Welche steuerlichen Einsparmöglichkeiten Sie als Vermieter haben und wie Sie diese in der Steuererklärung berücksichtigen, erklärt dieser Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.
  • Durch Werbungskosten und Abschreibungen können Sie Ihre Einnahmen verringern und so Ihre Steuerlast reduzieren.
  • Lassen Sie sich bei Fragen zur Versteuerung der Mieteinnahmen am besten von einem erfahrenen Steuerberater unterstützen.
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Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes gelten Mieteinnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung einer Wohnung oder eines Hauses als Einkünfte und sind daher einkommensteuerpflichtig. Wird ein Gewinn erzielt, zählt dies als Einkommen und muss in der Steuererklärung angegeben werden.

Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses, das Sie vermieten, müssen Sie also Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Die Höhe der Steuer für Mieteinnahmen richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser berechnet sich aus der Summe aller Einnahmen, die Sie im Laufe eines Jahres erwirtschaften. Dabei gelten diese Rahmenvorgaben:

  • Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent des Einkommens.
  • Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 bis 45 Prozent.
  • Wenn Sie durch die Vermietung einen Verlust machen, mindert dies Ihre Einkünfte und reduziert so Ihren Steuersatz auf Mieteinnahmen.

Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, die der Mieter überweist, zählen als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung entstehen, als Aufwendungen von den Einnahmen abgezogen werden. Dazu gehören auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.

Ausnahme

Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich hierbei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Mietkaution in der Steuererklärung

Da Vermieter die Kaution als Mietsicherheit erhalten, sie aber für die Dauer des Mietverhältnisses nur verwalten, müssen sie keine Steuern dafür zahlen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie in der Steuererklärung mit der Mietkaution vorgehen und welche steuerlichen Angelegenheiten rund um die Mietkaution Sie beachten sollten. 

Das Wichtigste über die Mietkaution in der Steuererklärung in Kürze 

  • Als Vermieter dürfen Sie die Mietkaution und ihre Erträge oder Zinsen nicht versteuern.
  • Sie müssen und dürfen die Mietkaution nicht als Einnahme in der Steuererklärung angeben und können sie dementsprechend auch nicht von der Steuer absetzen.
  • Ihre Pflicht besteht darin, die Kaution sicher anzulegen und dem Mieter regelmäßig die Steuerbescheinigung dazu zukommen zu lassen.
  • Lassen Sie sich bei Fragen von Ihrem Steuerberater unterstützen. 

Muss ich als Vermieter die Mietkaution versteuern? 

Je nachdem, wie die Mietkaution angelegt ist, sind Sie als Vermieter für Steuerangelegenheiten zuständig oder nicht. Die Zinsen der Kaution stehen in jedem Fall dem Mieter zu und er muss diese in seiner Steuererklärung als Gewinn angeben. Sie selbst müssen die Mietkaution in keinem Fall versteuern, da es sich nicht um Ihre Einnahmen handelt. Je nach Anlageform gelten die folgenden Vorschriften: 

Mietkaution liegt auf Sparkonto: Das Kreditinstitut wird eine Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters ausstellen, wenn dieser bekannt ist. Sie müssen dem Mieter die Steuerbescheinigung weiterleiten, damit dieser sich um Versteuerung kümmern kann. 

Mietkaution liegt auf Treuhandkonto: Das Kreditinstitut wird Ihnen die Steuerbescheinigung in Ihrem Namen ausstellen und den Vermerk „Treuhandkonto“ hinzufügen. Auch in diesem Fall müssen Sie das Dokument an den Mieter weiterleiten. 

Mehrere Mietkautionen auf einem Konto: Wenn Sie mehrere Mieter haben und deren Kautionen gesammelt aufbewahren, gelten Sie als Vermögenverwalter. In diesem Fall müssen Sie beim Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter abgeben. Wenn das Finanzamt diese Feststellung nicht erlaubt, wird es Ihnen einen negativen Feststellungsbescheid schicken. Dann müssen Sie den Mietern einzeln eine Kopie des Bescheids und der Steuerbescheinigungen zukommen lassen und ihnen den anteiligen Kapitalertrag und Zinsabschlag mitteilen. 

