Mietvertragsänderung: Das soll­ten Ver­mie­ter wis­sen

Bei schon bestehenden Mietverträgen erhoffen sich viele Vermieter:innen durch Mietvertragsänderungen bessere Konditionen – sei es eine höhere Miete oder eine Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Inwiefern dies möglich ist, erfährst du in unserem Beitrag.

Grundsätzlich können Mietverträge geändert werden, wenn alle Vertragsparteien den Änderungen zustimmen. Mietverträge dürfen nicht einseitig von einer Partei geändert werden, noch darf eine Partei die Zustimmung zu einer Vertragsänderung verlangen.

Allerdings gibt es Mietvertragsänderungen, die schon im Mietvertrag vereinbart worden sind oder solche, die das Gesetz erlaubt. In beiden Fällen erübrigt sich eine Zustimmung der anderen Partei.

Es gibt es nur wenige Ausnahmen, in denen einseitige Änderungen zulässig sind. In diesen Fällen wurde bereits im Mietvertrag vereinbart, dass eine Partei zu einem späteren Zeitpunkt unter bestimmten Voraussetzungen eine Vertragsänderung herbeiführen kann. Man spricht in diesem Zusammenhang von vertraglichem Änderungsvorbehalt. Auch die andere Partei hat durch die Mietvertragsunterschrift dem schon zugestimmt und muss ihr Einverständnis nicht erneut abgeben. Es ist also streng genommen keine einseitige Vertragsänderung.

Den vertraglichen Änderungsvorbehalt, also bereits im Mietvertrag festgelegte zukünftige Änderungen betreffen in der Regel folgende Bereiche:

• Preisanpassungsklausel in gewerblichen Mietverträgen: hier kann der:die Vermieter:in die Miete anpassen nach ortsüblicher oder angemessener Miethöhe (§ 315 BGB)
• Verlängerungsoption: damit kann der:die Mieter:in ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum verlängern (vgl. BGH, Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14).
• Echte Nachmieterklausel: durch diese Klausel im Mietvertrag wird dem:der Mieter:in das Recht eingeräumt, vom:von der Vermieter:in zu verlangen, dass er:sie zu einem späteren Zeitpunkt aus dem Mietvertrag entlassen wird. Dieser wird mit einem:einer von der Mietpartei benannte:n Nachmieter:in fortgesetzt.

Tatsächliche Ausnahmen ergeben sich unmittelbar aus dem Gesetz. In den folgenden Fällen ermöglichen Rechtsvorschriften, bei gewissen Punkten des Mietvertrags Änderungen zuzulassen. Eine Einverständniserklärung des:der Mieters:Mieterin ist dabei nicht notwendig.

Der:die Vermieter:in ist berechtigt nach Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB die Miete zu erhöhen. Dabei kann es sich beispielsweise um das Anbringen von Balkons oder den Einbau eines Aufzugs handeln. Die jährliche Miete darf um höchstens 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden.

Sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen können nach § 560 Abs. 4 BGB eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies geschieht im Anschluss an eine Abrechnung durch Erklärung in Textform.

Gemäß § 558 BGB hat der:die Vermieter:in den Anspruch gegenüber der Mietpartei, die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben.

Die Voraussetzung ist, dass die Miete zuvor 15 Monate unverändert blieb, auch darf sich die Miete in drei aufeinanderfolgenden Jahren nicht mehr als 20 Prozent, in manchen Regionen 15 Prozent erhöhen. Die Mietpartei muss der Mieterhöhung zustimmen und kann nur in dem Fall verweigern, dass die Erhöhung nicht rechtmäßig ist.

Ausgenommen davon sind Staffel- oder Indexmietverträge, bei denen die Erhöhung durch den Mietvertrag festgelegt ist.

Normalerweise endet das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Befristung. In dem Fall, dass der Befristungsgrund später eintritt oder entfällt, kann der:die Mieter:in nach § 575 Abs. 3. S. 1 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, entsprechend den Umständen. Entfällt der Grund, kann der:die Mieter:in die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Das wäre der Fall, wenn die Wohnung für die Eltern des:der Vermieter:in bestimmt war und sich herausstellt, dass diese nicht einziehen wollen.

Während bei einer Wohngemeinschaft, die Belegung der Wohnung nicht so einfach geändert werden kann, hat das Bürgerliche Gesetzbuch für Ehegatten eine Ausnahme geschaffen. Paragraf 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB i. V. m. § 1568a Abs.1 BGB regelt, dass die Wohnung nach einer Scheidung dem:der Ehegatten:gattin bzw. Lebenspartner:in zugesprochen werden kann, selbst wenn dieser zuvor nicht im Mietvertrag stand.

Eine Änderung muss immer schriftlich festgehalten und von allen Vertragsparteien unterschrieben werden sowie auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen.

