Baudenkmal

Ein Objekt wird als Baudenkmal bezeichnet, wenn es bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Die Klassifizierung als erhaltungswürdiges Denkmal erfolgt durch das Amt für Denkmalschutz. Ein wichtiges Merkmal für ein Baudenkmal ist die Lage in einem behördlich anerkannten Sanierungsgebiet. Kann eine solche Lage nicht vom Bauträger nachgewiesen werden, kann das Finanzamt die steuerliche Geltendmachung der Sanierungskosten ablehnen. Hat das Objekt hingegen die Einstufung als Baudenkmal erhalten, können Investoren alle Kosten, die mit der Wiederherstellung des Gebäudes zusammenhängen und die vom Amt für Denkmalschutz genehmigt wurden, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Binnen zwölf Jahren sind diese Sanierungskosten zu 100 Prozent steuerlich absetzbar. Das Investieren in denkmalgeschützte Bauten eignet sich somit hervorragend als Kapitalanlage.

Bei Objekten in den neuen Bundesländern betragen die Sanierungskostenanteile etwa 80 Prozent des Kaufpreises, in den alten Bundesländern zumeist weniger als 70 Prozent. Alle Maßnahmen, die am Baudenkmal vorgenommen werden sollen, benötigen eine behördliche Genehmigung. Zudem werden sämtliche Arbeiten vom Amt für Denkmalschutz überwacht. Der Bauträger sollte über jahrelange Erfahrung auf dem Gebiet der Sanierung von Baudenkmälern verfügen. Die Renditeaussichten sind nach abgeschlossener Sanierung in der Regel äußerst positiv, denn Baudenkmäler beinhalten enorme Wertsteigerungspotenziale. Anleger können hier mit Mieteinnahmen rechnen, die weit über dem Marktdurchschnitt liegen.

Ziel einer Sanierungsmaßnahme ist es grundsätzlich, dass Gebäude in optischer Hinsicht wieder möglichst in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen, technisch jedoch auf den neuesten Stand zu bringen. Im Hinblick auf dieses Ziel sind die Auflagen für Baudenkmäler gestaltet. So dürfen Fenster, die – belegt durch historische Dokumente – als Holzfenster konzipiert waren, nicht durch Aluminiumfenster ersetzt werden. Auch Außenfassade, Treppenaus und vereinzelt Haus- und Wohnungseingangstüren stehen zumeist unter Denkmalschutz und müssen restauriert werden. Vor allem die Aufbereitung einzelner Ornamente an der Außenfassade und deren Rekonstruktion ist mit immensem Aufwand verbunden. Häuser, die um die Jahrhundertwende entstanden sind und kunstvoll geschnitzte Treppengeländer aus massivem Eichenholz haben, benötigen aufwendige Schreinerarbeiten. Sind die Decken mit Gemälden verziert, müssen Kirchenmaler oder Stuckateure engagiert werden, die sich auf derlei Verzierungen spezialisiert haben.

Der amtliche Denkmalschutz obliegt in Deutschland den Kompetenzen der einzelnen Bundesländer. So existieren auch in den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer unterschiedliche Definitionen des Begriffs Denkmalschutz. Bayern beispielsweise unterscheidet innerhalb seines Denkmalschutzgesetzes lediglich zwischen den Begriffen Bodendenkmal und Baudenkmal. Anders verhält es sich in den Bundesländern Brandenburg und Berlin. Sie zählen eine Gartenanlage etwa nicht zu den Baudenkmälern. Stattdessen greift in diesem Fall die eigene Kategorie Gartendenkmal. Darüber hinaus existiert in Brandenburg und weiteren sieben Bundesländern eine eigene Kategorie für bewegliche Denkmäler. Die auf Landesebene geltenden Gesetze der anderen Bundesländer ordnen denkmalgeschützte Bauwerke nicht in die Gruppe „Baudenkmal“ ein, sondern fassen jene Bauwerke gemeinsam mit anderen entsprechenden Objekten unter der Begrifflichkeit Denkmal beziehungsweise Kulturdenkmal zusammen. Definitionen zum Thema Baudenkmal finden sich auch im bundesdeutschen Einkommenssteuergesetz. Hier werden denkmalgeschützte Gebäude sowie einzelne Gebäudeteile unabhängig von der Gesetzgebung der einzelnen Bundesländer in der Kategorie „Baudenkmal“ zusammengefasst. Nichtsdestotrotz wird auch hier ein entsprechender Denkmalschutz anhand des gültigen Landesrechts vorausgesetzt. Wie bereits oben erwähnt, lassen sich jene Maßnahmen, die der Erhaltung eines Gebäudes oder Gebäudeteils zuträglich sind, steuerlich absetzen.