Miet­ver­trag ver­län­gern als Ver­mie­ter: Re­geln & Vor­aus­set­zun­gen

Wer in Deutschland einen befristeten Mietvertrag abschließt, kann diesen auch verlängern. Voraussetzung ist hierfür, dass der bei Vertragsabschluss genannte Befristungsgrund weiterhin besteht. Zulässig ist eine Befristung nur in begründeten Ausnahmefällen.  

Bevor du über eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags nachdenkst, solltest du dir sicher sein, dass der Befristungsgrund überhaupt rechtsgültig ist. Ist er es nicht, gilt der Vertrag als unbefristet und du brauchst keine Verlängerung mit dem:der Mieter:in zu vereinbaren.  

Ein befristeter Mietvertrag darf seit der Mietrechtsreform 2001 nach § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden.

Folgende Befristungsgründe werden vom Gesetzgeber anerkannt:

• Eigenbedarf: Du möchtest die Wohnung für dich selbst, Familienangehörige oder Angehörige deines Haushalts nutzen.
• Umfassende Renovierung bzw. Modernisierung: Du planst, die Immobilie wesentlich zu verändern, dass ein Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden kann.
• Bereitstellung einer Dienstwohnung: Die Wohnung soll an jemanden vermietet werden, der zur Dienstleistung verpflichtet ist.
  

Trifft einer der gesetzlichen Gründe zu, ist eine befristete Vermietung zulässig. Besteht er nicht mehr, gilt der Zeitmietvertrag automatisch als ungültig und der befristete Mietvertrag geht automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag über.

Eine nachträgliche Änderung des Befristungsgrundes ist unzulässig. Dementsprechend kann der Grund für die Befristung, sobald er wegfällt, nicht einfach gegen einen anderen ausgetauscht werden. Kam der Mietvertrag allerdings bereits vor September 2001 zustande, benötigst du keine Begründung für die Befristung. Es handelt sich hier um einfache Zeitmietverträge.

Auch beim „zeitweisen Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch“ nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine zeitliche Befristung möglich. Voraussetzung ist hier, dass der:die Mieter:in einen Befristungsgrund wie zum Beispiel „Ende der Weiterbildung“ nennen kann. Dass eine Wohnung möbliert ist, stellt noch keinen Befristungsgrund dar.

Grundsätzlich gibt es keine zeitliche Beschränkung für befristete Mietverträge. Er kann also sowohl für sechs Monate als auch für mehr als zehn Jahre abgeschlossen werden, sofern einer der oben genannten Gründe zutrifft. Eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags ist unabhängig von der ursprünglich festgesetzten Länge.

Der:die Mieter:in kann frühestens vier Monate vor Ablauf des Vertrags Auskunft darüber verlangen, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Du als Vermieter:in musst ihm:ihr innerhalb eines Monats antworten. Antwortest du erst später, darf der:die Mieter:in entsprechend länger in der Wohnung bleiben.

Wenn du als Vermieter:in eine Wohnung befristet vermietest, dann hast du Pläne mit dieser Wohnung. Umso wichtiger ist es, zu wissen, wann die Befristung wirksam ist und wann nicht. Erst dann kannst du auch eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags einplanen.

Diese Fakten solltest du kennen:

✓ Es liegt ein gesetzlich anerkannter Grund nach § 575 BGB vor.

✓ Ist der Grund gesetzeskonform, läuft der Mietvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt aus. Eine Kündigung ist nicht notwendig.

✓ Besteht der Grund für die Befristung nicht mehr oder kommt erst später zum Tragen, hat der:die Mieter:in ein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags. Wenn der Grund ganz wegfällt, sogar auf einen unbefristeten Mietvertrag.

✓ Als Vermieter:in bist du deiner Mieterpartei gegenüber auskunftspflichtig. Wenn du gefragt wirst, ob der Befristungsgrund nach wie vor besteht, musst du innerhalb von vier Wochen geantwortet haben. Anderenfalls wird der Mietvertrag entsprechend verlängert.

Es gibt unterschiedliche Optionen, den befristeten Mietvertrag zu verlängern.

Die Verlängerung erfolgt unbeabsichtigt, aus dem befristeten Mietvertrag wird ein unbefristeter.
 

• Wenn du als Vermieter:in den befristeten Mietvertrag verlängern möchtest, muss der genannte und gesetzlich anerkannte Befristungsgrund weiterhin vorliegen. Ist dies nicht der Fall, fällt die Befristung weg und aus dem befristeten Mietvertrag wird automatisch ein unbefristeter.
• Auch bei Fehlen eines konkreten und gesetzlich anerkannten Grundes wandelt sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten um.
  

