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Gewerbeflächen für den Einzelhandel suchen

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Wie finde ich die passende Einzelhandelsimmobilie?

Bevor der Traum vom eigenen Laden in Erfüllung gehen kann, muss zunächst die geeignete Immobilie gefunden werden, in der das Konzept richtig umgesetzt werden und das Sortiment zur Geltung kommen kann.

Inhalt

Was macht eine Einzelhandelsimmobilie aus?

Einzelhandelsimmobilien werden gewerblich genutzt und gehören damit grundsätzlich zu den Gewerbeimmobilien, genauer zu den Handelsimmobilien. Die Ausübung eines Einzelhandels stellt bestimmte Anforderungen an die Räumlichkeiten, die bei der Suche nach der richtigen Immobilie zu bedenken sind. Wichtige Kriterien sind beispielsweise die Größe und der Grundriss, die Ausstattung, der Standort und das Erscheinungsbild.

Einzelhandelsimmobilien mit Wohlfühlfaktor

Einzelhandelsimmobilien dienen in erster Linie dem Einkauf. Gleichzeitig sind sie aber, gerade in Umfeldern mit ansprechender Lage und Architektur, auch freizeitorientierte Treffpunkte. Für Unternehmer bedeutet dies einen Anreiz, in gut erreichbare, attraktive Objekte zu investieren, die zum Verweilen einladen. Dem gesellschaftlichen Trend entsprechend sollte dabei dem Bedürfnis der Kunden nach Individualität und Exklusivität, aber auch nach einem sozialen und nachbarschaftlichen Umfeld, nach Ursprünglichkeit und Natürlichkeit entsprochen werden. Unternehmerischen Erfolg versprechen Einzelhandelsimmobilien, die den Kunden eine gehobene Lebensqualität und einen Wohlfühlfaktor bieten.

Marktdynamik für Einzelhandelsimmobilien

Der Immobilienmarkt für den Einzelhandel gilt als relativ dynamisch, da er stark von konjunkturellen und wirtschaftlichen Entwicklungen geprägt ist. Dies führt sowohl bei der Angebotsvielfalt als auch bei den Miet- und Kaufpreisen zu relativ starken Schwankungen. Es empfiehlt sich daher, die wirtschaftliche Lage bei der Immobiliensuche im Auge zu behalten. Für Mieter kann es sich lohnen, langfristige Mietverträge zu schließen, um sich gegen die Schwankungen des Marktes abzusichern.

Immobilienarten im Einzelhandel

Immobilien für den Einzelhandel können je nach Branche, Sortiment und Größe wie folgt unterteilt werden:

  • Laden oder Geschäft
  • Kiosk
  • Convenience Shop
  • Ladengemeinschaft
  • Waren- oder Kaufhaus
  • Lebensmittel SB-Markt
  • Supermarkt
  • Verbrauchermarkt
  • Einkaufszentrum

Wie gehe ich bei der Suche nach der geeigneten Einzelhandelsimmobilie vor?

Die Checkliste als hilfreiches Instrument

Um die richtige Einzelhandelsimmobilie zu finden, müssen zahlreiche Aspekte bedacht werden. Eine Checkliste hilft, dabei nicht den Überblick zu verlieren, die verschiedenen Kriterien im Auge zu behalten und nach Priorität zu ordnen. Damit steht dem Interessenten ein Instrument zur Verfügung, anhand dessen er schnell und strukturiert die Eignung einer Immobilie für seine Zwecke ermitteln kann. So sinkt außerdem die Gefahr, dass eine besonders attraktive Eigenschaft eines Objekts den Blick für etwaige Mängel verstellt. Auch der Preisrahmen sollte in diesem Zusammenhang unbedingt festgehalten werden.

Unterstützung vom Fachmann

Wer sich bei der Suche professionelle Unterstützung wünscht, kann von der Fachkompetenz eines Maklers profitieren. Dessen Beratungsleistungen umfassen nicht nur die Präsentation geeigneter Einzelhandels-Objekte, sondern auch die sorgfältige Analyse und Gegenüberstellung anhand der Bedürfnisse des Interessenten.

