Mie­ten­de un­be­kannt ver­zo­gen: So er­fährst du die neue Adres­se dei­nes Ex-Mie­ten­den

Ex-Mieter:in verschwunden? So findest du die neue Adresse über Einwohnermeldeamt und Post. Rechtslage, Fristen für Betriebskostenabrechnung und Kautionsverrechnung einfach erklärt.

Die Rechtslage zur Adressmitteilung ist umstritten. Während das Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler 2007 noch urteilte, dass Mietende nach dem Auszug aus einer Mietwohnung ihrer alten vermietenden Person die neue Adresse mitteilen müssen und andernfalls eine sogenannte Obliegenheitsverletzung begehen (Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/07), haben neuere Gerichte diese Sichtweise relativiert.

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese entschied 2015, dass Mietende dem Vermieter bei Auszug nicht ihre neue Anschrift mitteilen müssen. Es genüge, wenn sie etwa einen Nachsendeauftrag einrichten oder ihre Telefonnummer hinterlassen (Urteil vom 09.10.2015, Az. 532 C 172/15). Auch das Amtsgericht Köln urteilte ähnlich (Urteil vom 11.03.2016, Az. 208 C 495/15).

Grundsätzlich gilt die Pflicht zur Mitteilung der neuen Anschrift dann, wenn noch Forderungen seitens der vermietenden Person ausstehen. Das könnten Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung sein, aber auch wenn noch Renovierungsarbeiten anstehen oder von den Mietenden verursachte Schäden zu beseitigen sind.

Nicht selten kommt es vor, dass Mietende der vermietenden Person die neue Adresse nicht bekannt geben. Vielleicht aus Unwissenheit, vielleicht um eventuelle Forderungen nicht begleichen zu müssen. Unter Umständen ist der Auszug mit einem Streit verbunden und die Mietenden möchten deswegen ihre neue Anschrift nicht bekannt geben. Auch kommt es vor, dass Mietende einfach verschwinden, ohne die Wohnung zuvor übergeben oder gar gekündigt zu haben.

Als vermietende Person bist du verpflichtet, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Das gilt natürlich auch dann, wenn das Mietverhältnis in der Zwischenzeit beendet wurde. Auch nach dem Auszug von Mietenden gilt die übliche Frist für die Abrechnung: Nach Ende der Abrechnungsperiode muss den Mietenden innerhalb von zwölf Monaten die Betriebskostenabrechnung vorliegen.

Versäumst du diese Frist, kannst du Forderungen nicht mehr geltend machen. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn du die Abrechnung nicht fristgerecht zustellen konntest, weil du deren neue Anschrift nicht kennst (§ 556 Abs. 3 Satz 3, letzter Halbsatz BGB). Ist es nicht deine Schuld, dass die Frist abgelaufen ist, bleibt der Anspruch auf Nachzahlungen bestehen.

Dennoch hast du die Pflicht, zeitnah Nachforschungen zu betreiben, um die neue Adresse in Erfahrung zu bringen (Landgericht Hannover, Beschluss vom 03.05.2007, Az.: 13 S 21/07). Hierzu hast du folgende Möglichkeiten:

Vermietende dürfen eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt stellen. In den meisten Bundesländern gilt eine Meldepflicht, bei der man sich innerhalb einer Woche nach einem Umzug beim Amt ummelden muss. Sind die ehemaligen Mietenden ihrer Meldepflicht nachgekommen, bekommst du gegen eine Gebühr die neue Adresse mitgeteilt.

Vermietende können auch eine Anschriftenprüfung bei der Post veranlassen. Dazu musst du eine sogenannte Anschriftenprüfkarte ausfüllen und an die Post senden. Haben die ehemaligen Mietenden einen Nachsendeantrag gestellt, teilt die Post dir die entsprechende Anschrift mit.

Hast du trotz Anfrage bei der Post oder dem Einwohnermeldeamt keine Möglichkeit, deine Forderungen zuzustellen, darfst du diese mit der Kaution verrechnen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/0).

Darüber hinaus verlieren die ehemaligen Mietenden das Recht, Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung anzufechten. Normalerweise können sie binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Tragen sie jedoch die Schuld daran, dass ihnen die Abrechnung nicht zugestellt werden konnte und verstreicht damit ihre Einspruchsfrist, dürfen sie diese nicht später noch nachreichen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/0).