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Mieteinnahmen aus Immobilien müssen in Deutschland im Rahmen der Einkommenssteuer erklärt und versteuert werden. Jedoch können Sie bei der Mieteinnahmen- Steuer auch sparen, indem Sie gewissen Posten von der Steuer absetzen. Hier lesen Sie, wie Sie als Vermieter:in bei der Steuererklärung am besten vorgehen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Vermieter:in müssen Sie Ihre Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. 
  • Durch Werbungskosten und Abschreibungen können Sie Ihre Einnahmen verringern und so Ihre Steuerlast reduzieren. 
  • Lassen Sie sich bei Fragen zur Versteuerung der Mieteinnahmen am besten von einem:einer erfahrenen Steuerberater:in unterstützen. 

Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes gelten Mieteinnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung einer Wohnung oder eines Hauses als Einkünfte und sind daher einkommensteuerpflichtig. Wird ein Gewinn erzielt, zählt dies als Einkommen und muss in der Steuererklärung angegeben werden. Beachten Sie, dass Sie als Vermieter:in zusätzlich zur Steuer auf die Mieteinnahmen auch eine Grundsteuer zahlen müssen. 

Als Eigentümer:in einer Wohnung oder eines Hauses, das Sie vermieten, müssen Sie also Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Die Höhe der Steuer für Mieteinnahmen richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser berechnet sich aus der Summe aller Einnahmen, die Sie im Laufe eines Jahres erwirtschaften.

Dabei gelten diese Rahmenvorgaben: 

  • Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent des Einkommens. 
  • Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 bis 45 Prozent. 
  • Wenn Sie durch die Vermietung einen Verlust machen, mindert dies Ihre Einkünfte und reduziert so Ihren Steuersatz auf Mieteinnahmen. 

Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, die Mieter:innen überweisen, zählen als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen alle Ausgaben, die der Hausverwaltung laut Abrechnung entstehen, als Aufwendungen von den Einnahmen abgezogen werden. Dazu gehören auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf die Mieter:innen umlegen können. 

Ausnahme: Rücklagen

Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich hierbei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Die Mietkaution sowie ihre Erträge oder Zinsen dürfen Sie übrigens nicht versteuern. Sie dürfen Sie auch nicht als Einnahme in der Steuererklärung angeben. Entsprechend ist es nicht möglich, die Mietkaution von der Steuer abzusetzen. Die Steuerbescheinigung des Kreditinstitutes für das Kautionskonto der Immobilie müssen Sie an den:die Mieter:in weiterleiten. 

Welcher Freibetrag gilt auf Mieteinnahmen?

Bei der Einkommensteuer gibt es einen Freibetrag, der sich jedes Jahr ändert. Im Jahr 2021 liegt der steuerliche Freibetrag bei 9.744 Euro, ab 2022 steigt er auf 9.984 Euro. Wenn Ihr Jahreseinkommen durch Mieteinnahmen und andere Einkünfte unter diesem Betrag liegt, müssen Sie gar keine Steuern zahlen. Sie dürfen Ihre Einkünfte in voller Höhe behalten, um das Existenzminimum zu erreichen. 

Der Grundfreibetrag ändert sich jedes Jahr und wird normalerweise angehoben. Beachten Sie, dass es einen Unterschied zwischen der Grenze für Alleinstehende und für Verheiratete gibt. 

Immobilie kurzfristig vermieten:

Wenn Sie Ihre Immobilie nur kurzfristig untervermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht versteuern, wenn es sich um Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro handelt.  

Weitere wichtige Grenzen bei der Untervermietung: 

  • Wenn Sie pro Jahr maximal 410 Euro an Mieteinnahmen haben, sind diese steuerfrei. 
  • Wenn Sie zwischen 410 und 820 Euro an Mieteinnahmen durch eine dauerhafte Untervermietung haben, gilt ein verminderter Steuersatz. 
  • Ab einem Mieteinkommen von 820 Euro aus Immobilien greift die normale Besteuerung.

Beispielrechnung zur Mietversteuerung

Die Höhe der Steuern für die Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie hängen von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz ab. Verluste bei der Vermietung von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder Wohnungen können zu einer Senkung der steuerlichen Belastung hinsichtlich anderer Einkünfte führen. Dies ist vor allem bei der Vermietung der Fall.

Wenn Sie durch Ihr Mietobjekt im Jahr zum Beispiel 10.000 Euro Mieteinnahmen haben, könnte Ihre Steuererklärung diese Angaben enthalten: 

Mieteinnahmen 10.000 €
Abzüglich Zinsen des Immobilienkredits 4.000 €
Abzüglich Abschreibung - 3.000 €
Abzüglich laufender Kosten - 700 €
Abzüglich Reparatur eines defekten Waschbeckens - 200 €
Gesamt 2100 €

Somit bleiben in diesem Beispiel 2.100 Euro übrig, die Sie als zu versteuernde Erträge aus der Vermietung einer Immobilie angeben. Diese werden dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Liegt dieser etwa bei 20 Prozent, müssen Sie also 420 Euro Steuern für das Beispieljahr zahlen. 

