Wann ist der Miet­ver­trag un­gül­tig?

Ungültige Klauseln oder Informationen im Mietvertrag haben keine rechtsbindende Kraft. Das bedeutet aber nicht, dass der ganze Mietvertrag ungültig wird. Dennoch musst du als Vermieter:in, mit ungünstigen Konsequenzen wie Mietkürzungen rechnen. In unserem Beitrag erhältst du einen Überblick über die Klauseln, die besonders häufig genutzt werden, aber der gerichtlichen Prüfung nicht standhalten.

Der Mietvertrag ist die Grundlage des Mietverhältnisses und prinzipiell gültig. Das ist auch so, wenn der Mietvertrag schon vor vielen Jahren abgeschlossen worden ist. 

In sehr vielen Mietverträgen finden sich allerdings rechtlich unwirksame Klauseln. Um sich dagegen abzusichern, dass der Mietvertrag dadurch ungültig werden könnte, enthalten die meisten Mietverträge eine salvatorische Klausel. Diese besagt, dass auch dann, wenn ein Teil des Mietvertrags unwirksam ist oder sich Fehler im Mietvertrag befinden, der restliche Vertrag weiterhin wirksam bleibt. Ausschlaggebend ist jedoch immer, dass es sich um einen unabsichtlichen Fehler und nicht um eine arglistige Täuschung handelt.

Die salvatorische Klausel würde auch bei einem alten Formularmietvertrag funktionieren, den du nach vielen Jahren aus der Schublade ziehst. Es ist allerdings nicht ratsam ihn zu verwenden, weil sich die Rechtsprechung ständig ändert und du viele ungültige Klauseln in Kauf nehmen müsstest. Um die Fehlerquelle zu minimieren, verwende am besten immer einen aktuellen vermieterfreundlichen Mietvertrag eines seriösen Anbieters.

Sind die Falschangaben vorsätzlich gemacht worden, liegt eine arglistige Täuschung vor. In diesem Fall kann der Mietvertrag mit sofortiger Wirkung für ungültig erklärt werden.

• Wenn du als Vermieter:in wissentlich unerlaubte Klauseln in den Vertrag aufgenommen hast…

…oder…

• … dein:e Mieter:in bei der Mieterselbstauskunft falsche Angaben mit drastischer Wirkung gemacht hat,...

… dann ist der Mietvertrag unter falschen Voraussetzungen geschlossen worden. Der Mietvertrag ist ungültig. Damit beginnt in der Regel die aufwändige Mietersuche erneut.

Spare dir und deiner Mietpartei Ärger und Aufwand, indem du dich vor Abschluss des Mietvertrags vergewisserst, dass er korrekt ist. Lass dich am besten von einem:einer Makler:in oder Fachanwält:in für Mietrecht unterstützen.

Nach Schätzungen des Mieterschutzbundes enthalten rund 90 Prozent aller Mietverträge in Deutschland ungültige Klauseln. Die Gründe dafür sind unterschiedlich. Natürlich kann auch arglistige Täuschung vorliegen, vor allem aber Unwissenheit und veraltete Angaben führen zu unwirksamen Regelungen im Mietvertrag.

Für dich als Vermieter:in kann das sehr ärgerlich und folgenreich sein. Um dich besser davor zu schützen, haben wir ungültige Klauseln für dich zusammengestellt.

Häufige Beispiele für ungültige Klauseln:

Ungültig sind pauschale Klauseln zur Schönheitsreparatur, die starre zeitliche Vorgaben machen, unabhängig vom Zustand der Wohnung. Wenn in deinem Mietvertrag steht, dass Küche, Bad und WC alle drei Jahre durch den Mieter renoviert werden müssen, ist diese Klausel ungültig.

Genauso ungültig sind pauschale Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand der Wohnung oder Klauseln, die Vorgaben machen zur Art der Farbe und darüber, wer die Arbeiten ausführt.

In der Farbwahl ist der:die Mieter:in frei in seiner:ihrer Entscheidung und muss die farblich gestalteten Wände erst bei Auszug in der Ausgangsfarbe überstreichen. Sind allerdings relativierende Formulierungen enthalten wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ kann die Klausel wirksam sein. Weil es hier sehr auf den Wortlaut ankommt, empfehlen wir, eine:n Mietrechtsexpert:in hinzuzuziehen.

