Inklusive PDF

Schnell und bequem zur Immobilienbewertung


Haus

Wohnung

Grundstück

Gewerbe


  • basierend auf echten Daten
  • 100% kostenlos und unverbindlich
  • Richtwert direkt online

Jeder kennt sie, die Angabe der Wohnfläche in Verträgen, aber die wenigsten wissen, wie sie berechnet wird. Überraschenderweise gibt es in Deutschland keine klar vorgeschriebene Berechnungsmethode und entsprechend viele Fallstricke. Wir beantworten alle Fragen zur Wohnflächenberechnung und Berechnungsmethoden. Mit einem Musterbeispiel und praktischen Hinweisen unterstützen wir dich bei deiner Wohnflächenberechnung. 

Jetzt kostenlose Bewertung starten →

Frau sieht aus dem Fenster einer Dachschräge Räume mit Dachschrägen werden nur teilweise zur Wohnfläche gezählt.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Wohnflächenberechnung ist in Deutschland nicht klar geregelt. Nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gibt es mit der Wohnflächenverordnung (WoFIV) einen klaren Berechnungsstandard.

  • Je nach Berechnungsmethode erhält man andere Ergebnisse, abhängig davon: welche Flächen einbezogen werden – Keller- und Abstellräume ja oder nein – oder auch zu wie viel Prozent sie angerechnet werden, im Fall von Dachwohnungen zum Beispiel. 

  • Der Wert einer Immobilie hängt mit der Wohnfläche zusammen. Darum ist es wichtig, die genaue Berechnungsmethode bei einem Immobilienkauf oder –verkauf zu kennen. Lass dir jetzt deine Immobilie kostenfrei und unverbindlich online bewerten mit der Immobilienbewertung von ImmoScout24.


Kostenlos
Marktwert-Rechner

  • Individuelle Bewertung Ihrer Immobilie
  • Basierend auf aktuellen Preisdaten
  • Wohnflächenberechnung: unterschiedliche Berechnungswege – unterschiedliche Ergebnisse

    Die Wohnfläche zu berechnen, ist ein komplexes Thema und die Ergebnisse halten Überprüfungen so manches Mal nicht Stand. So ist eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent bei gekauften Immobilien oder mehr als 20 Quadratmetern gar keine Seltenheit. Auch Mieter:innnen stellen mitunter Abweichungen fest und zahlen damit eine zu hohe Kaltmiete und eine im Verhältnis zu hohe Betriebskostenabrechnung, deren Kostenpositionen ja u. a. anteilig nach Wohnfläche umgelegt wird. 

    Eine böse Absicht verbirgt sich dahinter nicht immer. Sehr unterschiedliche Berechnungswege, die bestimmte Teile der Wohnung nur prozentual anrechnen oder überhaupt nicht, können beispielsweise zur abweichenden Wohnfläche geführt haben. 

    Wie entscheidend das Thema Wohnflächenberechnung ist, wurde zuletzt Immobilienbesitzern bewusst, die im Rahmen der Datenerfassung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab März 2022, die genaue Wohnfläche in der Feststellungserklärung des Finanzamtes eintragen mussten.  Eine Ausnahme bildete lediglich Baden-Württemberg, das einzige Bundesland, das auf eine Wohnflächenangabe verzichtet hat.

    tipp
    Grundsteuerreform 2022 erfordert Wohnflächenberechnung

    Für die neue Feststellungserklärung zur Grundsteuer im elektronischen ELSTER-Portal benötigst du die Wohnfläche, nebst Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Miteigentumsanteil. Die Wohnfläche wird über die Wohnflächenverordnung berechnet. 


    immobilie-bewerten

    Du möchtest deine Immobilie bewerten lassen?

    Erstelle in nur drei Minuten eine Immobilienbewertung, die auf echten Daten basiert. Das Ergebnis erhältst du kostenlos als PDF.


    Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche – worauf kommt es an?

    Zunächst einmal ist es entscheidend bei der Wohnflächenberechnung, die unterschiedlichen Begrifflichkeiten auseinanderzuhalten. Wir klären hier, was Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche voneinander unterscheidet.

    Was ist die Wohnfläche?

