Die Abmahnung ist eines der wichtigsten Instrumente, wenn Ihre Mieter gegen den Mietvertrag verstoßen. Hier erfahren Sie, welche Abmahnungsgründe es gibt, was Sie mit der Abmahnung erreichen können und wie eine Abmahnung aussieht.


Rechtssichere Vorlagen zur Abmahnung
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Rechtssichere Vorlagen zur Abmahnung

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Abmahnung eines Mieters dient dazu, ihn auf ein Fehlverhalten aufmerksam zu machen.
  • Wenn der Mieter sein Fehlverhalten auch nach der Abmahnung nicht ändert, dürfen Sie als Vermieter kündigen.
  • Auch für die fristlose Kündigung ist eine Abmahnung sinnvoll, um Beweismaterial zu erzeugen.

Welchen Zweck hat die Abmahnung des Mieters?

Wenn Sie einen Mieter abmahnen, dient dies in erster Linie dazu, ihn deutlich auf sein Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Darüber hinaus fordert der Vermieter den Mieter mit der Abmahnung dazu auf, das Fehlverhalten zu unterlassen oder seine Mieterpflichten zu erfüllen. Innerhalb einer Frist muss der Mieter das Verhalten nun ändern.

Vermieter, die ihrem Mieter aufgrund von Fehlverhalten fristlos kündigen möchten, sollten ebenfalls eine Abmahnung erteilen. Wurde ein Mieter häufig abgemahnt und hat er sein Verhalten trotzdem nicht geändert, stehen die Chancen auf eine erfolgreiche fristlose Kündigung besser.

Welche Gründe für die Abmahnung gibt es?

Gründe für Vermieter, eine Abmahnung an einen Mieter zu erteilen, gibt es viele.

Zu den gängigsten Fällen gehören folgende Beispiele:

  1. Der Mieter zahlt die Miete unpünktlich.
  2. Der Mieter nimmt rechtsirrtümliche Mietminderungen vor.
  3. Der Mieter gibt die Wohnung unerlaubt an Dritte weiter.
  4. Der Mieter stört andere Bewohner, insbesondere zu Ruhezeiten.
  5. Der Mieter kommt seinen Pflichten zu Schönheitsreparaturen im rechtlichen Maße nicht nach.
  6. Es wohnt eine größere Anzahl an Personen in der Wohnung als vertraglich zugelassen.

In welchen Fällen kann ich einem Mieter ohne Abmahnung fristlos kündigen?

In einigen wenigen Fällen können Vermieter einem Mieter ohne Abmahnung fristlos kündigen.

Als Gründe gelten:

  • Der Mieter hat die Miete oder erhebliche Teile der Gesamtmiete zweimal hintereinander nicht gezahlt.
  • Der Mieter ist mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug.
  • Es ist voraussehbar, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung keinen Erfolg haben werden.
  • Eine sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen oder Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt.
Hinweis

Auch wenn eine Abmahnung nicht nötig ist, sollten Sie diese schriftlich erteilen. So erzeugen Sie Beweismaterial und sichern sich ab, falls es zum Gang vor Gericht kommen sollte.

Für kleinere Ärgernisse hingegen sollten Sie keine Abmahnung erteilen, sondern stattdessen das Gespräch mit dem Mieter suchen. Oft lassen sich Probleme klären, bevor Sie zum Mittel der Abmahnung greifen müssen.

Was muss in der Abmahnung stehen?

Zwar ist keine Form der Abmahnung im Mietrecht vorgeschrieben, sodass sie theoretisch auch mündlich erfolgen kann. Wir raten Ihnen als Vermieter jedoch zu einer schriftlichen Abmahnung. Auf diese Art können Sie besser nachweisen, dass die Abmahnung korrekt erfolgt ist.

Damit Ihre Abmahnung möglichst erfolgreich verläuft, sollte sie Folgendes beinhalten:

  • Adressierung aller im Mietvertrag stehenden Personen
  • Möglichst genaue Darstellung des Sachverhaltes, der der Grund für die Abmahnung ist (möglichst inklusive Datum, Uhrzeit, Zeugen, Ablauf, …)
  • Angemessene Fristsetzung zur Änderung des Verhaltens bzw. zur Aufnahme der Pflichten
  • Benennung der Folgen und vor allem rechtlichen Konsequenzen, die bei Nichteinhaltung drohen (bspw. Schadenersatzforderungen, fristlose Kündigung, etc.)
  • Unterschriften aller im Mietvertrag genannten Vermieter
Tipp

Oft erledigen Verwalter die Abmahnungen für Vermieter. In diesem Fall muss der Abmahnung eine Vollmacht des Vermieters beigefügt werden. Die Vollmacht muss im Original vorliegen, eine Kopie ist nicht ausreichend.

Beispiel Abmahnung als PDF zum Download

Wir stellen Ihnen hier eine kostenlose Abmahnung als Muster zur Verfügung. Sie können sich zwischen einer Word Datei und einem PDF entscheiden. Ersetzen Sie einfach die entsprechenden Stellen mit Ihren Daten und senden Sie die Abmahnung per Einschreiben-Rückschein an den Mieter. Bei Fragen hilft Ihnen Ihr Rechtsanwalt weiter.

Was passiert, wenn der Mieter der Abmahnung nicht nachkommt?

Falls der Mieter Ihren Aufforderungen in der Abmahnung nicht innerhalb der gesetzten Frist nachkommt, gerät er in Verzug. Sie als Vermieter können dann Schadensersatz fordern und zudem in vielen Fällen die Kosten für Ihren Mehraufwand in Rechnung stellen.

Sollte der Mieter sein Verhalten nicht ändern, ist eine erneute Abmahnung angebracht. Oft hilft zudem ein persönliches Gespräch, dessen Erfolg von Ihrem persönlichen Verhältnis mit dem Mieter abhängt.

Sie dürfen sowohl nach der ersten als auch nach der zweiten Abmahnung die fristlose Kündigung aussprechen. Dafür muss der Sachverhalt entsprechend drastisch sein. Sollte es zu einer Räumungsklage kommen, entscheidet der Richter, wessen Interessen wichtiger sind. Als Vermieter sollten Sie sich hier gut absichern und Beweise sammeln.

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