Die Staffelmiete bietet eine gewisse Planungssicherheit, denn bereits beim Abschluss des Staffelmietvertrages wissen beide Parteien, um wie viel sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöhen wird. Was bei der Staffelmiete erlaubt ist und was nicht, welche gesetzlichen Regelungen zu beachten sind und welche Vor- und Nachteile ein Staffelmietvertrag für beide Parteien bietet, lesen Sie hier.


house laptop

Immer auf der sicheren Seite:
Mit der Mietausfallversicherung

Egal was passiert, mit der Mietausfallversicherung von ImmoScout24 sind Sie ab sofort umfassend gegen Mietausfälle abgesichert - und das zum flexiblen Preis - der richtet sich nämlich nach der Objektmiete.


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze:
  • Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag vereinbart, um welchen Geldbetrag sich die Nettokaltmiete zu bestimmten Zeitpunkten erhöhen wird.

     

  • Die Erhöhungen müssen weder regelmäßig erfolgen noch gleiche Beträge umfassen, dürfen aber nur maximal einmal pro Jahr erfolgen.

     

  • Wenn im Staffelmietvertrag fehlerhafte oder uneindeutige Formulierungen zur Staffelmiete enthalten sind, kann die Staffelmietvereinbarung dadurch unwirksam werden.

     

  • In einem Staffelmietvertrag kommt es vor allem auf die Details an. Nutzen Sie den kostenlosen Mietvertragsgenerator bei Vermietet.de von ImmoScout24, um ein rechtssicheres Muster eines Staffelmietvertrages zu erhalten.

Was ist eine Staffelmiete?

Bei der Staffelmiete handelt es sich um eine Option im Mietvertrag, die Miete für festgelegte Zeiträume um jeweils einen bestimmten Betrag zu erhöhen. Hierfür muss im Vertrag entweder die neue Miethöhe in Euro oder der Geldbetrag, um den sich die Miete für eine definierte Zeitdauer erhöhen soll, angegeben werden (§ 557a Absatz 1 BGB).

Die Staffelmiete ist eine beliebte Möglichkeit zur automatischen Mieterhöhung, denn bei klassischen Mietverträgen mit ortsüblicher Vergleichsmiete ist eine Mieterhöhung mit mehr Begründungsaufwand und Formalitäten für Vermieter:innen verbunden. Bei einer Staffelmiete ist hingegen schon beim Abschluss des Mietvertrages klar, wann und um welchen Geldbetrag die Miete steigen wird.

   

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Bei einem Staffelmietvertrag handelt es sich um einen üblichen Mietvertrag, in der jedoch die Miete als Staffelmiete vereinbart wurde. Diese Vereinbarung ist dabei das Hauptmerkmal eines Staffelmietvertrages.

Weitere Besonderheiten liegen in der Regelung zu weiteren Umständen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen würden. So dürfen Vermieter:innen im Rahmen eines Staffelmietvertrages keine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ansetzen und keine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen. Dies wird ausdrücklich in § 557a Absatz 2 BGB geregelt.

Damit ein Staffelmietvertrag Gültigkeit beanspruchen kann, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählen folgende Punkte:

  • Die Staffelmiete gilt nur mit Zustimmung der Mietpartei. 
  • Eine nachträgliche Vereinbarung der Staffelmiete ist mit Zustimmung der Mieter:innen möglich.   

  • Die Staffelmiete muss zwingend schriftlich vereinbart werden.   
  • In der Formulierung muss klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel beginnt und um welche Höhe die monatliche Miete steigt oder wie hoch die neue Miete ist.   
  • Dabei müssen konkrete Beträge genannt werden; Formulierungen wie „2,8 Prozent Steigerung pro Jahr“ sind nicht zulässig. 
  • Die jeweiligen Staffelungen müssen laut § 557a Absatz 2 BGB mindestens ein Jahr auseinanderliegen.
hint
Staffelmiete: Wie viel Prozent Steigerung ist erlaubt?

Wie bereits erwähnt, sollten Sie auf Formulierungen wie beispielsweise „Staffelmiete steigt um zwei Prozent jährlich“ grundsätzlich verzichten. Sie machen die Staffelvereinbarung unwirksam. Die Staffelmiete darf insgesamt nur um so viel Prozent steigen, als eine mögliche Mietpreisbremse berücksichtigt wird und keine Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher vorliegt.

Staffelmiete: Besonderheiten im Staffelmietvertrag

Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie mit Ihren Mieter:innen bereits im Voraus, wann die Miete künftig um welchen Betrag steigt. Endet die Staffelung, dürfen Sie die Miete ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen.