    Zur Wohnfläche gehören nach der Wohnflächenverordnung alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung oder diesem Haus gehören. Ausgenommen sind Grundflächen von Zubehörräumen wie etwa Dachräumen und Kellern, Wirtschafts- und Geschäftsräumen oder Räumen, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen. Folgende Räume gehören zur Wohnfläche: 

    • Wohnzimmer 
    • Schlafzimmer 
    • Kinderzimmer 
    • Küche 
    • Esszimmer 
    • Flure innerhalb der Wohnung 
    • Badezimmer und WC 
    • Neben- und Abstellräume in der Wohnung

    Was ist die Wohnfläche in Abgrenzung zur Grundfläche?

    Die Wohnfläche ist nicht gleichzusetzen mit der Grundfläche. Die Grundflächenberechnung erfolgt üblicherweise im unverputzten Rohbau. Wenn du also eine Baubeschreibung hast von einer Immobilie, die 30 Jahre oder älter ist, wirst du folgende Angabe finden: Pauschalabzug für den Putz von drei Prozent. Demnach hätte eine 100 Quadratmeter Wohnung nur noch eine Wohnfläche von 97 Quadratmetern. Leider ist diese Angaben in den Bauunterlagen nicht immer vorhanden. 

     
    Es gibt darüber hinaus eine Bruttogrundfläche, die die Gesamtgrundflächen aller Räume aufaddiert. Davon unterscheidet sich die Nettogrundfläche (NGF), die allein die tatsächlich nutzbare Flächen zusammenzählt – ganz ohne Wände, Pfeiler, Schornsteinschächte, Mauervorsprünge.

    tipp
    Wohnflächenberechnung in der praktischen Umsetzung

    Falls du Unterschiede zwischen der von dir berechneten Fläche und dem Bauplan feststellst, dann kann es an der abweichenden Berechnungsmethode liegen. Versuche herauszufinden, welche Berechnungsmethode hier Anwendung fand. Mehr zu den Berechnungsmethoden liest du im Abschnitt Die Berechnungsmethoden und ihre Unterschiede.

    Was ist die Nutzfläche?

    Die Nutzfläche wird über DIN 277 geregelt und bezieht sich auf den jeweiligen Nutzen eines Raumes, also darauf, wie er seiner Zweckbestimmung nach genutzt werden kann.  

    Folgenden Kategorien kann eine Nutzfläche zugeordnet werden: 

    • Aufenthalt und Wohnen (alle Wohnräume sind dementsprechend Nutzfläche zum Wohnen) 
    • Büroarbeit 
    • Maschinen- und Handarbeit, Produktion, Experimente 
    • Verteilen und Verkaufen, Lagern 
    • Kultur und Unterricht, Bildung 
    • Pflegen und Heilen 
    • sonstige Nutzungen 

    Ein Beispiel:  

    Ein Keller mit Vorratsraum, Öllagerraum, einem Flur und einem Treppenraum folgendermaßen zu bewerten: 

    Laut Wohnflächenverordnung ist keine der Grundflächen dieser Räume als Wohnfläche einzustufen. 

    DIN 277 definiert die Teilräume folgendermaßen: 

    Grundfläche des Vorratsraums = Nutzfläche 

    Grundfläche des Öllagerraums = Funktionsfläche  

    Flur und Treppenraum = Verkehrsfläche

    Übersicht: Welcher Raum zählt wozu?

    Welcher Raum?

    Art der Fläche

    nach DIN 277

    Art der Fläche nach Wohnflächenverordnung
    Küche Nutzfläche Wohnfläche
    Bad Nutzfläche Wohnfläche
    Gäste-WC Nutzfläche Wohnfläche
    Wohnzimmer Nutzfläche Wohnfläche
    Esszimmer Nutzfläche Wohnfläche
    Kinderzimmer Nutzfläche Wohnfläche
    Arbeitszimmer Nutzfläche keine Wohnfläche
    Keller

    Nutzfläche

    (ggf. Funktionsfläche)

    keine Wohnfläche
    Vorratsraum Nutzfläche keine Wohnfläche
    Flur Verkehrsfläche Wohnfläche
    Dachboden Nutzfläche keine Wohnfläche
    Treppenräume Verkehrsfläche Wohnfläche
    Hauswirtschaftsraum

    Nutzfläche

    (ggf. Funktionsfläche)

    keine Wohnfläche
    Balkon Nutzfläche max. zu 50 % Wohnfläche
    Terrasse Nutzfläche max. zu 50 % Wohnfläche

    Die Tabelle macht deutlich, dass bei einer Vermietung die Wohnflächenverordnung greift, weil Mieter Keller und sonstige Abstellräume und Gemeinschaftsräume nicht über die Miete mitbezahlen. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist die DIN 277 interessant, da sie alle Fläche berücksichtigt, die den:die Eigentümer:in wechseln.

    tipp
    Hinweis Nutzfläche

    Mehr Informationen zur Definition, Einordnung und Abgrenzung von Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche findest du in unserem Ratgeber Nutzfläche.

    Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

    Bei der üblichen Wohnflächenberechnung geht es um Flächen, die tatsächlich auf zum Wohnen verwendet werden. Daher hat die Wohnflächenverordnung für bestimmte Bereiche in Wohnung oder Haus, die nicht voll genutzt werden können, auch Ausnahmeregelungen getroffen.  

    Terrasse, Balkon, Dachgarten 

    • in der Regel: 25 Prozent Wohnfläche 

    • bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall): 50 Prozent Wohnfläche 

    Dachschrägen 
     
    Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, hat weniger Stehhöhe zur Verfügung und damit auch eine geringere Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung berücksichtigt diesen Umstand:  

    • Ab einer Raumhöhe von zwei Metern zählt die Wohnfläche zu 100 Prozent. 

    • Bei einer Raumhöhe zwischen ein und zwei Metern beträgt die Wohnfläche 50 Prozent. 

    • Unterhalb von einem Meter bleibt die Wohnfläche unberücksichtigt. 

    • Die Zwei-Meter-Regel gilt auch bei Kellerräumen, die in Wohnraum umgewandelt werden.


    Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen berechnen Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen berechnen

    Treppen und Treppenhäuser 

    • Bei Treppen mit mehr als drei Stufen: keine Wohnfläche, Treppen müssen komplett abgezogen werden
    • Treppen mit weniger als drei Stufen: 100 Prozent Wohnfläche
    • Ein Treppenhaus gehört nicht zur Wohnfläche.

    Fenster- und Türnischen  

    • Eine durchgehende Nische mit mindesten 13 Zentimeter Tiefe wird angerechnet.

    • Ist ein Fenster- oder Türsturz mindestens zwei Meter hoch, wird er komplett einbezogen in die Wohnflächenberechnung. Unterhalb von zwei Metern fließt er hälftig in die Wohnfläche ein.

    Wintergärten und Schwimmbäder 

    • wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 Prozent Wohnfläche

    • wenn sie beheizt sind: 100 Prozent Wohnfläche

    Keller und Garage  

    • keine Wohnfläche.

    Geschäftsräume

    • keine Wohnfläche.

    • Ausnahme: ein Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung wird zu 100 Prozent angerechnet

    Öfen, Badewannen, Heizgeräte, freiliegende Installationen, Raumteiler, Einbaumöbel

    • gehören zu 100 Prozent zur Wohnfläche.

    Schornsteine, Vormauerungen und Co

    • Betroffen sind Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, frei stehende Pfeiler und Säulen, die höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben. Diese sind keine Wohnfläche und müssen abgezogen werden.

    Verkleidungen und Leisten  

    • Zu 100 Prozent Wohnfläche, d. h.  das Messgerät muss oberhalb oder neben den Verkleidungen angesetzt werden.


    Balkone an städtischem Wohnhaus

    Die Berechnungsmethoden und Ihre Unterschiede

    Eine allgemeingültige Definition sucht man in Deutschland vergebens für Wohnfläche, genauso wie eine festgeschriebene Berechnungsart. Einzig der öffentlich finanzierte Wohnraum hat die Wohnflächenverordnung (WoFIV) als Standard. 

    Die wichtigsten Methoden zur Wohnflächenberechnung sind:

    • die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277

    • die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)

    • die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

    Wohnflächenberechnung nach DIN 277

    Die DIN-Norm 277 unterscheidet nicht zwischen Nutzfläche und Wohnfläche, alle Flächen, inklusive reine Nutz- und Verkehrsflächen, werden in der Regel zu 100 Prozent eingerechnet, auch Dachflächen, Balkone oder Kellerräume. Um auf die erwünschte Nettogrundfläche zu kommen, werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung gemessen, Wände, Stützen, Schornsteine etc. werden abgezogen, Fußleisten bleiben unberücksichtigt.