Je nach Anlageform der Mietkaution (Link) und nach deren Höhe sowie nach Anzahl der Mieter kann es für Vermieter bei den Steuerbescheinigungen unübersichtlich werden. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater unterstützen, um keine Fehler zu begehen. 

Kann ich die Mietkaution von der Steuer absetzen? 

Auch wenn das Kautionskonto in Ihrem Namen läuft, dürfen Sie als Vermieter die Mietkaution nicht von der Steuer absetzen. Die Zinsen und Kapitalerträge gelten als Einnahmen des Mieters. Ihre Pflicht besteht darin, den Mieter rechtzeitig zu informieren und ihm die Steuerbescheinigungen zuverlässig und vertraulich zukommen zu lassen. 

Wie gebe ich die Mietkaution in der Steuerklärung an? 

Als Vermieter müssen Sie die Mietkaution nicht in der Steuererklärung angeben, da es sich nicht um Ihre Einnahmen und auch nicht um Ihr Kapital handelt. Mehr über die Werbungskosten und andere Posten, die Sie als Vermieter von der Steuer absetzen dürfen, lesen Sie hier (Link). 

 

Welcher Freibetrag gilt auf Mieteinnahmen?

Bei der Einkommensteuer gibt es einen Freibetrag, der sich jedes Jahr ändert. Im Jahr 2020 liegt der Freibetrag bei 9.408 Euro. Wenn Ihr Jahreseinkommen durch Mieteinnahmen und andere Einkünfte unter diesem Betrag liegt, müssen Sie gar keine Steuern zahlen. Sie dürfen Ihre Einkünfte in voller Höhe behalten, um das Existenzminimum zu erreichen.

Der Grundfreibetrag ändert sich jedes Jahr und wird normalerweise angehoben. Beachten Sie, dass es einen Unterschied zwischen der Grenze für Alleinstehende und für Verheiratete gibt.

Wichtig

Wenn Sie Ihr Mietobjekt nur kurzfristig untervermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht versteuern, wenn es sich um weniger als 520 Euro handelt. Weitere wichtige Grenzen bei der Untervermietung:

  • Wenn Sie pro Jahr maximal 410 Euro an Mieteinnahmen haben, sind diese steuerfrei.
  • Wenn Sie zwischen 410 und 820 Euro an Mieteinnahmen durch eine dauerhafte Untervermietung haben, gilt ein verminderter Steuersatz.
  • Ab einem Mieteinkommen von 820 Euro greift die normale Besteuerung.

Beispielrechnung zur Mietversteuerung

Die Höhe der Steuern für die Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie hängen von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz ab. Verluste bei der Vermietung von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder Wohnungen können zu einer Senkung der steuerlichen Belastung hinsichtlich anderer Einkünfte führen. Dies ist vor allem bei der Vermietung an Verwandte der Fall – hier lesen Sie mehr zu diesem Thema.

Wenn Sie durch Ihr Mietobjekt im Jahr zum Beispiel 10.000 Euro Mieteinnahmen haben, könnte Ihre Steuererklärung diese Angaben enthalten:

Mieteinnahmen 10.000 €
Abzüglich Zinsen des Immobilienkredits 4.000 €
Abzüglich Abschreibung - 3.000 €
Abzüglich laufender Kosten - 700 €
Abzüglich Reparatur eines defekten Waschbeckens - 200 €
Gesamt

2100 €

Somit bleiben in diesem Beispiel 2.100 Euro übrig, die Sie als zu versteuernde Erträge aus der Vermietung angeben. Diese werden dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Liegt dieser bei 20 Prozent, müssen Sie also 420 Euro Steuern für das Beispieljahr zahlen.

Wie kann ich als Vermieter Steuern sparen?

Obwohl Sie als Vermieter Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen, haben Sie auch Möglichkeiten, die Steuerlast zu mindern. Besonders wichtig sind hier die Werbungskosten, die Sie in der Steuererklärung geltend machen können. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der Abschreibung.

Welche Werbungskosten darf ich von der Steuer absetzen?

In der Steuererklärung können Werbungskosten wie Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder auch Fahrtkosten angegeben werden. Diese Posten können Sie von der Steuer absetzen, sodass sich der gesamte Betrag Ihrer zu versteuernden Einnahmen reduziert. Dadurch sparen Sie Steuern.