Die Kleinreparaturklausel ist nur dann gültig, wenn sie sich pro einzelner Reparatur auf 75 bis 120 Euro Netto beschränkt und die jährlichen Gesamtkosten für Kleinreparaturen maximal 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete betragen. Liegen die Werte höher, ist die Kleinreparaturklausel unwirksam und der:die Mieter:in muss für die Reparaturkosten gar nicht aufkommen.

Die Verantwortung für Mängel und Reparaturen wird gerne auf den:die Mieter:in abgewälzt. Darum findet man in Verträgen häufig Formulierungen wie „Die Wohnung wird wie besichtigt übernommen. Mängelrügen sind ausgeschlossen.“ Oder: „Eine Einbauküche wird zur Nutzung überlassen. Im Falle eines Defekts der Küchengeräte wird die Vermieterin diese nicht instandsetzen.“ Beide Klauseln sind unzulässig und rechtlich nicht bindend.

Circa-Angaben wie „Die Wohnfläche beträgt ca. 54 Quadratmeter“ schützen nicht vor Mietminderung. Übersteigt die Flächenangabe um mehr als 10 Prozent die tatsächliche Wohnfläche, kann die überzahlte Miete von der Mietpartei zurückgefordert und eine Korrektur der Wohnflächenangabe im Mietvertrag verlangt werden.

Eine Verlängerung der dreimonatigen Kündigungsfrist für die Mietpartei ist unzulässig. Als Vermieter:in darfst du keinen Passus einfügen wie „Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 5 Monate“.

Hingegen darf für den Vermieter eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart werden. Die Mietpartei hat ein Recht auf Kündigung, dabei kann aber beidseitiger Kündigungsausschluss für eine bestimmte Zeitdauer vereinbart werden.

Abrechenbare Betriebskosten sind in § 2 der Betriebskostenverordnung definiert. Es gibt 16 umlagefähige Betriebskosten und einen Punkt „Sonstiges“, unter den beispielsweise Dachrinnenreinigung oder Wartung von Rauchwarnmeldern fallen. Es genügt, wenn du im Vertrag auf Paragraf 2 der BetrKV verweist und sonstiges definierst. Klauseln wie „Darüber hinaus sind folgende Kosten zu tragen …“ sind unwirksam.

Bei der Staffelmiete gilt nach § 557 a BGB eine einjährige Sperrfrist bei der Mieterhöhung. Setzt du die nächste Mieterhöhung zu früh an, muss der:die Mieter:in die erste Staffel nicht zahlen. Das Landgericht Berlin hat in solchen Fällen auch schon die gesamte Staffelmietvereinbarung als ungültig erklärt.

Die Mietkaution darf nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Zusätzliche Sicherheitsleistungen wie eine selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung darf der:die Vermieter:in nicht einfordern, sondern höchstens annehmen, wenn sie ihm von der Mietpartei angeboten wird (BGH vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90). Anderenfalls muss die Kaution zurückgegeben werden. Andersherum ist das Mietverhältnis auch in Gefahr, wenn die Kaution von der Mietpartei nicht gezahlt wird. In diesen Fällen ist vermieterseitig eine fristlose außerordentliche Kündigung möglich, wenn mindestens zwei monatliche Nettokaltmieten ausstehend sind.

Der:die Vermieter:in darf das Rauchen in den gemeinsam genutzten Räumlichkeiten der Hausgemeinschaft, nicht aber in den Wohnräumen des Mieters oder der Mieterin verbieten. Allerdings können Vermieter:in und Mieter:in zum Rauchverbot in der Wohnung eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag schriftlich festhalten. Exzessives Rauchen kann den Hausfrieden stören. In diesem Fall kann das Mietverhältnis laut Urteil des Bundesgerichtshofs sogar fristlos gekündigt werden (VIII ZR 186/14). 

Du kannst als Vermieter:in Tierhaltung nicht generell verbieten. Kleintiere bis zur Größe einer Katze sind immer erlaubt. Bei Hunden und Katzen darfst du die Tierhaltung verbieten, wenn im konkreten Einzelfall Beeinträchtigungen wie permanentes Bellen oder Verschmutzung dagegensprechen.  

Du kannst deine Mieter:in nicht per Vertragsklausel dazu verpflichten, eine private Haftpflichtversicherung oder eine Hausratversicherung abzuschließen. Klauseln mit diesem Inhalt sind ungültig. Zur Begründung durch das Landgericht Berlin: Neben der Kaution dürfen Vermieter:innen keine weiteren Sicherheiten verlangen. Das Risiko, das über die Kaution hinausgeht, liegt bei dem:der Vermieter:in.