    Nachteil: Mit dieser Berechnung fällt die Wohnfläche größer aus, da alles vollflächig eingerechnet wird. Besonders bemerkbar macht sich das bei Dachgeschosswohnungen, die nach der Wohnflächenverordnung deutlich geringer ausfällt.

    tipp
    Info:

    Das lichte Maß ist ein Innenabstand von Bauteilen, beispielsweise von Tür- oder Fensterrahmen.



    Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)

    Zum Stichtag 31. Dezember 2003 wurde die Zweite Berechnungsverordnung durch die Wohnflächenverordnung abgelöst. Sie ist nicht mehr aktuell, gilt aber für Altbauten in seltenen Fällen weiterhin. 

    Nach dieser Methodik der Wohnflächenberechnung wird die Grundfläche der Räume innerhalb einer Wohnung zusammengerechnet. Anschließend werden Grundflächen von Schornsteinen, Säulen u.a. abgezogen, wenn sie mehr als 0.1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien oder Dachgärten können zur Hälfte eingerechnet werden. Sie ist der Wohnflächenverordnung also ganz ähnlich. Anders gehandhabt werden hier Flächen unter Treppen, unbeheizte Wintergärten kamen in den Bewertungen noch nicht vor, dafür werden aber heute unübliche Flächen wie Vorratsräume oder Ställe erwähnt.

    Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

    Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) löste die Zweite Berechnungsverordnung ab, ist im Wohnraumförderungsgesetz verankert und gilt seit dem 1. Januar 2004. Seither ist sie die Berechnungsmethode der Wahl und wird in der Praxis am häufigsten angewendet, wie beispielsweise bei der Ermittlung der Grundsteuer.

    Auch die Gerichte halten sich an diese Methode, wenn der Mietvertrag keine Festlegung enthält und die Berechnung der Wohnfläche angezweifelt wird. 

    Wohnfläche wird hier verstanden als Fläche, die tatsächlich auch zum Wohnen genutzt werden kann. Dementsprechend werden beispielsweise Raumteile mit Dachschrägen nur teilweise angerechnet. Ausgeklammert sind alle Flächen, die nicht innerhalb der Wohnung liegen. Teilweise angerechnet werden Flächen, die baulich an die Wohnung angeschlossen sind wie Balkone, Terrassen, Loggien oder Abstellräume. Kellerräume und Garagen, also Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht entsprechen, gehören nicht dazu.

    tipp
    Hinweis Vertragsabschluss:

    Vertragsabschlüsse sind auch nach den alten Berechnungsmethoden noch möglich. Voraussetzung ist, dass beide Parteien sich darauf einigen.  
    Das betrifft die Zweite Berechnungsverordnung und die hier nicht erwähnte DIN 283, die bereits 1983 ersatzlos gestrichen wurde. Auch die weniger gebräuchliche und der DIN 277 sehr ähnliche Sachwertrichtline (SW-RL) kann theoretisch weiterhin genutzt werden. Aktuelle und gebräuchliche Verfahren sind die Wohnflächenverordnung und die DIN 277.


    immobilie-bewerten

    Du möchtest deine Immobilie bewerten lassen?

    Erstelle in nur drei Minuten eine Immobilienbewertung, die auf echten Daten basiert. Das Ergebnis erhältst du kostenlos als PDF.


    Wohnflächenberechnungen: unterschiedliche Berechnungsformen im Überblick

    Die folgende Tabelle gibt Aufschluss darüber, wie die strittigen Räume bei der Wohnflächenberechnung je nach Berechnungsmethode angesetzt werden können. Die Zahlen bezeichnen den Anteil in Prozent, der angesetzt werden darf.

    Raum/ Detail II. BV  DIN 277  WOFIV 
    Arbeitszimmer außerhalb der Wohnung  Keine Wohnfläche  Nutzfläche 100 Keine Wohnfläche 
    gedeckte/offene Loggien, Terrassen, Balkone  Wohnfläche bis 50  Nutzfläche 100  Wohnfläche 25-50 
    Wintergarten geschlossen beheizbar  Wohnfläche 50  Nutzfläche 100  Wohnfläche 100 
    Wintergarten geschlossen unbeheizt  Keine Angabe  Nutzfläche 100  Wohnfläche 50 
    Dachgärten  Wohnfläche bis 50  Nutzfläche 100  Wohnfläche 25-50 
    Treppen  Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden    Bis zu 3 Stufen Wohnfläche 100, danach muss die Fläche abgezogen werden 
    Flächen unter Treppen  100 bei Höhe 2 m, sonst 0  Nutzfläche 100  Keine Angabe 
    Hauswirtschaftsraum/ Abstellraum innerhalb der Wohnung  Keine Wohnfläche  Nutzfläche, ggf. Funktionsfläche 100  Wohnfläche 100 
    Vorratsraum/ Kammer außerhalb der Wohnung  Keine Wohnfläche  Nutfläche 100  Keine Wohnfläche 
    Keller/Dachboden  Keine Wohnfläche  Nutzfläche, ggf. Funktionsfläche 100  Keine Wohnfläche 

