Vermieten: Überblick und Ablauf

Vom Inserat bis zum Einzug des Mieters

So finden Sie den richtigen Mieter

Pünktliche Zahlungen, ein verantwortungsvoller Umgang mit der Wohnung und korrektes Verhalten im Haus – das zeichnet einen guten Mieter aus. Wie Sie ihn finden, das verrät unser 10-Punkte-Plan.

1. Mietersuche vorbereiten

Auch wenn Sie Ihre Wohnung verständlicherweise so schnell wie möglich wieder vermieten wollen, erledigen Sie bitte zuvor ein paar „Hausaufgaben“. Vor allem müssen Sie jetzt Ihren Mietpreis festlegen. Wenn Sie die Miete im Vergleich zum Vormieter erhöhen wollen, erkundigen Sie sich vorab, ob für Ihre Stadt die sogenannte Mietpreisbremse gilt. Damit darf die neue Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verzichten Sie auch im eigenen Interesse auf überzogene Mietforderungen: Ein Interessent, der aus einer Notlage heraus jeden Preis akzeptiert, kann ihn möglicherweise später gar nicht zahlen.


Falls Sie für Ihr Haus noch keinen Energieausweis haben, lassen Sie ihn jetzt ausstellen. Sie sind verpflichtet, ihn potenziellen Mietern vorzulegen.

Die neue Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.


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Mit einem Energieausweis von ImmobilienScout24 sind Sie gesetzlich auf der sicheren Seite. Wir helfen Ihnen dabei.

Um Ihre Immobilie optimal anzubieten, sollten Sie Ihre Zielgruppe kennen.

2. Richtig suchen

Um den richtigen Mieter zu finden, ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe anzusprechen – unabhängig davon, ob Sie in der Lokalzeitung oder im Online-Portal inserieren oder andere Wege nutzen. Bevorzugen Sie eine Familie als Mieter, stellen Sie die Nähe der Wohnung zum Stadtpark heraus; wünschen Sie sich ältere Mieter, verweisen Sie auf Barrierefreiheit. Mieterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis können hilfreich sein, aber auf keinen Fall sollten Sie darauf verzichten, Kriterien wie Einkommen und Zahlungsfähigkeit zu überprüfen.

3. Wohnungsbesichtigung vorbereiten

Bieten Sie möglichst allen Interessenten einen Termin für eine Wohnungsbesichtigung an, es sei denn einige Rückmeldungen passen gar nicht zu Ihrem Wohnungsangebot. Laden Sie die potenziellen Mieter aber nicht gemeinsam, sondern nacheinander ein. Machen Sie einen Zeitplan: Zum Beispiel Besichtigungstermine von Mittwoch bis Freitag, Gespräche mit Interessenten der engeren Wahl am Samstag, Entscheidung am Sonntag.

Nehmen Sie sich Zeit und bieten Sie möglichst allen Interessenten Einzeltermine an.

Halten Sie bei den Besichtigungen alle wichtigen Informationen zur Immobilie bereit.

4. Besichtigungstermin

Werben Sie für Ihr Objekt: gepflegt, gründlich gelüftet und gut beleuchtet sollte es sein. Außerdem sollten Sie alle wichtigen Informationen zur Wohnung bereithalten:

  • die genaue Höhe der Miete mit Heizkosten und Nebenkosten
  • Angaben zur Wohnfläche
  • Angaben zum Energieverbrauch und Energieausweis
  • Informationen über Nebenräume, Parkmöglichkeiten und Besonderheiten der Hausordnung
  • Eckdaten zur Hausgemeinschaft, Vorteile der Wohnung wie etwa Schallschutzfenster und Besonderheiten der Lage wie Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den ÖPNV

Übernehmen Sie die Führung selbst. Dabei kommen Sie sicher mit dem Mietinteressenten ins Gespräch, wobei Sie sich freundlich, aber zurückhaltend zeigen sollten. Vermeiden Sie private Gespräche und äußern Sie sich auf keinen Fall dazu, nach welchen Kriterien Sie einen Interessenten auswählen.

Sparen Sie sich mit der digitalen Bewerbermappe Zeit und Aufwand.