In den meisten Fällen betreffen Änderungen am Mietvertrag diese Bereiche:

1. Verteilerschlüssel für Nebenkosten
2. Regelungen zur Untermiete
3. Änderungen bei neuen Mitbewohner:innen in Wohngemeinschaften
   

Hast du zunächst einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen, kann dieser problemlos in einen schriftlichen Mietvertrag umgewandelt werden. Die Voraussetzung hierfür ist, dass sich alle Vertragsparteien über den Inhalt des Mietvertrags einig sind. Als Vermieter:in solltest du also, wenn du gern einen schriftlichen Vertrag aufsetzen möchtest, die Bedingungen des mündlichen Mietvertrags übernehmen.

Häufig werden in schriftlichen Mietverträgen keine Regelungen zur Übernahme von Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen durch die Mieter:innen vereinbart. Diese können also auch in die schriftliche Form des bestehenden mündlichen Mietvertrags nicht aufgenommen werden, wenn die Mietpartei nicht zustimmt.

Für den Fall, dass im Mietvertrag eine Vereinbarung zum Nebenkosten-Verteilerschlüssel besteht, müssen Sie als Vermieter:in einige Hinweise beachten, wenn Sie den Verteilerschlüssel ändern möchten.

Die Anforderungen sind in § 556a BGB gesetzlich festgelegt:

1. Als Vermieter:in kannst du gegenüber den Mieter:innen schriftlich erklären, dass die Betriebskosten zukünftig ganz oder teilweise nach einem anderen Verteilerschlüssel berechnet werden. Der Anteil der Mieter:innen an Verbrauch und Verursachung sind natürlich weiterhin zu beachten.

2. Die Erklärung kannst du ausschließlich vor Beginn eines Abrechnungszeitraums ablegen. Im laufenden Abrechnungsjahr kann der Verteilerschlüssel nicht geändert werden.

3. Nebenkosten, die nach altem Verteilerschlüssel in der Miete enthalten sind, müssen für die Anwendung des neuen Verteilerschlüssels herausgerechnet werden.

Bevor ein:e Mieter:in die Wohnung untervermieten kann, benötigt er:sie die Erlaubnis von dir als Vermieter:in. Wenn eine Mietpartei ein berechtigtes Interesse hat, musst du der Untervermietung zustimmen. Von dieser Regelung gibt es Ausnahmen, die in § 553 Abs. 1 BGB geregelt sind. Du musst der Untervermietung nicht zustimmen, wenn in der Person der Untermieter:innen ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Untermiete spricht. Außerdem musst du nicht zustimmen, wenn der Wohnraum überbelegt würde oder dir die Untermiete aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Ob der Mietvertrag geändert werden muss, wenn in eine Wohngemeinschaft neue Mitbewohner:innen einziehen, kommt auf die Vertragsgestaltung an. Mietvertragsänderungen sind bei Trennungen oder neuen Mitbewohnerkonstellationen denkbar.

In Wohngemeinschafts-Mietverträgen sind die folgenden Konstellationen möglich:

1. ein:e Bewohner:in ist Hauptmieter:in, die anderen sind dessen Untermieter:innen
2. alle Bewohner:innen sind Hauptmieter:innen und haften gesamtschuldnerisch
3. die Bewohner:innen sind jeweils eigenständige Mieter:innen ihres Zimmers und dürfen Bad und Küche mitnutzen

Im ersten Fall muss der Mietvertrag nur geändert werden, wenn die Hauptmieter:innen ausziehen und die Wohnung kündigen. Du bist nicht dazu verpflichtet, das Mietverhältnis mit den Untermieter:innen fortzusetzen. Viele Vermieter:innen entscheiden sich jedoch der Einfachheit halber für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den bisherigen Untermieter:innen.

Im zweiten Fall bedeuten neue Mitbewohner:innen, dass es eine:n neue:n Hauptmieter:in gibt.

Für das Fortführen des Mietverhältnisses mit neuen Hauptmieter:innen gibt es nun mehrere Optionen:

• Alle Hauptmieter:innen kündigen. Ein neuer Mietvertrag mit allen Beteiligten, inklusive neuer Mitbewohner:innen, wird aufgesetzt. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung genauso möglich wie, wenn noch nicht vorhanden, eine Regelung zur Übernahme von Klein- und Schönheitsreparaturen durch die Mieter:innen.
• Alle Beteiligten einigen sich vertraglich darüber, dass ein:e Hauptmieter:in aus dem Mietvertrag ausscheidet und dafür ein:e andere:r Hauptmieter:in in den Vertrag aufgenommen wird.

Der dritte Fall ist der einfachste. Haben alle Bewohner:innen der Wohngemeinschaft einen eigenständigen Vertrag über die Nutzung ihres Zimmers, wird bei neuen Mitbewohner:innen ein neuer Vertrag zwischen diesen und Ihnen als Vermieter:in aufgesetzt.