    DIN 277 verwendet den Begriff „Nutzfläche“, der alle Flächen einer Immobilie umfasst. 
     
    Räume, die mindestens zwei Meter hoch sind, werden entsprechend der Wohnflächenverordnung zu 100 Prozent angerechnet. Zwischen einem Meter und zwei Metern werden die Flächen zu 50 Prozent eingerechnet, darunter gar nicht mehr. 

    Wohnräume, die zweifelsfrei in die Wohnflächenberechnung gehören, entnimmst du bitte der Tabelle im Abschnitt Übersicht: Welcher Raum zählt wozu?

    Beispiel einer Wohnflächenberechnung

    Schauen wir uns an, wie sich die Berechnungsmethoden konkret in der Praxis darstellen. In unserem Beispiel wollen wir eine Wohnung mit zwei Zimmern, Küche, Bad, Diele und Balkon sowie Dachschrägen und einem Kellerraum berechnen. 

    Beispiel:

    Fünf Räume haben jeweils mehr als 2 Meter Deckenhöhe und ergeben 70 Quadratmeter zusammen. Weitere Bereiche der Wohnung sind: 
    - Dachschräge zwischen ein bis zwei Metern mit zehn Quadratmetern 
    - ein gedeckter Balkon mit 10 Quadratmetern 
    - ein Kellerraum mit 8 Quadratmetern 

     
    Wohnflächenverordnung (WoFIV): 

    70 qm + 5qm + 2,5 (5qm) = 77,5 qm oder 80 qm 

    DIN 277:

    70 qm + 10 qm + 10 qm + 8 qm = 98 qm 

    Deutlich ist die Differenz zwischen den Ergebnissen: DIN 277 ergibt eine größere Fläche, und zwar um 18 bis 20,5 Quadratmeter. Das ist ein gravierender Unterschied für Mieter:innen, Eigentümer:innen und Käufer:innen.

    Wohnfläche falsch berechnet: Konsequenzen für Verkäufer, Käufer, Vermieter & Mieter

    Der Weg zur Ermittlung der Wohnfläche ist durch die unterschiedlichen Ansätze zur Wohnflächenberechnung reich an Fallstricken gesegnet. Ob Konsequenzen bei falscher Wohnflächenangabe drohen oder nicht, das entscheidet sich mitunter an der Höhe der Abweichung.

    Falsche Wohnflächenangabe – was bedeutet das für Mieter?

    Zahlst du zu viel Miete? Nachrechnen kann sich lohnen. Bereits ab einer zehn Prozent kleineren Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben, kann die Miete gemindert werden. Auf jeden Fall kannst du dich auf Basis der Zahlen gegen eine Mieterhöhung wehren.  

    Und nicht nur das: Du hast einen Anspruch auf Rückforderung der zu viel gezahlten Miete ab Mietbeginn. Um deine Ansprüche geltend zu machen, gilt eine Dreijahresfrist ab Ende des Jahres, in dem du von der falschen Wohnfläche erfahren hast.  

    Die genaue Abrechnung der Nebenkosten setzt einen präzisen Wert für die Wohnfläche voraus. Sobald dieser zu hoch ist, kannst du dies beanstanden und eine mit Rückzahlung verbundene Korrektur für die vergangen drei Jahre verlangen.  

    Fristlose Kündigung bei zu kleiner Wohnung: Als Mieter:in kannst du diesen Umstand nutzen, um fristlos aus dem Mietvertrag zu kommen. Voraussetzung ist hier, dass du sofort fristlos kündigst, nachdem du von der Wohnflächenabweichung erfahren hast.

    tipp
    Tipp:

    Lese mehr zum Umgang mit falschen Quadratmeterangaben.