5. Zeit sparen mit der Bewerbermappe

Sie möchten bei der Mietersuche so wenig Aufwand wie möglich haben und trotzdem keine Fehlentscheidung treffen? Dann achten Sie bei der Auswahl der Bewerber auf die TOP-Bewerber-Auszeichnung. Nur wer bereits:

  • Selbstauskunft
  • SCHUFA-BonitätsCheck
  • Mietzahlungsbestätigung
  • Einkommensnachweise

in der digitalen Bewerbermappe von ImmobilienScout24 hinterlegt hat, bekommt diesen Status. Mit einer Anfrage erhalten Sie alle Unterlagen eines Interessenten in nur einem Dokument. Speichern Sie die Bewerbermappe digital ab und rufen Sie die Unterlagen jederzeit und von überall flexibel per Handy, Tablet oder Computer ab. Da die digitale Bewerbermappe immer gleich aufgebaut ist, können Sie die Bewerber optimal miteinander vergleichen und sich so vor Betrügern schützen.

6. Selbstauskunft

Der erste Eindruck beim Besichtigungstermin ist positiv, es liegt aber noch keine Bewerbermappe vor: Verlassen Sie sich bei Ihrer Wahl keineswegs allein auf das „Bauchgefühl“, sondern stützen Sie sich auf objektive Kriterien. Die schriftliche Mieterselbstauskunft von ImmobilienScout24 bietet dafür eine gute Grundlage. Sie können das Dokument ganz einfach herunterladen.

Über folgende Punkte sollten Sie Angaben einfordern:

  • Persönliche Daten mit Adresse, Geburtsort und -datum
  • Personalausweisdaten: Nummer, Gültigkeit und ausstellende Behörde
  • Anzahl und Namen aller Personen, die mit dem Mieter einziehen
  • Angaben zu Beruf, Arbeitsverhältnis und Arbeitgeber
  • Einkommen oder Vermögen: Wie hoch ist das monatliche Nettoeinkommen, wurden in den letzten fünf Jahren gegen den Mietinteressenten Pfändungen vorgenommen, musste er eine eidesstattliche Erklärung abgeben?
  • Haustierhaltung
  • Einwilligung zum SCHUFA-BonitätsCheck für private Vermieter

Nicht zulässig sind Fragen nach der Religionszugehörigkeit, der Mitgliedschaft in Vereinen oder dem Wunsch nach Kindern. Bewerber müssen darauf nicht wahrheitsgemäß antworten. Zu aufdringliche Fragen könnten seriöse Bewerber sogar abschrecken.

Verlassen Sie sich nicht auf Ihr Gefühl: Fordern Sie eine Mieterselbstauskunft ein.

Die SCHUFA-Auskunft gibt an, ob Ihr zukünftiger Mieter kreditwürdig ist.

7. SCHUFA-BonitätsCheck

Sich zu vergewissern, dass der zukünftige Mieter zahlungsfähig ist, gilt als unumstrittenes Recht des Vermieters. Sollte noch keine Bewerbermappe vorliegen, können Sie vom Mieter die Vorlage einer entsprechenden Auskunft der Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung, kurz SCHUFA, verlangen oder sie mit seinem schriftlichen Einverständnis selbst mit dem SCHUFA-BonitätsCheck für private Vermieter anfordern. So erfahren Sie, wie kreditwürdig der Interessent ist, ob er etwa eine eidesstattliche Versicherung geleistet hat oder hoch verschuldet ist. Weigert sich ein Mietbewerber, die SCHUFA-Auskunft vorzulegen oder seine Einwilligung zu geben, ist Misstrauen angesagt. Wer einen Mietzuschuss von der Arbeitsagentur bekommt, kann dennoch ein solventer Mieter sein. Im günstigsten Fall überweist die Arbeitsagentur direkt an den Vermieter.


So finden Sie den Richtigen

Mit dem SCHUFA-BonitätsCheck für private Vermieter prüfen Sie die Bonität Ihrer Mietinteressenten schnell und zuverlässig.

