Gewinne, die aus der Vermietung von Immobilien erzielt werden, sind steuerpflichtig. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Vermieter als Privatperson an Privatpersonen oder Gewerbetreibende vermietet oder ob er selbst als professioneller Vermieter auftritt. Hier erfahren Sie, wie Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern und wie Sie beim Vermieten Steuern sparen können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.
  • Durch Werbungskosten und Abschreibungen können Sie Ihre Einnahmen verringern und so Ihre Steuerlast reduzieren.
  • Lassen Sie sich bei Fragen zur Versteuerung der Mieteinnahmen am besten von einem erfahrenen Steuerberater unterstützen.
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Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes gelten Mieteinnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung einer Wohnung oder eines Hauses als Einkünfte und sind daher einkommensteuerpflichtig. Wird ein Gewinn erzielt, zählt dies als Einkommen und muss in der Steuererklärung angegeben werden.

Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses, das Sie vermieten, müssen Sie also Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Die Höhe der Steuer für Mieteinnahmen richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser berechnet sich aus der Summe aller Einnahmen, die Sie im Laufe eines Jahres erwirtschaften. Dabei gelten diese Rahmenvorgaben:

  • Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent des Einkommens.
  • Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 bis 45 Prozent.
  • Wenn Sie durch die Vermietung einen Verlust machen, mindert dies Ihre Einkünfte und reduziert so Ihren Steuersatz auf Mieteinnahmen.

Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, die der Mieter überweist, zählen als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung entstehen, als Aufwendungen von den Einnahmen abgezogen werden. Dazu gehören auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.

Ausnahme

Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich hierbei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Welcher Freibetrag gilt auf Mieteinnahmen?

Bei der Einkommensteuer gibt es einen Freibetrag, der sich jedes Jahr ändert. Im Jahr 2020 liegt der Freibetrag bei 9.408 Euro. Wenn Ihr Jahreseinkommen durch Mieteinnahmen und andere Einkünfte unter diesem Betrag liegt, müssen Sie gar keine Steuern zahlen. Sie dürfen Ihre Einkünfte in voller Höhe behalten, um das Existenzminimum zu erreichen.

Der Grundfreibetrag ändert sich jedes Jahr und wird normalerweise angehoben. Beachten Sie, dass es einen Unterschied zwischen der Grenze für Alleinstehende und für Verheiratete gibt.

Wichtig

Wenn Sie Ihr Mietobjekt nur kurzfristig untervermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht versteuern, wenn es sich um weniger als 520 Euro handelt. Weitere wichtige Grenzen bei der Untervermietung:

  • Wenn Sie pro Jahr maximal 410 Euro an Mieteinnahmen haben, sind diese steuerfrei.
  • Wenn Sie zwischen 410 und 820 Euro an Mieteinnahmen durch eine dauerhafte Untervermietung haben, gilt ein verminderter Steuersatz.
  • Ab einem Mieteinkommen von 820 Euro greift die normale Besteuerung.

Beispielrechnung zur Mietversteuerung

Die Höhe der Steuern für die Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie hängen von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz ab. Verluste bei der Vermietung von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder Wohnungen können zu einer Senkung der steuerlichen Belastung hinsichtlich anderer Einkünfte führen. Dies ist vor allem bei der Vermietung an Verwandte der Fall – hier lesen Sie mehr zu diesem Thema.

Wenn Sie durch Ihr Mietobjekt im Jahr zum Beispiel 10.000 Euro Mieteinnahmen haben, könnte Ihre Steuererklärung diese Angaben enthalten:

Mieteinnahmen 10.000 €
Abzüglich Zinsen des Immobilienkredits 4.000 €
Abzüglich Abschreibung - 3.000 €
Abzüglich laufender Kosten - 700 €
Abzüglich Reparatur eines defekten Waschbeckens - 200 €
Gesamt

2100 €

Somit bleiben in diesem Beispiel 2.100 Euro übrig, die Sie als zu versteuernde Erträge aus der Vermietung angeben. Diese werden dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Liegt dieser bei 20 Prozent, müssen Sie also 420 Euro Steuern für das Beispieljahr zahlen.