Diese Sonderkosten dürfen Sie als Vermieter von der Steuer absetzen:

  • Fahrtkosten
  • Kontoführungsgebühren
  • Bürokosten
  • Grundsteuer
  • Kreditzinsen
  • Maklergebühren
  • Hausnebenkosten
  • Anwaltskosten
  • Mitgliedsbeiträge
  • Werbekosten für Anzeigen
  • Renovierungskosten
  • Reparaturkosten
  • Kosten für den Steuerberater

Was ist die Grundsteuer B?

Die Grundsteuer B ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Steuereinnahmequelle der Gemeinden. Steuergegenstand ist der Grundbesitz. Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG) sowie das Bewertungsgesetz (BewG). Anfang des Jahres verschicken die Gemeinden regelmäßig ihre Grundsteuerbescheide. Das Festsetzungsverfahren, das zur Bestimmung der Grundsteuer führt, ist eine komplexe bürokratische Angelegenheit. Dennoch kann es sich für Eigentümer von Immobilien lohnen, die Details zu kennen.

Die Grundsteuer besteuert den Grund und Boden einschließlich der Gebäude. Gegenstand der Grundsteuer B sind Grundstücke mit Wohnbebauung. Die Grundsteuer A (agrarisch) erfasst landwirtschaftlich oder fortwirtschaftlich genutzte Flächen. Grundstücksflächen, die dem Staat oder öffentlichen Körperschaften gehören, sind grundsteuerbefreit. Verfassungsbeschwerden, die die Grundsteuer als verfassungswidrig außer Kraft setzen wollten, wurden vom Bundesverfassungsgericht zurückgewiesen.

Ist die Grundsteuer im Mietverhältnis eine umlagefähige Nebenkostenposition?

Die Grundsteuer B zählt zu den laufenden und öffentlichen Lasten des Grundstücks. Der Vermieter kann als Eigentümer die Grundsteuer anteilig auf die Mieter entsprechend § 2 I Nr. 1 Betriebskostenverordnung umlegen. Umlagefähig ist aber nur der Steuerbetrag, der dem Vermieter tatsächlich entsteht. Wird ihm eine Grundsteuervergünstigung gewährt, kann er nur den ermäßigten Betrag umlegen. Entfällt die Vergünstigung, wird der komplette Steuerbetrag fällig. Der Umlagemaßstab richtet sich nach dem mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel. Wurde nichts vereinbart, gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche als Umlageschlüssel.

Steuermessbetrag, Steuermesszahl und Einheitswertbescheid – was ist das?

Die für die Steuerberechnung maßgebenden Komponenten der Grundsteuer B sind  Steuermessbetrag und Steuermesszahl sowie der Hebesatz der Gemeinden. Bei der Berechnung  geht das Finanzamt zunächst von einem Steuermessbetrag aus. Dieser Betrag wird durch Anwendung eines Tausendsatzes auf den Einheitswert ermittelt. Dieser Tausendsatz stellt die Steuermesszahl dar. Dabei wird der Einheitswert zugrunde gelegt, der nach dem Bewertungsgesetz (BewG) zum Zeitpunkt der Veranlagung für das Grundstück maßgebend ist.

Der Einheitswertbescheid kann mit einem Einspruch binnen vier Wochen nach Zugang angezweifelt werden. Die Steuermesszahlen betragen, bezogen auf den Einheitswert für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, 6,0%, für Einfamilienhäuser bis 38.346,89€ Einheitswert 2,6%, für Zweifamilienhäuser 3,1%, für Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und Einfamilienhäuser über oben genanntem Einheitswert 3,5%.

Die Steuermessbeträge werden zunächst durch die sogenannten Hauptveranlagungen und unter bestimmten Voraussetzungen auch durch eine Neuveranlagung festgesetzt (§ 13 ff GrStG). Sofern keine Neuveranlagung erfolgt, bleibt die Hauptveranlagung so lange maßgebend, bis sie geändert wird.

Dabei ist das Finanzamt verpflichtet, den Einheitswert zu überprüfen, wenn es darauf aufmerksam gemacht wird, dass der Einheitswert überhöht ist. Dies erfordert eine Abweichung von mindestens 10% oder aber 250€ nach unten sowie ab 50.000€ nach oben. Gründe können sein, dass sich in der Nachbarschaft ein emissionsträchtiger Industriebetrieb angesiedelt hat. Unerwartete Baumängel, Bauschäden oder Feuchtigkeitsschäden am Haus können aber genauso Gründe sein. Außerdem könnte eine Schnellstraße, die durch eine bisher ruhige Wohngegend geführt wird, oder eine Ertragsminderung durch eine dauerhaft leerstehende Wohnung verantwortlich für die Abweichung des Einheitswerts sein. 