8. Mietzahlungsbestätigung

Ein Mieter, der sich korrekt verhalten hat, wird nichts dagegen haben, solche Auskünfte zu erteilen. Allerdings sind nicht alle Vermieter bereit, eine solche Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit auszustellen und können nicht dazu verpflichtet werden. Alternativ hat Ihnen der Mieter bereits mit Zahlungsbelegen in der Bewerbermappe nachgeweisen, dass er seinen Mieterpflichten nachgekommen ist. Von direkten Nachfragen beim Vormieter sollten Sie absehen, denn es ist rechtlich nicht eindeutig geklärt, inwieweit das zulässig ist.

Lassen Sie sich nachweisen, dass Ihr künftiger Mieter seiner Zahlungspflicht nachkommt.

9. Entscheidung

Alle Nachweise liegen vor, der zweite Bewerbertermin liegt hinter Ihnen. Gehen Sie in Ruhe noch einmal alle Daten und Fakten, aber auch Ihre persönlichen Eindrücke durch, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen. Ehe Sie eine Zusage machen, klären Sie noch ausstehende wichtige Punkte: Wenn Sie beispielsweise an Studenten oder junge Paare ohne eigenes Einkommen vermieten, können Sie sich mit einer Mietbürgschaft der Eltern absichern. Dann allerdings dürfen Sie keine Mietkaution mehr verlangen – es sei denn, die Bürgschaft wird freiwillig angeboten. Daher kann es für Sie günstiger sein, den Mietvertrag mit den Eltern abzuschließen.

Bevor Sie sich entscheiden: Gehen Sie noch einmal alle Daten und Fakten durch.

Herzlichen Glückwunsch: Sie haben den richtigen Mieter gefunden.

10. Mietvertrag vorbereiten

Konnten Sie die richtigen Mieter finden und sich einig werden, wird mit dem Mietvertrag alles Weitere geregelt. Nutzen Sie dafür am besten die Muster-Mietverträge von ImmobilienScout24, die online für Sie zur Verfügung stehen:

Achtung

Nach dem Bundesdatenschutzgesetz sind Sie verpflichtet, die Unterlagen der abgelehnten Mietbewerber zu vernichten, sobald sie nicht mehr benötigt werden!

Gute Mieter langfristig binden

Wie behalte ich einen guten Mieter?

Um den richtigen Mieter zu finden, haben Sie möglicherweise viel Zeit und Aufwand investiert. Nun hat er (oder sie) sich schon über längere Zeit bewährt: Er zahlt pünktlich die Miete, hält die Wohnung in ordentlichem Zustand und fügt sich bestens in die Hausgemeinschaft ein. Natürlich würden Sie ihn gerne langfristig als Mieter behalten. Dafür können Sie als Eigentümer einiges tun:

 

  • Nehmen Sie Ihre Vermieterpflichten ernst. Es sollte selbstverständlich sein, ist es aber in der Praxis nicht immer: Erledigen Sie pünktlich die Nebenkostabrechnung, informieren Sie rechtzeitig über Reparaturarbeiten, die mit Lärm oder Umständen verbunden sind, und schicken Sie Modernisierungs- oder Mieterhöhungsankündigungen frist- und formgerecht zu.
  • Kümmern Sie sich zügig um einen Handwerker, wenn der Mieter einen Schaden in der Wohnung meldet. Fragen Sie zudem zeitnah nach, ob alles wieder in Ordnung ist.
  • Falls seine Wohnung modernisiert wird: Bieten Sie Ihrem Mieter für diese Zeit ein Ausweichquartier an – zum Beispiel eine andere leerstehende Wohnung.
  • Taucht doch einmal ein Problem auf, fragen Sie erst nach, bevor Sie beispielsweise eine Mahnung schicken. Es kann sich schließlich auch um einen Bankfehler handeln, wenn die Miete einmal verspätet ist.
  • Wenn Sie erfahren, dass Ihr Mieter ausziehen möchte – etwa weil er wegen Heirat oder Familienzuwachs eine größere Wohnung sucht – können Sie ihm vielleicht ein entsprechendes Objekt aus Ihrem Wohnungsbestand anbieten.

