Die Staffelmiete legt im Voraus fest, wie auch der Name schon sagt, dass der Mietpreis gestaffelt ist und sich in bestimmten Abständen erhöht. Voraussetzung ist, dass die Mieterhöhung prinzipiell als Geldbetrag ausgewiesen sein muss und die jeweilige Mietstaffel mindestens ein Jahr unangetastet bleibt. Hier erklären wir Ihnen, worauf Sie als Vermieter bei der Staffelmiete achten sollten.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag festgehalten, wann sich die Netto-Kaltmiete um welchen Betrag erhöhen wird.
  • Die Erhöhungen müssen weder regelmäßig erfolgen noch gleiche Beträge umfassen, dürfen aber nur maximal einmal pro Jahr erfolgen.
  • Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb vom Fachanwalt für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese kostenlos und inklusive Haftungsübernahme.

Welche Besonderheiten weist die Staffelmiete auf?

Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie mit deinem Mieter bereits im Voraus, wann die Miete künftig um welchen Betrag steigt. Endet die Staffelung, dürfen Sie die Miete ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen. Der Vorteil ergibt sich gerade in Zeiten der Stagnation: Für beide Seiten ist die künftige Mietpreisentwicklung bereits überschaubar. Zudem automatisieren Sie die Mieterhöhungen und sparen sich so Arbeit.

Bei einem Staffelmietvertrag nutzen Vermieter ihr Recht zur Vertragsfreiheit. Sie dürfen die Höhe der Staffelungen weitestgehend selbst bestimmen und erhalten so eine langfristige Sicherheit. Jedoch ist Mietwucher auch bei einer Staffelmiete verboten.

Achten Sie zudem auf die folgenden Besonderheiten der Staffelmiete:

  • Die Staffelmiete wird im Mietvertrag als Netto-Kaltmiete angegeben. Die Aufwendungen und Umlagen für Betriebs- und Heizkosten sind hiervon ausgenommen.
  • Auch dann, wenn Sie einen unbefristeten Staffelmietvertrag abschließen, muss die Schriftform eingehalten werden.
  • § 557a Abs. 1 BGB gibt nur vor, dass die Miete mindestens einmal erhöht werden muss. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann.

Korrekte Formulierung der Staffelmiete: Am 1. Juli 2020 beginnt ein Staffelmietvertrag. Die Nettokaltmiete beträgt zu Beginn des Mietverhältnisses 850,00 Euro. Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab dem 1. Juli 2021 auf 875,00 Euro, ab dem 1. Juli 2022 auf 900,00 Euro, ab dem 1. Juli 2023 auf 925,00 Euro, ab dem 1. Juli 2024 auf 950,00 Euro, ab dem 1. Juli 2025 auf 975,00 Euro.

Falsche Formulierung der Staffelmiete: „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich um x Prozent.“ oder „Die Nettokaltmiete erhöht sich ab dem 1. Juli 2021 auf 10,25 Euro je Quadratmeter.“

Gut zu wissen

Wenn die Staffelungen im Mietvertrag zunächst als Geldbetrag und im Anschluss doch in Prozentangaben formuliert werden, folgt daraus eine Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung (siehe Az.: VIII ZR 197/11).

Wie hoch dürfen die Mieterhöhungen maximal sein?

Um wie viel Euro Sie jeweils die Miete erhöhen, bleibt Ihnen beim Staffelmietvertrag selbst überlassen. Sie müssen sich an keinen konkreten Steigerungsrhythmus von beispielsweise 20 Euro pro Jahr halten. Es ist auch erlaubt, alle zwei oder drei Jahre die Miete um einen unterschiedlichen Betrag erhöhen.

Jedoch sollten Sie darauf achten, die jeweilige Miethöhe in exakten Euro-Beträgen in den Staffelmietvertrag aufzunehmen. Wenn Sie nur prozentuale Steigerungen angeben, macht das den Vertrag unwirksam.

Von Mietwucher sprechen Experten, wenn die Mietpreise die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigen. Dieses sollten Sie also vermeiden. Gegebenenfalls können Sie die Mietstaffeln auch senken. Der Mieter muss dem zustimmen.

