Erschlossen - teilerschlossen - nicht erschlossen

Im Zusammenhang mit dem Recht zu bauen ist der Begriff der Erschließung von besonderer Bedeutung. Damit ein Grundstück als erschlossen gilt und somit bebaut werden kann, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Dazu gehören: die Anbindung an das öffentliche Straßennetz sowie die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser in erforderlichem Maße. Daneben gibt es noch weitere Erschließungsleitungen, die nicht immer zwingend vorhanden sein müssen. Das sind die Leitungen für Telekommunikation (Telefon, DSL, Kabelfernsehen), Gas und Fernwärme. Wenn nur einige dieser Kriterien erfüllt sind, gilt ein Grundstück nur als teilerschlossen.

Die planungsrechtlichen Forderungen sind in den Länderbauordnungen durch spezielle Vorgaben an die Ver- und Entsorgung ergänzt. Viele Bauherren setzen auf ein voll erschlossenes Grundstück, weil sie keine Erschließungskosten zahlen wollen. Jedoch muss beachtet werden, dass die notwendigen Versorgungsleitungen und Verkehrswege nur am Grundstück anliegen müssen. Wenn diese in bestimmter Entfernung am Grundstück vorbeigeführt werden, gilt es trotzdem als erschlossen und nicht nur teilerschlossen. Mancherorts gilt ein Grundstück bereits als erschlossen, wenn sich Versorgungsleitungen und die Straßenanbindung in einem Radius von 100 bis 150 Metern befinden.

Als teilerschlossen gilt ein Grundstück, das noch nicht ganz für den Bau geeignet ist, weil es beispielsweise an ein öffentliches Straßen- oder Wegenetz angeschlossen ist, aber noch keine Stromleitungen oder Abwassersysteme installiert worden sind. Die Kosten für eine vollständige Erschließung müssen in die Bauplanung einberechnet werden. Ein Grundstück wird als nicht erschlossen bezeichnet, wenn keines der Erschließungskriterien erfüllt ist. Diese Grundstücke werden als Rohbauland bezeichnet.

Die Kosten für eine Grundstückerschließung können hoch ausfallen und müssen zum Großteil von den Grundstückseigentümern getragen werden. Kommunen übernehmen in der Regel einen kleinen Teil der Abgaben, der Anteil der Eigner fällt jedoch weit größer aus. Da in vielen Fällen mehrere Grundstücke gleichzeitig erschlossen werden, verteilen sich die Gesamtkosten auf alle beteiligten Eigentümer. In welchem Verhältnis diese verteilt werden, hängt von der Nutzungsart, der Grundstücksgröße und der bereits vorhandenen Erschließung ab. Die Erschließungskosten fallen zum Beispiel höher aus, wenn ein gewerblich genutztes Grundstück erschlossen werden soll. Dagegen sind Grundstücke „im Grünen“ verhältnismäßig günstig zu erschließen.