Welche Ausgaben kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?

Obwohl Sie als Vermieter:in Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen, haben Sie auch Möglichkeiten, die Steuerlast zu mindern. Besonders wichtig sind hier die Werbungskosten, die Sie in der Steuererklärung geltend machen können. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der Abschreibung. 

Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht der verschiedenen Ausgaben, die Sie von den Einnahmen aus der Miete abziehen dürfen:  

Anschaffungs- und Werbungskosten

In der Steuererklärung können Werbungskosten wie Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder auch Fahrtkosten angegeben werden. Diese Posten können Sie über die Umsatzsteuer von der Steuer absetzen, sodass sich der gesamte Betrag Ihrer zu versteuernden Einnahmen aus der Immobilie reduziert. Dadurch sparen Sie Steuern bei der Miete. 

Diese Sonderkosten dürfen Sie als Vermieter:in von der Steuer absetzen: 

  • Fahrtkosten 
  • Kontoführungsgebühren 
  • Bürokosten 
  • Grundsteuer 
  • Kreditzinsen 
  • Makler:innengebühren 
  • Hausnebenkosten 
  • Anwält:innenkosten 
  • Mitgliedsbeiträge 
  • Werbekosten für Anzeigen 
  • Renovierungskosten 
  • Reparaturkosten 
  • Kosten für den:die Steuerberater:in 

Von der Höhe der einzelnen Anschaffungen hängt es ab, ob Sie diese noch im Jahr der Anschaffung komplett absetzen können oder ob Sie diese auf mehrere Jahre zeitanteilig abschreiben müssen. Kostet Sie etwa der neue Rasenmäher weniger als 410 Euro ohne Mehrwertsteuer oder 475,60 Euro inklusive Mehrwertsteuer, fällt er unter die Rubrik "geringfügige Wirtschaftsgüter". Damit dürfen Sie ihn bereits im Anschaffungsjahr in voller Höhe steuerlich absetzen. Kostet er mehr als 410 Euro, müssen Sie ihn auf mehrere Jahre auf die Einkommenssteuer von der Immobilie abschreiben. 

Größere Anschaffungen auf mehrere Jahre verteilen:

Anschaffungen über 410 Euro müssen Sie auf mehrere Jahre verteilen. Die neue Schneeschaufel für Ihr Mietshaus für 30 Euro dürfen Sie also noch im Anschaffungsjahr in voller Höhe absetzen. Aber: Der 500 Euro teure Rasenmäher überschreitet die Grenze für geringfügige Wirtschaftsgüter und fällt somit nicht unter die sofort absetzbaren Werbungskosten. Sie dürfen ihn zwar von der Steuer absetzen – aber nur zeitanteilig!

Sonderfall Rauchmelder

Nahezu alle Bundesländer haben mittlerweile eine Rauchmelderpflicht eingeführt. So muss dieser nicht nur in Neu- oder Umbauten eingebaut werden, unter Umständen müssen auch Bestandswohnungen nachgerüstet werden. Den Kaufpreis dürfen Sie allerdings nicht über die Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter:innen umlegen. Es dürfen jedoch acht Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr als Modernisierungskosten umgelegt werden, wenn man eine Modernisierungserhöhung durchsetzen möchte.  

Auch die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern werden nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt, dürfen also nicht auf Mieter:innen der Immobilie umgelegt werden. Anders sieht es dann aus, wenn Sie darauf in Mietverträgen unter den „Sonstigen Kosten“ Bezug nehmen. Hier darf dann auch die jährliche Funktionsprüfung eingeschlossen werden.  

Instandhaltungskosten:

Auch wenn Anschaffungskosten typischerweise gestreckt werden müssen, können Instandhaltungskosten für Putzdienste, Gartenarbeiten oder dergleichen sofort als Werbungskosten abgesetzt werden.

Haushaltsnahe Aufwendungen

Von Aufwendungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem privaten Haushalt können jährlich 20 Prozent der Arbeitskosten aus haushaltsnahen Handwerker:innenleistungen, höchstens jedoch 1.200 Euro, von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen werden.  

Dabei gibt es immer wieder einige steuerliche Ausnahmen bei der Vermietung von Immobilien, die teils auch vor Gericht verhandelt werden. Dabei hat sich unter anderem ergeben, dass die Arbeit von Schornsteinfeger:innen inzwischen komplett als haushaltsnahe Aufwendung von der Steuer abgesetzt werden darf. Früher galt dies nur für das Putzen, nicht aber für das Messen von Schadstoffen, was oft zu Komplikationen führt.

