In der Wohnflächenverordnung finden Sie die Grundlage zur Ermittlung und Berechnung der Wohnfläche. Hier erfahren Sie mehr über die Verordnung, über Regelungen zu Dachräumen, Keller, Schlafzimmer, Küche, Raumhöhe und zur korrekten Vermessung der Wohnfläche.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Steht im Mietvertrag eine wesentlich größere Wohnfläche, als sie überhaupt ist, sind Mietkürzungen zulässig.

  • Die Fläche mancher Räumlichkeiten wie Küche, Flur, Schlafzimmer und Wohnzimmer werden zu 100 Prozent angerechnet.

  • Zudem gibt es auch Räume wie Kellergänge, Waschküche und Garage, die nicht zur Wohnfläche hinzugezählt werden dürfen.

  • Vorzugsweise lassen sich Vermieter:innen im Vorfeld von einem Experten die Wohnfläche berechnen, um den richtigen Wert im Mietvertrag angeben zu können.

Bei falsch berechneter Wohnfläche drohen Mietrückzahlungen

Die korrekten Antworten auf diese Fragen zu kennen, kann für Vermieter:innen von großer Bedeutung sein. Wenn eine Wohnung nach Wohnflächenverordnung berechnet um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, können der Mieter:innen die Miete nicht nur kürzen, sondern sogar zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Umso wichtiger ist es zu wissen, welche Grundlagen für die Berechnung in der Wohnflächenverordnung festgelegt sind.

Was zur Wohnfläche gehört

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören alle Flächen, die ausschließlich zu dieser Wohnung zählen, also auch Flure, Küche und Abstellräume. Für die Wohnflächenberechnung ist demzufolge die Grundfläche der zur Wohnung gehörenden Räume für die alleinige und gemeinschaftliche Verwendung der Mieter:innen relevant. Sie werden mit 100 Prozent angerechnet.

Außerdem gehören zu der Grundfläche:

  • Wintergärten, Schwimmbäder und andere nach allen Seiten geschlossene Räume: Sie werden zu 50 Prozent angerechnet.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: Sie werden in der Regel zu 25 Prozent, in besonderen Fällen aber mit bis zu 50 Prozent angerechnet. Dafür muss die Fläche etwa besonders aufwendig gestaltet sein oder günstig in der Wohnung liegen, zum Beispiel wie eine Loggia als ein an drei Seiten verglaster Dacheinschnitt, der wie ins Wohnzimmer eingebettet ist.

Was nicht zur Wohnfläche gehört

Es gibt aber auch einige Grundflächen, die laut der Wohnflächenverordnung hinsichtlich der Wohnflächenberechnung nicht relevant sind. Nicht zur Grundfläche angerechnet werden:

  • Kellerräume
  • jede Art von Abstellräumen außerhalb der Wohnung
  • Waschküchen
  • Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen

Dachräume: Auf die lichte Höhe kommt es an

Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gehören nach Wohnflächenverordnung Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Diese Einschränkung betrifft vor allem Räume unterm Dach. Sie müssen (in 14 von 16 Bauordnungen) mindestens zur Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 bis 2,40 Meter aufweisen. Ist ein Dachraum dagegen über die größte Fläche nur 2,10 Meter hoch, zählt er überhaupt nicht zur Wohnfläche – so groß, schön und praktisch nutzbar er auch sein mag.

Zur Berechnung der Wohnfläche unter dem Dach gibt es einige Vorgaben, die aufgrund der Raumhöhe, der Dachschrägen und anderer Gegebenheiten zu beachten sind. Hierbei gilt Folgendes:

  • Flächen bis zu 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet
  • Flächen zwischen 1 und 2 Meter Deckenhöhe sind zu 50 Prozent relevant
  • Flächen ab 2 Meter Raumhöhe sind voll anzurechnen

So messen Sie die Flächen richtig aus

Und dann kommt es noch darauf an, die unstreitig zur Wohnfläche gehörenden Quadratmeter der relevanten Zimmer korrekt auszurechnen. Um die Fläche zu rechnen, sind in der Wohnflächenverordnung alle Regeln benannt.

Diese Grundflächen gehören zur Wohnfläche

  • Tür- und Fensterbekleidungen und Rahmen
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
  • fest eingebaute Gegenstände (Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen)
  • freiliegenden Installationen
  • Einbaumöbel

Diese Grundflächen gehören nicht zur Wohnfläche

  • Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher sind als 1,50 Meter und eine Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern einnehmen
  • Treppen mit mehr als drei Steigungen (ein Fachbegriff, der Folgendes bedeutet: Man muss den rechten Fuß dreimal anheben, um die Treppe zu überwinden) und deren Treppenabsätze
  • Türnischen, Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und höchstens 0,13 Meter tief sind

Grundflächenermittlung durch Experten - auf der sicheren Seite

In der Wohnflächenverordnung ist geregelt, wie die Grundfläche richtig ermittelt wird. Laut der Verordnung ist das lichte Maß zwischen den Bauteilen ausschlaggebend. Es wird immer von der Vorderkante der Bauteile mit dem Ausmessen begonnen. Falls die Bauteile nicht begrenzt sind, ist von dem baulichen Abschluss auszugehen.

Die Grundfläche kann erst dann ermittelt werden, wenn der Raum komplett fertig gestellt ist. Alternativ ist die Fläche nach der Bauzeichnung ermittelbar. Falls jedoch die Wohnung von der Bauzeichnung abweichend gebaut wurde, kann die Netto- Grundfläche nur nach dem fertig gestellten Wohnraum ermittelt werden. Daher ist es wichtig, sich zu versichern, bevor Sie die Wohnung an Mieter:innen vermieten.

All das klingt ziemlich komplex? Es kann durchaus Sinn machen, vor der Vermietung ein Ingenieurbüro mit dem Aufmaß einer Wohnung zu beauftragen.

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