Für befristete Mietverträge hat der Gesetzgeber strenge Regeln zum Schutz des Mieters entworfen. Halten Sie sich als Vermieter nicht genau an die gesetzlichen Voraussetzungen, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Einen befristeten Mietvertrag zu verlängern ist grundsätzlich möglich. Im folgenden Artikel erfahren Sie mehr rund um das Thema Mietvertrag verlängern.
Einen befristeten Mietvertrag können Sie als Vermieter verlängern, wenn weiterhin ein Befristungsgrund vorliegt.
Besteht der Befristungsgrund nicht mehr, verlängert sich der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.
Verlängerungsklauseln, die den befristeten Mietvertrag automatisch verlängern, sind in ab dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträgen ungültig.
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Haben Sie mit Ihrem Mieter einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, dürfen Sie diesen unter bestimmten Voraussetzungen auch verlängern. Ein befristeter Mietvertrag darf nach BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden. Diese Voraussetzungen müssen weiterhin bestehen, wenn Sie den Mietvertrag verlängern möchten. Laut § 575 BGB können Zeitmietverträge aus Vermieter-Perspektive aus den folgenden Gründen abgeschlossen werden:
Sie möchten die Wohnung nach Ablauf der Befristung
- für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen.
- so wesentlich verändern, dass ein Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden kann.
- als Gewerberaum oder an jemanden, der zur Dienstleistung verpflichtet ist, vermieten.
Trifft einer der Gründe zu, ist eine befristete Vermietung zulässig. Besteht er nicht mehr, gilt der Zeitmietvertrag automatisch als ungültig und wird somit unbefristet.
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Sie müssen den Grund schriftlich mitteilen, damit er anerkannt wird. Haben Sie keine schriftliche Erklärung geliefert, gilt der Zeitmietvertrag als unwirksam und wird automatisch ein unbefristeter Mietvertrag.
Grundsätzlich gibt es keine zeitliche Beschränkung für befristete Mietverträge. Er kann also sowohl für sechs Monate als auch für mehr als zehn Jahre abgeschlossen werden, sofern einer der oben genannten Gründe zutrifft. Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf des Vertrags Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Sie als Vermieter müssen ihm innerhalb eines Monats antworten. Antworten Sie erst später, darf der Mieter entsprechend länger in der Wohnung bleiben.
Bei einem befristeten Mietvertrag ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung nicht möglich. Eine außerordentliche Kündigung können Sie aussprechen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Zu den wichtigen Gründen nach § 543 BGB gehören:
Vernachlässigung der Wohnung oder Überlassung an Dritte seitens des Mieters
Mietrückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten
Liegen diese Gründe nicht vor, können Sie mit Zustimmung des Mieters einen Aufhebungsvertrag abschließen. Mit dem Aufhebungsvertrag wird der eigentliche Mietvertrag aufgehoben.
In der Regel enthalten befristete Mietverträge Klauseln dazu, wie vorgegangen wird, wenn der Vertrag endet. Die gesetzlichen Regelungen dazu orientieren sich daran, ob der Zeitmietvertrag vor oder nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde.
Für nach dem 01.09.2001 abgeschlossene Zeitmietverträge gilt: Verlängerungsklauseln, die den Zeitmietvertrag automatisch einmalig oder mehrmals um eine bestimmte Zeit verlängern, wenn er nicht gekündigt wird, sind ungültig. Wirksam sind dagegen Klauseln im Zeitmietvertrag, die bestimmen, dass das Mietverhältnis unbefristet wird, wenn nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird.
Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, galt eine andere Gesetzeslage. Bis dahin durften Zeitmietverträge mit Verlängerungsklauseln abgeschlossen werden. Somit war es möglich, dass sich ein befristeter Mietvertrag um eine bestimmte Zeit verlängert hat, wenn er nicht vor Ablauf der eigentlichen Befristung gekündigt wurde. Für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge gelten diese Regelungen auch weiterhin (BGH-Urteil vom 23.06.2010, AZ: VIII ZR 230/09).
Abgesehen von den Verlängerungsklauseln hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Fortsetzungsanspruch. Für nach dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge gilt, dass sie nur dann enden, wenn weiterhin einer der in § 575 BGB genannten Befristungsgründe besteht. Tritt der bei Vertragsabschluss genannte Befristungsgrund erst nach Ablauf des Vertrags ein, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dem Eintrittszeitpunkt verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Den Fortsetzungsanspruch muss der Mieter jeweils geltend machen, die Verlängerung tritt also nicht automatisch ein.
Beim befristeten Mietvertrag gilt eine Verlängerung als stillschweigend vereinbart, wenn der Mieter die Wohnung nach Vertragsablauf weiter nutzt und Sie als Vermieter sich nicht dagegen aussprechen. Im § 545 BGB ist geregelt, dass sich das Mietverhältnis in diesem Fall auf unbestimmte Zeit verlängert. Der Gesetzgeber räumt eine Frist von zwei Wochen ein, innerhalb derer Sie als Vermieter Ihren Gegenwillen gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücken können.