Für beide Seiten ist durch die Staffelmietvereinbarung die künftige Preisentwicklung der Miete ersichtlich. Zudem automatisieren Sie mithilfe eines Staffelmietvertrages die Mieterhöhungen und sparen sich so erheblichen Begründungs- und Organisationsaufwand.

Bei einem klassischen Mietvertrag hingegen müsste die Erhöhung auf das vergleichbare Niveau von Vergleichswohnungen durchgeführt werden. Diese Vorgehensweise ist zeitintensiv, birgt zusätzlich ein gewisses Konfliktpotenzial und kann sogar dazu führen, dass der:die betroffene Mieter:in vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Für die Gestaltung der Mietstaffeln nutzen Vermieter:innen ihr Recht zur Vertragsfreiheit. Sie dürfen die Höhe der Staffelungen weitestgehend selbst bestimmen. Jedoch ist Mietwucher auch bei einer vereinbarten Staffelmiete verboten! 

Achten Sie zudem auf die folgenden Besonderheiten der Staffelmiete: 

  • Der Betrag einer Mietstaffel wird im Mietvertrag als Nettokaltmiete festgelegt. Die Aufwendungen und Umlagen für Betriebs- und Heizkosten können jedoch nicht automatisiert oder gestaffelt erhöht werden. 
  • In bereits bestehenden Mietverträgen ist die Einführung der Staffelmiete grundsätzlich zulässig. Jedoch ist hierfür die Zustimmung der jeweiligen Mietpartei zwingend erforderlich.
  • Soll eine Staffelmiete einvernehmlich in ein bestehendes Mietverhältnis eingeführt werden, muss diese Vereinbarung in Textform festgehalten werden. Denn eine Staffelmiete kann nur gültig sein, wenn sie detailliert und eindeutig beschrieben ist.
  • Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 557a Absatz 1 BGB) gibt nur vor, dass es mindestens eine zuvor vereinbarte Erhöhung der Miete geben muss, um als Staffelmiete zu gelten. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist im BGB keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann. 

Staffelmiete: Beispiel für die zulässige Formulierung

Am 1. Juli 2020 beginnt ein Staffelmietvertrag

Nettokaltmiete Jahr

850,00 Euro.

1. Juli 2020

875,00 Euro

1. Juli 2021 

900,00 Euro

1. Juli 2022

925,00 Euro

1. Juli 2023

950,00 Euro

1. Juli 2024

975,00 Euro

1. Juli 2025

Staffelmiete: Beispiele für unwirksame Formulierungen

  • „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich um x Prozent.“  
  •  „Die Nettokaltmiete erhöht sich ab dem 1. Juli 2021 auf 10,25 Euro je Quadratmeter.“ 
hint
Wichtig: Wirkungslose Staffelvereinbarung

Wenn die Staffelungen im Mietvertrag zunächst als Geldbetrag und im Anschluss in Prozentangaben formuliert werden, wird die Staffelmietvereinbarung erst ab dem Zeitpunkt der Einführung der Prozentangaben unwirksam (siehe AZ: VIII ZR 197/11). 

Wann ist eine Staffelmiete im Mietvertrag erlaubt?

Neben der formgerechten Vereinbarung der Staffelmiete im Mietvertrag müssen Vermieter:innen noch weitere Bedingungen erfüllen, um eine Staffelmiete von Mieter:innen verlangen zu dürfen:   

Höhe der Miete

Da nachträgliche Änderungen an der Staffelung nicht zulässig sind, sollten Vermieter:innen noch vor Vertragsabschluss wissen, welche Miethöhe angemessen ist. Wenn im betreffenden Gebiet Wohnungsknappheit herrscht, ist eine Mietpreisüberhöhung von über 20 Prozent erlaubt. Bei geltender Mietpreisbremse werden aber auch geltende Staffelverträge automatisch gedrosselt. 

Normalerweise gilt keine Kappungsgrenze für die Staffelmiete, sodass der:die Vermieter:in über einen Zeitraum von drei Jahren die Miete auch um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Dennoch kann der:die Mieter:in mit der ortsüblichen Vergleichsmiete argumentieren, die nicht wesentlich überschritten werden darf, da sonst mit Blick auf Mietwucher Rechtsstreitigkeiten entstehen können. Ab einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 50 Prozent handelt es sich um Mietwucher nach § 291 StGB.

Wie hoch darf eine Staffelmiete sein?

