Due-Diligence-Prüfung

Unter Due Diligence versteht man die „gebotene Sorgfalt“, mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akquisition geprüft wird. Der Begriff stammt ursprünglich aus dem Anlegerschutz- und Kapitalmarktrecht der Vereinigten Staaten. Due-Diligence-Prüfungen bei Immobilien beinhalten eine systematische Stärken-Schwächen-Analyse des gewünschten Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind zum Beispiel strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, finanzielle und rechtliche Risiken oder Umweltlasten.

Gezielt wird in Due-Diligence-Prüfungen nach sogenannten Dealbreakern gesucht, also nach Sachverhalten, die den Prüfer vom Kauf des Vertragsobjektes abraten lassen. Ein Dealbreaker wäre zum Beispiel das Vorkommen von Altlasten beim Grundstückskauf. So erkannte Risiken können entweder zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Die Due-Diligence-Prüfung kann in verschiedene Analysebereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Käufers angepasst werden:

• Financial-Due-Diligence-Prüfung: Hierbei handelt es sich um die Analyse von Immobilienbewertungen, die qualitative und quantitative Risikobetrachtung und ‑analyse, sowie die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools.
• Legal-Due-Diligence-Prüfung: Hierbei werden zunächst die Grundbuchdaten der Immobilie aufgenommen. Die Analyse umfasst außerdem die Mietverträge und Mietsicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben.
• Tax-Due-Diligence-Prüfung: Die steuerlichen Verhältnisse, in der Regel der letzten drei Jahre, werden hierbei aufgenommen. Steuerliche Risiken können dadurch identifiziert werden. Bei Share-Deals kann eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken, erhaltener Steuervergünstigungen etc. erfolgen.
• Technical/Environmental-Due-Diligence-Prüfung: Hierbei wird der technische Zustand des Objekts geprüft. Notwendige Investitionen, beziehungsweise die Kosten für die Instandhaltung werden analysiert und gegebenenfalls optimiert. Betriebsabläufe, die Standortqualität und die Auflagenkonformität werden überprüft. Altlasten im Boden, Wasser oder im Gebäude gilt es zu lokalisieren und zu analysieren. Gegebenenfalls müssen auch Fragen des Umweltschutzes berücksichtigt werden. Entsprechende Auflagen gilt es zu erfüllen und Haftungsrisiken zu minimieren.

Due-Diligence-Prüfungen können umfangreich und mitunter sehr kompliziert sein. Sie können getrost in die Hände von Spezialisten, wie beispielsweise der BDO Deutschland, gegeben werden. Entsprechende Unternehmen beschäftigen interdisziplinäre Teams mit Vertretern aus den relevanten Unternehmensbereichen, um die wirtschaftlichen, rechtlichen, finanziellen, steuerlichen, technischen und umweltrelevanten Eigenschaften der Immobilie zu beurteilen.