Vermieter:innen & Nachmietersuchende
Die richtigen Mieter:innen finden

Mieteinnahmen aus Immobilien müssen in Deutschland im Rahmen der Einkommensteuer erklärt und versteuert werden. Jedoch können Sie bei der Mieteinnahmen-Steuer auch sparen, indem Sie gewisse Posten von der Steuer absetzen. Hier lesen Sie, welcher Freibetrag bei der Mieteinnahmen-Versteuerung gilt, welche Sonderfälle Sie kennen sollten und wie Sie die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Als Vermieter:in müssen Sie Ihre Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.

     

  • In der Einkommensteuererklärung können Sie Werbungskosten von Ihren Einnahmen abziehen und so Ihre Steuerlast reduzieren.

     

  • Achten Sie darauf, die Mieteinnahmen korrekt und vollständig in der Steuererklärung (Anlage V) anzugeben.

Inhaltsverzeichnis

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) gelten Mieteinnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung einer Wohnung oder eines Hauses als Einkünfte und sind daher einkommensteuerpflichtig. Wird ein Gewinn erzielt, zählt dieser als Einkommen und Sie müssen die Mieteinnahmen versteuern. Dazu geben Sie sie in der Steuererklärung an.

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Wichtig: Grundsteuer beachten

Beachten Sie, dass Sie als Vermieter:in zusätzlich zur Steuer auf die Mieteinnahmen auch eine Grundsteuer zahlen müssen. Diese kann allerdings in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Als Eigentümer:in einer Wohnung oder eines Hauses, das Sie vermieten, müssen Sie also Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Die Höhe der Steuer für Mieteinnahmen richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Dieser berechnet sich aus der Summe aller Einnahmen, die Sie im Laufe eines Jahres erwirtschaften.

Dabei gelten diese Rahmenvorgaben: 

  • Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent des Einkommens. 
  • Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 bis 45 Prozent. 
  • Wenn Sie durch die Vermietung einen Verlust machen, mindert dies Ihre Einkünfte und reduziert so Ihren Steuersatz auf Mieteinnahmen. 

Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?

Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, die Mieter:innen überweisen, zählen als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen alle Ausgaben, die der Hausverwaltung laut Abrechnung entstehen, als Aufwendungen von den Einnahmen abgezogen werden. Dazu gehören auch die Grundsteuer sowie sämtliche Nebenkosten, die Sie nicht auf die Mietparteien umlegen können. 

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Ausnahme: Rücklagen dürfen nicht abgezogen werden

Instandhaltungsrücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich hierbei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Die Mietkaution sowie ihre Erträge oder Zinsen dürfen Sie ebenfalls nicht versteuern oder als Mieteinnahme in der Steuererklärung angeben. Entsprechend ist es nicht möglich, die Mietkaution von der Steuer abzusetzen. Die Steuerbescheinigung des Kreditinstitutes für das Kautionskonto der Immobilie müssen Sie an die jeweiligen Mieter:innen weiterleiten. 

Welcher Freibetrag gilt auf Mieteinnahmen?

Bei der Einkommensteuer gibt es einen Freibetrag, der sich jedes Jahr ändert. Im Jahr 2022 liegt er bei 10.347 Euro. Wenn Ihr Jahreseinkommen durch Mieteinnahmen und andere Einkünfte unter diesem Betrag liegt, müssen Sie gar keine Steuern darauf zahlen. Sie dürfen Ihre Einkünfte in voller Höhe behalten, um das Existenzminimum zu erreichen. 

Der Freibetrag für die Versteuerung von Mieteinnahmen und anderen Einkünften wird ebenfalls jedes Jahr geändert und dabei in der Regel stetig angehoben. Beachten Sie, dass es einen Unterschied zwischen der Grenze für Alleinstehende und für Eheleute  gibt. 

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Gut zu wissen: Immobilie kurzfristig vermieten

Wenn Sie Ihre Immobilie nur kurzfristig untervermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht versteuern, wenn es sich um Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro im Monat handelt. Wenn Sie allerdings mehr Einnahmen haben, also etwa 1.000 Euro Miete, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern.

Wichtige Grenzen bei der Untervermietung:

  • Wenn Sie pro Jahr maximal 410 Euro an Mieteinnahmen haben, sind diese steuerfrei. 
  • Wenn Sie zwischen 410 und 820 Euro an Mieteinnahmen durch eine dauerhafte Untervermietung haben, gilt ein verminderter Steuersatz
  • Ab einem Mieteinkommen von 820 Euro aus Immobilien greift die normale Besteuerung.

