Asset Management

Der Begriff Asset-Management bezeichnet die professionelle Vermögensverwaltung durch einen Vermögensverwalter. Grundsätzlich bezieht sich der Asset-Begriff auf alle Formen von Anlagegütern. Im Immobilienbereich dient das Asset-Management zur Ertragsmaximierung von Immobilien. Der Begriff Asset-Management wird jedoch für verschiedenste Dienstleistungen im Rahmen einer wertoptimierten Immobilien-Steuerung genutzt. Laut der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. bezeichnet Asset-Management ein im Interesse des Eigentümers geführtes strategisches und ergebnisorientiertes Vermögensmanagement eines Immobilienbestandes auf Einzelobjektsebene. Somit beinhaltet das Asset-Management im Bereich Immobilien nicht nur die Anlageentscheidung, sondern auch die Überwachung und Steuerung über den gesamten Anlagezeitraum.

Im Rahmen des betrieblichen Immobilienmanagements ist das Ziel des Asset-Managements, das in eine Immobilie investierte Kapital zu sichern und zu steigern, wobei alle Wertsteigerungspotenziale bestmöglich ausgenutzt werden. Zu diesem Zweck werden Investment, Bestandsoptimierung sowie Verkauf im Rahmen einer langfristig abgestimmten Strategie miteinander verknüpft. Die konkrete Strategie wird dann nach den individuellen Vorstellungen des Investors erarbeitet, wobei der gesamte Immobilienzyklus berücksichtigt wird.

Im Bereich des Asset-Managements ist die Einbeziehung des Immobilienzyklus, auch als Immobilienlebenszyklus bezeichnet, von großer Bedeutung. Hier wurde der Grundgedanke des Produktionszyklus auch auf den Immobilienbereich übertragen. Er besteht aus drei beziehungsweise vier Phasen:

• Planungs- und Realisierungsphase, die mitunter als selbstständige Phasen oder aber auch als Entstehungsphase gesehen werden
• Nutzungsphase
• Verwertungsphase

Die Nutzungsphase stellt dabei den längsten Abschnitt im Lebenszyklus einer Immobilie dar. Dementsprechend kommt dem Asset-Management während dieser Phase ein besonders hoher Stellenwert zu. Hierbei wird zwischen dem strategischen und dem operativen Asset-Management unterschieden. Während im Rahmen des strategischen Asset-Managements vor allem objektbezogene Strategieumsetzungskonzepte entwickelt werden, dient das operative Asset-Management der praktischen Umsetzung des Objektmanagements, zu dem insbesondere die Steuerung und Überwachung des Property- und Facility-Managements gehören.

Die Basis für den weltweiten Asset-Management-Standard bildet eine im Jahr 2002 entwickelte britische Richtlinie. Eine Management-Umfrage in verschiedenen englischen Behörden und Industrien zum Thema Effektivität von Assets zeigte, dass sich die beteiligten Entscheider eine spezifische Sprache wünschten. An der ersten Spezifikation waren 24 britische Behörden und Unternehmen beteiligt, die zweite Umsetzung des britischen Standards begleiteten bereits 49 Organisationen aus zehn Ländern und 15 Industrien. Ein ISO-Komitee entschied 2010, einen internationalen Standard für Asset-Management zu schaffen, der aus drei Komponenten besteht:

• ISO55000:2014 – Übersicht und Prinzipien
• ISO55001:2014 – Anforderungen an Asset-Management als Managementsystem
• ISO55002:2014 – Leitlinie zur Einführung eines Asset-Management-Systems (AMS)