Schnell und bequem zur Immobilienbewertung

Wer den Immobilienwert berechnen lassen möchte, sollte wissen, welche wertbeeinflussenden Faktoren es gibt und wie genau sich der Wert einer Immobilie zusammensetzt. In diesem Ratgeber lesen Sie, in welchen Fällen eine Wertermittlung notwendig ist, welchen Einfluss Faktoren wie Lage oder Ausstattung auf den Immobilienwert haben und mit welchen Maßnahmen Sie den Wert eines Hauses oder einer Wohnung steigern können.

Als Eigentümer:in ist es nicht zwingend notwendig, stets den aktuellen Immobilienwert zu kennen. Doch es gibt bestimmte Situationen und Umstände, in denen der Wert einer Immobilie eine entscheidende Rolle spielt. Dazu zählen insbesondere der Immobilienverkauf sowie eine eintretende Erbschaft oder Scheidung.

Beim Verkauf einer Immobilie ist es von zentraler Bedeutung, den Immobilienwert berechnen zu lassen. Denn mit einer korrekten Werteinschätzung kann der Verkaufspreis angemessen festgelegt werden. Sie verkaufen also nicht zu günstig, aber setzen den Preis auch nicht so hoch an, dass er abschreckend auf Interessent:innen wirkt.

Die Immobilienbewertung bildet somit die Grundlage für einen schnellen Verkauf zu einem angemessenen Preis. Zusätzlich kann eine neutrale Bewertung als handfestes Argument in Verkaufsverhandlungen herangezogen werden, um den eigenen Vorschlag eines Kaufpreises überzeugend zu rechtfertigen.

• Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von aktuellen Marktbedingungen ermittelt und durch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflusst. 
• Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.  

Der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Kaufpreis besteht also darin, dass der Kaufpreis ein konkreter Wert ist, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Im Gegensatz dazu ist der Verkehrswert nur ein Schätzwert, der den voraussichtlichen Kaufpreis beschreibt. 

Den Immobilienwert im Rahmen einer Scheidung zu ermitteln, ist unbedingt notwendig. Wenn die vorhandenen Güter fair zwischen den Eheleuten aufgeteilt werden sollen, müssen Vermögenswerte wie eine Immobilie einer Bewertung unterzogen werden. Dieser Vorgang wird auch als Zugewinnausgleich bezeichnet. Der ermittelte Immobilienwert gibt also Aufschluss darüber, welche:r Ehepartner:in welchen Preis an die jeweils andere Person zu zahlen hat, um die zweite Hälfte des Objektes zu erwerben.

Sie können den Immobilienwert bei Erbschaft berechnen lassen, um das vorhandene Vermögen gerecht aufzuteilen und die Höhe einer anfallenden Erbschaftssteuer zu bestimmen. Die Ausgangssituation ist ähnlich wie bei der Scheidung: Ziel ist es, die Immobilie mit anerkannten Verfahren zu bewerten. So können Erb:innen anschließend eine fundierte Entscheidung darüber treffen, ob das Objekt beispielsweise verkauft oder das Erbe auf eine andere Art und Weise verwaltet werden soll.

Je nach Art der Immobilie gibt es unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, die sich am besten für die Immobilienbewertung nutzen lassen. In der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) sind insgesamt drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung bei Immobilien vorgesehen:

1. Sachwertverfahren
2. Vergleichswertverfahren
3. Ertragswertverfahren

Bei Objekten, zu denen es kaum oder keine vergleichbaren Objekte gibt, wie beispielsweise Villen oder Bahnhöfen, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Das Vergleichswertverfahren wird hingegen für klassische Einfamilienhäuser oder Wohnungen herangezogen. Vermietete oder verpachtete Immobilien bieten sich für das Ertragswertverfahren an. Hier spielt vor allem die Rendite, die mit einem solchen Objekt über eine bestimmte Zeitdauer erzielt werden kann, eine wichtige Rolle.