Beispielrechnung zur Mietversteuerung

Die Höhe der Steuern für die Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie hängen von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz ab. Verluste bei der Vermietung von Wohnungen, Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern können zu einer Senkung der steuerlichen Belastung hinsichtlich anderer Einkünfte führen.

Wenn Sie durch Ihr Mietobjekt im Jahr zum Beispiel 10.000 Euro Mieteinnahmen haben, könnte Ihre Steuererklärung diese Angaben enthalten:

Beispielrechnung zur Versteuerung der Mieteinnahmen

Mieteinnahmen 10.000 €

Abzüglich Zinsen des Immobilienkredits

- 4.000 €

Abzüglich Abschreibung

- 3.000 €

Abzüglich laufender Kosten

- 700 €

Abzüglich Reparatur eines defekten Waschbeckens

- 200 €

Gesamt

2.100 €

Somit bleiben in diesem Beispiel 2.100 Euro übrig, die Sie als zu versteuernde Erträge aus der Vermietung einer Immobilie angeben. Diese werden dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Liegt dieser etwa bei 20 Prozent, müssen Sie also 420 Euro Steuern für das Beispieljahr zahlen. 

Welche Ausgaben der Vermietung von der Steuer absetzen?

Obwohl Sie als Vermieter:in Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen, haben Sie auch Möglichkeiten, die Steuerlast zu mindern. Besonders wichtig sind hier die Werbungskosten, die Sie in der Steuererklärung geltend machen können. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der Abschreibung

Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht der verschiedenen Ausgaben, die Sie von den Einnahmen aus der Miete abziehen dürfen:  

Anschaffungs- und Werbungskosten

In der Steuererklärung können Werbungskosten wie Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder auch Fahrtkosten angegeben werden. Diese Posten können Sie über die Umsatzsteuer von der Steuer auf Mieteinnahmen absetzen, sodass sich der gesamte Betrag Ihrer zu versteuernden Einnahmen aus der Immobilie reduziert. Dadurch sparen Sie Steuern bei der Miete. 

Diese Sonderkosten dürfen Sie als Vermieter:in von der Steuer absetzen: 

  • Fahrtkosten 
  • Kontoführungsgebühren 
  • Bürokosten 
  • Grundsteuer 
  • Kreditzinsen 
  • Gebühren für Makler:innen
  • Hausnebenkosten 
  • Kosten für juristischen Beistand
  • Mitgliedsbeiträge 
  • Werbekosten für Anzeigen 
  • Renovierungskosten 
  • Reparaturkosten 
  • Kosten für Steuerberatung

Von der Höhe der einzelnen Anschaffungen hängt es ab, ob Sie diese noch im Jahr der Anschaffung komplett absetzen können oder ob Sie diese auf mehrere Jahre zeitanteilig abschreiben müssen.

Ein Beispiel:

Kostet Sie der neue Rasenmäher weniger als 410 Euro ohne Mehrwertsteuer oder 475,60 Euro inklusive Mehrwertsteuer, fällt er unter die Rubrik "geringfügige Wirtschaftsgüter". Damit dürfen Sie ihn bereits im Anschaffungsjahr in voller Höhe steuerlich absetzen. Würde er mehr als 410 Euro kostenmüssten Sie ihn über mehrere Jahre auf die Einkommensteuer von der Immobilie abschreiben. 

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Tipp: Bestimmte Instandhaltungskosten absetzen

Auch wenn Anschaffungskosten typischerweise gestreckt werden müssen, können Instandhaltungskosten für Putzdienste, Gartenarbeiten oder dergleichen sofort als Werbungskosten von der Versteuerung der Mieteinnahmen abgesetzt werden.

Haushaltsnahe Aufwendungen

Gebühren für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem privaten Haushalt, also Arbeitskosten aus haushaltsnahen Leistungen von Handwerker:innen, dürfen Sie von der tariflichen Einkommensteuer abziehen. Dabei können maximal 20 Prozent, höchstens jedoch 1.200 Euro, verrechnet werden.  