Einzelhandelsimmobilien online finden

Die Immobiliensuche im Internet bietet mehrere deutliche Vorteile: Hier findet sich ein großes Angebot an Objekten zur Miete oder zum Kauf, das zudem ganz einfach nach allen relevanten Kriterien wie Größe, Zahl der Räume, Ausstattung, Standort sowie Zustand gefiltert und durchsucht werden kann. Immobilienscout24 bietet nicht nur eine reiche Auswahl von Objekten, sondern auch umfangreiche Informationen zur Suche und Auswahl von Gewerbeimmobilien speziell für den Einzelhandel.

Welche Größe und welchen Grundriss soll die Immobilie haben?

Verkaufsfläche und Gesamtfläche unterscheiden

Bei der Größe von Einzelhandelsimmobilien sind mehrere Werte zu betrachten. Die Gesamtfläche bezeichnet die gesamte nutzbare Grundfläche der Immobilie. Hingegen umfasst die Verkaufsfläche lediglich die Fläche, auf der regelmäßig der Verkauf stattfindet. Dazu gehören die Flächen, auf denen die Waren ausgestellt sind und die Kunden Zugang dazu haben, als Ort der Geschäftsanbahnung, sowie die Kassenzone als Ort der eigentlichen Geschäftsabwicklung.

Große Flächen sind attraktiv

Selbstverständlich bestimmt vorrangig das geplante Geschäftsmodell darüber, welche Größe und welcher Grundriss für eine Einzelhandelsniederlassung geeignet sind. Grundsätzlich empfinden Kunden aber häufig Betriebe mit größerer Fläche als attraktiver – allerdings nur bis zu einem gewissen Grad. Ein 7.500 Quadratmeter großes Warenhaus wird beispielsweise meist positiver wahrgenommen als eines mit 5.000, aber auch als eines mit 12.000 Quadratmetern Fläche.

Kriterien für die Festlegung von Größe und Grundriss

Folgende Fragen sollten Einzelhandelsunternehmer sich vor der Immobiliensuche bezüglich Fläche und Grundriss stellen:

  • Wie groß muss der Verkaufsraum sein, um das geplante Sortiment ansprechend präsentieren zu können?
  • Wie viel Lagerraum wird innerhalb des Objektes benötigt?
  • In wie viele Räume soll die Verkaufsfläche unterteilt sein, um das Angebot zu strukturieren und den Kunden den Überblick zu erleichtern?
  • Werden weitere Räume wie Büros, Packräume oder eine angeschlossene Werkstatt benötigt?
  • Sollen sich die Räumlichkeiten über mehrere Etagen erstrecken oder auf einer Ebene angesiedelt sein?
  • Welche Wegführung ist geplant?

Welche Ausstattung benötigen Einzelhandelsimmobilien?

Jedes Sortiment und Konzept stellt spezielle Anforderungen an die Beschaffenheit einer Einzelhandelsimmobilie. Mögliche Ausstattungsmerkmale der Objekte sind:

  • Elektroinstallation
  • Sanitärinstallation
  • Telefon- und EDV-Anschlüsse
  • Schaufensterfläche
  • Barrierefreiheit
  • Zufahrt oder LKW-Rampe
  • Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden
  • Spezialausstattung wie Kühlraum, Klimaanlage oder Küche

Wo befindet sich die richtige Lage für meinen Einzelhandelsbetrieb?

Der Standort: Zentraler Faktor für den Einzelhandel

Für keine andere Branche sind die Immobilie und ihre Lage so wichtig wie für den Einzelhandel. Die Standortwahl ist für den Einzelhandel ein zentraler Aspekt für die Umsetzung der Unternehmensstrategie. Was einen erfolgreichen Standort ausmacht, ist prinzipiell auch von gesellschaftlichen Entwicklungen geprägt: Geht der Trend gerade eher ins Grüne oder in die Innenstadt? Nehmen Kunden lieber weite Wege in Kauf oder möchten sie um die Ecke einkaufen gehen?

Passantenfrequenz in den meisten Fällen von Bedeutung

Für fast alle Einzelhandelsunternehmen ist eine hohe Passantenfrequenz lebenswichtig, also eine hohe Zahl von Personen, die in der näheren Umgebung zu Fuß unterwegs sind. Eine gut besuchte Lage ist deshalb bei der Immobiliensuche sehr erstrebenswert. Citynähe und Kundenmagnete in der näheren Umgebung wie Kaufhäuser, Ärztehäuser, gastronomische Betriebe oder Verwaltungsgebäude begünstigen die Passantenfrequenz erheblich. Ist dies nicht gegeben, sollte zumindest auf eine günstige Anbindung durch den Straßenverkehr und Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs geachtet werden.