    Wozu benötigen Immobilienbesitzer eine korrekte Wohnflächenangabe?

    Die Angabe zur Wohnungsfläche kann im Nachhinein zur Ermittlung der Kaltmiete nicht mehr angepasst werden. Mit Sorgfalt sollte die Wohnfläche vor der Vermietung ermittelt werden. Allerdings rechtfertigt eine zu klein bemessene Wohnungsfläche eine Mieterhöhung, da in diesem Fall nicht der Wert im Mietvertrag eine Rolle spielt, sondern die tatsächliche Wohnfläche (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). 
     
    Bei der Nebenkostenkostenabrechnung kann auch im Nachhinein die tatsächliche Wohnfläche ermittelt und eingetragen werden. (BGH, Az.: VIII ZR 220/17). So kann der:die Vermieter:in wenigstens sicherstellen, dass die Nebenkostenabrechnung korrekt ist.  

    Weiterhin spielt die Wohnfläche eine Rolle bei Bauanträgen und bei der Feststellung der Grundsteuer, bei der sie einer von vielen Werten ist und errechnet werden muss. Auch passgenaue Wohngebäude- und Hausratsversicherung benötigen eine genau ermittelte Flächenangabe, um eine Unterversicherung zu vermeiden.

    Wohnflächenberechnung beim Kauf einer Immobilie

    Wer auf der Suche nach einer Immobilie ist, muss sichergehen können, dass die besichtigten Objekte vergleichbar sind. Daher ist es unumgänglich, dass die Wohnflächen korrekt sind und nach der gleichen Methode berechnet worden sind.  

    Wohnfläche und Baufinanzierung: die Bank benötigt die genaue Flächenangabe, um beispielsweise die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens zu beurteilen.  

    Ist eine gebrauchte Immobilie falsch ausgemessen worden, stimmt der Verkaufspreis proportional zur Wohnfläche nicht. Käufer:innen dürfen diesen Teil des Kaufpreises zurückverlangen, auch unterhalb von zehn Prozent Abweichung (OLG Saarbrücken, Az.: 8 U 450/10). Voraussetzung dafür ist, dass dem:der Käufer:in eine Garantie über die Beschaffenheit der Immobilie im Kaufvertrag zugesichert wurde.



    Wohnfläche berechnen: allein oder mit Profi?

    Grundsätzlich ist es nicht notwendig, einen Gutachter zu beauftragen, um die Wohnfläche zu ermitteln. Auch ein:e Vermieter:in kann nicht darauf bestehen, dass die Mietpartei einen Gutachter hinzuzieht. Im Falle eines Rechtsstreits vor Gericht führt jedoch kein Weg mehr vorbei an einem Sachverständigengutachten. Die Preise dafür beginnen bei 150 Euro und gehen hoch bis ungefähr 500 Euro. Im Falle einer deutlichen Abweichung über 10 Prozent kann sich das aber bereits lohnen.  

    Viele Berechnungsmethoden verunsichern – da ist der Gedanke an ein professionelles Gutachten nachvollziehbar. Auf jeden Fall solltest du darüber nachdenken in folgenden Fällen:  

    • Baupläne fehlen oder sind ungenau 
    • Veränderungen an der Immobilie wurden vorgenommen ohne Aufmaß und in Eigenregie:  
    • Raumstruktur ist verwinkelt, mit Dachschrägen etc.  
    • Immobilie ist sehr teuer 

    Wenn du ein Haus oder eine Wohnung mit Maklerhilfe kaufst, verkaufst oder vermietest, ist die Gutachterleistung manchmal schon inkludiert. Makler:innen; die auch als Gutachter tätig sind, ermitteln die Daten direkt bei der Begehung von Haus oder Wohnung.

    Tipps zum Ausmessen der Wohnfläche

    Wer das erste Mal eine Wohnung ausmisst, steht vor einer echten Herausforderung, selbst wenn die Berechnungsmethode theoretisch klar ist. Das liegt an den räumlichen Strukturen, Schrammleisten, Badewannen, verwinkelten Grundrissen und Dachschrägen.  

     

    Mit diesen Tipps kommst du an dein Ziel: 

    Ausstattung: Mit Zollstock oder Maßband stößt du schnell an Grenzen, einfacher gehen komplexe Messungen mit einem Laserentfernungsmesser, der sehr genau misst und Ergebnisse abspeichern kann. 