Gut zu wissen

ImmoScout24 bietet rechtssichere Muster-Mietverträge zum kostenlosen Download. Hier erhalten Sie einen Muster-Staffelmietvertrag als PDF. Auch unbefristete Staffelmietverträge sind vorhanden.

Wie verhält sich die Staffelmiete zur Mietpreisbremse?

In Gebieten mit einer Mietpreisbremse gilt, dass Mietpreise die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überschreiten dürfen. Auch mit einem Staffelmietvertrag sind Sie als Vermieter daran gebunden. Bei Neuvermietungen müssen Sie den Mietpreis entsprechend anpassen. Achte auch darauf, dass die Mietstaffeln der Mietpreisbremse entsprechen. Alle wichtigen Zahlen finden Sie im Mietspiegel Ihrer Stadt.

Beispielrechnung zur Staffelmiete

In Gebieten ohne Mietpreisbremse sind Sie mit der Staffelmiete frei, solange Sie keinen Mietwucher betreiben. Sie können zum Beispiel im Mietvertrag festlegen, dass die Monatsmiete 2023 um 20 Euro, 2024 um zehn Euro und dann erst wieder 2027 um 20 Euro steigt.

Welche wichtigen Fristen muss ich beachten?

Bei der Staffelmiete müssen Sie sich an eine wichtige Frist halten: Sie dürfen pro Jahr maximal eine Mieterhöhung ansetzen. Neue Staffeln dürfen also erst nach zwölf Monaten einsetzen. Unterschreiten Sie diese Frist, ist der Staffelmietvertrag nicht mehr gültig.

Üblicherweise steigt die Staffelmiete erst einige Jahre nach Mietbeginn. Sie muss nicht jährlich steigen. Während der ersten zwölf Monate des Mietverhältnisses dürfen Sie also gar keine Änderungen vornehmen. Im Mietvertrag können Sie dann genau festlegen, wann die erste Erhöhung eintritt.

Wie verhält sich das Kündigungsrecht bei einer Staffelmiete?

Die Staffelmiete erlaubt es Ihnen, einen Zeitmietvertrag mit der Staffelung zu kombinieren. Hier gilt eine Frist von maximal vier Jahren, für die Sie den Mieter binden können. Innerhalb dieser Frist darf er nicht kündigen – es sei denn, es liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund vor. Nach den vier Jahren darf der Mieter wie gewohnt innerhalb der Dreimonatsfrist kündigen.

Wichtig

Ein Zeitmietvertrag von mehr als vier Jahren ist bei der Staffelmiete nicht erlaubt. Selbst, wenn Sie dies festlegen, darf der Mieter nach Ablauf des vierten Jahres jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

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Welche Vor- und Nachteile bietet die Staffelmiete für Vermieter?

Der Staffelmietvertrag ist bei Vermietern beliebt, birgt aber einige Vor- und Nachteile. Diese sollten Sie gut kennen und abwägen, bevor Sie sich für diese Art des Mietvertrags entscheiden.

Vorteile Staffelmiete Nachteile Staffelmiete
  • Überschaubare Vertragsform
  • Klare Regelungen
  • Zeitersparnis, da Sie sich nicht um andere Mieterhöhungen kümmern müssen
  • Vermeidet Streitigkeiten bei Mieterhöhung durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Zuverlässigkeit
  • Mieter kann auf mindestens vier Jahre verpflichtet werden
  • Während der Vertragslaufzeit können Sie die Preisstaffeln nicht mehr korrigieren
  • Gefahr für Fehleinschätzungen
  • Wenig Flexibilität
  • Mieterhöhungen aus Gründen wie steigender Vergleichsmiete oder Modernisierung sind nicht möglich
  • Mietpreisbremse gilt trotzdem

FAQs zum Thema Staffelmiete

☑️ ​​Wie oft darf ich bei einer Staffelmiete die Miete erhöhen?
☑️ ​​Hat die Staffelmiete eine Mindestvertragslaufzeit?
☑️ ​​Greift bei einem Staffelmietvertrag die Mietpreisbremse?
☑️ ​​Was geschieht zum Ende der Staffelung?
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