Wer einen befristeten Mietvertrag abschließen will, muss in Deutschland seit 2001 bestimmte Gründe vorweisen können und sich an bestimmte Regeln halten. Einen befristeten Mietvertrag zu verlängern, ist grundsätzlich möglich. Im folgenden Artikel erfährst du mehr zum Thema Mietvertrag verlängern.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Einen befristeten Mietvertrag kannst du als Vermieter:in verlängern, wenn weiterhin ein Befristungsgrund vorliegt.

  • Besteht der Befristungsgrund nicht mehr, verlängert sich der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.

  • Verlängerungsklauseln, die den befristeten Mietvertrag automatisch verlängern, sind in ab dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträgen ungültig.

  • Die Befristung muss von Anfang an kommuniziert und schriftlich festgehalten werden. Idealerweise nutzt du einen rechtssicheren & vermieterfreundlichen Mietvertrag.

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Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Bevor du über eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags nachdenkst, solltest du dir sicher sein, dass er überhaupt rechtsgültig ist.


Vermieter:innen besuchen eine Rechtsberatung mit ihrem befristeten Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag darf seit der Mietrechtsreform 2001 nach § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden.

Du möchtest die Wohnung nach Ablauf der Befristung

  • für dich selbst, Familienangehörige oder Angehörige deines Haushalts nutzen.
  • so wesentlich verändern, dass ein Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden kann.
  • jemanden vermieten, der zur Dienstleistung verpflichtet ist.

Trifft einer der gesetzlichen Gründe zu, ist eine befristete Vermietung zulässig. Besteht er nicht mehr, gilt der Zeitmietvertrag automatisch als ungültig und der befristete Mietvertrag geht automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag über.

Eine nachträgliche Änderung des Befristungsgrundes ist unzulässig. Dementsprechend kann der Grund für die Befristung, sobald er wegfällt, nicht einfach gegen einen anderen ausgetauscht werden. Kam der Mietvertrag bereits vor September 2001 zustande, benötigst du keine Begründung für die Befristung. Es handelt sich hier um einfache Zeitmietverträge.

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Gut zu wissen

Du musst den Grund für die Befristung schriftlich im Vertrag oder einer Zusatzvereinbarung mitteilen, damit er anerkannt wird. Hast du keine schriftliche Erklärung geliefert, gilt der Zeitmietvertrag als unwirksam und wird automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag.

Auch beim „zeitweisen Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch“ nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine zeitliche Befristung möglich. Voraussetzung ist hier, dass der:die Mieter:in einen Befristungsgrund wie zum Beispiel „Ende der Weiterbildung“ nennen kann.

Für wie lange darf ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden?

Grundsätzlich gibt es keine zeitliche Beschränkung für befristete Mietverträge. Er kann also sowohl für sechs Monate als auch für mehr als zehn Jahre abgeschlossen werden, sofern einer der oben genannten Gründe zutrifft. Eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags ist unabhängig von der ursprünglich festgesetzten Länge.

Der:die Mieter:in kann frühestens vier Monate vor Ablauf des Vertrags Auskunft darüber verlangen, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Du als Vermieter:in musst ihm:ihr innerhalb eines Monats antworten. Antwortest du erst später, darf der:die Mieter:in entsprechend länger in der Wohnung bleiben.


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Checkliste befristeter Mietvertrag

Wenn du als Vermieter:in eine Wohnung befristet vermietest, dann hast du Pläne mit dieser Wohnung. Umso wichtiger ist es, zu wissen, wann die Befristung wirksam ist und wann nicht. Erst dann kannst du auch eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags einplanen.

Diese Fakten solltest du kennen:

✓ Es liegt ein gesetzlich anerkannter Grund nach § 575 BGB vor.

✓ Ist der Grund gesetzeskonform, läuft der Mietvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt aus. Eine Kündigung ist nicht notwendig.

