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Nicht jede Fläche in einer Immobilie wird gemäß der Wohnflächenverordnung 2004 als Wohnfläche berechnet. Dies hängt unter anderem von der jeweiligen Deckenhöhe ab. Welche Räume typischerweise als Wohnfläche gelten und wann nur 25 oder 50 Prozent angerechnet werden, erfahren Sie hier.


Frau sieht aus dem Fenster einer Dachschräge Räume mit Dachschrägen werden nur teilweise zur Wohnfläche gezählt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der wichtigste Maßstab zur Ermittlung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung aus dem Jahr 2004.
  • Räumlichkeiten innerhalb der Wohnung gehören vollständig zur Wohnfläche.
  • Terrassen und Balkone werden mit 25 bis 50 Prozent angerechnet, während Nutzflächen wie zum Beispiel Heizungsräume nicht zur Wohnfläche gehören.
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Die Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004) - Maßstab der Gesamtwohnfläche

Die Berechnung der Wohnfläche ist für Bauanträge, aber auch zur Ermittlung der Miethöhe sehr wichtig. Als Immobilienbesitzer sollten Sie die Wohnfläche Ihres Objektes kennen. Dies ist jedoch gar nicht so leicht, da nicht jede Fläche zur Wohnfläche gehört und manche Flächen nur zu einem bestimmten Teil angerechnet werden.

Die Wohnflächenverordnung aus dem Jahr 2004 (kurz: WoFlV) bildet die Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche. Hier ist festgelegt, nach welchen Kriterien Flächen als Wohn- oder Nutzfläche zu kategorisieren sind. Zur Berechnung der Wohnfläche sollten Sie sich daher auf diese Verordnung berufen.

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Tipps zur Berechnung der Wohnfläche

Viele weitere Hinweise zur Wohnflächenberechnung finden Sie in diesem Beitrag.

Was gehört vollständig zur Wohnfläche?

Laut WoFlV 2004 ist klar, dass das Badezimmer ebenso zur Wohnfläche zählt wie der Flur oder die Speisekammer in der Wohnküche. Denn laut Verordnung setzen sich Wohnflächen aus der Grundfläche aller Räumlichkeiten, „die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu ihr gehören“, zusammen.


Helle Küche und Küchentisch

Hier sehen Sie, welche Räume komplett zur Wohnflächenberechnung genutzt werden:

  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Esszimmer
  • Flure innerhalb der Wohnung
  • Badezimmer und WC
  • Neben- und Abstellräume in der Wohnung

Was gehört nur teilweise zur Wohnfläche?

Doch nicht nur Räumlichkeiten wie Schlafzimmer, Küche oder Bad zählen laut WoFlV 2004 zum Wohnbereich. Auch Loggien, Terrassen und Balkone werden nach ihrer Festlegung der Gesamtwohnfläche zugerechnet – mit einem gravierenden Unterschied: Egal wie groß die Terrasse mit Bodenseeblick ist und egal, ob der Süd-Balkon sich im Sommer vorzüglich zum nächtlichen Schlafen eignet, lediglich 25 Prozent ihrer Grundfläche fließen in die Gesamtwohnfläche ein. Wenn Terrassen besonders gut gelegen oder aufwendig verarbeitet sind, können in Einzelfällen 50 Prozent angerechnet werden.


Balkone an städtischem Wohnhaus

Auch bei Räumen mit Dachschrägen ist davon auszugehen, dass sie nur teilweise zur Wohnfläche gehören. Raumhöhen unter einem Meter gehören gar nicht zur Wohnfläche, während bei Höhen zwischen 1 bis 2 Metern die darunter liegende Raumfläche zu 50 Prozent angerechnet wird. Ab 2 Meter Raumhöhe wird die Wohnfläche zu 100 Prozent angerechnet.

Was gehört nicht zur Wohnfläche?

Laut Wohnflächenverordnung gibt es einige Räume, die eindeutig nicht zur Wohnfläche zählen. Dies sind die Nutzflächen, die zu 100 Prozent aus Nutzfläche bestehen. 

Die folgenden Räume werden nicht zur Wohnfläche gezählt:

  • Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Hausflure
  • Heizungsräume
  • Grundflächen mit einer lichten Höhe unter 1 Meter
  • Garagen

 


hint
Wohnflächenberechnung mit DIN-Norm

Ein alternatives Verfahren zur Berechnung der Netto-Grundfläche einer Wohnung ist die DIN 277. Eventuell hören Sie auch von der DIN-Norm 283, die jedoch inzwischen nicht mehr genutzt wird.


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