Festsetzungsverfahren durch die Gemeinde: Hebesatz

Das Finanzamt teilt den Grundsteuermessbetrag der hebeberechtigten Gemeinde mit. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde. Jede Gemeinde bestimmt nach § 1 GrStG in eigener Verantwortung, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist. Soll die Steuer erhoben werden, bestimmt die Gemeinde die Höhe der Steuer durch Festsetzung eines auf den Steuermessbetrag anzuwendenden Prozentsatzes. Dies ist der sogenannte Hebesatz.

Beispiel: Das Finanzamt hat den Einheitswert für eine Immobilie auf 30.677€ festgestellt und den Grundsteuermessbetrag auf 107,37€ festgesetzt. Bei einem Hebesatz der Gemeinde für die Grundsteuer B von 300 % beträgt die jährliche Grundsteuer somit 322,11€.

Da die Gemeinden daran interessiert sind, möglichst viele Bürger als Einwohner und Gewerbetreibende anzuziehen, konkurrieren sie untereinander durch die unterschiedliche Festsetzung der Beträge der Hebesätze. Je geringer der Hebesatz, desto attraktiver ist es, gerade in dieser Gemeinde Wohnsitz oder gewerbliche Niederlassung zu gründen. So kann der Hebesatz in einer ländlichen Gemeinde bei 240% liegen, während er in einer attraktiven Großstadt vielleicht mit 600% angesetzt wird.

Fälligkeit der Grundsteuern

Die Grundsteuer (A und B) wird zu Beginn des Kalenderjahres für ein Kalenderjahr festgesetzt.  Die Festsetzung ist zu ändern, wenn der Hebesatz geändert wird. Der Jahresbetrag der Grundsteuer wird in vier gleichen Teilbeträgen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Soweit die Grundsteuer im Folgejahr gleich bleibt, kann die Steuerfestsetzung auch durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.

Antrag auf Grundsteuererlass

§ 33 GrStG erlaubt bei einer wesentlichen Ertragsminderung aufgrund eines Antrages den Erlass der Steuer. Der Eigentümer muss diesen Antrag spätestens bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres stellen. Das bloße Argument, dass die Vermietung einer Wohnung nicht möglich war, genügt nicht. Vielmehr muss der Eigentümer ernsthafte Vermittlungsbemühungen nachweisen. Ein beauftragter Makler muss nachweisen, was er konkret unternommen hat, um eine leer stehende Wohnung auf dem Markt anzubieten. Geeignete Nachweise sind Rechnungen und Kopien des Immobilienmaklers für Vermietungsanzeigen oder Nachweise über durchgeführte Objektbesichtigungen. Es ist darzustellen, aus welchem Grund die Vermietungsbemühungen gescheitert sind. Der Eigentümer ist aber verpflichtet, zur Erfüllung seiner Steuerpflicht alle verfügbaren Mittel einzusetzen und auch die Vermögenssubstanz anzugreifen. Besteht auch insoweit keine Aussicht, kann die Grundsteuer ausnahmsweise auch aus Billigkeitsgründen erlassen werden. Da die Gemeinden mit jedem Euro rechnen, werden entsprechende Anträge strengstens geprüft.

Schornsteinfeger von Steuer absetzen

Nach dem Einkommensteuergesetz können haushaltsnahe Aufwendungen von der Einkommensteuer abgezogen werden. 

Gute Nachrichten für Steuerzahler: Die Gebühren für den Schornsteinfeger können nun komplett als haushaltsnahe Aufwendungen von den Steuern abgesetzt werden.

Bisher Unklarheiten bei den haushaltsnahen Aufwendungen

Von Aufwendungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem privaten Haushalt können jährlich 20 Prozent der Arbeitskosten aus haushaltsnahen Handwerkerleistungen, höchstens 1.200 Euro (600 Euro von 2006 bis 2008), von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen werden. 

