Schnell und bequem zur Immobilienbewertung

Den Immobilienwert kann man über gibt drei verschiedene Methoden berechnen: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Aber welches der Verfahren wird wann und warum angewendet?

Vergleichswertfahren
Wie der Name schon verrät, wird die Immobilie hierbei mit anderen Objekten abgeglichen und so ihr Wert ermittelt. Insbesondere die Lage, die Größe, die Bausubstanz, das Zukunftspotenzial und die Nutzungsperspektive spielen hierbei eine Rolle. Das Vergleichswertverfahren wird häufig für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen eingesetzt.

Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten beziehungsweise verpachteten Immobilien wie Mietshäusern, Hotels und Restaurants angewendet. Grundlage für die Wertermittlung sind nämlich die Erträge, die durch die entsprechende Immobilie erwirtschaftet werden. Die Ermittlung des Bodenwerts wird in diesem Fall bei Bedarf getrennt vorgenommen.

Sachwertverfahren
Auch beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie getrennt vom Bodenwert ermittelt.

Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwerts:

• der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils
• die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien also des Hauses oder der Wohnung
• die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. der Wege oder Garagen.

Das Sachwertverfahren ist eines von den drei Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Gleichzeitig ist es das einzige, welches sich für industriell genutzte oder allgemein genutzte Objekte wie Bahnhöfe eignet. Dennoch kritisieren Expert:innen, dass trotz Marktanpassungsfaktor häufig unrealistische Werte ermittelt werden, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechen.

• Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von aktuellen Marktbedingungen ermittelt und durch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflusst. 
• Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.  

Der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Kaufpreis besteht also darin, dass der Kaufpreis ein konkreter Wert ist, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Im Gegensatz dazu ist der Verkehrswert nur ein Schätzwert, der den voraussichtlichen Kaufpreis beschreibt. 

Sehr wichtig. Nicht umsonst wird häufig darüber gewitzelt, dass die drei wichtigsten Faktoren bei der Bewertung „Lage, Lage, Lage“ sind. Man unterscheidet hierbei drei Kategorien: einfache, mittlere oder gute Lage. Für die Einschätzung der Lage wird die Mikro- und Makrolage betrachtet. Die Makrolage beschreibt dabei die Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Mit der Mikrolage ist hingegen die direkte Umgebung, also beispielsweise die Nachbarschaft oder Angrenzung an Hauptverkehrsstraßen, gemeint.  
 

• Infrastruktur
• Bevölkerungsstruktur
• Image des Bezirks
• Himmelsrichtung, z. B. wegen der Ausrichtung zur Sonne oder zum Wasser. 

Der bauliche Zustand hat einen großen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Neben der Lage und Ausstattung gehört er zu den wichtigsten Punkten, die in eine Immobilienbewertung einfließen. Sie sollten sich also fragen, ob werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen notwendig sein könnten. In den meisten Fällen lohnt es sich in Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen zu investieren, um so einen besseren Preis zu erzielen.  
 
In die Bewertung des Zustands einer Immobilie fließen beispielsweise diese Faktoren ein:

• Alter der Immobilie
• Allgemeine baulicher Zustand
• Energetischen Zustand (z. B. Dämmung, Zustand der Fenster und Türen, Heizungsanalage)
• Renovierungsmaßnahmen, Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten. 

Die Ausstattung entscheidet darüber, ob sich interessierte Kaufende in einer Immobilie wohlfühlen und ein Kaufinteresse entwickeln. Je nachdem, in welchem Zustand sich die Ausstattung befindet, kann man hierbei unterscheiden zwischen: einfacher Ausstattung, normaler Ausstattung und gehobener Ausstattung. Auch der Grundriss wirkt sich stark auf den Wert einer Immobilie aus. Im Gegensatz zu Anbauten und Inventar kann er jedoch nur mit großem Aufwand verändert werden.  
 
Zur Ausstattung einer Immobilie gehören: 

• Einrichtungsgegenstände
• Verwendete Materialien
• Qualität der Bauweise
• Schnitt der Immobilie
• Terrassen und Balkone