Liegt ein gesetzesmäßiger Befristungsgrund vor, ist eine Kürzung oder auch Verlängerung der Mietzeit deutlich schwieriger:
 

• Eine Kürzung der Mietzeit nur durch eine außerordentliche Kündigung möglich, für die jedoch nach § 543 BGB bestimmte Gründe vorliegen müssen. Das gilt sowohl für die Mieter:in als auch für dich als Vermieter:in.
• Ist die Befristung rechtmäßig, kann sich der:die Mieter:in auch nicht auf einen sozialen Härtefall berufen und um Verlängerung bitten. Auch du selbst kannst als Vermieter:in lediglich eine Verlängerung anbieten oder aushandeln, aber nicht einfordern. 
  

Du kannst einen rechtsgültigen, befristeten Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auch verlängern. 

Voraussetzung ist hier, dass der Befristungsgrund noch vorliegt, aber die Mutter erst später in die möblierte Wohnung einziehen soll.

• Sind sich beide Parteien einig über die Verlängerung des Mietvertrags, können sie das frei unter sich aushandeln.
• Die andere Variante ist die „stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit“. In diesem Fall hat der:die Mieter:in nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Mietsache weiter genutzt und der:die Vermieter:in hat dem nicht innerhalb von zwei Wochen widersprochen (§ 545 BGB). Der Mietvertrag hat sich stillschweigend verlängert. 
  
• Eine weitere Möglichkeit stellen Mietvertragsklauseln dar, über die bereits im Mietvertrag die Möglichkeit einer Vertragsverlängerung geregelt ist. Je nachdem, ob der Vertrag vor September 2001 oder danach abgeschlossen wurde, bestehen unterschiedliche Möglichkeiten. Mehr dazu im folgenden Abschnitt. 

Auch im Mietvertrag selbst sind Regelungen zur vertraglichen Verlängerung enthalten. Die gesetzlichen Regelungen dazu orientieren sich daran, ob der Zeitmietvertrag vor oder nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde.

Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gilt Folgendes:

Zeitmietverträge oder befristete Mietverträge durften mit Verlängerungsklausel abgeschlossen werden. Somit war es möglich, dass sich ein befristeter Mietvertrag um eine bestimmte Zeit verlängert hat, wenn er nicht vor Ablauf der eigentlichen Befristung gekündigt wurde. Für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge gelten diese Regelungen auch weiterhin (BGH-Urteil vom 23.06.2010, AZ: VIII ZR 230/09)

Für nach dem 01.09.2001 abgeschlossene Zeitmietverträge gilt:

Verlängerungsklauseln sind ungültig. Das betrifft Regelungen, die den Zeitmietvertrag automatisch einmalig oder mehrmals um eine bestimmte Zeit verlängern, wenn er nicht gekündigt wird. Wirksam sind dagegen Klauseln im Zeitmietvertrag, die bestimmen, dass das Mietverhältnis unbefristet wird, wenn nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird.

Abgesehen von den Verlängerungsklauseln hat der:die Mieter:in unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Fortsetzungsanspruch.

Nach dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge enden nur dann, wenn weiterhin einer der in § 575 BGB genannten Befristungsgründe besteht.

Für den Fall, dass der bei Vertragsabschluss genannte Grund für die Befristung erst nach Ablauf des Vertrags eintritt, gilt:

• Der:die Mieter:in kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dem Eintrittszeitpunkt verlangen.
• Entfällt der Befristungsgrund ganz, kann der:die Mieter:in die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

Den Fortsetzungsanspruch muss der:die Mieter:in jeweils geltend machen, die Verlängerung tritt also nicht automatisch ein.

Beim befristeten Mietvertrag gilt eine Verlängerung als stillschweigend vereinbart, wenn der:die Mieter:in die Wohnung nach Vertragsablauf weiter nutzt und du dich als Vermieter:in nicht dagegen aussprichst.

Im § 545 BGB ist geregelt, dass sich das Mietverhältnis in diesem Fall auf unbestimmte Zeit verlängert. Der Gesetzgeber räumt eine Frist von zwei Wochen ein, innerhalb der du als Vermieter:in deinen Gegenwillen gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücken kannst.

Die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags ist grundsätzlich möglich, sofern der ursprünglich genannte Befristungsgrund weiterhin besteht. Ist dies nicht der Fall, wandelt sich der Vertrag automatisch in einen unbefristeten um. Wichtig ist, dass der Vermieter schriftlich auf Anfrage des:der Mieters:in Auskunft über den Befristungsgrund gibt. Fehlt eine rechtzeitige Antwort, verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend. Einvernehmliche Verlängerungen zwischen beiden Parteien sind jederzeit möglich, doch automatische Verlängerungsklauseln sind seit 2001 unwirksam.