  • Mit Mietpreisbremse: Die Ausgangsmiete bei einem Staffelmietvertrag darf maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt überdies auch für spätere Mietstaffeln: Sollte ein bestimmter Mietbetrag aus der Staffelung über zehn Prozent der örtlichen Vergleichsmiete liegen, ist die Forderung der erhöhten Miete unzulässig.
  • Ohne Mietpreisbremse: Der Ausgangsbetrag der Staffelmiete darf über zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen, aber darf auch keine Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher darstellen.

Kündigungsausschluss

Neben diesen Vorgaben zu den maximalen Kosten der Staffelmiete darf der:die Vermieter:in auch einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Dabei verpflichtet sich der:die Mieter:in dazu, für eine bestimmte Dauer das Mietverhältnis nicht zu kündigen.  

Vermieter:innen dürfen unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen weiterhin kündigen. Jedoch darf der einseitige Kündigungsverzicht nur für maximal vier Jahre vereinbart werden. Vermieter:innen sollten beachten, dass eine Staffelmiete mit einseitigem Kündigungsverzicht für Mieter:innen meist nicht sehr attraktiv ist. Ein beidseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht kann hier eine gute Kompromisslösung darstellen.

Dauer von Staffelmietverträgen

Was die Dauer des Staffelmietvertrags angeht, genießen Vermieter:innen eine gewisse Gestaltungsfreiheit. Sie können zwischen einem befristeten und unbefristeten Staffelmietvertrag entscheiden. Wenn die Staffelung endet, aber der Mietvertrag weiterläuft, sind wieder andere Mieterhöhungen möglich. Alternativ können die beteiligten Parteien durch einen Mietvertragsnachtrag eine neue Staffelung vereinbaren. Wie lange eine Staffelmiete wirksam ist, hängt also von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

Mietrechtsberatung erhalten

Mieterhöhung zu hoch? Als Plus-Mitglied von ImmoScout24 erhältst du Unterstützung bei Mietrechtsthemen.

Wie hoch dürfen die Mieterhöhungen maximal sein?

Um wie viel Euro Vermieter:innen jeweils die Miete erhöhen, bleibt ihnen beim Staffelmietvertrag selbst überlassen. Sie müssen sich an keinen konkreten Steigerungsrhythmus von beispielsweise 20 Euro pro Jahr halten. Es ist auch erlaubt, alle zwei oder drei Jahre die einzelnen Staffeln zu einem vereinbarten Zeitpunkt um einen unterschiedlichen Betrag erhöhen.

Jedoch sollten Vermieter:innen darauf achten, die jeweilige Miethöhe in exakten Euro-Beträgen in den Staffelmietvertrag aufzunehmen. Wenn sie nur prozentuale Steigerungen angeben, ist die Staffelmietvereinbarung formell falsch aufgesetzt und damit unwirksam.

Mieterhöhungen sind nur zulässig, wenn sie geltendes Recht berücksichtigen. Zu nennen ist hier zum einen Mietwucher gemäß § 291 StGB, das rechtlich als Straftat behandelt wird. Mietwucher liegt vor, wenn eine vereinbarte Miete um 50 Prozent höher liegt als die örtliche Vergleichsmiete.

Zum anderen gibt es eine Regelung zur Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStrG. Eine solche Mietpreisüberhöhung liegt unter anderem dann vor, wenn die Staffelmiete unrechtmäßig über 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

tipp
Staffelmiete korrekt berechnen: Worauf müssen Vermieter:innen achten?

Wenn Sie als Vermieter:in eine gesetzeskonforme und angemessene Staffelmiete berechnen wollen, sollten Sie sorgfältig vorgehen. Legen Sie die Nettokaltmiete in einem Staffelmietvertrag so fest, dass sie sich im Niveau der örtlichen Vergleichsmieten bewegt. Die Staffelung der Mieten sollte dann so geplant werden, dass sie auch in Zukunft keine gesetzlich vorgeschriebenen Begrenzungen (Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher) überschreitet.

Wie verhält sich die Staffelmiete zur Mietpreisbremse?

In Gebieten mit einer Mietpreisbremse gilt, dass vereinbarte Mietpreise die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent überschreiten dürfen. Auch mit einem Staffelmietvertrag sind Vermieter:innen daran gebunden.

Bei Neuvermietungen wird der Mietpreis an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst. Die Mietstaffeln müssen den Vorgaben der Mietpreisbremse entsprechen. Alle wichtigen Zahlen gibt es im  Mietspiegel der Kommune.