Dies ist in keinem Fall erlaubt wegen Benachteiligung des:der Mieters:in und Schutzwürdigkeit der Privatsphäre. Bei Vorliegen eines sachlichen Grundes kann der:die Vermieter:in auch ohne schriftliche Vereinbarung nach vorheriger Anmeldung die Wohnung besichtigen, beispielsweise um sich Wohnungsmängel anzusehen, die Wohnung auszumessen oder sie Wohnungs- oder Kaufinteressenten zu zeigen. 

Oft bizarr sind die Versuche, die Nutzung der Wohnung mithilfe von Klauseln zu reglementieren. Die Spannbreite reicht von zeitlichen Beschränkungen für das Duschen, Baden oder Musizieren über Temperaturvorgaben für die Wohnräume bis hin zum Verbot des Übernachtungsbesuchs. Diese Klauseln sind ungültig. Genauso ungültig ist die Klausel, die Untervermietung pauschal verbietet. Solange der:die Hauptmieter:in immer noch selbst in der Wohnung wohnen möchte und der Wohnraum keiner anderen Nutzungsform wie touristischer bzw. gewerblicher Vermietung zugeführt werden soll, ist eine Untervermietung grundsätzlich rechtens. Die Voraussetzung ist aber eine ausreichende Wohnflächengröße. Auch musst du keine:n Mieter:in akzeptieren, der:die in deinem Vermietungskontext schon negativ aufgefallen ist.

Klauseln entkräften in der Regel nicht den gesamten Mietvertrag. Dafür sorgt in der Regel auch die salvatorische Klausel, die besagt, dass der Vertrag gültig bleibt, auch wenn einzelne Bestandteile ungültig sind.

• Einige ungültige Klauseln enthalten Regelungen, die den:die Mieter:in stark einschränken, wie das Musikzierverbot bei einem Berufsmusiker, sodass die Klausel zeitnah korrigiert werden muss.
• Teilweise enthalten Klauseln ungültige Regelungen, die einfach keine rechtliche Wirkung entfalten und vernachlässigt werden können, wie die Schönheitsreparaturklausel.
• Eine dritte Gruppe von Klauseln verursacht finanzielle Nachteile wie eine falsche Wohnflächenangabe oder eine überhöhte Kaution. Diese muss korrigiert und der zu viel gezahlte Betrag muss dem:der Mieter:in erstattet werden.

In seltenen Fällen wird der gesamte Mietvertrag ungültig. Das kann beispielsweise vorkommen bei Staffelmietverträgen, deren Staffelungen nicht ein ganzes Jahr auseinanderliegen. Im besten Fall musst du auf die entsprechende Mietzahlung verzichten, im schlechtesten Fall wird der ganze Vertrag ungültig.

Liegt eine arglistige Täuschung vor und der Vertrag ist auf der Grundlage falscher Angaben zustande gekommen, ist er nach § 123 Abs. 1 BGB anfechtbar. Es ist darüber hinaus ein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung. Voraussetzung hierfür ist, dass ein Beweis für die betrügerischen Absichten vorgebracht werden kann, um damit den Mietvertrag anzufechten.

Ganz gleich, ob eine Auflösung des Vertrags oder eine Fortführung erwünscht ist, lass dich am besten von einem Rechtsbeistand beraten. Dieser kann dich dann auch darin unterstützen, den Vertrag so schnell wie möglich für ungültig zu erklären oder einen verbesserten Mietvertrag aufzusetzen.

Ein Mietvertrag wird in der Regel nicht vollständig ungültig, wenn er fehlerhafte oder ungültige Klauseln enthält. Ungültige Vertragsbestandteile betreffen häufig spezifische Regelungen, die entweder aufgrund veralteter Formulierungen oder gesetzlicher Änderungen unwirksam sind. In solchen Fällen bleibt der Rest des Vertrags weiterhin gültig, insbesondere wenn eine salvatorische Klausel enthalten ist. Es ist jedoch ratsam, den Mietvertrag regelmäßig von einem Fachanwalt prüfen zu lassen, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Ungültige Klauseln können finanzielle Konsequenzen wie Mietminderungen oder die Rückforderung zu viel gezahlter Beträge nach sich ziehen. Schütze dich als Vermieter:in durch die Verwendung aktueller und rechtlich einwandfreier Verträge.