So funktioniert die digitale Bewerbermappe
für Makler und Eigentümer

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Der wasserdichte Mietvertrag

Damit beide Vertragspartner gut abgesichert sind

Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter sollten im Mietvertrag genau geregelt sein. Um einen
wasserdichten Mietvertrag aufzusetzen, muss sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben halten.


Das Mietrecht setzt Vermietern enge Grenzen bei der Gestaltung des Mietvertrages. Da die Gesetze regelmäßig durch Urteile des Bundesgerichtshofs ergänzt und präzisiert werden, sollten Sie auf jeden Fall ein aktuelles Vertragsformular verwenden, das von Mietrechtsexperten erstellt wurde und sich auf die Art der vermieteten Immobilie (Wohnung oder Einfamilienhaus) bezieht.

Sie erhalten solche Verträge bei Eigentümerverbänden wie Haus & Grund oder Sie nutzen die online verfügbaren Muster Mietverträge für Mieter und Vermieter von ImmobilienScout24. Beim wasserdichten Mietvertrag sollten Sie mit Änderungen und Zusatzklauseln vorsichtig sein. Sollten diese dem geltenden Recht widersprechen, können sie vor Gericht nicht bestehen und benachteiligen den Vermieter im Konfliktfall.

Wichtige Punkte im Mietvertrag

Mieter und Vermieter:
Mietvereinbarungen:
Kaution:
Betriebskosten:
Zeitmietvertrag:
Kündigungsrechtsausschluss:
Zulässiger Gebrauch der Wohnung:
Hausordnung:
Kleinreparaturen:
Schönheitsreparaturen:


Die Kaution

Sicherheitsleistung des Mieters

Sie darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Die Leistung einer Barkaution durch
Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung
des Mieters an den Vermieter. Als Berechnungsgrundlage dient die Kaltmiete bzw. Nettomiete.


Mietkaution - was ist das genau?

Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution der Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Im Einzelnen bietet die Kaution den Vermietern eine finanzielle Sicherheit, wenn im Laufe des Mietverhältnisses rückständige Mieten oder Ansprüche aus Betriebsnebenkostenabrechungen entstanden sind. Fordern Vermieter einen Schadenersatz aufgrund entstandener Schäden in der Mietwohnung oder Geldleistungen aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein, darf die Kaution ebenfalls genutzt werden. Dagegen ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters bei preisgebundem Wohnraum nur zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters aus Schäden oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

Erforderlichkeit einer Vereinbarung

Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch den Mieter getroffen (z. B. im Mietvertrag), besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch den Mieter. Wurde jedoch die Zahlung einer Kaution vereinbart, kann der Vermieter diese solange verlangen, wie ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen. Diese Regelung schließt ein, dass Vermieter die Kaution bis nach Beendigung des Mietverhältnisses einfordern können. Liegen entsprechende Voraussetzungen für eine Zahlung der Kaution nach Beendigung des Vertrags vor, dürfen Vermieter die Kaution bei bestehender Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt einklagen. Nach Erhalt der Kaution steht es dem Vermieter frei zu bestimmen, für welchen Anspruch die Kaution eingesetzt wird. 

Inhalt der Kautionsvereinbarung

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum regelt § 551 BGB zwingend bestimmte Einzelheiten: Danach darf die Sicherheitsleistung des Mieters höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebkosten betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.

Kautionen bei Geschäftsräumen

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die Schutzvorschrift § 551 BGB nicht anwendbar, sodass die Parteien insbesondere die Höhe der Kaution frei vereinbaren können. Mangels anderweitiger Vereinbarungen hat der Mieter kein Recht auf Ratenzahlung der Kaution. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, und darf diese sogar für eigene Zwecke einsetzen. Ferner kann auch die Pflicht der Verzinsung vertraglich ausgeschlossen werden.

Folge der Nichtzahlung

Erfüllt der Mieter die Leistung der Sicherheit nicht, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen bzw. den Anspruch durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend zu machen. Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Im Gegenzug ist es nicht ausgeschlossen, dass Vermieter die Kaution bis nach Beendigung des Mietverhältnisses einfordern können. Liegen entsprechende Voraussetzungen für eine Zahlung der Kaution nach Beendigung des Vertrags vor, dürfen Vermieter die Kaution bei bestehender Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt einklagen. Gerät der Mieter durch die Nichtzahlung der Mietkaution in Verzug, darf der Vermieter keinen Anspruch auf hieraus entstehende Verzugszinsen einfordern. Der Anspruch des Vermieters beschränkt sich auf die Höhe der Zinsen, die bei einer fristgerechten Zahlung auf dem Sonderkonto entstanden wären. 