Wenn es nur wenige vergleichbare Objekte gibt, kann eine Bewertung durch das Sachwertverfahren erfolgen. Diese Methode basiert auf den Kosten für die Herstellung der Immobilie. Bei einer individuell entworfenen Villa ist es beispielsweise schwierig, genug vergleichbare Immobilien zu finden. Wenn beispielsweise besonders hochwertige Materialien verarbeitet wurden, kann das Sachwertverfahren hier gut genutzt werden. Bedenken Sie, dass ein Preis am freien Markt erzielbar sein kann, der unter oder über dem kalkulierten Wert aus dem Sachwertverfahren liegt.

Das Vergleichswertverfahren setzt voraus, dass es ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage gibt, die einem bestimmten Kaufpreis veräußert wurden. Bei einer 2-Zimmer-Wohnung im städtischen Bereich oder einem Einfamilienhaus in einer Kleinstadt ist das zum Beispiel gut möglich. Das Vergleichswertverfahren führt daher zu aussagekräftigen Ergebnissen, sodass Eigentümer:innen eine realistische Annäherung an den tatsächlichen Marktpreis erhalten.

Bei dem Ertragswertverfahren steht die Rendite der Immobilie für eine festgelegte Restnutzungsdauer im Fokus. Die laufende und zukünftige Ertragskraft wird also bewertet. Daher wird dieses Bewertungsverfahren bei vermieteten und verpachteten Flächen eingesetzt, die auch weiterhin nicht zur Eigennutzung vorgesehen sind.

Viele Einflüsse wirken positiv und negativ auf den Immobilienwert. Deshalb sollte der kalkulierte Immobilienwert nie als endgültiger, sondern als zeitlich begrenzter Wert betrachtet werden. Das heißt: Ändern sich bestimmte Einflussfaktoren wie der bauliche Zustand oder die Ausstattung, ändert sich wahrscheinlich auch der Immobilienwert. Im Folgenden gehen wir näher auf die wichtigsten Wertfaktoren einer Immobilie ein.

Seit jeher gilt die Lage als der zentrale, zeitlose Wertgenerator jeder Immobilie. Dabei wird zwischen Mikrolage und Makrolage unterschieden. Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung des Objektes:

• Wie nahe sind Läden des täglichen Bedarfs?
• Gibt es Schulen und Kindergärten in fußläufiger Nähe?
• Sind Haltestellen von öffentlichen Verkehrsmitteln fußläufig erreichbar?
• Gibt es Ärzt:innen, Therapeut:innen sowie Apotheken in der Nähe?

Bei der Mikrolage geht es also darum, was die Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung bietet. Bei der Makrolage handelt es sich hingegen um das erweiterte Umfeld, dessen gesamte Entwicklung betrachtet wird:

• Handelt es sich um eine aufstrebende Gegend?
• Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung in der Region?
• Wie hat sich die Gegend in den letzten Jahren insgesamt entwickelt?
• Welche attraktiven Ausflugsziele liegen in der erweiterten Umgebung?

Es gibt noch viele weitere Fragen, mithilfe derer Sie die Mikrolage und Makrolage bewerten können. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie verkaufen möchten und den Verkaufspreis verhandeln, können Sie mit Blick auf die Lage viele überzeugende Argumente für einen höheren Objektpreis sammeln.

Auch der bauliche Zustand des Objektes ist bei der Ermittlung des Immobilienwerts wichtig. Hierzu zählen unter anderem das Baujahr der Immobilie, die Bauweise sowie eventuell durchgeführte Sanierungen. Dabei ist auch die Qualität der verwendeten Materialien zu prüfen. Belege zu Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sollten Sie deshalb auch immer aufbewahren. Je besser diese Maßnahmen dokumentiert sind, desto genauer lässt sich der Zustand der Immobilie bewerten.

Bei der Größe des Grundstücks zählt jeder einzelne Quadratmeter, denn Boden ist begrenzt. Wie viel ein bestimmtes Grundstück wert ist, spiegelt sich vor allem im Bodenrichtwert wider: Je höher der Bodenrichtwert ist, desto wertvoller ist die Grundstücksfläche.

