Einkaufszentren: Immobilien begehrt
Die Möglichkeit, verschiedenste Geschäfte innerhalb kurzer Zeit besuchen zu können, ist stark im Kommen. Was früher als Trend aus den USA bekannt war, findet sich heutzutage in jeder Stadt: Einkaufszentren. Immobilien dieser Art bieten Gewerbetreibenden die Möglichkeit, von einer besonders großen Laufkundschaft zu profitieren. Die sogenannten Shoppingcenter-Immobilien erfreuen sich sowohl bei Händlern als auch bei Verbrauchern einer großen Beliebtheit, die dazu führt, dass besonders in Großstädten immer mehr Einkaufszentren eröffnen. Immobilienangebote dieser Art sind so zwar in großem Maße vorhanden, jedoch in der Regel schnell vergriffen.
Shoppingcenter-Immobilien müssen sich an die Bedürfnisse von Händlern und Kunden anpassen. Schnell ist also eine vor 10 Jahren erbaute Immobilie erneuerungsbedürftig. Nach einer Studie der Deutschen Hypothekenbank (Deutsche Hypo) sind rund zwei Drittel der Einkaufszentren in Deutschland vor dem Jahr 2000 erbaut worden, was angesichts der kurzen Renovierungszyklen in der Branche, die laut der Deutschen Hypo von durchschnittlich neun auf sieben Jahre gesunken sind, zu dem aktuell hohen Sanierungsbedarf führt. Neben der lukrativen Möglichkeit für Händler, eine Filiale in einem beliebten Shoppingcenter zu führen, interessieren sich auch viele in- und ausländische Investoren für Einkaufszentren. Immobilien, die den modernen Verbraucher ansprechen, sind schnell untervermietet und versprechen demnach eine besonders attraktive Rendite.
Lage und Mieterstruktur spielen eine besonders wichtige Rolle, wenn es um das Investment in eine Shoppingcenter-Immobilie geht. Bereits seit Jahren setzen Investoren deshalb auf Einkaufszentren. Immobilien dieser Art sind konstant einkommensgenerierend und gehören daher weiterhin zu den besonders gefragten Asset-Klassen – ganz besonders im Bereich des großflächigen Einzelhandels. Für den Einzelhandel spielen die Faktoren Lage, Mieterstruktur und Ausstattung ebenfalls eine große Rolle. Mit Flächen um die 40.000 Quadratmeter gehören Einkaufszentren zu den größten Gewerbe-Immobilien. So finden neben dem Einzelhandel unzählige Einrichtungen wie Sportstudios, Gaststätten, Hotels sowie Freizeiteinrichtungen einen Platz in Einkaufszentren. Immobilien, die der Entwicklung eines Shoppingcenters dienen sollen, müssen daher eine Vielzahl an Kriterien erfüllen.
Entsprechend der US-amerikanischen Definition eines Shoppingcenters kann ein Einkaufszentrum als Einheit bezeichnet werden, die eine geplante, erbaute und anschließend verwaltete Konzentration von Dienstleistungs- und Einzelhandelsbetrieben beinhaltet. Diese Einheit ist eindeutig zu unterscheiden von sogenannten „gewachsenen“ Konzentrationen. Hierzu zählen beispielsweise Handelsparks und Einkaufsparks, die kein allgemein gültiges Konzept und kein eigenes Center-Management aufweisen. Anders als im allgemeinen Sprachgebrauch üblich, sind Einkaufszentren als Immobilien von Kaufhäusern und Warenhäusern abzugrenzen. In einem Einkaufszentrum treten die verantwortlichen Betreiber nicht als Handelstreibende auf, sondern als Center-Manager oder Vermieter.
Um vom Kunden langfristig akzeptiert zu werden, müssen die in einem Einkaufszentrum angesiedelten Geschäfte aufeinander abgestimmt werden. In diesem Zusammenhang spricht man auch vom sogenannten Branchenmix. Center mit einer gängigen Größe von 30.000 bis 40.000 Quadratmetern enthalten zumeist zwei sogenannte Ankermieter. Sie allein ziehen bereits viele Kunden an und sorgen so für eine hohe Frequentierung des gesamten Zentrums. Diese Konsummagnete werden entsprechend des Branchenmixes meist in der Mitte oder an den gegenüberliegenden Enden des Einkaufszentrums platziert. Entsprechende Ankermieter sind beispielsweise internationale Modegeschäfte, großflächige Lebensmittelgeschäfte oder Fachmärkte für Unterhaltungselektronik. Zwischen den Ankermietern werden wiederum kleinere Geschäfte angesiedelt. Sie müssen anteilig höhere Mieten pro Quadratmeter zahlen als die kundenziehenden Ankermieter.