Weitere Standortkriterien: Potenzieller Kundenkreis und Infrastruktur

Je nach Form und Sortiment des Einzelhandels muss dieser nicht unbedingt in der innerstädtischen Fußgängerzone stationiert sein, sofern die dafür individuell relevanten Standort-Kriterien erfüllt sind. In Großstädten beispielsweise hat oftmals jeder Stadtteil ein eigenes Zentrum, und ein neben der Metzgerei gelegener Bäcker in einer Randlage kann ebenfalls einen guten Zulauf aus der näheren Wohnumgebung haben. Anhand der folgenden Kriterien kann die Qualität einer Einkaufslage beurteilt werden:

  • Zahl wiederkehrender Kunden
  • Einzugsgebiet
  • Kaufkraft (Pro-Kopf-Einkommen)
  • Bevölkerungsentwicklung
  • Verkehrsaufkommen
  • Verkehrsanbindung
  • Dichte der Einzelhandelsniederlassungen
  • Branchenmix
  • Grad der Filialisierung
  • Vorhandensein einzelhandelsnaher Dienstleistungen
  • Leerstandsgrad
  • Flächenstruktur

Zustand und Erscheinungsbild der Immobilie

Ein attraktives Äußeres beeinflusst den Geschäftserfolg

Das äußere Erscheinungsbild einer Immobilie kann gerade im Einzelhandel großen Einfluss auf die Wahrnehmung des Unternehmens durch die Kunden und damit auf den Geschäftserfolg haben. Der äußere Anschein ist im Einzelhandel gleichsam die Visitenkarte – und der erste Eindruck zählt. Auch der Zustand einer Immobilie sollte deshalb in die Entscheidung für oder gegen ein Objekt mit einbezogen werden. Ein einladendes Äußeres, das den Erwartungen der Kunden entspricht und stilistisch zur Atmosphäre des geplanten Geschäfts passt, hat einen nicht zu unterschätzenden Effekt. Im Zweifel kann eine ansprechende Fassade darüber entscheiden, ob ein potenzieller Kunde den Laden betritt oder nicht, ob er sich wohlfühlt und den Einkauf als positives Erlebnis empfindet – und somit entsprechende Umsätze gewährleisten.

Renovierungsaufwand realistisch einschätzen und Kosten und Nutzen abwägen

Besteht Renovierungs- oder Umbaubedarf, gilt es abzuwägen, welcher Aufwand und welche Kosten bei der Umsetzung zu erwarten sind. Gegebenenfalls empfiehlt sich die Begutachtung durch einen Sachverständigen. In manchen Fällen lohnt es sich, in eine sanierungsbedürftige Immobilie zu investieren, weil unter dem baufälligen Äußeren ein charismatisches Altbauschmuckstück oder ein angesagtes Industrie-Ambiente schlummert. Zuweilen erweist sich ein etwas teureres Objekt, das wenig Aufwand erfordert, langfristig jedoch sogar als günstiger.

Die Immobilie kaufen oder mieten?

Grundsatzentscheidung frühzeitig treffen

Die Frage, ob eine Immobilie zur Miete oder zum Kauf gesucht wird, sollte möglichst frühzeitig geklärt werden, da es sich dabei um eine sehr grundlegende Entscheidung handelt. In der Regel stehen Einzelhandelsimmobilien sowohl zur Miete als auch zum Kauf in ausreichender Zahl und Auswahl zur Verfügung. Das Angebot kann und sollte die Entscheidung also nicht bestimmen, diese sollte vielmehr gründlich erwogen sowie rational begründet und dem Unternehmenskonzept entsprechend getroffen werden.

Der finanzielle Aspekt

Der Kauf einer Immobilie bindet eine große Geldsumme, die dann nicht mehr für andere Investitionen zur Verfügung steht. Gleichzeitig stellt der Erwerb einer Einzelhandelsimmobilie häufig eine gute Kapitalanlage dar. Auch steuerliche Vorteile können bei Kauf der Immobilie entstehen. Da es sich dabei um sehr komplexe Sachverhalte handelt, empfiehlt sich dafür eine Beratung von Experten wie dem zuständigen Steuerberater. Bei einem Mietobjekt bleiben die finanziellen Ressourcen zugänglich. Allerdings muss in Form der Miete ein regelmäßiger Betrag entrichtet werden, der nicht dem eigenen Kapital, sondern dem des Vermieters zufließt.