Vor einem Jahr hat das Finanzministerium aber in einem sogenannten Anwendungsschreiben (zu § 35a EStG vom 10. Januar 2014) festgelegt: Von den Schornsteinfegerarbeiten darf dabei nur das Putzen, nicht aber das Messen der Schadstoffe berücksichtigt werden. Der Teil der Arbeit, den der Schornsteinfeger als Gutachter unternimmt, musste also vom Rechnungsbetrag abgezogen werden, damit der Betrag von der Einkommensteuer abgezogen werden durfte. Eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 6. November 2014 (VI R 1/13, BStBl II 2015, Seite 481) stellte dieses Vorgehen der Finanzbehörden allerdings in Frage.

Anschaffungskosten sparen

Mit den Anschaffungskosten gibt Ihnen der Staat die Möglichkeit, einen Teil der Kosten für eine Mietimmobilie steuerlich geltend zu machen. Allerdings geben die Finanzministerien ihren Finanzämtern immer wieder Handlungsempfehlungen oder Direktiven, wie im Fall X vorzugehen ist.

Streit mit dem Finanzamt ist deshalb oftmals vorprogrammiert. Im Prinzip dürfen Sie alles, was Sie für Ihre Mietwohnung anschaffen, als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Es gibt hierbei ein paar grundsätzliche Punkte, die man wissen sollte.

Im selben Jahr abschreiben oder über mehrere Jahre strecken

Von der Höhe der einzelnen Anschaffungen hängt es ab, ob Sie diese noch im Jahr der Anschaffung komplett absetzen können oder ob Sie diese auf mehrere Jahre zeitanteilig abschreiben müssen. Kostet Sie z.B. der neue Rasenmäher weniger als 410 Euro ohne Mehrwertsteuer oder 475,60 Euro inklusive Mehrwertsteuer, fällt er unter die Rubrik "geringfügige Wirtschaftsgüter". Damit dürfen Sie ihn bereits im Anschaffungsjahr in voller Höhe von der Steuer absetzen. Kostet er mehr als 410 Euro, müssen Sie ihn auf mehrere Jahre abschreiben.

Was teurer ist als 410 Euro müssen Sie auf mehrere Jahre verteilen. 
Die neue Schneeschaufel für Ihr Mietshaus für 30 Euro dürfen Sie noch im Anschaffungsjahr in voller Höhe absetzen.

Aber: Der 500 Euro teure Rasenmäher überschreitet die Grenze für geringfügige Wirtschaftsgüter und fällt somit nicht unter die sofort absetzbaren Werbungskosten. Sie dürfen ihn zwar von der Steuer absetzen - aber leider nur zeitanteilig!

Die klassischen Kostentypen

Typischerweise sind die Anschaffungskosten für Arbeitsmittel, wie Büromaterialien, Fachbücher oder Kosten für Fotodokumentationen. Werden solche Dinge anteilig genutzt, etwa privat oder für die eigene Berufstätigkeit, dann können die Anschaffungskosten nur anteilig geltend gemacht werden. Weiterhin ist die Möglichkeit zur Abschreibung bei Möbeln auf die Nutzungsdauer gegeben. Hier geht man von 13 Jahren als Richtwert aus. 

Bei den Anschaffungskosten, die man klassischerweise auch als Werbungskosten bezeichnet, gibt es allerdings keine Pauschale oder Mindestsummen. Nur der tatsächliche Aufwand kann zu einer Steuerermäßigung führen.

Rauchmelder

Nahezu alle Bundesländer haben mittlerweile eine Rauchmelderpflicht eingeführt. So muss dieser nicht nur in Neu- oder Umbauten eingebaut werden, unter Umständen müssen auch Bestandswohnungen nachgerüstet werden. Den Kaufpreis dürfen Sie allerdings nicht über die Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Es dürfen jedoch acht Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr als Modernisierungskosten umgelegt werden, wenn man eine Modernisierungserhöhung durchsetzen möchte. ImmobilienScout24 bietet hier eine Auswahl an Muster-Mietverträgen zum kostenlosen Download.

Kosten für die Wartung von Rauchmeldern werden nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt, dürfen also so nicht auf Mieter umgelegt werden. Anders sieht es dann aus, wenn Sie darauf in Mietverträgen unter den „Sonstigen Kosten“ Bezug nehmen. Hier darf dann auch die jährliche Funktionsprüfung eingeschlossen werden. 

