Modernisierungsumlage

In bestimmten Fällen kann der Vermieter die Miete für geleistete Renovierungsarbeiten im Rahmen der sogenannten Modernisierungsumlage erhöhen. Sie ist in Deutschland im § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Demnach kann vom Mieter ein Zuschlag zur Nettomiete für bauliche Veränderungen verlangt werden, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparung mit sich bringen oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die nicht in der Verantwortung des Vermieters liegen. Dabei ist die zulässige Erhöhung der jährlichen Miete auf acht Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen begrenzt.

Für die Berechnung einer Modernisierungsumlage müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Die Mieterhöhung muss vom Vermieter schriftlich eingereicht werden. Zudem ist die Modernisierungsumlage nur dann wirksam, wenn sie eine genaue Kostenberechnung mit allen notwendigen Erläuterungen enthält, wie in § 559b Abs. 1 BGB festgelegt. Ist die Erklärung mangelhaft, ist sie unwirksam. Die Erklärung kann jedoch jederzeit nachgeholt werden. Grundsätzlich muss die Erklärung folgende Merkmale aufweisen:

•  Nachvollziehbar berechneter Betrag der Mieterhöhung
• Ausweis der anfallenden Gesamtkosten
• Aufschlüsselung der Kosten für alle einzelnen Baumaßnahmen
• Aufschlüsselung aller Kosten von Modernisierung und Instandsetzung /Instandhaltung
• Verteilerschlüssel für den Fall, dass die Modernisierungen mehrere Wohnungen betreffen

Im Falle einer Modernisierungsumlage hat der Mieter stets das Recht, die Unterlagen einzusehen, die den Berechnungen zu Grunde liegen. Nicht in die Modernisierungskosten eingerechnet werden dürfen Zinsen für Kredite, Verwaltungskosten, Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen, Mietausfälle durch temporär unbewohnbare Wohnungen oder Mietminderungen, Ansprüche eines Mieters, die im Zusammenhang mit den Arbeiten entstanden sind, etwa Kosten für ein Hotel. Ferner dürfen Kosten für Instandhaltung und Modernisierung nicht auf die Mieter umgelegt werden. Enthält eine Modernisierung derartige Maßnahmen, müssen die darauf entfallenden Kosten von der Gesamtsumme abgezogen werden. Auch staatliche Fördergelder müssen vom Vermieter aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden. Gemäß § 559a Abs. 2 BGB müssen Zinsvergünstigungen berücksichtigt werden, so dass sich die gesetzlich zulässige Umlage von acht Prozent gegebenenfalls minimiert.

• Energietische Modernisierung zur Einsparung von Endenergie: z. B. Verbesserung der Wärmedämmung
• Einsparung von Primärenergie oder Klimaschutz: z. B. Einbau einer Solaranlage oder Hofentsiegelung
• Wassereinsparung: z. B. Umrüsten auf drei-Liter-Toilettenspülungen, Einbau von Spartasten oder Wasserzählern
• Gebrauchswerterhöhung der Wohnung, z. B. von Zuschnitt, Belichtung, Belüftung, Schallschutz, sanitären Einrichtungen, Beheizung und Kochmöglichkeiten
• Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, z. B. Bau eines Aufzuges, Schaffung oder Ausbau von Gemeinschaftseinrichtungen auf dem Grundstück wie etwa ein Spielplatz oder Grünanlagen

Wie bereits erwähnt, regelt § 559 BGB die Rechtslage bezüglich der Modernisierungsumlage. Der Paragraph wurde jedoch noch um § 559a sowie § 559b erweitert. Paragraph 559a BGB besagt, dass alle Kosten, welche vom Mieter übernommen wurden, nicht zu den Kosten der Modernisierungsumlage gehören. Sobald die Kosten für die Modernisierungsumlage entweder vollständig oder nur teilweise durch einen Rückgriff auf zinsgünstige Darlehen gedeckt werden, verringert sich der Betrag der Mieterhöhung um die Summe, die jährlich aus der Zinsermäßigung resultiert. Paragraph 559b BGB schreibt vor, dass die Erhöhung der Miete aufgrund einer Modernisierungsumlage den Mietern in Textform vom Vermieter mitgeteilt werden muss. Rechtlich wirksam wird diese Erklärung, wenn sie eine Berechnung der entstandenen Kosten enthält und diese darüber hinaus ausführlich erläutert werden. Mit dem Beginn des dritten Monats nach Zustellung der Erklärung sind die betroffenen Mieter dazu verpflichtet, die erhöhte Miete zu leisten.