Pacht

Pacht ist die vertragliche Überlassung eines Gegenstandes, meist einer Immobilie, zum Gebrauch und zur wirtschaftlichen Nutzung durch eine Person (Pächter) bei entsprechender Gegenleistung (Pachtzins).

„Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.“*

Ob für einen Vertragsgegenstand ein Pacht- oder ein Mietvertrag geschlossen wird, bestimmt sich in erster Linie nach der Nutzung des betreffenden Objekts und der Möglichkeit der Fruchtziehung. Wird im Vertrag geregelt, dass der Nutzer die Sache gebrauchen kann, wird in der Regel ein Mietvertrag geschlossen. Von einem Pachtverhältnis ist hingegen auszugehen, wenn neben der Gebrauchsüberlassung auch die Fruchtziehung vereinbart wird. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien ist die Abgrenzung oft schwierig. Im konkreten Einzelfall wird die Entscheidung in Abhängigkeit vom Inventar getroffen. Werden beispielsweise Geschäftsräume überlassen, die komplett leer sind, liegt der Fokus auf der Gebrauchsüberlassung und es ist ein Mietvertrag zu schließen. Werden darüber hinaus noch Einrichtungsgegenstände überlassen, die eine Fruchtziehung möglich machen, liegt unter Umständen ein Pachtvertrag vor.

_{*§ 581 (1) – Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)}

Die Beurteilung, ob es sich um einen Miet- oder Pachtvertrag handelt, muss im Streitfall oft vor Gericht geklärt werden. Die begriffliche Einigung auf Miet- oder Pachtvertrag alleine reicht nicht aus, um einen entsprechenden Vertrag zu begründen. Relevant wird die Beurteilung des vorliegenden Mietverhältnisses, wenn es um Kündigungsfristen geht. Beim Mietvertrag unterliegt der Mieter einem Kündigungsschutz, auf den sich Pächter nicht berufen können. Sind im Pachtvertrag keine gesonderten Kündigungsfristen vereinbart, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Diese sehen vor, dass Pachtverträge nur zum Ende eines Pachtjahrs gekündigt werden dürfen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Sonderkündigungsfristen gelten, wenn der Pächter stirbt. In diesem Falle können beide Seiten den Vertrag innerhalb von einem Monat mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündigen. Die Erben können den Pachtvertrag auch übernehmen, wenn sie in der Lage sind, den Pachtbetrieb weiterzuführen.

Bei der Pacht erhält der Pächter neben einem Grundstück oder einer Immobilie oft auch Inventar, das zur verpachteten Sache gehört. Dieses bleibt während der gesamten Pachtzeit Eigentum des Verpächters. Endet die Pachtzeit, muss das Inventar komplett zurückgegeben werden. Bei Verlust oder Beschädigung an Teilen des Inventars muss der Pächter dies ersetzen. Dafür kann er das Inventar während der gesamten Pachtdauer nutzen. Da die Pacht vor allem in der Gastronomie verbreitet ist, spart der Pächter so teure Anschaffungen, beispielsweise für Tresen und Bestuhlung. Die Höhe des Pachtzinses können Pächter und Verpächter frei verhandeln. Dabei ist es vor allem bei der Verpachtung von gastronomischen Einrichtungen nicht unüblich, den Pachtzins umsatzabhängig festzulegen. Der Verpächter wird prozentual am Umsatz beteiligt. Für den Pächter hat dies den Vorteil, dass er in umsatzschwachen Monaten weniger Geld an den Verpächter zahlen muss als in umsatzstarken Monaten.