Verfahren der Immobilienbewertung
Zur Immobilienbewertung von bebauten Grundstücken existieren drei Verfahren zur Wertermittlung: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Alle drei Verfahren der Immobilienbewertung sind normiert und haben ihre Grundlage in der Wertermittlungsverordnung.
Mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens lässt sich der Wert einer Immobilie ermitteln. Hierfür wird der Marktwert des betreffenden Grundstücks anhand tatsächlicher Kaufpreise abgeleitet, die für andere vergleichbare Grundstücke erzielt wurden. Im Allgemeinen gilt: Die Vergleichsgrundstücke müssen dem aktuell bewerteten in Bodenbeschaffenheit, Lage, Nutzung, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit gleichen. Als optimaler Fall gilt der sogenannte direkte Vergleich. Hierbei dient ein benachbartes Grundstück als Vergleich. Dieses wurde erst vor Kurzem zu Marktpreisen verkauft und hat eine vergleichbare Größe, Lage und Nutzung. In der Praxis bildet dieser Fall allerdings die Ausnahme. In den meisten Fällen kommt daher das indirekte Vergleichswertverfahren zum Einsatz.
In Bezug auf den Grund und Boden liegt dem indirekten Vergleichswertverfahren die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zugrunde. Hierfür können Interessierte bei dem Gutachterausschuss Einblick in die Kaufpreissammlung nehmen. Diese ist allerdings anonymisiert. Anschließend wird die Immobilienbewertung vorgenommen. Eine nachhaltige Beurteilung ist nur dann möglich, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Käufen verfügbar ist. Experten empfehlen in diesem Zusammenhang mindestens zehn Käufe.
Ebenfalls möglich ist die Nutzung der Bodenrichtwerte in Bezug auf die Bewertung von Grund und Boden. Sie werden von den Gutachterausschüssen empirisch aus der Sammlung der Kaufpreise abgeleitet. Wird dieses Verfahren in größeren Städten angewendet, so lassen sich die Werte anhand von Bodenrichtwertkarten für eine bestimmte Lage ableiten.
Auch das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung. Es kommt zumeist bei Immobilien zur Anwendung, die nicht am normalen Mietmarkt gehandelt werden. Somit sind beispielsweise eigengenutzte Einfamilienhäuser von diesem Verfahren ausgeschlossen. Mithilfe des Sachwertverfahrens wird ermittelt, mit welchen Kosten im Falle eines Neubaus des betreffenden Objekts zu rechnen ist. Anschließend wird die Abnutzung des Gebäudes einer Wertung unterzogen und abgezogen. Ebenfalls zu berücksichtigen sind andere wertbeeinflussende Umstände. So wird das Sachwertverfahren zur Bewertung von baulichen Anlagen genutzt, wohingegen das Vergleichswertverfahren für die Bewertung von Grund und Boden angewendet wird.
Unterarten des Sachwertverfahrens sind das internationale Verfahren und das deutsche Sachwertverfahren. Letzteres ist aufgrund der geltenden Sachwertrichtlinie sowie des Baugesetzbuchs stark reglementiert. Zunächst wird beim deutschen Sachwertverfahren der Typus der zu bewertenden Anlage sowie deren Brutto- und Nutzgrundfläche festgestellt. Ist der Gebäudetypus zugeordnet, so ist ein angemessener Wert aus der jeweiligen Preisspanne zu wählen. Anschließend wird die Veränderung der anfallenden Baukosten zwischen dem Stichtag und dem Bewertungsstichtag mittels Indexierung vorgenommen. Der so entstandene Wert bildet die Wiederherstellungskosten ab. Das internationale Verfahren deckt sich in seiner Herangehensweise weitgehend mit dem deutschen Sachwertverfahren. Allerdings kommen bei der angelsächsischen „Replacement Cost“ weniger normierte Angaben hinsichtlich der Nutzungsdauer und der Baukosten zur Anwendung.
Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens wird der Wert von Renditeobjekten anhand der Kapitalisierung jener Erträge, die durch das Objekt auf Dauer erwirtschaftet werden, ermittelt. Angewendet wird das Verfahren vor allem zur Bewertung eines Unternehmens beziehungsweise zur Bewertung eines verpachteten oder vermieteten Grundstücks. Hierzu zählen unter anderem:
- Geschäftsgrundstücke (z. B. Geschäfts- und Bürohäuser sowie Einkaufszentren)
- Mietwohngrundstücke (z. B. Mehrfamilienhäuser)
- gemischt genutzte Grundstücke
- Spezialimmobilien (z. B. Logistikflächen, Parkhäuser und Hotels)
Das sogenannte deutsche Ertragswertverfahren spaltet die vorgenommene Bewertung auf in Grund und Boden sowie die Bewertung des Gebäudes. Hierbei wird zunächst der finanzielle Wert von Grund und Boden festgelegt. Hierfür kommt in den meisten Fällen das sogenannte Vergleichswertfahren zur Anwendung. Wertbeeinflussende Umstände werden in diesem Verfahrensabschnitt bereits berücksichtigt.