Anlage und Erträge der Kaution

Eine Geldsumme ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage auf einem Sonderkonto bewirkt, dass dem Mieter bei Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht zusteht und er im Fall der Zwangsvollsteckung gegen den Vermieter die Drittwiderspruchsklage erheben kann. Die gesamten Erträge aus der Geldanlage, z. B. Zinsen oder Dividenden, stehen in vollem Umfang dem Mieter zu. Der Mieter hat diese Erträge als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Diese Form der Geldanlage erfolgt in Form eines offenen Treuhandkontos, das dem Mieter im Insolvenzfall des Vermieters finanziellen Schutz bietet und ein Pfandrecht der Banken ausschließt. Dem Vermieter steht es frei, die Kautionen mehrerer Mieter auf einem Sammelkonto anzulegen. Allerdings muss auch dieses Sammelkonto alle Voraussetzungen an ein Treuhandkonto erfüllen. Einem Urteil des BGH (5 StR 354/07) zufolge machen sich Vermieter von Wohnraum sogar strafbar, wenn sie die Kautionen der Mieter auf andere Konten überweisen und dort belassen. Im Zweifelsfall sind Mieter gut beraten, eine Überweisung der Kaution mit der Forderung zur Nennung eines insolvenzfesten Kontos zu verbinden. Demzufolge steht es Mietern frei, vor einer Zahlung der Kaution vom Vermieter den Nachweis zu fordern, dass das Geld auf einem treuhändischen Konto angelegt wird. 

Wohnungsübergabe

Rechte, Pflichten und Fallstricke

Nach dem Auszug des Mieters steht noch ein wichtiger gemeinsamer Termin an: die Wohnungsübergabe.
Wer sich dafür Zeit nimmt und alle Schäden genau protokolliert, vermeidet spätere Auseinandersetzungen
über Mängel und Reparaturkosten.


Darauf sollten Sie achten!

Achten Sie auf gute Lichtverhältnisse
Abnutzung ist noch kein Schaden
Bunte Wände müssen Sie sich nicht bieten lassen
Rückzahlung der Kaution
Tipp

Meldebestätigung

Wieder Aufgabe des Vermieters

Von November 2015 an gilt ein neues Meldegesetz. Es verpflichtet Vermieter, den Einzug eines Mieters schriftlich
zu bestätigen – und zwar innerhalb von zwei Wochen. Versäumt er das, droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.


Vorlage Meldebestätigung

Von November 2015 an gilt in allen Bundesländern ein einheitliches Meldegesetz, kurz BMG. Es regelt, wie mit einem Umzug melderechtlich umzugehen ist. Im Zuge dieser Novellierung lebt eine Bescheinigung wieder auf, die schon vor 2002 zum Alltag von Vermietern und Verwaltern gehörte: die Meldebestätigung. Vermieter können sich hier eine Vorlage für die Meldebestätigung kostenlos herunterladen.

Frist für die Meldebestätigung: zwei Wochen

Bisher ist geltendes Recht, dass sich Mieter innerhalb von einer Woche bei der Meldebehörde des neuen Wohnsitzes anmelden müssen. Die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Sachsen erlauben bereits eine Ummeldung innerhalb von 14 Tagen und diese Frist gilt von November 2015 an für alle. Für diese Ummeldung benötigt der Mieter nun wieder die Meldebestätigung seines Vermieters – ohne sie kann er sich nicht am neuen Wohnort anmelden. Der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Verwalter ist verpflichtet, sie ihm pünktlich auszustellen. Zweite Möglichkeit: Der Vermieter kann die Meldebehörde auch direkt informieren.