Um juristische Streitigkeiten zu vermeiden, ist es für Vermieter:innen empfehlenswert, das erlaubte Maximum an Miete nicht voll auszureizen. Wird das doch getan, kann dies erst recht wieder zusätzlichen Organisations- und Kommunikationsaufwand verursachen (Kalkulation der Vergleichsmiete, Diskussionen mit Mieter:innen usw.). Genau dieser Aufwand bleibt erspart, wenn eine faire Staffelmiete vereinbart wird.

tipp
Muster-Mietverträge zum kostenlosen Download

ImmoScout24 bietet rechtssichere Muster-Mietverträge zum kostenlosen Download. Hier erhalten Sie einen Muster-Staffelmietvertrag als PDF. Auch unbefristete Staffelmietverträge sind vorhanden.

Welche Fristen bei der Staffelmiete sind wichtig?

Vermieter:innen müssen sich bei einer Staffelmiete an eine wichtige Frist halten: pro Jahr darf maximal eine Mieterhöhung vereinbart werden. Neue Staffeln dürfen also erst nach zwölf Monaten einsetzen, zusätzliche Mieterhöhungen sind hingegen verboten (z.B. bei Modernisierungen oder durch Anpassen an die örtliche Vergleichsmiete). Wird die gesetzlich vorgeschriebene Frist von einem Jahr unterschritten, verliert die Staffelmietvereinbarung ihre Gültigkeit.

Üblicherweise steigt die mit dem:der Mieter:in vereinbarte Staffelmiete aber erst einige Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses. Die Miete muss bei einer Staffelvereinbarung nicht zwingend jährlich steigen. Als Vermieter:in können Sie im Staffelmietvertrag beispielsweise festlegen, dass die erste Staffel der monatlichen Miete 2023 um 20 Euro, die zweite Staffel 2024 um 15 Euro und die dritte Staffel erst wieder 2027 um 20 Euro steigt.

Play Video-Preview

Kündigung des Staffelmietvertrages: Was ist zu beachten?

Handelt es sich um einen unbefristeten Staffelmietvertrag, gilt für Mieter:innen die übliche gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Wurde im Mietvertrag neben der Staffelmiete ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss vereinbart, können Mieter:innen frühestens zum Ablauf des Verzichtszeitraums ordentlich kündigen – es sei denn, es liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund gemäß § 543 BGB vor.

hint
Kündigungsverzicht auf maximal vier Jahre begrenzt

Ein Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht darf im Mietvertrag für maximal vier Jahre vereinbart werden. Ist eine solche Vertragsvereinbarung für einen längeren Zeitraum vorgesehen, wird sie rechtlich unwirksam und es greift die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Staffelmietvertrag: Was sind die Vor- und Nachteile?

Die Frage danach, ob eine Staffelmiete insgesamt gut oder schlecht ist, kann pauschal nicht beantwortet werden. Der Staffelmietvertrag bietet einige Vor- und Nachteile, die je Ausgangssituation unterschiedlich schwer wiegen. Vermieter:innen sollten jedoch alle relevanten Aspekte der Staffelmiete kennen, bevor sie sich für diese Art des Mietvertrags entscheiden. 

Vorteile Staffelmiete

Nachteile Staffelmiete

✅ Einfache Vertragsform

 

✅ Klare Regelungen

 

✅ Zeitersparnis, da Sie sich nicht um andere Mieterhöhungen kümmern müssen

 

✅ Vermeidet Streitigkeiten bei Mieterhöhung durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

 

✅ Zuverlässigkeit

 

✅ Mieter:in kann auf eine Mindestmietdauer von bis zu vier Jahre verpflichtet werden

❌ Während der Vertragslaufzeit können Sie die Preisstaffeln nicht mehr korrigieren

 

❌ Gefahr für Fehleinschätzungen

 

❌ Wenig Flexibilität

 

❌ Mieterhöhungen aus Gründen wie steigender Vergleichsmiete oder Modernisierung sind nicht möglich

 

❌ Mietpreisbremse gilt trotzdem

Staffelmietvertrag aus Sicht der Mietpartei

Wer auf den ersten Blick denkt, dass durch einen Staffelmietvertrag nur die Vermieter:innen-Seite profitiert, irrt sich. Denn Mieter:innen müssen bedenken, dass die Staffel bereits zum Abschluss des Mietvertrags festgelegt werden muss. Mietwucher ist weiterhin verboten und falls die Mietpreisbremse greift, muss auch die noch zusätzlich berücksichtigt werden.

