Lesen Sie hier alle Details zu den Besonderheiten der Staffelmiete für Vermieter:innen und Mieter:innen, zu den maximalen Mieterhöhungen, zum Kündigungsrecht und zu den Fristen. Zudem präsentieren wir Ihnen die Vor- und Nachteile dieser Art der Miete und beantworten häufige Fragen.  

Klug vorsorgen, Mietausfall absichern

Ein Mietausfall bei einem neuen Mietverhältnis trifft Sie als Vermieter immer unerwartet. Mit der ImmoScout24 Mietausfallversicherung schaffen wir ab sofort Sicherheit. Den Beitrag berechnen wir einfach und schnell anhand Ihrer Miete.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag vereinbart, wann sich die Netto-Kaltmiete um welchen Betrag erhöhen wird. 
  • Die Erhöhungen müssen weder regelmäßig erfolgen noch gleiche Beträge umfassen, dürfen aber nur maximal einmal pro Jahr erfolgen. 
  • Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb von Fachanwält:innen für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese kostenlos und inklusive Haftungsübernahme. 

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete ist eine beliebte Möglichkeit zur automatischen Mieterhöhung, die bereits im Mietvertrag festgelegt wird. Normalerweise ist es nicht so leicht für den:die Vermieter:in, die Miete zu erhöhen. Bei einer Staffelmiete steht im Mietvertrag, wann und um welchen Vertrag die Miete steigt. Somit sparen sich beide Parteien viel Aufwand und haben Planungssicherheit.   

Jedoch ist im Rahmen einer Staffelmiete keine andere Möglichkeit der Mieterhöhung vorhergesehen. Das bedeutet, dass der:die Vermieter:in zum Beispiel nach einer Modernisierung keine Mieterhöhung ansetzen darf.   

Sie sollten die folgenden Kriterien beachten, um den Staffelmietvertrag korrekt zu formulieren:   

  • Die Staffelmiete gilt nur mit Zustimmung des:der Mieters:in.   
  • Eine nachträgliche Vereinbarung der Staffelmiete ist mit Zustimmung des:der Mieters:in möglich.   
  • Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden.   
  • In der Formulierung muss klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel beginnt und um welche Höhe die monatliche Miete steigt.   
  • Dabei müssen konkrete Beträge genannt werden; Formulierungen wie „2,8% Steigung pro Jahr“ sind nicht erlaubt.   
  • Die Staffelungen müssen laut §557a des BGB mindestens ein Jahr auseinanderliegen. 

Welche Besonderheiten weist die Staffelmiete auf?

Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie mit Ihrem:Ihrer Mieter:in bereits im Voraus, wann die Miete künftig um welchen Betrag steigt. Endet die Staffelung, dürfen Sie die Miete ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen. Der Vorteil ergibt sich gerade in Zeiten der Stagnation.

Für beide Seiten ist durch die Vereinbarung der regelmäßig steigenden Mieten die künftige  Preisentwicklung der Miete bereits überschaubar. Zudem automatisieren Sie die Mieterhöhungen und sparen sich so Arbeit. 

Bei einem Staffelmietvertrag nutzen Vermieter:innen ihr Recht zur Vertragsfreiheit. Sie dürfen die Höhe der Staffelungen weitestgehend selbst bestimmen und erhalten so eine langfristige Sicherheit. Jedoch ist Mietwucher auch bei einer vereinbarten Miete mit Staffeln verboten. 

Achten Sie zudem auf die folgenden Besonderheiten der Staffelmiete: 

  • Die variable Indexmiete wird im Mietvertrag als Netto-Kaltmiete  festgelegt. Die Aufwendungen und Umlagen für Betriebs- und Heizkosten sind hiervon ausgenommen. 
  • In unbefristeten Mietverträgen sowie bestehenden Mietverträgen ist die Einführung von Staffeln zulässig. Jedoch müssen die beteiligten Parteien auch bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag die Schriftform einhalten. 
  • Das Bürgerliche Gesetzbuch (§557a Abs. 1 BGB) gibt nur vor, dass es mindestens eine vereinbarte Erhöhung der Miete geben muss, um als Staffelmiete zu gelten. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist im BGB keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann. 