Bei Verspätung bis zu 1.000 Euro Bußgeld

Um der Verpflichtung des Vermieters Nachdruck zu verleihen, verbindet ihn der Gesetzgeber mit einer Androhung von Bußgeld: Stellt er sie nicht rechtzeitig aus, dann können bis zu 1.000 Euro Strafe fällig werden.

Umzug ins Ausland

Ab dem 01.11.2016 ist auch bei einem Verzug ins Ausland der Auszug vom Vermieter nicht mehr schriftlich zu bestätigen. Es reicht dann wieder aus, den Wohnsitz bei der entsprechenden Behörde abzumelden.

So muss die Meldebestätigung aussehen

Die Bescheinigung kann vom Vermieter schriftlich ausgefüllt werden, aber auch eine elektronische Meldebestätigung ist zulässig. Diese Daten muss sie enthalten:

 

  1. Name und Anschrift des Vermieters
  2. Angaben über Einzug mit Datum
  3. Adresse der vermieteten Wohnung
  4. Personalien aller neuen Mieter

Hohe Bußgelder für falsche Meldebestätigungen

Anlass für ein neues Meldegesetz war, dass sich immer mehr Menschen nur zum Schein angemeldet hatten. Ein Problem entstand dadurch nicht nur bei Justiz und Polizei, deren Suche nach Kriminellen erschwert wurde, sondern auch im Schulwesen: Zuweilen melden Familien sich zum Schein an einem anderen Ort an, damit die Kinder in die dort verbindliche Grundschule eingeschult werden können. Dem soll eine neue Regelung nun den Riegel vorschieben: Stellen Vermieter eine Meldebestätigung aus, obwohl die darin genannten Personen gar nicht in der angegebenen Wohnung wohnen, riskieren sie ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Schäden und Reparaturen

Wer zahlt: Mieter oder Vermieter?

Bei Mietobjekten muss sich grundsätzlich der Vermieter um Schäden und Reparaturen kümmern.
Das Mietrecht erlaubt ihm allerdings, den Mieter an den Kosten zu beteiligen.


Allgemein gilt

Wer eine Immobilie vermietet, muss diese laut Gesetz in dem Zustand erhalten, den sie bei Vertragsabschluss hatte. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter in erster Linie für Schäden und Reparaturen aufkommen müssen. Das Mietrecht sieht jedoch zwei Ausnahmen vor: Klein- und Schönheitsreparaturen. Stehen die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag, muss der Mieter einen Teil der Kosten für solche Renovierungsarbeiten übernehmen. Die Klauseln sind allerdings nur dann wirksam, wenn sie mit der aktuellen Gesetzeslage übereinstimmen. Ändern oder ergänzen Sie die Formulierungen im Mustervertrag auf keinen Fall eigenmächtig, denn sonst hat die ganze Klausel im Zweifelsfall vor Gericht keinen Bestand.

Die Kleinreparaturklausel

Die Kleinreparaturklausel ist in aktuellen, von Experten erstellten Vorlagen für Mietverträge enthalten. Sie besagt, dass sich der Mieter an den Reparaturkosten für Gegenstände beteiligen muss, die bei schonendem Gebrauch nicht beschädigt worden wären. Dazu gehören etwa Lichtschalter, Steckdosen und Wasserhähne. Aber auch Heiz- und Küchengeräte, wie zum Beispiel der Herd, fallen unter die Kleinreparaturklausel. Ist eine solche Klausel vereinbart, muss der Mieter die Kosten für Schäden und Reparaturen übernehmen. Dabei gelten 100 Euro pro Reparatur als Obergrenze. Der Vermieter darf seinen Mieter pro Jahr mit neun Prozent der jährlichen Nettokaltmiete an Reparaturen beteiligen. Auch wenn der Mieter Kosten übernehmen muss, bleibt der Vermieter dafür verantwortlich, die Mängel beseitigen zu lassen.