Daneben gibt es immer wieder steuerliche Ausnahmen bei der Vermietung von Immobilien, die teils vor Gericht verhandelt werden. Dabei hat sich unter anderem ergeben, dass die Arbeit von Schornsteinfeger:innen komplett als haushaltsnahe Aufwendung von der Steuer auf Mieteinnahmen abgesetzt werden darf. Früher galt dies nur für das Putzen, nicht aber für das Messen von Schadstoffen, was heute oft zu Komplikationen bei der Versteuerung von Mieteinnahmen führt.

Abschreibung

Da sich die Bausubstanz im Laufe der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Vermieter:innen die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) bei der Versteuerung von Mieteinnahmen geltend machen. Damit dürfen Sie laut § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG über einen bestimmten Zeitraum hinweg jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewertes als AfA von den Mieteinnahmen abziehen. Es handelt sich dabei um die sogenannte Abschreibung. 

Als Basis für die Berechnung der Abschreibung dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Wichtig ist zudem das Alter des Gebäudes, denn dieses nutzt sich im Laufe der Zeit ab.

Diese Abschreibungssätze gibt es:

  • Wohngebäude aus dem Jahr 1925 oder später: jährliche Abschreibung von 2 Prozent des Anschaffungspreises über 50 Jahre 
  • Wohngebäude vor 1925: jährliche Abschreibung von 2,5 Prozent über 40 Jahre 
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Tipp: Höhere Abschreibung nutzen

Häuser in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten erlauben auch höhere Abschreibungen bei der Versteuerung der Mieteinnahmen.

Kreditkosten

Der klassische Immobilienerwerb funktioniert mindestens zum Teil mit einer Baufinanzierung. In diesem Zuge entstehen im Laufe der Zeit erhebliche Finanzierungskosten. Das Finanzamt bewertet diese Ausgaben unter gewissen Voraussetzungen als Werbungskosten, weshalb eine lückenlose Belegführung notwendig ist. 

Es ist wichtig, dass Sie die Bereiche der Immobilie, die Sie selbst bewohnen, von jenen, die Sie vermieten, streng im Kaufvertrag trennen, genau wie die Kontoführung. Steuerlich absetzen dürfen Sie ausschließlich den Finanzierungsbedarf für den vermieteten Bereich. In jedem Fall müssen Sie Mieteinnahmen auch trotz Kredit versteuern.

Reparaturen

Die Instandsetzung einer Immobilie kostet Geld, welches durch die Vermietung wieder erwirtschaftet werden muss. Man unterscheidet zwischen dem Erhaltungsaufwand und den Herstellungskosten. Reparaturen nach dem ersten Begriff beziehen sich auf bereits vorhandene Teile oder Anlagen. Wird jedoch eine qualitative Veränderung vorgenommen, so wird der Aufwand hierfür den Herstellungskosten zugeordnet.

In diesem Fall haben Sie zwei Möglichkeiten für die Reduzierung der Mieteinnahmen bei der Steuer: 

  • Reparaturkosten zu 100 Prozent im selben Jahr steuerlich geltend machen 
  • Kosten auf bis zu fünf Jahre strecken 

Dabei gilt ein Maximum von 4.000 Euro Reparaturkosten pro Jahr. So soll verhindert werden, dass Sie unnötige Reparaturen vornehmen, nur um an der Umsatzsteuer oder der Einkommensteuer auf die Miete zu sparen. 

Sonderfälle bei der Versteuerung von Mieteinnahmen

Als Vermieter:in sollten Sie nicht nur wissen, ob und welche Mieteinnahmen Sie versteuern müssen und welche Mieteinnahmen steuerfrei sind, sondern auch, wie mit Sondersituationen umgegangen wird. Daher haben wir Ihnen hier einige häufige Fälle aufgelistet:

  • Wie wird Nießbrauch steuerlich behandelt? Wer beim Nießbrauchrecht Einnahmen erzielt, muss diese versteuern. Die nießbrauchende Person kann Ausgaben, die mit der Immobilie im Zusammenhang stehen, über die Einkommensteuererklärung abrechnen.
  • Müssen Rentner:innen Mieteinnahmen versteuern? Ja, auch Rentner:innen müssen Mieteinnahmen versteuern. Dabei gilt, dass Rentner:innen, die ihre Rente seit 2005 erhalten, mindestens 50 Prozent aller Einkünfte versteuern müssen. Das Alterseinkünftegesetz regelt den Anteil der steuerpflichtigen Einnahmen, der vom Rentenbeginn abhängt.
  • Muss ich Mieteinnahmen aus dem Ausland versteuern? Eigentümer:innen müssen ihre Mieteinnahmen grundsätzlich vor Ort versteuern. Wenn Sie also eine Immobilie auf Mallorca besitzen und vermieten, müssen Sie die Mieteinkünfte in Spanien versteuern. Der deutsche Fiskus fordert dann keine Steuern.

