Berlin hat soeben die Verordnung zum Zweckentfremdungsverbot beschlossen, um gegen „spekulativen Leerstand“ vorzugehen. In Nordrhein-Westfalen planen die Städte Köln und Münster ebenfalls entsprechende Satzungen. Auch in der baden-württembergischen Landeshauptstadt Stuttgart gibt es entsprechende Pläne. In anderen Städten bestehen bereits solche Verordnungen.

In Berlin betrifft umfassendes Zweckentfremdungsverbot auch Leerstand

Im November 2013 verabschiedete das Abgeordnetenhaus das „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“, das nun mit einer entsprechenden neuen Verordnung wirksam wird. Sie legt fest, dass im gesamten Stadtgebiet Berlins die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum besonders gefährdet ist. Eine Differenzierung zwischen Innenstadt- und Randlagen, in denen Wohnungsknappheit zweifelhaft erscheint, findet nicht mehr statt. Nicht nur das Vermieten von Ferienwohnungen und die Umwandlung von Wohnungen in Büros – auch für  Freiberufler, Tagesmütter oder teilgewerbliche Wohnungsnutzer – soll untersagt werden können, sondern auch Wohnungsleerstand von mehr als sechs Monaten wird genehmigungsbedürftig.

In Nordrhein-Westfalen Satzungsänderungen in Köln und Münster

Das Bundesland NRW ermöglicht seinen Kommunen bereits seit 2001, mit eigenen Satzungen gegen Wohnungsleerstand vorzugehen, sofern vor Ort ein Wohnraummangel vorliegt.

In Köln will nun die Stadtverwaltung gegen Leerstand und Zweckentfremdung von Wohnungen vorgehen und hat eine entsprechende Wohnraumschutzsatzung im Stadtrat beraten. Jeder länger andauernde Leerstand und jede Nutzung einer Wohnung zu gewerblichen Zwecken, sei es als Arztpraxis, als Büro oder als Ferienappartement, würde damit genehmigungspflichtig. Verstöße können mit einem Bußgeld bis zu 50000 Euro pro Wohneinheit geahndet werden. Die Satzung soll zum 1. Juli 2014 in Kraft treten. Eine Mehrheit im Rat gilt als sicher, da sich sowohl SPD als auch Grüne dafür ausgesprochen haben.

Auch in Münster arbeitet die Verwaltung zurzeit an einer entsprechenden Satzung. Danach sollen Vermieter, die Wohnraum über einen längeren Zeitraum leer stehen lassen, durch eine monatliche Zwangsabgabe an die Stadt gedrängt werden können, ihre Wohnungen wieder zu vermieten.

SPD drängt Stuttgarter Oberbürgermeister zum Handeln

Auch das rot-grün regierte Bundesland Baden-Württemberg erlaubt seinen Städten entsprechende Eingriffe in die Eigentumsrechte der Haus- und Wohnungseigentümer. Die SPD-Gemeinderatsfraktion in Stuttgart hat nun Oberbürgermeister Fritz Kuhn (Grüne) aufgefordert, dem Gemeinderat einen Vorschlag für den Erlass einer kommunalen Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorzulegen.

Regulierungen helfen nicht gegen Leerstand

Die Vertreter der Hauseigentümer kritisieren die geplanten Zweckentfremdungs-Verordnungen scharf. „Der Staat greift mit dem Zweckentfremdungsverbot massiv in das Recht des Eigentümers ein, über seine Immobilie frei zu verfügen“, so Manfred Harner, Aufsichtsratsvorsitzender von Haus & Grund Baden. Das Statistische Amt der Stadt Stuttgart geht zudem von einer "normalen" Leerstandsquote von zwei bis drei Prozent aus - dann, wenn Wohnungen saniert werden oder ein Mieterwechsel stattfindet. „Wenn Wohnungen leer stehen oder umgewandelt werden, dann hat das einen Grund: Die Vermietung ist nicht attraktiv genug“, so Gerhard A. Burkhardt, Präsident des Verbandes baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen, „Lösungen für das Problem bieten nicht Zwangsmaßnahmen, sondern Anreize für den Erhalt, die Vermietung und den Neubau von Wohnraum.“ Die geplanten Maßnahmen seien dagegen „wohnungspolitischer Aktionismus“.

Tipp für Eigentümer und Vermieter

Aktuell besteht in vielen größeren Städten ein klarer Trend zu behördlichen Eingriffen in die Eigentumsrechte der Haus- und Wohnungseigentümer. Auch wenn die Städte ihre Satzungen entsprechend ausweiten, verfügen sie meist nicht über ausreichende personelle Ausstattung, die Verordnungen auch durchzuführen. Für Eigentümer empfiehlt es sich aber auf jeden Fall, die bestehenden Satzungen bei ihren Kommunen abzurufen, um nicht wegen leerstehender Wohnungen Ärger oder gar finanzielle Nachteile zu bekommen. In der Regel werden den Eigentümern etwa für Modernisierungen bestimmte Fristen eingeräumt, in denen die Wohnungen leer stehen dürfen (Beispiel in Berlin zwölf Monate). Im Zweifel empfiehlt es sich direkt mit den entsprechenden kommunalen Ämtern (Wohnungsamt, Ordnungsamt) die Handhabe der Regelung in der Praxis abzuklären.

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