    Vorbereitung: Um den Überblick zu behalten und die Messerergebnisse den richtigen Wänden zuordnen zu können, kann ein grob gezeichneter Grundflächenplan auf einem großen Papierbogen Sinn ergeben. Trage die Werte während der Messungen dort ein und du hast für die abschließende genaue Berechnung eine hilfreiche Grundlage.  

    Umgang mit verwinkelten Raumteilen: Ein rechteckiger Raum ist die Norm, leider kommen auch immer wieder Abweichungen vor. Am besten, du teilst diese Räume in mehrere Teile auf, die du optisch mit Klebestreifen am Boden markierst. Die so ermittelten Einzelflächen können am Ende addiert werden. 

    Wohnflächenermittlung bei Dachschrägen: die Raumhöhe wird hier zum Maß aller Werte, denn die Fläche wird erst ab einem Meter Raumhöhe zu 50 Prozent eingerechnet und ab zwei Metern voll berücksichtigt. Die Raumhöhe kannst du ganz leicht feststellen, indem du das Lasermessgerät auf den Boden stellst und nach oben zeigend von den Außenwänden des Raumes in Richtung Raummitte bewegst. Sobald es einen Meter anzeigt, markierst du die Stelle mit einem Klebestreifen. Das Gleiche machst du bei zwei Metern.

    FAQ:
 Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung

    Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

    Die Berechnungsmethode der Wahl für die Wohnfläche, auch für Fiskus und Gericht, ist die Wohnflächenverordnung. Sie setzt die Flächen danach an, welchen Wohnwert sie haben. Daher werden Flächen von Balkons, Räumen mit Dachschrägen beispielsweise nur anteilig einkalkuliert. Grundsätzlich werden auch andere Berechnungsmethoden nach Vereinbarung eingesetzt, die vertraglich geregelt sein müssen.

    Was zählt zur Wohnfläche für die Grundsteuer?

    Im Wesentlichen orientiert sich die Wohnflächenermittlung für die Grundsteuer an der Wohnflächenverordnung. Alle Räume, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, gehören in die Berechnung der Wohnfläche, auch häusliche Arbeitszimmer, Wintergärten und Arbeitszimmer je zur Hälfte, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu je einem Viertel.  

    Was gehört alles zur Wohnflächenberechnung?

    Alle Räume, die tatsächlichen Wohnzwecken dienen, gehören hinein in die Wohnflächenberechnung. Das sind Schlaf- und Kinderzimmer, Wohnzimmer, häusliches Arbeitszimmer, Gästezimmer, Küche und Bad, Flur, Balkon. Es handelt sich um Räume einer Wohneinheit oder Räume, die baulich damit verbunden sind wie z. B. Balkons.

    Welche Räume gehören nicht zur Wohnfläche?

    Nicht zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFiV) gehören: Arbeitszimmer außerhalb der Wohnung, Treppen mit mehr als 3 Stufen, Vorratskammer oder Abstellraum außerhalb der Wohnung, Keller und Dachböden. 

    Kann ich eine Wohnflächenberechnung selber machen?

    Grundsätzlich ist das möglich, wenn vorher die Frage nach der richtigen Berechnungsmethode mit den jeweiligen Vorgaben zur Flächenermittlung geklärt ist. Vor Gericht ist allerdings nur ein Sachverständigengutachten rechtsgültig.

    Wie unterscheiden sich Wohnfläche und Nutzfläche? 

    Zur Wohnfläche gehören nach Wohnflächenverordnung alle Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die Wohnzwecken zugeordnet werden können. Die Nutzfläche ist nach DIN 277 jeder Raum eines Gebäudes, der einen Nutzen hat. Dementsprechend werden alle Räume, auch Keller oder Treppen in die Flächenberechnung einbezogen.


    immobilie-bewerten

    Du möchtest deine Immobilie bewerten lassen?

    Erstelle in nur drei Minuten eine Immobilienbewertung, die auf echten Daten basiert. Das Ergebnis erhältst du kostenlos als PDF.


    Wie gefällt Ihnen diese Seite?
    /5
    Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
    Artikel herunterladen
    Artikel melden
    Vielen Dank!
    Wir haben Ihr Feedback erhalten.
    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

    Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

    Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

    War dieser Artikel hilfreich?
    Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
    Vielen Dank
    Wir haben die Bewertung erhalten.