Wohnflächenverordnung: Das soll­test du wis­sen

In der Wohnflächenverordnung sind die Grundlagen zur Ermittlung und Berechnung der Wohnfläche enthalten. In diesem Beitrag stellen wir die Wohnflächenverordnung vor in Abgrenzung zur DIN 277, gehen ein auf die Vorteile sowie die ihre Bedeutung und benennen die wichtigsten Regelungen zur korrekten Vermessung der Wohnfläche.

In Deutschland werden Flächen von Immobilien entweder nach der DIN 277 berechnet oder nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Während nach der DIN 277 alle nutzbaren Flächen, so auch Keller, Dachboden, Treppenhaus, Dachschrägen und Balkone hineingerechnet werden, geht es bei der Berechnung nach WoFIV um die Berechnung der reinen Wohnfläche.

Die Wohnflächenverordnung legt fest:

• was zur Wohnfläche gehört
• was nicht zur Wohnfläche gehört
• wie man die Wohnfläche berechnet

Die Wohnflächenverordnung wurde 2004 eingeführt und löste die Zweite Berechnungsverordnung (§§ 42–44 II BV) ab. Wenn du eine Immobilie besitzt, deren Grundfläche vor 2004 auf der Basis der alten Regelung, errechnet wurde, brauchst du nicht zwangsläufig eine Neuberechnung anzustrengen. Solange keinen baulichen Änderungen vorgenommen werden, ist eine Neuberechnung nicht erforderlich.

Sowohl die DIN 277 als auch die Berechnung nach Wohnflächenverordnung sind gesetzlich anerkannt. Vermieter:innen und Verkäufer:innen sind frei in ihrer Entscheidung. Wenn du die DIN 277 wählst, erhältst du eine größere Wohnfläche, weil auch Nutz- und Verkehrsflächen vollflächig eingerechnet werden, unabhängig von der Deckenhöhe. Manche Immobilienbesitzer:innen wenden DIN 277 an, wenn sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen, um den Preis zu steigern.  

Die Wohnflächenverordnung definiert die Wohnflächen besonders präzise und mieterfreundlich, es werden beispielsweise Keller und Korridore als Nutzflächen herausgerechnet, Dachgeschosse oder Balkone nur prozentual als Wohnfläche einbezogen. Im sozialen Wohnungsbau, also bei öffentlich geförderten Wohnungen und Häusern, ist ihre Anwendung Pflicht, so verfügt es das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG).

Fehlt eine konkrete Angabe im Mietvertrag, orientieren sich Gerichte ebenfalls an der Wohnflächenverordnung.

Ganz grundsätzlich berücksichtigt die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung alle Flächen einer Wohnung, die auch zum Wohnen genutzt werden können und innerhalb der Wohnung liegen. Räume mit Dachschrägen werden teilweise angerechnet, Keller und Dachboden sowie die Garage gehören nicht dazu, da sie nicht der Bauordnung entsprechen. Teilweise angerechnet werden auch Räume, die baulich an die Wohnung angeschlossen sind wie Balkon, Terrasse, Loggia und Abstellräume.

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören alle Flächen, die ausschließlich zu dieser Wohnung zählen, also auch Flure, Küche und Abstellräume. Für die Wohnflächenberechnung ist demzufolge die Grundfläche der zur Wohnung gehörenden Räume für die alleinige und gemeinschaftliche Verwendung der Mieter:innen relevant. Sie werden mit 100 Prozent angerechnet.

Außerdem gehören zu der Grundfläche:

• Wintergärten, Schwimmbäder und andere nach allen Seiten geschlossene Räume: Sie werden zu 50 Prozent angerechnet.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: Sie werden in der Regel zu 25 Prozent, in besonderen Fällen aber mit bis zu 50 Prozent angerechnet. Dafür muss die Fläche etwa besonders aufwendig gestaltet sein oder günstig in der Wohnung liegen, zum Beispiel wie eine Loggia als ein an drei Seiten verglaster Dacheinschnitt, der wie ins Wohnzimmer eingebettet ist.
  

Es gibt aber auch einige Grundflächen, die laut der Wohnflächenverordnung hinsichtlich der Wohnflächenberechnung nicht relevant sind.