Die Abschreibung

Da sich die Bausubstanz im Laufe der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Vermieter:innen die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend machen. Damit dürfen Sie über einen bestimmten Zeitraum hinweg jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewertes als AfA von den Mieteinnahmen abziehen. Es handelt sich dabei um die sogenannte Abschreibung. 

Als Basis für die Berechnung der Abschreibung dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Wichtig ist zudem das Alter des Gebäudes, denn dieses nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Die Idee der Abschreibung besteht darin, dass Sie diese Wertminderung von Ihren Einnahmen aus der Miete steuerlich abziehen dürfen. 

Diese Abschreibungssätze gibt es:

  • Wohngebäude aus dem Jahr 1925 oder später: jährliche Abschreibung von 2 Prozent des Anschaffungspreises über 40 Jahre 
  • Wohngebäude von vor 1925: jährliche Abschreibung von 2,5 Prozent über 50 Jahre 
Höhere Abschreibung:

Sowie Häuser in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten erlauben auch höhere Abschreibungen bei der Versteuerung der Mieteinnahmen.

Kreditkosten vollumfänglich absetzen

Der klassische Immobilienerwerb wird zum Teil über einen Kredit oder eine Hypothek finanziert. In diesem Zuge entstehen im Laufe der Zeit nicht unerhebliche Finanzierungskosten. Das Finanzamt bewertet diese Ausgaben als Werbungskosten, weshalb eine lückenlose Belegführung notwendig ist. Separate Aufteilungen von selbstbewohnten und vermieteten Bereichen der Immobilie im Kaufvertrag sowie getrennte Kontenführung sind Mittel zum Zweck. Steuerlich abgesetzt werden kann ausschließlich der Finanzierungsbedarf für den vermieteten Bereich.   

Reparaturen werden unterschiedlich behandelt

Die Instandsetzung einer Immobilie kostet Geld, welches im Zweifelsfall durch die Vermietung wieder erwirtschaftet werden muss. Es wird eine Unterscheidung zwischen dem Erhaltungsaufwand und den Herstellungskosten vorgenommen. Reparaturen nach dem ersten Begriff beziehen sich auf bereits vorhandene Teile oder Anlagen. Wird jedoch eine qualitative Veränderung vorgenommen, so wird der Aufwand hierfür als Herstellungskosten eingeordnet.  

In diesem Fall haben Sie zwei Möglichkeiten für die Reduzierung der Miete bei der Steuer: 

  • Reparaturkosten zu 100 Prozent im selben Jahr steuerlich gemacht machen 
  • Kosten auf bis zu fünf Jahre strecken 

Dabei gilt ein Maximum von 4.000 Euro Reparaturkosten pro Jahr. 

So soll verhindert werden, dass Sie unnötige Reparaturen vornehmen, nur um an der Umsatzsteuer oder der Einkommenssteuer auf die Miete zu sparen. 

Wie gebe ich die Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?

Unabhängig vom Zeitraum, in dem die Mietzahlung vorgesehen ist, muss sie im Jahr der tatsächlichen Einnahme versteuert werden. Bei Scheck- oder Bargeldzahlungen gilt das Datum des Posteingangs, bei der Überweisung auf das Konto der Zeitpunkt der Gutschrift.  

Wenn Sie also zum Beispiel regelmäßig Zahlungen zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar für das jeweils andere Jahr erhalten, gilt bei der Versteuerung der Miete die wirtschaftliche Zugehörigkeit zum entsprechenden Jahr. 

Als Vermieter:in sollten Sie immer alle Belege oder Rechnungsnachweise sammeln, die etwas mit der Immobilie zu tun haben. So haben Sie bei einer Prüfung durch das Finanzamt und für die Erstellung der Steuererklärung direkt alle Belege gebündelt vorliegen. 

Achten Sie darauf, in der Steuererklärung diese Angaben in der Anlage V zu machen: 

  • Mieteinnahmen 
  • Nebenkosten und Betriebskosten 
  • Werbungskosten 
  • Abschreibungen 

Wie Sie sehen, ist die Anlage V besonders wichtig. Achten Sie daher auch in Programmen wie ELSTER darauf, die Anlage V auszufüllen. Falls Sie weitere Fragen zur Steuererklärung als Vermieter:in haben, empfehlen wir Ihnen, sich von einem:einer Steuerberater:in bei der Mieteinnahmen Steuer unterstützen zu lassen.   

FAQ zum Thema Mieteinnahmen versteuern

☑️ Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?
☑️ ​Welche Freibeträge gibt es für Mieteinnahmen?
☑️ ​Welchen Einfluss haben Abschreibungen auf die Steuern?
☑️ ​Welche Besonderheiten muss ich bei der privaten Vermietung von Gewerberaum oder Garagen beachten?
☑️ ​Wie fülle ich die Anlage V aus?
☑️ Zahle ich auch bei Leerstand meiner Wohnung Steuern?
☑️ Welche Steuern fallen bei einer möblierten Wohnung an?

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