Die zeitliche Perspektive

In die Beantwortung der Frage, ob eine Einzelhandelsimmobilie gemietet oder gekauft wird, sollte auch die Perspektive der Unternehmensentwicklung mit einbezogen werden. Sind in den nächsten Jahren ein starkes Wachstum des Sortiments, viele Neueinstellungen und strukturelle Veränderungen zu erwarten, oder werden die räumlichen Bedürfnisse des Einzelhandelsunternehmens eher gleich bleiben? Wird die Einzelhandelsimmobilie gemietet, kann auf Entwicklungen relativ flexibel mit einem Umzug reagiert werden. Beim Erwerb der Immobilie hingegen ist eine realistische Einschätzung zukünftig anstehender Veränderungen essenziell, da ein Umzug erheblichen Aufwand verursacht, ungenügende Räumlichkeiten das Geschäft behindern und die Instandhaltung und Pflege eines zu großen Gebäudes unnötige Kosten aufwirft.

Mietverträge für Einzelhandelsimmobilien

Bei der Miete von Einzelhandelsimmobilien gilt es zu beachten, dass bei Pacht- und Mietverträgen für gewerblich genutzte Räume einige Besonderheiten bestehen. Da das soziale Mietrecht hier nicht greift, sondern lediglich einige Regelungen durch das Bürgerliche Gesetzbuch bestehen, können die Verträge einerseits den individuellen Ansprüchen angepasst werden. Es ist beispielsweise möglich, die Ansiedlung von Wettbewerbsunternehmen in demselben Gebäude per Konkurrenzschutzklausel auszuschließen. Andererseits sollten gewerbliche Mietverträge aber auch besonders gründlich auf eventuelle Fallstricke geprüft werden. Der Nutzungszweck der Immobilie ist im Mietvertrag meist anzugeben. Um eine Ausweitung oder Umgestaltung des Geschäfts offenzuhalten, können Erweiterungen oder Änderungen des Sortiments aber ebenfalls mit aufgenommen werden.

Die Vor- und Nachteile im Überblick

  Miete Kauf
Vorteile
  • Flexibilität bei Wachstum oder strukturellen Veränderungen
  • keine Erstinvestition erforderlich
  • Freiheit in der Vertragsgestaltung
  • individueller Gestaltungsspielraum
  • Kapitalanlage
  • Identitätsstiftung
  • Planungssicherheit
Nachteile
  • wenig Freiraum in der Aufteilung und Gestaltung
  • Mietzahlungen, die nicht in eigenen Besitz investiert werden
  • Bindung finanzieller Mittel
  • Ortsgebundenheit
  • Verantwortung für die Instandhaltung

Was sollte vor der Entscheidung für eine Einzelhandelsimmobilie außerdem geklärt werden?

Baumaßnahmen im Umfeld erfragen

Da Passanten für den Einzelhandel einen solch hohen Stellenwert haben, können Gerüste oder eine schwierige Zugänglichkeit den Erfolg eines Unternehmens deutlich schmälern. Interessenten sollten sich daher rechtzeitig über eventuell geplante Baumaßnahmen an der Immobilie selbst, aber auch an umliegenden Gebäuden oder Straßen informieren.

Die Wettbewerbssituation analysieren

Auch wenn einer direkten Konkurrenz innerhalb des Gebäudes durch entsprechende vertragliche Klauseln vorgebeugt werden kann, besteht die Möglichkeit einer Konkurrenzansiedlung in der näheren Umgebung. Es empfiehlt sich daher, sich über geplante Neueröffnungen zu erkundigen.

Erfahrungsberichte einholen

Am besten kann der Vorbesitzer oder Vormieter die Vor- und Nachteile einer Einzelhandelsimmobilie einschätzen. Es kann sich daher lohnen, ihn zu seinen Erfahrungen an diesem Standort zu befragen – vielleicht kann er sogar noch auf den einen oder anderen Aspekt aufmerksam machen, der im Vorfeld nicht bedacht wurde. Steht der vorherige Betreiber nicht für ein Gespräch zur Verfügung, kann auch eine Vorstellungsrunde bei den potenziellen neuen gewerblichen Nachbarn interessante Einblicke geben.

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