Beispiel für die zulässige Formulierung der Staffelmiete: 

Am 1. Juli 2020 beginnt ein Staffelmietvertrag

Nettokaltmiete Jahr
850,00 Euro. 1. Juli 2020
875,00 Euro 1. Juli 2021 
900,00 Euro 1. Juli 2022
925,00 Euro 1. Juli 2023
950,00 Euro 1. Juli 2024
975,00 Euro 1. Juli 2025

Beispiel für eine unwirksame Staffelmietvereinbarung:

  • „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich um x Prozent.“  
  • „Die Nettokaltmiete erhöht sich ab dem 1. Juli 2021 auf 10,25 Euro je Quadratmeter.“ 
Wirkungslose Staffelvereinbarung

Wenn die Staffelungen im Mietvertrag zunächst als Geldbetrag und im Anschluss doch in Prozentangaben formuliert werden, folgt daraus eine Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung (siehe Az.: VIII ZR 197/11). 

Unter welchen Bedingungen dürfen Vermieter:innen eine Staffelmiete verlangen?

Neben der korrekten Vereinbarung der Staffelmiete im Mietvertrag müssen Vermieter:innen noch weitere Bedingungen erfüllen, um die Staffelmiete verlangen zu dürfen:   

Höhe der Miete:

Dazu gehört zum Beispiel die korrekte Höhe der Staffelmiete. Wenn im betreffenden Gebiet Wohnungsknappheit herrscht, ist eine Mietpreisüberhöhung erlaubt. Bei geltender Mietpreisbremse werden auch geltende Staffelverträge automatisch gedrosselt.  

Normalerweise gilt keine Kappungsgröße für die Staffelmiete, sodass der:die Vermieter:in über einen Zeitraum von drei Jahren die Miete auch um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Dennoch kann der:die Mieter:in mit der ortsüblichen Vergleichsmiete argumentieren, die nicht wesentlich überschritten werden darf. 

Ab einer Überschreitung von 20 Prozent handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld. Ab einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 50 Prozent handelt es sich um Mietwucher, was als Straftat gilt.   

Kündigungsausschluss : 

Neben diesen Vorgaben zu den maximalen Kosten der Staffelmiete darf der:die Vermieter:in auch einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Dabei verpflichtet sich der:die Mieter:in dazu, für eine bestimmte Dauer das Mietverhältnis nicht zu kündigen.  

Der:Die Vermieter:in darf unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen weiterhin kündigen. Jedoch darf der einseitige Kündigungsverzicht nur für maximal vier Jahre vereinbart werden. Vermieter:innen sollten beachten, dass eine Staffelmiete mit einseitigem Kündigungsverzicht für Mieter:innen meist nicht sehr attraktiv ist.   

Dauer:

Was die Dauer des Staffelmietvertrags angeht, sind Vermieter:innen frei. Sie können sowohl einen befristeten als auch einen unbefristeten Staffelmietvertrag auswählen. Wenn die Staffelung endet, aber der Mietvertrag weiterläuft, sind wieder andere Mieterhöhungen möglich. Alternativ können die beteiligten Parteien durch einen Mietvertragsnachtrag eine neue Staffelung vereinbaren.

Wie hoch dürfen die Mieterhöhungen maximal sein?

Um wie viel Euro Vermieter:innen jeweils die Miete erhöhen, bleibt der Person beim Staffelmietvertrag selbst überlassen. Sie müssen sich an keinen konkreten Steigerungsrhythmus von beispielsweise 20 Euro pro Jahr halten. Es ist auch erlaubt, alle zwei oder drei Jahre die einzelnen Staffeln zu einem vereinbarten Zeitpunkt um einen unterschiedlichen Betrag erhöhen. 

Jedoch sollten vermietende Personen darauf achten, die jeweilige Miethöhe in exakten Euro-Beträgen in den Staffelmietvertrag aufzunehmen. Wenn die vermietende Partei nur prozentuale Steigerungen angeben, ist die Staffelmiete falsch vereinbart und der Vertrag unwirksam. 

Von Mietwucher bzw. Mietpreisüberhöhung definiert § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes Mietpreise für Wohnräume mit geringem Angebot, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen. Dieses sollten Vermieter:innen also vermeiden. Gegebenenfalls können Vermieter:innen die Mietstaffeln auch senken. Der:die Mieter:in muss dem zustimmen. 

Muster-Mietverträge zum kostenlosen Download

ImmoScout24 bietet rechtssichere Muster-Mietverträge zum kostenlosen Download. Hier erhalten Sie einen Muster-Staffelmietvertrag als PDF. Auch unbefristete Staffelmietverträge sind vorhanden. 

Wie verhält sich die Staffelmiete zur Mietpreisbremse?

