Selbst­ge­nutz­te Ei­gen­tums­woh­nung steu­er­lich ab­set­zen: Vor­tei­le rich­tig nut­zen

Selbstgenutztes Wohneigentum ist aus steuerlicher Sicht kaum attraktiv. Während vermietete Objekte vom Finanzamt als Investitionsgut betrachtet werden und dadurch einige Kosten steuerlich abgesetzt werden können, ist dies bei Selbstnutzung nicht der Fall. Welche Kosten du dennoch bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen können, verraten wir dir hier.

Maklergebühren, Grundsteuer, Hausnebenkosten, Finanzierungszinsen: Vermietende können diese und andere Kosten einer Eigentumswohnung von der Steuer absetzen. Personen, die ihre Immobilien selber bewohnen, profitieren von diesen Steuervorteilen hingegen nicht. Lediglich die folgenden Kosten lassen sich bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen.

Der reine Arbeitslohn von Gärtnern, Haushaltshilfen oder Reinigungskräften lässt sich steuerlich geltend machen – Materialkosten sind jedoch ausgeschlossen. Die Höhe der Steuerersparnis hängt vom Beschäftigungsverhältnis ab:

• Minijobber: Maximal 510 Euro oder 20 Prozent der Kosten absetzbar (Steuererklärung Zeile 71)
  
• Sozialversicherungspflichtige/Selbstständige: Bis zu 4.000 Euro möglich (Steuererklärung Zeile 72)

Arbeiten wie Parkett verlegen, Streichen, Heizungswartung, Fassadenreparaturen oder der Schornsteinfeger bringen Steuervorteile. Auch hier gilt: nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten werden anerkannt, keine Materialien. Du kannst 20 Euro der Kosten absetzen, maximal 1.200 Euro pro Jahr (Steuererklärung Zeile 73).

Seit 2020 gibt es einen attraktiven Steuerbonus für energetische Sanierungen: 20 Euro der Kosten über drei Jahre verteilt, maximal aus 40.000 Euro Gesamtkosten. Das bedeutet bis zu 8.000 Euro Steuerersparnis. Wichtig: Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre alt sein und selbstgenutzt werden. Du musst dich zwischen Steuerbonus und KfW-/BAFA-Förderung entscheiden.

Nutzt du einen Raum ausschließlich beruflich, kannst du seit 2023 eine Pauschale von 1.260 Euro pro Jahr absetzen – ohne Nachweise über tatsächliche Kosten.

Bei denkmalgeschützten Immobilien gewährt der Fiskus großzügige Abschreibungen. Als Selbstnutzer kannst du 90 Euro der Erhaltungskosten über zehn Jahre absetzen – das sind jährlich 9 Euro der Sanierungskosten.

Beispielrechnung: Bei einer 200.000 Euro-Sanierung schreibst du jährlich 18.000 Euro ab.

Wichtige Voraussetzungen:

• Denkmalschutz muss vor Arbeitsbeginn bestehen
• Maßnahmen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden
• Bestätigung der Behörde nach Abschluss erforderlich

Schäden durch Sturm, Hagel oder Hochwasser können als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden – allerdings nur soweit sie eine zumutbare Eigenbelastung übersteigen. Diese beträgt je nach Einkommen und Familienstand zwischen 1 Prozent  und 7 Prozent des Gesamtbetrags der Einkünfte.

Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung:

• Versicherung übernimmt den Schaden nicht
• Kosten stehen in direktem Zusammenhang mit dem Schadensereignis
• Schäden wurden zeitnah repariert (Ausnahmen möglich bei Finanzierungsproblemen)
  

Das Thema Steuern ist weder für Privatpersonen noch für Vermieter einfach. Auch du nur ein Zimmer vermietest, akzeptiert das Finanzamt zwar mehr Ausgaben. Die musst die Mieteinnahmen jedoch versteuern. Für alle Steuervorteile gelten strikte formale Vorgaben:

Rechnung erforderlich: Material- und Arbeitskosten müssen getrennt ausgewiesen sein. Das Finanzamt akzeptiert nur Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten.

Keine Barzahlung: Alle Rechnungen müssen per Banküberweisung beglichen werden. Auch Quittungen über Barzahlungen werden nicht anerkannt.

• Jede Rechnung aufbewahren – auch bei kleinen Beträgen
• Schon bei Auftragserteilung „keine Barzahlung“ vereinbaren
• Bei komplexeren Fällen (Sturmschäden, außergewöhnliche Belastungen) Steuerberater hinzuziehen