Besondere Wohngebiete (WB)

Besondere Wohngebiete (WB) kennzeichnen sich dadurch, dass man hier Büros, Verwaltungen, Geschäfte, Theater und Kinos findet, die mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

Gesetzliche Vorgaben zu besonderen Wohngebieten finden Interessierte in der aktuellen Baunutzungsverordnung (BauNVO). Danach ist ein besonderes Wohngebiet ein Baugebiet, das in erster Linie zum Wohnen genutzt wird. In diesem Gebiet können allerdings auch andere Nutzungen vorgenommen werden, insofern diese für das Wohngebiet typisch und vereinbar mit Wohnnutzung sind. Demnach zulässig sind in einem besonderen Wohngebiet:

• Gast- und Beherbergungsstätten
• Wohngebäude
• sonstige Büros und Gewerbe

Ausnahmsweise zulässig sind in diesem Zusammenhang:

• Vergnügungsstätten
• zentrale Verwaltungseinrichtungen
• Tankstellen

Im Allgemeinen gilt: Die Ausschreibung eines besonderen Wohngebietes dient der Entwicklung und Erhaltung einer Wohnnutzung innerhalb von bebauten Gebieten. Das betreffende Gebiet muss im Hinblick auf tatsächliche Wohnnutzung und andere vorhandene Anlagen allerdings eine außergewöhnliche Eigenart haben. Hierdurch unterscheidet sich ein besonderes Wohngebiet in seiner Systematik von anderen Baugebieten.  

Ein besonderes Wohngebiet kann anhand der bereits beschriebenen Problematik nur in solchen Gebieten etabliert werden, in denen ebene jene Merkmale vorherrschen. So zählen zu jener Gebietskategorie vor allem innerstädtische Gebiete, die verhältnismäßig dicht bebaut sind, einen hohen Wohnanteil und gleichzeitig eine Durchmischung mit kleineren Gewerbetreibenden und Dienstleistungsbetrieben aufweisen. Das hier vorherrschende besondere Milieu soll in der Regel langfristig erhalten bleiben – trotz erkennbarer Tendenzen hinsichtlich Wohnraumverdrängung und Abwanderung der angestammten Bevölkerung. Somit dient die Ausschreibung als besonderes Wohngebiet dem Fortbestand eines solchen Milieus.

Ist ein Bebauungsplan vorhanden, so kann ein Baugebiet innerhalb dieses Plans als besonderes Wohngebiet festgelegt werden. Auch ohne verfügbaren Plan muss sich das beabsichtigte Bauvorhaben allerdings anhand der vorherrschenden Bauart und der baulichen Nutzung in das betreffende Baugebiet integrieren. So kommt es auch Falle eines fehlenden Bebauungsplans auf die Kategorisierung des Baugebiets an, um die Zuverlässigkeit des Baus beurteilen zu können.  

Planen Privatpersonen oder eine Gemeinde den Bau eines Gebäudes auf einem bestimmten Grundstück, so gilt es bereits im Voraus abzuklären, ob jenes Grundstück innerhalb eines besonderen Wohngebietes liegt. In diesem Fall gelten die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO). In diesem Fall überwiegt die Erhaltung und Fortentwicklung des Wohncharakters. Der Bau anderweitig genutzter Objekte ist somit speziell reglementiert. So können beispielsweise Vergnügungsstätten auf einem solchen Gebiet erbaut werden, insofern diese aufgrund ihrer Zweckbestimmung und ihres Bauumfangs lediglich innerhalb sogenannter Kerngebiete erbaut werden dürfen (§ 4a BauNVO, Absatz 3). Interessierte sollten sich daher möglichst früh über den Charakter des Gebiets informieren. Erste Anlaufstellen sind beispielsweise die hiesige Gemeindeverwaltung, die beauftragte Baufirma oder ein Sachverständiger. Letzterer kann den Bauherrn von Anfang an beraten, beim Bauvertragsabschluss mit der Baufirma vermitteln und den anschließenden Bau überwachen. So können sich Betroffene von Beginn an auf eine unabhängige Meinung berufen und bei Bedarf zusätzliche Informationen hinsichtlich des Baus anfordern. Übrigens: Ein Bausachverständiger kann auch nach Abschluss des Baus hilfreich sein. In diesem Fall nimmt er gemeinsam mit dem Bauherrn den Bau ab, weist auf eventuelle Baufehler hin und kann anschließende Nachverhandlungen begleiten. Dies beugt zusätzlichen Baukosten und eventuellen rechtlichen Streitigkeiten vor.

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