Mietflächen gewerblicher Raum (MF-G)
Mietflächen für gewerblichen Raum nach GIF (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.).
Die MF-G ist seit 01.11.2004 gültig und löst die MF-B (Mietflächen für Büroräume) und die MF-H (Mietflächen für Handelsräume) ab.
In der MF-G werden Messpunkte der Flächenermittlung neu geregelt:
Prinzipiell werden die Grundflächen direkt über dem Fußboden innerhalb der fertigen Oberflächen erfasst. Fußleisten, Schrammborde sowie nicht raumhohe Vorsatzschalen und Einbauten bleiben unberücksichtigt.
Generell zu messen ist bis an alle raumbegrenzenden Bauteile einschließlich raumhoher Bekleidungen. Bei Vorhangfassaden mit bodengleichen, waagerechten Tragprofilen ist bis an die Innenseite der Verglasung zu messen. Senkrechte Fassadenprofile bleiben im Grundriss unberücksichtigt.
Die Richtlinie ist eine Erkenntnisquelle für ordnungsgemäßes Handeln im Regelfall. Jeder muss bei Anwendung der Richtlinie in eigener Verantwortung entscheiden, ob dies im Einzelfall sachgerecht ist und zu richtigen Ergebnissen führt.
Nähere Informationen dazu gibt es bei der gif-Geschäftsstelle.
Die gif-Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum wurde mit Wirkung zum 01.05.2012 novelliert. Im Zuge der Novellierung veränderte sich die Kurzbezeichnung von (MF-G) zu (MF/G). Im Rahmen der Anpassung der Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) lässt sie sich nun ebenfalls auf die Bereiche Produktion, Logistik und Hotel anwenden. Weitere Erweiterungen der Richtlinie führen dazu, dass sie sich für eine Vielzahl von Mietflächen anwenden lässt. Die Erweiterungen bestehen aus der „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W)“ und aus der „Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF-V)“.
Neben den umfassenden Zusätzen gibt es weitere erwähnenswerte Änderungen der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G). In der Neufassung sind Sondermietobjekte in definierte Sondermietobjekte und sonstige Sondermietobjekte unterteilt. Die Einführung der Mietflächentypisierung ist hilfreich bei der Ausweisung der Mietflächen mit unterschiedlichen Nutzungseinschränkungen. Für die Verwendung der Richtlinie für Gewerbemietverträge ist in der Neufassung eine Musterformulierung enthalten.
Zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum gibt es keine Berechnung, die allgemein anerkannt ist. Dies führt in einigen Fällen zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Anwenden lassen sich für die Berechnung der Mietflächen grundsätzlich die DIN 277 oder die „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif). Nicht selten erfolgt unter Verwendung der DIN 277 die Ermittlung der Mietfläche auf Grundlage der Brutto- oder Nettogrundflächen (BGF oder NGF). Diese Festlegung kann für Mieter ungünstig ausfallen, da die Differenz dieser beiden Grundflächen in Einzelfällen bis zu 25 Prozent beträgt.
Da die Richtlinie der gif meist transparenter ist, wird sie verstärkt zur Ermittlung der Mietfläche für gewerblichen Raum herangezogen. Durch die Musterformulierungen für Mietverträge und die Aufteilung in Wohnraum, gewerblichen Raum oder zur Verkaufsfläche im Einzelhandel, lässt sie sich vielseitig einsetzen und ist in vielen Fällen rechtssicher – wovon sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren.
Für Gewerbetreibende empfiehlt es sich daher aus zwei wesentlichen Gründen, die Mietfläche eines Gewerbeobjektes genau zu überprüfen. Ein Grund ist der Kostenaspekt: Wenn die Mietfläche nach der Bruttogrundfläche definiert ist und große Flächen beinhaltet, die ein Mieter nicht nutzen kann, dann entfällt ein zu hoher Anteil des Mietzinses für diese Flächen. Der zweite Grund, warum Gewerbetreibende die Berechnungsgrundlage der Mietfläche für gewerblichen Raum analysieren sollten, betrifft die unmittelbar genutzte Fläche. Die ideale Gewerbe-Fläche lässt sich am ehesten finden, wenn die Vorstellungen zur Mietfläche sich transparent und problemlos aus den zu verhandelnden Mietverträgen ablesen lassen.