Wie kann ich als Vermieter Steuern sparen?

Obwohl Sie als Vermieter Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen, haben Sie auch Möglichkeiten, die Steuerlast zu mindern. Besonders wichtig sind hier die Werbungskosten, die Sie in der Steuererklärung geltend machen können. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der Abschreibung.

Welche Werbungskosten darf ich von der Steuer absetzen?

In der Steuererklärung können Werbungskosten wie Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder auch Fahrtkosten angegeben werden. Diese Posten können Sie von der Steuer absetzen, sodass sich der gesamte Betrag Ihrer zu versteuernden Einnahmen reduziert. Dadurch sparen Sie Steuern.

Diese Sonderkosten dürfen Sie als Vermieter von der Steuer absetzen:

  • Fahrtkosten
  • Kontoführungsgebühren
  • Bürokosten
  • Grundsteuer
  • Kreditzinsen
  • Maklergebühren
  • Hausnebenkosten
  • Anwaltskosten
  • Mitgliedsbeiträge
  • Werbekosten für Anzeigen
  • Renovierungskosten
  • Reparaturkosten
  • Kosten für den Steuerberater

Wie kann ich die Abschreibung nutzen?

Da sich die Bausubstanz im Laufe der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Vermieter die sogenannte AfA - Absetzung für Abnutzung - geltend machen. Damit dürfen Sie über einen bestimmten Zeitraum hinweg jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewertes als AfA von den Mieteinnahmen abziehen. Es handelt sich dabei um die sogenannte Abschreibung.

Als Basis für die Berechnung der Abschreibung dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Wichtig ist zudem das Alter des Gebäudes, denn dieses nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Die Idee der Abschreibung besteht darin, dass Sie diese Wertminderung von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen.

Diese Abschreibungssätze gibt es:

  • Wohngebäude aus dem Jahr 1925 oder später: jährliche Abschreibung von 2 Prozent des Anschaffungspreises über 40 Jahre
  • Wohngebäude von vor 1925: jährliche Abschreibung von 2,5 Prozent über 50 Jahre
Hinweis

Gebäude unter Denkmalschutz sowie Häuser in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten erlauben auch höhere Abschreibungen bei der Versteuerung der Mieteinnahmen.

Wie gebe ich die Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?

Unabhängig vom Zeitraum, in dem die Mietzahlung vorgesehen ist, muss sie im Jahr der tatsächlichen Einnahme versteuert werden. Bei Scheck- oder Bargeldzahlungen gilt das Datum des Posteingangs, bei der Überweisung auf das Konto der Zeitpunkt der Gutschrift.

Wenn Sie also zum Beispiel regelmäßig Zahlungen zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar für das jeweils andere Jahr erhalten, gilt bei der Versteuerung die wirtschaftliche Zugehörigkeit zum entsprechenden Jahr.

Als Vermieter sollten Sie immer alle Belege oder Rechnungsnachweise sammeln, die etwas mit der Immobilie zu tun haben. So haben Sie bei einer Prüfung durch das Finanzamt und für die Erstellung der Steuererklärung direkt alle Belege gebündelt vorliegen.

Achte darauf, in der Steuererklärung diese Angaben in der Anlage V zu machen:

  • Mieteinnahmen
  • Nebenkosten und Betriebskosten
  • Werbungskosten
  • Abschreibungen

Wie Sie sehen, ist die Anlage V besonders wichtig. Falls Sie weitere Fragen zur Steuererklärung als Vermieter haben, empfehlen wir Ihnen, sich von einem Steuerberater unterstützen zu lassen.

FAQ zum Thema Mieteinnahmen versteuern

☑️ Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?
☑️ ​Welche Freibeträge gibt es für Mieteinnahmen?
☑️ ​Welchen Einfluss haben Abschreibungen auf die Steuern?
☑️ ​Welche Besonderheiten muss ich bei der privaten Vermietung von Gewerberaum oder Garagen beachten?
☑️ ​Wie fülle ich die Anlage V aus?
☑️ Zahle ich auch bei Leerstand meiner Wohnung Steuern?
☑️ Welche Steuern fallen bei einer möblierten Wohnung an?

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