Die Größe der Immobilie selbst ist ebenfalls ein bedeutender Wertfaktor. Neben der Fläche als absolute Zahl sollten Sie immer auch die Raumaufteilung einbeziehen. Denn Immobilien mit einer vorteilhaften Raumverteilung sind nicht nur praktisch, sondern sorgen auch für einen größeren Kreis an Interessent:innen: Je eher individuelle Vorstellungen zur Innenraumgestaltung potenziell umgesetzt werden können, desto attraktiver wird eine Immobilie für weitere Interessent:innen.

Im Rahmen einer Immobilienwertermittlung ist es essenziell, dass die Wohnflächenberechnung korrekt vorgenommen wurde. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, welche Flächen wie gewertet werden dürfen. Terrasse, Balkon und auch Gartenflächen werden anders gewichtet als eine vollwertige Wohnfläche innerhalb der Immobilie. Auch Räume mit starken Dachschrägen werden nicht vollständig als Wohnfläche gezählt.

Ebenfalls zentral für die Immobilienwertermittlung ist die Ausstattung, die ein Wohnobjekt zu bieten hat. Zur Ausstattung gehören beispielsweise:

• Balkon oder Terrasse
• Aufzug
• Größe und Zustand des Badezimmers
• Gäste-WC
• Photovoltaik-Anlage
• Autoabstellplatz oder Garage
• Besondere Ausstattungselemente wie z. B. ein Pool, eine Einliegerwohnung oder eine Alarmanlage

Jeder Bestandteil wird berücksichtigt. Je besser die Ausstattung, desto höher der Wert der Liegenschaft. Nehmen Sie sich ausführlich Zeit, um alle Ausstattungsmerkmale Ihrer Immobilie zu identifizieren und in die Bewertung aufzunehmen.

Jede positive Maßnahme wirkt sich direkt auf den Wert Ihres Gebäudes aus. Sie können daher gezielt vorgehen, um eine nachhaltige Wertsteigerung der Immobilie zu erreichen. Prüfen Sie vorab, ob sich die jeweilige Investition überproportional im erzielbaren Verkaufspreis widerspiegeln wird.

Kleinere Arbeiten bewirken oft Großes. Reparaturen und Modernisierungen sind manchmal schon mit überschaubaren Kosten umsetzbar. Der Aufwand ist gering, doch das Gebäude macht gleich einen besseren Eindruck. Alle Arbeiten in diesem Bereich sind weniger tiefgehend als eine vollständige Sanierung.

Folgende Maßnahmen wirken sich positiv auf den Immobilienwert aus:

• Alte Tapeten entfernen und Wände neu streichen
• Vorhandene Küchengeräte reparieren oder austauschen
• Klemmende Türen und Fenster adjustieren
• Maßnahmen für erhöhte Einbruchsicherheit (Alarmsysteme, Schließmechanismen etc.)
• Alte Laminatböden durch neue, hochwertige Böden ersetzen
• Gründliche Dachreinigung und kleinere Dachreparaturen
• Gebäudefassade mit neuer Farbe anstreichen

Bei einer Sanierung geht es immer um umfangreiche Arbeiten an einer Immobilie, die deutlich höhere Kosten verursachen als Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Je nach Zustand eines Wohnobjektes kann es aber sinnvoll sein, eine kostspielige Sanierung vorzunehmen, um damit den Wert der Immobilie nachhaltig zu steigern.

Folgende Sanierungsarbeiten könnten infrage kommen:

• Vollständiger Austausch des Daches
• Energetische Sanierung (Austausch der Fenster, neue Dämmung etc.)
• Trockenlegung der Mauern oder des Kellers
• Entkernung des Gebäudes und Schaffung einer neuen Raumaufteilung
• Teilabriss oder Anbau

Die Sanierungsmaßnahmen können weitreichend sein. Führen Sie frühzeitig eine Kosten-Nutzen-Rechnung durch. Prüfen Sie vorab, ob das Objekt im neu sanierten Zustand eventuell leichter zu verkaufen wäre und ob sich die Sanierungsinvestitionen positiv auf den Verkehrswert der Immobilie auswirken würden.

