Pro­fes­sio­nel­le Immobilienbewirtschaftung

Der deutsche Wohnungsmarkt zieht zunehmend internationale Investoren an. Damit verbunden ist eine Anpassung an internationale Standards und eine Professionalisierung. Eine Studie zeigt nun, worauf die großen Wohnungsbestandshalter achten. Auch private Vermieter können davon profitieren.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zieht laut der Studie „Real Estate Asset Management 2013“ von Ernst & Young (EY) Real Estate und Corpus Sireo Asset Management Residential weiterhin internationale Investoren an. „Gute Fundamentaldaten und ein ausgeprägter Mietmarkt machen Deutschland anhaltend attraktiv für Wohnimmobilien­Investoren“, sagt Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate. Für die Studie wurden die Manager von 33 großen Vermögensverwaltungsunternehmen und Wohnungsbestandshalter mit einem betreuten Immobilienvermögen von insgesamt 33 Milliarden Euro befragt.

Das Geschäft mit der Vermietung von Wohnimmobilien wird dabei als zunehmend aufwändig betrachtet. Die Komplexität betrifft dabei nicht das Management der einzelnen Wohnung, sondern die kleinteilige Mieterstruktur.

Bei einer umfangreichen Anzahl von Wohnungen würden Maßnahmen, um die Zusammensetzung des Wohnungsbestandes zu optimieren, teilweise erst deutlich später wirken, als dies bei gewerblicher Nutzung mit größeren Mieteinheiten und einer geringeren Mieteranzahl möglich ist.

Nach der Umfrage beurteilen 62 Prozent der professionellen Asset Manager und 57 Prozent der großen Wohnungsbestandshalter die Effizienz in Vermietung und Marketing als entscheidenden Faktor für den Erfolg im Vermögensmanagement. Die Bestandshalter zeigen sich indes sensibler hinsichtlich der Kosten: So bewerten 36 Prozent geringe Kosten durch effiziente Immobilienbewirtschaftung und Verwaltung als wesentlichen Erfolgsfaktor.

Deutsche Vermögensmanager setzen beim Reporting und bei der Steuerung der Wohnungsportfolios zunehmend auf international übliche Kennzahlen. Als besonders wichtig wird der Studie zufolge der laufende Cashflow und der Internal Rate of Return (IRR) gewertet. Als Ertrags- und Risikokennzahlen stehen die Leerstandsrate, die Mietentwicklung sowie die Veränderung bei Mietrückständen im besonderen Fokus. Die wichtigste Marktkennzahl ist die vor Ort erzielbare Miete – sowohl die Marktmiete als auch die nach Mietspiegel mögliche Höhe.

Die meisten dieser Kennzahlen können auch private Anleger bei der Kaufentscheidung und Bewertung von Immobilien verwenden. So gibt die Leerstandsrate vor Ort Aufschluss über das Mietausfallrisiko und einen Anhaltspunkt über den Aufwand für die Wiedervermietung einer Wohnung. Vor allem sind aber Marktmiete und die nach dem Mietspiegel erlaubte Miethöhe im Verhältnis zum Kaufpreis ein wichtiges Kriterium, ob sich das Objekt rechnet und ob es marktgerecht vermietet ist.

Aber auch auf die von den Profis als relevant erachteten Trends sollten private Wohnungseigentümer achten. So sehen professionelle Bestandshalter und Asset Manager in dem demografischen Wandel den wichtigsten Bestimmungsfaktor für das Vermögens-Management von Wohnimmobilien. Es folgen die Themen "Schere zwischen Arm und Reich", "Pluralität der Lebenskonzepte" und "Klimaschutz".