Corporate Real Estate Management (CREM)
Corporate-Real-Estate-Management (CREM) bezeichnet die erfolgsorientierte Verwaltung und Vermarktung von gewerblichen Immobilien. Ein großer Teil von Liegenschaften in Deutschland ist Unternehmereigentum. Ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien hat in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Dazu werden unternehmenseigene immobilienbezogene Abteilungen ausgegliedert oder externe Nachunternehmer beschäftigt, um Kapazitäten für andere Kernkompetenzen zu schaffen. Corporate-Real-Estate-Management bündelt zielorientiert verschiedene Instrumente. In der Regel werden Spezialisten zur Bewirtschaftung der Objekte des Unternehmens engagiert und gleichzeitig der Kapitaleinsatz im Immobilienbestand reduziert, um sich verstärkt auf Kernkompetenzen zu konzentrieren.
Die jeweilige Schwerpunktsetzung des Corporate-Real-Estate-Managements unterscheidet sich nach Struktur und Ausrichtung des jeweiligen Unternehmens. Wichtige Bestandteile des CREM sind dabei unter anderem:
- Informations-Management
- Flächen-Management
- Gebäude-Management
- Facility-Management
- Standortplanung
- Property-Management
- Projektentwicklung
- Portfolio-Management
Steht die Gewinnmaximierung im Vordergrund, so gilt es bei nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften Wertsteigerungspotentiale zu erkennen und zu realisieren. Bei betriebsnotwendigen Liegenschaften sollten die Kosten so weit gesenkt werden, wie nur möglich. Dabei sollte das Kerngeschäft des Unternehmens nicht darunter leiden, es sollte nicht verändert oder anderweitig beeinträchtigt werden. Das Corporate-Real-Estate-Management betrachtet Immobilien als Wertobjekt und strategische Ressource. Bei neu zu entwickelnden Standorten ist ein Optimum aus möglichst geringem Leerstand, Erweiterungsfähigkeit und Anpassbarkeit an etwaige Veränderungen des Unternehmens zu finden. Durch CREM kann ein Unternehmen die Immobilienkosten auf lange Sicht minimieren und Immobilien vermeiden, die nicht effizient oder gar nicht genutzt werden. Außerdem können Möglichkeiten für eine kosteneffiziente und funktionelle Expansion entstehen, Cashflow generiert, Risiken vermieden und Steuervorteile effektiv genutzt werden.
Das Grundverständnis des Begriffs Corporate-Real-Estate-Management ist in Unternehmenskreisen akzeptiert und weitestgehend vereinheitlicht. Leichte Unterschiede gibt es nur zwischen den einzelnen Teilbereichen von Corporate-Real-Estate-Management. Die resultiert unter anderem aus der unterschiedlichen Ausrichtung der Unternehmen. Die praktizierenden Unternehmen weisen ähnliche Strukturen auf, auch wenn die Verteilung von üblichen Produktions-, Verwaltungs- und Lagergebäuden – häufig ergänzt durch größere land- und forstwirtschaftliche Flächenbestände – sich sehr unterschiedlich gestaltet. Die Zusammensetzung des Immobilien- und Flächenportfolios spielt eine nur geringe Rolle bei der Implementierung von Corporate-Real-Estate-Management.
Die unmittelbaren Auswirkungen von Corporate Real Estate Management auf den Lebenszyklus einer Immobilie sind – wie eingangs kurz erwähnt – die Entwicklung und Umsetzung einer Unternehmensstrategie, die Verbindung einer Immobilienstrategie mit einer Unternehmensstrategie, ein strategisches Portfoliomanagement (Immobilien Asset Management) sowie die Investitionsplanung und die Finanzierung. Eine Transparenz über die betrieblichen Immobilienbestände schafft bei den meisten Unternehmen aus dem Finanzsektor zudem eine Grundlage für den strategischen Umgang mit dem Wertobjekt Immobilie.
Der Wert des Corporate Real Estate wurde für das Jahr 2013 auf rund 3.000 Milliarden Euro geschätzt. Davon entfallen etwa 500 Milliarden Euro auf anteilige Grundstückswerte. Wenngleich die Zahlen nur grobe Schätzungen sind, kann festgehalten werden, dass das Corporate Real Estate gut ein Drittel des Immobilienvermögens der deutschen Volkswirtschaft umfasst. Den größten Anteil machen innerhalb des Flächenbestands des Corporate Real Estate Handels- und Lagerflächen aus. Danach folgen Büro- und Verwaltungsgebäude, Fabrikgebäude und Werkstätten, sonstige Gebäude und das Schlusslicht bilden Hotel- und Gaststätten. Die Annahme, dass Corporate Real Estate stark produktionslastig sei, ist demnach nicht zutreffend.