Sie sehen: Grundsätzlich sind Mieteinnahmen nicht steuerfrei, sondern müssen nach den immer gleichen Maßstäben versteuert werden. Sollten Sie dies versäumen oder sollte sich Ihre Situation ändern, kann es auch sein, dass Sie die Mieteinnahmen nachträglich versteuern müssen.

Wie gebe ich die Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?

Miete muss im Jahr der tatsächlichen Einnahme versteuert werden. Bei Scheck- oder Bargeldzahlungen gilt das Datum des Posteingangs, bei einer Kontoüberweisung entsprechend der Zeitpunkt der Gutschrift.  

Wenn Sie also zum Beispiel regelmäßig Zahlungen zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar für das jeweils andere Jahr erhalten, gilt bei der Versteuerung der Miete die wirtschaftliche Zugehörigkeit zum entsprechenden Jahr. 

Als Vermieter:in sollten Sie immer alle Belege oder Rechnungsnachweise sammeln, die etwas mit Ihrer Immobilie zu tun haben. So haben Sie bei einer Prüfung durch das Finanzamt und für die Erstellung der Steuererklärung direkt alle Belege gebündelt vorliegen. 

Achten Sie darauf, in der Steuererklärung diese Angaben in der Anlage V zu machen: 

  • Mieteinnahmen 
  • Nebenkosten und Betriebskosten 
  • Werbungskosten 
  • Abschreibungen 

Wie Sie sehen, ist die Anlage V besonders wichtig. Achten Sie daher darauf, die Anlage V sorgfältig auszufüllen. Falls Sie weitere Fragen zur Steuererklärung als Vermieter:in haben, empfehlen wir Ihnen, sich von einer Steuerberatung bei der Mieteinnahmen-Steuer unterstützen zu lassen.   

FAQs: Häufige Fragen zum Thema Mieteinnahmen versteuern

☑️ Wie viel Steuern auf Mieteinnahmen?

Für Mieteinnahmen gilt der persönliche Steuersatz, der auch für andere Einkünfte herangezogen wird. Der niedrigste Einkommensteuersatz liegt bei 14 Prozent. Dieser Prozentsatz steigt progressiv bis zu einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent.

☑️ ​Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?

Grundsätzlich müssen Sie alle Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung versteuern. Sie können jedoch den zu versteuernden Betrag für Werbungskosten und Abschreibungen reduzieren.

☑️ ​Wann muss Miete versteuert werden?

Der Freibetrag für Mieteinnahmen und andere Einnahmen wird jedes Jahr angepasst. Im Jahr 2022 dürfen Sie 10.347 Euro pro Jahr verdienen, bevor Sie Steuern zahlen müssen.

☑️ Welchen Einfluss haben Abschreibungen auf die Steuern?

Abschreibungen reduzieren Ihre Steuern. Je nachdem, wann Ihr Objekt gebaut wurde, können Sie über 40 bis 50 Jahre jeweils 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr abschreiben, um den Wertverlust der Immobilie widerzuspiegeln.

☑️ Wie fülle ich die Anlage V aus?

In der Anlage V geben Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an. Auch Ihre Werbungskosten und Abschreibungen finden hier Platz. Viele Programme zur Steuererklärung enthalten dafür Erklärungen und Hilfestellungen, damit Sie keinen Posten vergessen.

☑️ Zahle ich auch bei Leerstand meiner Wohnung Steuern?

Auch im Falle eines Leerstands oder bei Mietausfällen sollten Sie den betreffenden Zeitraum immer in der Steuererklärung angeben. Der Leerstand gilt allerdings nur dann als steuerfrei anrechenbar, wenn Sie die Immobilie tatsächlich vermieten wollten.

☑️ Welche Steuern fallen bei einer möblierten Wohnung an?

Bei einer möblierten Wohnung dürfen Sie das mitvermietete Inventar ebenfalls in der Steuerklärung abschreiben. So können Sie Ihre Steuerlast zusätzlich reduzieren.



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