Nicht zur Grundfläche angerechnet werden: 

• Kellerräume
• jede Art von Abstellräumen außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen
  

Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gehören nach Wohnflächenverordnung Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Diese Einschränkung betrifft vor allem Räume unterm Dach. Sie müssen (in 14 von 16 Bauordnungen) mindestens zur Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 bis 2,40 Meter aufweisen. Ist ein Dachraum dagegen über die größte Fläche nur 2,10 Meter hoch, zählt er überhaupt nicht zur Wohnfläche – so groß, schön und praktisch nutzbar er auch sein mag.

Zur Berechnung der Wohnfläche unter dem Dach gibt es einige Vorgaben, die aufgrund der Raumhöhe, der Dachschrägen und anderer Gegebenheiten zu beachten sind.

Hierbei gilt Folgendes:

• Flächen bis zu 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet
• Flächen zwischen 1 und 2 Meter Deckenhöhe sind zu 50 Prozent relevant
• Flächen ab 2 Meter Raumhöhe sind voll anzurechnen 
  

Und dann kommt es noch darauf an, die unstreitig zur Wohnfläche gehörenden Quadratmeter der relevanten Zimmer korrekt auszurechnen. Um die Fläche zu berechnen, sind in der Wohnflächenverordnung alle Regeln benannt.

• Tür- und Fensterbekleidungen und Rahmen
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
• fest eingebaute Gegenstände (Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen)
• freiliegenden Installationen
• Einbaumöbel 
  

• Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher sind als 1,50 Meter und eine Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern einnehmen
• Treppen mit mehr als drei Steigungen (ein Fachbegriff, der Folgendes bedeutet: Man muss den rechten Fuß dreimal anheben, um die Treppe zu überwinden) und deren Treppenabsätze
• Türnischen, Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und höchstens 0,13 Meter tief sind
  

Alles das und noch mehr Wissenswertes zum Thema findest du in unserem Beitrag zur Wohnflächenberechnung. 

Jeder Quadratmeter ist bares Geld wert. Entscheidend ist darum eine präzise Berechnung der Wohnfläche. In verschiedenen Zusammenhängen spielt das eine Rolle:

Als Vermieter:in oder Verkäufer:in bist du auf eine korrekte Wohnflächenangabe angewiesen. Ist die Angabe zu gering, verlierst du Geld. Ist die Angabe zu hoch, musst du im schlimmsten Fall den zu viel gezahlten Betrag erstatten. Auch auf die Nebenkostenabrechnung hat die Wohnfläche Auswirkungen, weil einige Positionen über die Wohnfläche umgelegt werden. Deine Mieter:innen können eine Korrektur verlangen – sowohl der Wohnfläche als auch der Nebenkostenabrechnung. Besser, du machst es gleich richtig.

Als Versicherungsnehmer solltest du eine präzise Angabe zur Wohnfläche machen. Liegt sie zu hoch, fallen Hausratversicherung und Wohngebäudeversicherung höher aus als notwendig. Ist sie zu niedrig, bist du unterversichert.

Wenn eine Wohnung nach Wohnflächenverordnung berechnet um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, können der Mieter:innen die Miete kürzen, und sogar zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Umso wichtiger ist es zu wissen, welche Grundlagen für die Berechnung in der Wohnflächenverordnung festgelegt sind.

In der Wohnflächenverordnung ist geregelt, wie die Grundfläche richtig ermittelt wird. Laut der Verordnung ist das lichte Maß zwischen den Bauteilen ausschlaggebend. Es wird immer von der Vorderkante der Bauteile mit dem Ausmessen begonnen. Falls die Bauteile nicht begrenzt sind, ist von dem baulichen Abschluss auszugehen.

Die Grundfläche kann erst dann ermittelt werden, wenn der Raum komplett fertiggestellt ist. Alternativ ist die Fläche nach der Bauzeichnung ermittelbar. Falls jedoch die Wohnung von der Bauzeichnung abweichend gebaut wurde, kann die Netto-Grundfläche nur nach dem fertig gestellten Wohnraum ermittelt werden. Daher ist es wichtig, sich zu versichern, bevor du die Wohnung an Mieter:innen vermietest.

All das klingt ziemlich komplex? Es kann durchaus Sinn ergeben, vor der Vermietung ein Ingenieurbüro mit dem Aufmaß einer Wohnung zu beauftragen.