Präventive Instandhaltung

Um den Wert eines Gebäudes langfristig zu erhalten, sollten über einen längeren Zeitraum bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen festgelegt werden. Da in Deutschland vor allem der Neubau von Immobilien finanziell gefördert wird und Baumaßnahmen im Gebäudebestand einen geringeren Stellenwert hatten, besteht bei Altbauten grundsätzlich ein hoher Nachholbedarf. Vor allem nach der Wiedervereinigung erfordert der Gebäudebestand der neuen Bundesländer Instandhaltungsmaßnahmen.

In den neuen Bundesländern besitzen die Wohnungsbaugesellschaften eine bessere Dokumentation des Bauzustandes ihrer Gebäude als in den alten Bundesländern. Auf der Grundlage von Begehungen und Inspektionen werden ausführliche Protokolle über den Istzustand des Gebäudes erstellt. Das Instandhaltungsdefizit ist in erster Linie dem Wissensstand der Bautechniker aus den Nachkriegsjahren sowie der Schadensanfälligkeit der Gebäude geschuldet. Zerstörter Wohnraum musste schnell erneuert werden, weshalb man vorwiegend mit einer leichten Mauerwerks- oder Skelettbauweise, zahlreichen verschiedenen Materialien und mangelhafter Gebäudetechnik arbeitete. Daher müssen heute immense Kosten für die Grundsanierung und Modernisierung aufgewendet werden, wodurch die langfristige Instandhaltungsplanung zu kurz kommt. Daher liegt seit einigen Jahren der Fokus beim vorhandenen Gebäudebestand auf der präventiven Instandhaltung.

Präventive Instandhaltungsmaßnahmen sind unverzichtbar, um den Wert einer Immobilie langfristig zu erhalten und idealerweise zu steigern. Schäden können früher erkannt werden, wenn regelmäßige Inspektionen und turnusmäßige Wartungen durchgeführt werden. So können sowohl die Auswirkungen der Schäden als auch die Kosten zu deren Beseitigung geringer gehalten werden. Nicht immer sind Schäden an der Gebäudesubstanz, an Bauteilen oder an Geräten für Laien ohne weiteres ersichtlich, denn Bauteile und Materialien haben jeweils eine unterschiedlich lange Lebensdauer. Während Fußbodenbeläge, Tapeten, Dachdeckungen, Außenanstriche an Fassaden, offene Holzkonstruktionen sowie Pumpen und Ölbrenner Fünf bis 15 Jahre halten, liegt die Lebensdauer von Fallrohren, Außenverglasungen, elektronische Regeleinrichtungen, Dachrinnen, Heizkesseln bzw. -thermen und Kunststoffbelägen innen zwischen 15 und 30 Jahren. Die Lebensdauer von Schornsteinköpfe, Blitzschutzanlagen, Außenfenster und –türen, Sanitärleitungen, Küchen- und Badausstattung, Außenputz, Schornsteinköpfe, innere Fliesenbeläge und Elektrodosen und –schaltern beträgt hingegen 30 bis 50 Jahre. Die Angaben über die Lebensdauer dieser Materialien ermöglichen zwar eine grobe Orientierung, dennoch sind aufgrund unplanmäßiger Faktoren wie Witterungseinflüssen, Verarbeitung der Materialien oder Lage und Beanspruchung des Gebäudes präventive Instandhaltungsmaßnahmen unabdingbar. Experten zufolge sollte mit einer Instandhaltungsrücklage von einem Prozent des Neubauwertes im Jahr kalkuliert werden. In Anlehnung an die zweite Berechnungsverordnung (BV) beläuft sich die Rücklage auf zwischen sieben und zehn Euro pro Quadratmeter jährlich.

Heutzutage wird die Erfassung des Zustandes bestimmter Bauteile und Baugruppen immer schwieriger, denn moderne Werkzeugmaschinen und Produktionsanlagen weisen im Gegensatz zu ihren Vorgängern zunehmend Defizite auf. Durch die Herstellung von platzsparenden und leichteren Produktionsanlagen reagiert eine Vielzahl von Bauteilen im Hinblick auf Verschleiß weitaus sensibler. Die präventive Instandhaltung nimmt heute im Allgemeinen einen hohen Stellenwert ein: Sie gewährleistet grundlegend die lange Lebensdauer von Anlagen und Objekten. So greifen immer mehr Bauherren auf einige Grundsätze der Instandhaltungsplanung zurück: Sie legen im Vorfeld alle Aktionen systematisch fest, die für eine nachhaltige Funktionsfähigkeit erforderlich sind. Darüber hinaus soll diese Instandhaltungsplanung Immobilien und Gebäude generell vor Beeinträchtigungen schützen. Für den Zweck der präventiven Instandhaltung eignen sich diese Pläne besonders gut, um im Vorfeld bereits einen Überblick über alle vorgenommenen Maßnahmen zu erhalten. Laien sollten sich hierfür Unterstützung von einem Sachverständigen holen.