In Gebieten mit einer Mietpreisbremse gilt, dass vereinbarte Mietpreise die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überschreiten dürfen. Auch mit einem Staffelmietvertrag sind Vermieter:innen daran gebunden. Bei Neuvermietungen wird der Mietpreis an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst. Die Mietstaffeln müssen der Mietpreisbremse entsprechen. Alle wichtigen Zahlen gibt es im Mietspiegel der Stadt. 

Beispielrechnung zur Staffelmiete

In Gebieten ohne Mietpreisbremse sind Vermieter:innen mit der jeweiligen Miete frei, solange es keinen Mietwucher gibt. Sie können zum Beispiel im Mietvertrag festlegen, dass die erste Staffel der monatlichen Miete 2023 um 20 Euro steigt, die zweite Staffel 2024 um zehn Euro und die dritte Staffel erst wieder 2027 um 20 Euro steigt. 

Welche wichtigen Fristen muss ich beachten?

Vermietende Parteien müssen sich an eine wichtige Frist halten: pro Jahr darf maximal eine Mieterhöhung vereinbart werden. Neue Staffeln dürfen also erst nach zwölf Monaten einsetzen, zusätzliche Mieterhöhungen sind verboten. Wird die Frist unterschritten, verliert die gesamte Staffelmietvereinbarung ihre Gültigkeit. 

Üblicherweise steigt die mit dem:der Mieter:in vereinbarte Staffelmiete erst einige Jahre nach Mietbeginn. Sie muss nicht jährlich steigen. Während der ersten zwölf Monate des Mietverhältnisses dürfen also keine Änderungen an weiteren Mieterhöhungen vorgenommen werden. Im Mietvertrag wird dann genau festgelegt, wann die erste Erhöhung eintritt. 

Wie verhält sich das Kündigungsrecht bei einer Staffelmiete?

Die Staffelmiete erlaubt es Vermieter:innen, einen Zeitmietvertrag mit der Staffelung zu kombinieren. Hier gilt eine Frist von maximal vier Jahren, für die  Mieter:innen gebunden sind. Innerhalb dieser Frist darf er:sie  nicht kündigen – es sei denn, es liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund vor (§557a Abs. 3 BGB). Nach den vier Jahren darf der:die Mieter:in wie gewohnt innerhalb der Dreimonatsfrist kündigen. 

Zeitmietvertrag von mehr als 4 Jahren bei der Staffelmiete nicht erlaubt

Ein Zeitmietvertrag von mehr als vier Jahren ist bei der Staffelmiete nicht erlaubt. Selbst, wenn Sie diese Vereinbarung vertraglich festlegen, darf der:die Mieter:in nach Ablauf des vierten Jahres laut Mietrecht jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. 

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Welche Vor- und Nachteile bietet die Staffelmiete für Vermieter:innen?

Der Staffelmietvertrag ist bei  Vermieter:innen beliebt und birgt, einige Vor- und Nachteile. Diese sollten Vermieter:innen gut kennen und abwägen, bevor sie sich für diese Art des Mietvertrags entscheiden. 

Vorteile Staffelmiete Nachteile Staffelmiete
  • Überschaubare Vertragsform
  • Klare Regelungen
  • Zeitersparnis, da Sie sich nicht um andere Mieterhöhungen kümmern müssen
  • Vermeidet Streitigkeiten bei Mieterhöhung durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Zuverlässigkeit
  • Mieter:in kann auf mindestens vier Jahre verpflichtet werden
  • Während der Vertragslaufzeit können Sie die Preisstaffeln nicht mehr korrigieren
  • Gefahr für Fehleinschätzungen
  • Wenig Flexibilität
  • Mieterhöhungen aus Gründen wie steigender Vergleichsmiete oder Modernisierung sind nicht möglich
  • Mietpreisbremse gilt trotzdem

Welche anderen Möglichkeiten zur Mieterhöhung gibt es?

Als Alternative zum Staffelmietvertrag oder nach Ende der Mietstaffelung haben Vermieter:innen drei weitere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen die Personen jeweils die geltenden Bedingungen erfüllen und dem:der Mieter:in nach Ankündigung der Erhöhung einen angemessenen Prüfungszeitraum von zwei Monaten ermöglichen.   

FAQs zum Thema Staffelmiete

☑️ ​​Wie oft darf ich bei einer Staffelmiete die Miete erhöhen?
☑️ ​​Hat die Staffelmiete eine Mindestvertragslaufzeit?
☑️ ​​Greift bei einem Staffelmietvertrag die Mietpreisbremse?
☑️ ​​Was geschieht zum Ende der Staffelung?
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