Das Risiko, durch einen Staffelmietvertrag wesentlich höhere Kosten zu haben als bei der Anpassung auf die Vergleichsmiete, ist somit geringer als allgemein angenommen wird. Zusätzlich ist die Planbarkeit gegeben, dass Sie schon bei Abschluss des Staffelmietvertrages wissen, zu welchen Zeitpunkten welche Erhöhungen in welchem Umfang anstehen.

Durch diese Planungssicherheit sinkt ebenfalls das Risiko für mögliche Streitigkeiten. Das ist auch für Mieter:innen angenehmer. Außerdem fällt der Aufwand weg, eine Mieterhöhung auf die vermeintliche Vergleichsmiete auf ihre Korrektheit zu prüfen.

Welche anderen Möglichkeiten zur Mieterhöhung gibt es?

Als Alternative zum Staffelmietvertrag oder nach Ende der Mietstaffelung haben Vermieter:innen drei weitere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen die Personen jeweils die geltenden Bedingungen erfüllen und dem:der Mieter:in nach Ankündigung der Erhöhung einen angemessenen Prüfungszeitraum von zwei Monaten ermöglichen.   

Informieren Sie sich hier über die anderen Optionen der Mieterhöhung:   

FAQs: Häufig gestellte Fragen zur Staffelmiete

Wie oft darf ich bei einer Staffelmiete die Miete erhöhen?

Als Vermieter:innen sollten Sie darauf achten, die Staffelmiete maximal einmal pro Jahr zu erhöhen. Denn zwischen den Schritten müssen mindestens zwölf Monate liegen. Die Staffeln erhöhen sich nicht automatisch, sondern richten sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag.

Hat die Staffelmiete eine Mindestvertragslaufzeit?

Die Mindestvertragslaufzeit hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Sie dürfen eine einseitig für die Mieter:innen geltende Mindestzeit von maximal vier Jahren festlegen. In dieser Zeit können die Mieter:innen Ihnen nicht kündigen.

Greift bei einem Staffelmietvertrag die Mietpreisbremse?

Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei einem Staffelmietvertrag. Sowohl bei der Ausgangsmiete als auch bei den Staffelerhöhungen müssen Sie darauf achten. Die Miete darf bei Mietpreisbremse nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Was geschieht zum Ende der Staffelung?

Nach Ablauf der Staffelung dürfen Sie die Miete nur noch im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Einen neuen Mietvertrag können Sie auf Wunsch mit neuen Staffeln versehen.

Ist Staffelmiete noch erlaubt?

Ja, die Staffelmiete ist erlaubt. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Staffelmiete finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 557a.

Wie hoch darf eine Staffelmiete sein?

Die Staffelmiete darf nicht über zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn im betreffenden Gebiet die Mietpreisbremse gilt. Wenn die Mietpreisbremse keine Anwendung findet, darf die Staffelmiete über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zu beachten sind aber etwaige Obergrenzen, zum Beispiel von Mietpreisüberhöhungen (ab 20 Prozent über Mietspiegel) oder von Mietwucher (ab 50 Prozent über dem Mietspiegel).

Warum ist eine Staffelmiete sinnvoll?

Eine Staffelmiete ist sinnvoll, weil zum Abschluss des Mietvertrages bereits klar ist, wann sich die Miete um welchen Betrag erhöhen wird. Für beide Parteien bedeutet dies Planungssicherheit. Für Vermieter:innen ist die Staffelmiete auch deshalb sinnvoll, da für sie keine Kappungsgrenze gilt und in Orten ohne Mietpreisbremse höhere Mieteinnahmen möglich sind.

Wie funktioniert eine Staffelmiete?

Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, ab welchem Datum sich die Nettokaltmiete um welchen Betrag erhöhen wird. Eine Mieterhöhung im Staffelmietvertrag darf nur maximal einmal im Jahr erfolgen. Beginnt ein Mietverhältnis also beispielsweise ab dem 1. Januar 2023, so kann der:die Vermieter:in frühestens ab dem 1. Januar 2024 eine erhöhte Miete einfordern.


F2L icon

Schalten Sie Ihre kostenlose Anzeige...

...und finden Sie die richtigen Mieter:innen für Ihre Immobilie!



Wie gefällt Ihnen diese Seite?
/5
Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
Artikel herunterladen
Artikel melden
Vielen Dank!
Wir haben Ihr Feedback erhalten.
War dieser Artikel hilfreich?
Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben die Bewertung erhalten.
Tipp: Der aktuelle Artikel befindet sich in Phase 2:
Mieter finden
In unseren 4 Phasen der Vermietung informieren wir Dich rund um den Vermietungsprozess und beantworten all Deine Fragen.