Tipp:

Auch wenn Anschaffungskosten typischerweise gestreckt werden müssen, können Instandhaltungskosten für Putzdienste, Gartenarbeiten oder dergleichen sofort als Werbungskosten abgesetzt werden.

 

Im Zweifelsfall kann man beim Finanzamt darum bitten, eine Prüfung vorzunehmen, um bei größeren Erledigungen auf der sicheren Seite zu bleiben.

Wie kann ich die Abschreibung nutzen?

Da sich die Bausubstanz im Laufe der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Vermieter die sogenannte AfA - Absetzung für Abnutzung - geltend machen. Damit dürfen Sie über einen bestimmten Zeitraum hinweg jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewertes als AfA von den Mieteinnahmen abziehen. Es handelt sich dabei um die sogenannte Abschreibung.

Als Basis für die Berechnung der Abschreibung dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Wichtig ist zudem das Alter des Gebäudes, denn dieses nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Die Idee der Abschreibung besteht darin, dass Sie diese Wertminderung von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen.

Diese Abschreibungssätze gibt es:

  • Wohngebäude aus dem Jahr 1925 oder später: jährliche Abschreibung von 2 Prozent des Anschaffungspreises über 40 Jahre
  • Wohngebäude von vor 1925: jährliche Abschreibung von 2,5 Prozent über 50 Jahre
Hinweis

Gebäude unter Denkmalschutz sowie Häuser in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten erlauben auch höhere Abschreibungen bei der Versteuerung der Mieteinnahmen.

Zum Thema Grundsteuer und Maklergebühren

Unabhängig von der Immobilienart fällt in jedem Jahr eine Grundsteuer an, die sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden kann. Diese Kosten sind klassische Werbungskosten und können im Rahmen der Einkommenssteuererklärung in voller Höhe angesetzt werden. Anders sieht es bei Maklergebühren aus, wenn diese selbst getragen werden: Derartige Gebühren werden von den laufenden Mieteinnahmen abgezogen, womit der steuerliche Effekt etwas geringer ausfällt.

Kreditkosten vollumfänglich absetzen

Der klassische Immobilienerwerb wird zum Teil über einen Kredit oder eine Hypothek finanziert, in diesem Zuge entstehen im Laufe der Zeit nicht unerhebliche Finanzierungskosten. Das Finanzamt bewertet diese Ausgaben als Werbungskosten, weshalb eine lückenlose Belegführung notwendig ist. Separate Aufteilungen von selbstbewohnten und vermieteten Bereichen der Immobilie im Kaufvertrag sowie getrennte Kontenführung sind Mittel zum Zweck. Angesetzt werden kann ausschließlich der Finanzierungsbedarf für den vermieteten Bereich.  

Reparaturen werden unterschiedlich behandelt

Die Instandsetzung einer Immobilie kostet Geld, welches im Zweifelsfall durch die Vermietung wieder erwirtschaftet werden muss. Es wird eine Unterscheidung zwischen dem Erhaltungsaufwand und den Herstellungskosten vorgenommen. Reparaturen nach dem ersten Begriff beziehen sich auf bereits vorhandene Teile oder Anlagen. Wird jedoch eine qualitative Veränderung vorgenommen, so wird der Aufwand hierfür als Herstellungskosten eingeordnet. Nun kann entschieden werden, ob die Reparaturkosten zu 100 Prozent im selben Jahr steuerlich geltend gemacht werden, oder diese auf bis zu fünf Jahre gestreckt werden. Diese Vereinfachungsregel ist auf 4.000 Euro im Jahr begrenzt. 

Ursachen für Abschreibungen

Ursachen für Abschreibungen können sowohl spezieller als auch allgemeiner Natur sein. Dazu gehören zum einen sogenannte verbrauchsbedingte Ursachen wie die Abnutzung eines Gebäudes durch regelmäßigen Gebrauch. Darüber hinaus gibt es zeitlich bedingte Ursachen wie etwa Abbau oder Verschleiß.

