Die Staffelmiete legt im Voraus fest, wie auch der Name schon sagt, dass der Mietpreis gestaffelt ist und sich in bestimmten Abständen erhöht. Voraussetzung ist, dass die Mieterhöhung prinzipiell als Geldbetrag ausgewiesen sein muss und die jeweilige Mietstaffel mindestens ein Jahr unangetastet bleibt. Worauf Sie bei der Staffelmiete außerdem achten müssen, wird im folgenden Artikel näher erläutert.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag festgehalten, wann sich die Netto-Kaltmiete um welchen Betrag erhöhen wird.
  • Um als Staffelmiete zu gelten, genügt bereits eine angesetzte Erhöhung im Staffelmietvertrag.
  • Die Erhöhungen müssen weder regelmäßig erfolgen noch gleiche Beträge umfassen.
  • Während der Laufzeit des Staffelmietvertrags können die Preisstaffeln nicht korrigiert werden, was die Vertragsform sehr überschaubar, jedoch gleichzeitig relativ unflexibel macht.
  • Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb vom Fachanwalt für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese kostenlos und inklusive Haftungsübernahme.

Zwischen jeder Mieterhöhungsstaffel muss mindestens 1 Jahr liegen

Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie und Ihr Mieter bereits im Voraus, wann Ihre Miete künftig um welchen Betrag steigt. Endet die Staffelung, dürfen Sie ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen. Der Vorteil ergibt sich gerade in Zeiten der Stagnation: Für beide Seiten ist die künftige Mietpreisentwicklung bereits überschaubar. Sie als Vermieter sparen sich obendrein das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem.

Als Vermieter gehen Sie hier eine Art Wette ein, denn im Gegensatz zur Indexmiete nutzen Sie Ihr Recht zur Vertragsfreiheit und bestimmten weitestgehend selbst über die Höhe der Staffelungen. Die Staffelmiete gibt zwar für einen bestimmten Zeitraum Sicherheit, und vor allem liegen Sie damit nach aktuellen Studien häufig über der allgemeinen Preisentwicklung. Jedoch kann eine Mietminderung notwendig werden, wenn Sie das Ertragswertverfahren anwenden und nach der Kündigungssperrfrist neu verhandelt werden muss.

Die neue Miethöhe im Staffelmietvertrag festhalten

Bevor Sie zum Stift greifen: Achten Sie peinlichst genau darauf, dass Sie einen Mindestzeitabstand von einem Jahr zwischen Ihren Erhöhungen einhalten. Schreiben Sie zudem die jeweilige Miethöhe exakt in Euro-Beträgen in Ihren Staffelmietvertrag hinein. Geben Sie nur die prozentualen Mietsteigerungen an, macht das Ihren Staffelmietvertrag unwirksam. Probleme kann es geben, wenn Sie eine Staffelmiete in Wohnräumen anbieten, die lediglich ein geringes Angebot aufweisen. Hier definiert § 5 WiStrG eine sogenannte „Mietpreisübererhöhung“, wenn die jeweilige Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt. In der Folge kann die Mietvereinbarung nach Staffelmiete für unzulässig erklärt werden und es gilt die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete. Achten Sie bei der Erstellung des Mietvertrags für die Staffelmiete also darauf, diesen Wert nicht zu übersteigen.

Gut zu wissen

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Wie hoch sind die einzelnen Mietpreisstaffeln?

Um wie viel Euro Sie jeweils die Miete erhöhen, bleibt Ihnen überlassen. Sie müssen sich an keinen konkreten Steigerungsrhythmus von beispielsweise 20 Euro pro Jahr halten. Sie können genauso gut alle zwei oder drei Jahre die Miete um einen unterschiedlichen Betrag erhöhen.

Beispiel:

Sie können Ihre Monatsmiete 2023 beispielsweise um 20 Euro, 2024 um zehn Euro und dann erst wieder 2027 um 20 Euro erhöhen.

Wie verhält sich das Kündigungsrecht bei einer Staffelmiete?

Wenn Sie einen Zeitmietvertrag mit einer Staffelmiete koppeln, denken Sie daran, dass der Mieter nach vier Jahren diesen Vertrag jederzeit innerhalb der Dreimonatsfrist kündigen darf. Ein Zeitmietvertrag über beispielsweise 5 Jahre nützt Ihnen also nichts: Den darf der Wohnungsmieter trotzdem ab Ablauf des 4. Jahres jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Wie verhilft Ihnen die Staffelmiete zu mehr Miete?

Die Staffelmiete ist, vorausgesetzt sie wurde wirksam vereinbart, eine auf Jahre hinaus klare und überschaubare Regelung. Sie erspart es beiden Vertragspartnern, über Mieterhöhungen zu verhandeln oder letzten Endes streiten zu müssen. Gerade auch dann, wenn Sie Schwierigkeiten haben, kostengünstig die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wenn es für Ihren Ort beispielsweise keinen Mietspiegel gibt, sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB problematisch. Da kann die Staffelmiete für Sie eine brauchbare Alternative sein.

Was Sie bei der Staffelmiete beachten sollten

  • Die Staffelmiete wird im Mietvertrag als Netto-Kaltmiete angegeben. Die Aufwendungen und Umlagen für Betriebs- und Heizkosten sind hiervon ausgenommen.

  • Auch dann, wenn Sie einen unbefristeten Staffelmietvertrag schließen, muss die Schriftform eingehalten werden.

  • § 557a Abs. 1 BGB gibt nur vor, dass die Miete mindestens einmal erhöht werden muss. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann.

Staffelmiete: Starr und unflexibel?

Halten Sie sich vor Augen, dass die Staffelmiete nicht nur klar und eindeutig, sondern auch unflexibel ist: Nach § 557a Abs. 2 BGB schließt nämlich eine Staffelmiete jede andere Mieterhöhung außer der Betriebskostenerhöhung nach den §§ 558 559b BGB aus. Es kommt also beispielsweise nicht infrage, die Miete wegen Modernisierungsaufwendungen zu erhöhen.

Überlegen Sie sich deshalb genau, ob trotz der offensichtlichen Vorteile der Staffelmietvereinbarung, dieser Weg für Sie wirklich der Richtige ist. Während des laufenden Staffelmietvertrags können Fehleinschätzungen nicht mehr korrigiert werden.

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