✓ Besteht der Grund für die Befristung nicht mehr oder kommt erst später zum Tragen, hat der:die Mieter:in ein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags. Wenn der Grund ganz wegfällt, sogar auf einen unbefristeten Mietvertrag.

✓ Als Vermieter:in bist du deiner Mieterpartei gegenüber auskunftspflichtig. Wenn du gefragt wirst, ob der Befristungsgrund nach wie vor besteht, musst du innerhalb von vier Wochen geantwortet haben. Anderenfalls wird der Mietvertrag entsprechend verlängert.


Vermieter prüft die Checkliste für befristete Mietverträge an seinem Laptop am Abend

Kann ich einen befristeten Mietvertrag verlängern?

Es gibt Optionen, den befristeten Mietvertrag zu verlängern. Dabei kann die Verlängerung unbeabsichtigt erfolgen, aus dem befristeten Mietvertrag wird ein unbefristeter:

  • Wenn du als Vermieter:in den befristeten Mietvertrag verlängern möchtest, muss der genannte und gesetzlich anerkannte Befristungsgrund weiterhin vorliegen. Ist dies nicht der Fall, fällt die Befristung weg und aus dem befristeten Mietvertrag wird automatisch ein unbefristeter.
  • Auch bei Fehlen eines konkreten und gesetzlich anerkannten Grundes wandelt sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten um.

Ist alles korrekt und die gesetzlichen Vorgaben wurden erfüllt, ist eine Kürzung oder auch Verlängerung der Mietzeit deutlich schwieriger:

  • Eine Kürzung der Mietzeit nur durch eine außerordentliche Kündigung möglich, für die jedoch nach § 543 BGB bestimmte Gründe vorliegen müssen. Das gilt sowohl für die Mieter:in als auch für dich als Vermieter:in.
  • Ist die Befristung rechtmäßig, kann sich der:die Mieter:in auch nicht auf einen sozialen Härtefall berufen und um Verlängerung bitten. Auch du selbst kannst als Vermieter:in lediglich eine Verlängerung anbieten oder aushandeln, aber nicht einfordern.

Hast du mit deinem:deiner Mieter:in einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, darfst du diesen unter bestimmten Voraussetzungen auch verlängern.

  • Sind sich beide Parteien einig über die Verlängerung des Mietvertrags, können sie das frei unter sich aushandeln. Vorausgesetzt der Befristungsgrund liegt noch vor, aber die Mutter soll erst später in die möblierte Wohnung einziehen, so kann der befristete Mietvertrag auch verlängert werden.
  • Die andere Variante ist die „stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit“. In diesem Fall hat der:die Mieter:in nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Mietsache weiter genutzt und der:die Vermieter:in hat dem nicht innerhalb von zwei Wochen widersprochen (§ 545 BGB). Der Mietvertrag hat sich stillschweigend verlängert.
  • Eine weitere Möglichkeit stellen Mietvertragsklauseln dar, über die bereits im Mietvertrag die Möglichkeit einer Vertragsverlängerung geregelt ist. Je nachdem ob der Vertrag vor September 2001 oder danach abgeschlossen wurde, bestehen unterschiedliche Möglichkeiten.

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Wie oft darf ich einen befristeten Mietvertrag verlängern?

In der Regel enthalten befristete Mietverträge Klauseln dazu, wie vorgegangen wird, wenn der Vertrag endet. Dazu gehören auch Regelungen darüber, inwiefern eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags möglich ist. Die gesetzlichen Regelungen dazu orientieren sich daran, ob der Zeitmietvertrag vor oder nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde.

Für nach dem 01.09.2001 abgeschlossene Zeitmietverträge gilt: Verlängerungsklauseln, die den Zeitmietvertrag automatisch einmalig oder mehrmals um eine bestimmte Zeit verlängern, wenn er nicht gekündigt wird, sind ungültig. Wirksam sind dagegen Klauseln im Zeitmietvertrag, die bestimmen, dass das Mietverhältnis unbefristet wird, wenn nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird.

Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, galt eine andere Gesetzeslage. Bis dahin durften Zeitmietverträge mit Verlängerungsklauseln abgeschlossen werden. Somit war es möglich, dass sich ein befristeter Mietvertrag um eine bestimmte Zeit verlängert hat, wenn er nicht vor Ablauf der eigentlichen Befristung gekündigt wurde. Für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge gelten diese Regelungen auch weiterhin (BGH-Urteil vom 23.06.2010, AZ: VIII ZR 230/09).


Frau informiert sich konzentriert über die komplexen Regeln zur Verlängerung eines Mietvertrags

Kann der Mieter eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags verlangen?

Abgesehen von den Verlängerungsklauseln hat der:die Mieter:in unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Fortsetzungsanspruch. Für nach dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge gilt, dass sie nur dann enden, wenn weiterhin einer der in § 575 BGB genannten Befristungsgründe besteht.

Tritt der bei Vertragsabschluss genannte Grund für die Befristung erst nach Ablauf des Vertrags ein, kann der:die Mieter:in die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dem Eintrittszeitpunkt verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, kann der:die Mieter:in die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Den Fortsetzungsanspruch muss der:die Mieter:in jeweils geltend machen, die Verlängerung tritt also nicht automatisch ein.

Beim befristeten Mietvertrag gilt eine Verlängerung als stillschweigend vereinbart, wenn der:die Mieter:in die Wohnung nach Vertragsablauf weiter nutzt und du dich als Vermieter:in nicht dagegen aussprichst. Im § 545 BGB ist geregelt, dass sich das Mietverhältnis in diesem Fall auf unbestimmte Zeit verlängert. Der Gesetzgeber räumt eine Frist von zwei Wochen ein, innerhalb der du als Vermieter:in deinen Gegenwillen gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücken kannst.


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FAQ: Verlängerung des Mietvertrags

Kann man einen befristeten Mietvertrag verlängern?

Grundsätzlich lässt sich der befristete Mietvertrag verlängern, solange der Befristungsgrund wie etwa Eigenbedarf noch nicht eingetroffen ist. Aus einem befristeten Mietvertrag wird ein unbefristeter, wenn: der Grund für die Befristung nach § 575 BGB nicht gesetzlich anerkannt ist oder Formalien bei der Vertragsbefristung nicht eingehalten worden sind.

Wie verlängert sich ein befristeter Mietvertrag?

Setzt der:die Mieter:in die Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, verlängert sich das befristete Mietverhältnis nach § 545 BGB stillschweigend auf unbestimmte Zeit. Abwendbar ist dies, wenn keine der beiden Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklärt.

Welche Gründe rechtfertigen einen befristeten Mietvertrag?

Eigenbedarf, Sanierung oder Abriss der vermieteten Wohnräume sowie Bereitstellung der Wohnung für Personal rechtfertigen eine Befristung der Mietsache.

Fällt der Grund weg, darf er nicht einfach ausgetauscht werden gegen einen anderen. Aus dem befristeten Mietvertrag wird ein unbefristeter und der befristete Mietvertrag verlängert sich.

Wie muss der Grund für die Befristung angegeben werden?

Entweder im Mietvertrag selbst oder in einer Zusatzvereinbarung muss der Grund für die Befristung schriftlich angegeben werden. Auch beim „zeitweisen Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch“ ist eine zeitliche Befristung möglich. Voraussetzung ist hier, dass der:die Mieter:in einen Befristungsgrund wie zum Beispiel „Ende der Weiterbildung“ nennen kann.

Wie kann ich als Vermieter den befristeten Vertrag verlängern?

Durch Verhandlungen vor Ablauf der Vertragslaufzeit kann eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags erwirkt werden. Du kannst alternativ das Wohnen deines:deiner Mieter:in über die Befristung hinweg dulden und damit eine stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit erwirken. Auch eine Vertragsklausel kann die Verlängerung auf unbestimmte Zeit ermöglichen.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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