Wirtschaftliche Gründe ermöglichen ebenfalls Abschreibungen. Beispielsweise dann, wenn die Wertminderung einer Immobilie durch technischen Fortschritt oder aufgrund einer Nachfrageverschiebung zustande kommt. Rechtlich bedingt kommt es nur dann zu einer Abschreibung, wenn die entsprechenden Nutzungs- beziehungsweise Schutzrechte vor der technischen Nutzungsdauer eines wirtschaftlichen Gutes abgelaufen sind.

Witterungsbedingte Ursachen wiederum führen dann zu Abschreibungen, wenn die Wertminderung des Vermögensgegenstands durch verschiedene Witterungen entsteht. Hierzu zählt etwa auch Regen, der den Firmenwagen rosten lässt.

Rechtliche Grundlagen der Abschreibung

Zusätzliche Abschreibungen sind dann erlaubt, wenn erhöhte Sonderabschreibungen zur handelsrechtlichen Bilanzierung eines Wirtschaftsgutes mit gleichem Wert vorgenommen wurden. All dies muss im Einklang mit dem deutschen Steuerrecht vonstattengehen.

Als Spezialfall ist die Abschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter zu nennen. Sie kann durch ihre steuerrechtliche Zulässigkeit auch in die sogenannte Handelsbilanz übernommen werden. Handelt es sich um Gegenstände des Umlaufvermögens, so sind steuerlich gesehen lediglich Teilwertabschreibungen erlaubt. Das liegt am Wert des Umlaufvermögens – dieses mindert sich normalerweise nicht aufgrund von definitionsgemäßer Nutzung oder Zeitlauf.

Was ist eine degressive Abschreibung?

Unter einer degressiven Abschreibung versteht man die Absetzung für die Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleichbleibt, sondern mit der Zeit niedriger wird.

Abschreibung-Degressive: Methode und Berechnung

Um zu veranschaulichen, wie die Methode der degressiven Abschreibung in der Umsetzung aussieht, haben wir zu diesem Zweck eine beispielhafte Berechnung vorbereitet.

Der Bauantrag eines Mietobjektes erfolgte im Jahr 2005 und die Anschaffungs- und Herstellungskosten liegen bei insgesamt 200.000 Euro.

Prinzip der degressiven Abschreibung:.

 

 

Jahr

 

 

 

 

Berechnung

 

 

 

 

 

1

 

 

 

 

200.000 € x 4 % = 8000 €

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

192.000 € x 4 % = 7680 €

 

 

 

 

 

3

 

 

 

 

184.320 € x 4 % = 7371,80 €

 

 

 

Wie gebe ich die Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?

Unabhängig vom Zeitraum, in dem die Mietzahlung vorgesehen ist, muss sie im Jahr der tatsächlichen Einnahme versteuert werden. Bei Scheck- oder Bargeldzahlungen gilt das Datum des Posteingangs, bei der Überweisung auf das Konto der Zeitpunkt der Gutschrift.

Wenn Sie also zum Beispiel regelmäßig Zahlungen zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar für das jeweils andere Jahr erhalten, gilt bei der Versteuerung die wirtschaftliche Zugehörigkeit zum entsprechenden Jahr.

Als Vermieter sollten Sie immer alle Belege oder Rechnungsnachweise sammeln, die etwas mit der Immobilie zu tun haben. So haben Sie bei einer Prüfung durch das Finanzamt und für die Erstellung der Steuererklärung direkt alle Belege gebündelt vorliegen.

Achte darauf, in der Steuererklärung diese Angaben in der Anlage V zu machen:

  • Mieteinnahmen
  • Nebenkosten und Betriebskosten
  • Werbungskosten
  • Abschreibungen

Wie Sie sehen, ist die Anlage V besonders wichtig. Falls Sie weitere Fragen zur Steuererklärung als Vermieter haben, empfehlen wir Ihnen, sich von einem Steuerberater unterstützen zu lassen.

FAQ zum Thema Mieteinnahmen versteuern

☑️ Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?
☑️ ​Welche Freibeträge gibt es für Mieteinnahmen?
☑️ ​Welchen Einfluss haben Abschreibungen auf die Steuern?
☑️ ​Welche Besonderheiten muss ich bei der privaten Vermietung von Gewerberaum oder Garagen beachten?
☑️ ​Wie fülle ich die Anlage V aus?
☑️ Zahle ich auch bei Leerstand meiner Wohnung Steuern?
☑️ Welche Steuern fallen bei einer möblierten Wohnung an?
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