Das Aufbereiten der Außenanlagen ist im Vergleich zu einer Sanierung einfach und schnell möglich. Pflegen Sie den Garten und reinigen Sie die Zufahrt. Eventuelle Zusatzflächen wie beispielsweise ein Carport, eine Garage oder ein Gartenhaus können Sie schon mit einem neuen Anstrich auffrischen. Diese kleinen Arbeiten verbessern nicht nur den ersten Eindruck Ihrer Immobilie, sondern wirken sich zudem positiv auf den Immobilienwert aus.

Sie können bei ImmoScout24 selbst eine kostenlose Immobilienbewertung vornehmen. Dank unserer umfangreichen Datenbank erhalten Sie hier eine aussagekräftige Einschätzung zum Wert Ihres Objekts. Es gibt aber auch Umstände, in denen die Immobilienbewertung von fachkundigen Expert:innen vorgenommen werden muss.

Sachverständige, Gutachter:innen und Makler:innen – all diese Berufsgruppen können für Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen.

Makler:innen schätzen die Immobilie basierend auf ihrer persönlichen Expertise und Markterfahrung. Sachverständige und Gutachter:innen, die den Immobilienwert beispielsweise für ein Gerichtsverfahren ermitteln, müssen hingegen sehr präzise Kalkulationen anstellen. Ihre Berechnungen müssen vorgegebene Qualitätskriterien erfüllen, nachvollziehbar dargestellt werden und insgesamt den Vorgaben der ImmoWertV 2021 entsprechen. Besonders bei Scheidungen und Erbschaften ist es wichtig, eine objektive und in ihren Berechnungen nachvollziehbare Immobilienbewertung zu erhalten.

Sie möchten ungefähr wissen, welcher Verkaufspreis für Ihre Immobilie realistisch ist? Dann ist der Online-Rechner zur Immobilienbewertung mehr als ausreichend, um einen ersten Eindruck zu gewinnen. Durch die schnelle Online-Bewertung können Sie beispielsweise auch prüfen, wie realistisch die Werteinschätzungen Ihrer Makler:innen sind.

Wenn Sie hingegen den Wert einer Immobilie für juristische Zwecke ermitteln lassen müssen, kommen Sie um ein professionelles Wertgutachten oder Sachverständigengutachten nicht herum. Folgende juristische Angelegenheiten kommen hierfür infrage:

• Scheidungsverfahren
• Erbschaft
• Unternehmensbewertung
• Versicherungsstreitigkeiten
• Immobilienfinanzierung

Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilienbewertung selbst vorzunehmen. Wenn Sie beispielsweise einen Immobilienverkauf in Erwägung ziehen, können Sie den Wert Ihres Objekts zunächst selbst berechnen oder schätzen. Jedoch müssen Sie hierbei beachten, dass Ihre eigenen Ergebnisse teils deutlich vom tatsächlichen Immobilienwert abweichen können, da häufig die nötige Expertise und Erfahrung fehlt.

Daher sollten Sie folgende Punkte im Hinterkopf haben, wenn Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung auf eigene Faust ermitteln möchten:

• Privatpersonen stehen weniger umfangreiche Daten für ein Vergleichswertverfahren zur Verfügung.
• Sie neigen dazu, den Wert der eigenen Immobilie zu überschätzen.
• Es ist meist keine fachliche Expertise vorhanden, um den genauen Zustand des Objektes professionell einzuschätzen.

Die Frage danach, ob der Immobilienwert eher mithilfe eines Online-Rechners oder von Expert:innen ermittelt werden sollte, ist so nicht eindeutig zu klären. Die Antwort hängt in erster Linie davon ab, für welchen Zweck Sie den Immobilienwert berechnen wollen. Sobald eine Berechnung des Immobilienwertes von amtlichen Stellen wie Gerichten oder Finanzämtern eingefordert wird, kommen Sie nicht um ein professionelles Wertgutachten zum Wert Ihrer Immobilie herum.