Die Schönheitsreparaturen

Klauseln für Schönheitsreparaturen gelten nur dann, wenn sie an den Grad der Abnutzung geknüpft werden. Starre Fristenpläne für Renovierungsarbeiten lässt das aktuelle Mietrecht nicht mehr zu. Die Schönheitsreparaturen umfassen nur folgende Arbeiten innerhalb der Wohnung:

  • Tapezieren von Wänden und Decken
  • Anstreichen von Wänden und Decken
  • Streichen von Fußböden, Reinigen von Teppichböden
  • Streichen der Heizkörper und Heizrohre
  • Streichen der Innentüren und Rahmen
  • Streichen der Fenster und Außentüren von Innen

Ein wichtiger Hinweis: Mieter dürfen nicht mehr zu Schönheitsreparaturen beim Ein- oder Auszug verpflichtet werden. So genannte Anfangs- oder Endrenovierungsklauseln sind rechtlich unwirksam. Klären Sie rechtzeitig zum Ende des Mietverhältnisses, ob Schönheitsreparaturen anstehen. Bereits sechs Monate nach Wohnungsübergabe verjähren Ihre Ansprüche auf Kostenbeteiligung des Mieters.

Schimmel

Das Auftreten von Schimmel ist für Vermieter und Mieter per se eine schlechte Nachricht. Oft ist es ein Streitthema zwischen den Vertragsparteien, nahezu immer ist es mit Kosten verbunden. Die Kosten trägt derjenige, der den Schimmel verursacht hat: Sind eine falsche Beheizung und Belüftung oder Baumängel die Gründe für die Schimmelbildung?

Wer zahlt bei Schimmel?

Beweislast liegt beim Vermieter
Baumangel als Ursache
Lüftungs- oder Heizungsverhalten als Ursache
Lüfte und Heizen: Das können Sie vom Mieter verlangen
Mietminderung wegen Schimmel

Schäden und Reparaturen außerhalb der Wohnung

Was außerhalb der Wohnung repariert werden muss, fällt nicht in die Verantwortung des Mieters. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass zum Beispiel die Türklingel funktioniert oder Graffiti an den Hauswänden entfernt wird. Diese Verpflichtung endet, wenn die sogenannte Opfergrenze überschritten wird – also dann, wenn die Reparaturen den Wert der Immobilie übersteigen würden.

Wichtige Versicherungen

Damit Sie auf der sicheren Seite sind

Versicherungen schützen nicht vor Schadensfällen, wohl aber vor deren finanziellen Folgen.
Wer eine Immobilie vermietet, sollte diese wertvolle Geldanlage ausreichend absichern.


Besondere Risiken - absichern lohnt sich

Gefahren für das Gebäude
Wenn der Eigentümer haftet
Versicherungen als Vermieter
Reizthema Mietnomaden
Wenn es zum Rechtstreit kommt

Versicherungsart versicherte Schäden Versicherungssumme Bewertung
Wohngebäudeversicherung Schäden durch Feuer, Rohrbruch, Frost und Sturm. In gefährdeten Gebieten sind auch Versicherungen gegen Elementarschäden wie Hochwasser oder Erdrutsch notwendig. nach Wert des Hauses unverzichtbar
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Sach- oder Personenschäden Dritter, die vom Haus oder Grundstück ausgehen, beispielsweise durch herabfallende Ziegel oder Dachlawinen. mindestens 3 Millionen Euro unverzichtbar
Wohnungshaftpflichtversicherung Schadensfälle Dritter im Bereich der vermieteten Eigentumswohnung, die der Vermieter zu verantworten hat, z.B. durch eine herabfallende Deckenverkleidung. mindestens drei Millionen Euro sinnvoll
Mietausfallversicherung Mietausfälle, wenn die Wohnräume beispielsweise aufgrund von Feuer, Rohrbruch oder Sturm vorübergehend unbewohnbar sind. von der Miethöhe abhängig In Einzelfällen sinnvoll, wenn Mietausfälle nicht in der Wohngebäudeversicherung eingeschlossen sind.
Mietnomadenversicherung Vom Mieter verursachte Mietausfälle und eventuell Sachschäden. produktabhängig, bis ca. 15.000 Euro Nur bedingt sinnvoll – viele Angebote sind auf ein Jahr begrenzt, teilweise mit Selbstbehalt und komplizierten Voraussetzungen.
Rechtsschutzversicherung für Vermieter Kosten für Rechtsstreitigkeiten mit Mietern und Nachbarn. 250.000 Euro sinnvoll

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