Kün­di­gungs­frist: So kün­digst du dei­ne Woh­nung frist­ge­recht

Die Kündigung einer Wohnung ist mit einer Frist belegt, diese gilt sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen. Die Kündigung des Mietvertrags bringt neben der Veränderung der Lebenssituation auch rechtliche Aspekte mit sich. Wer einen Mietvertrag kündigt, muss bestimmte Fristen einhalten. Das gilt für Mieter:innen und Vermieter:innen gleichermaßen. Mieter:innen können allerdings fast immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Hier liest du mehr darüber, wie Kündigungsfristen im „Mietgesetz“ geregelt sind.

Es gibt im deutschen Mietrecht klare Regeln für Kündigungsfristen. Die Kündigungsfrist für Mieter:innen beträgt in der Regel drei Monate. Diese Frist gilt, ganz gleich, wie lange du du in der Mietwohnung oder in dem gemieteten Haus gelebt hast. Falls nichts abweichendes im Mietvertrag steht, müssen Mieter:innen und Vermieter:innen sich an diese drei Monate halten. Die Frist startet, sobald du gekündigt hast. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Beispiel: Geht die Kündigung bis zum 3. Juni ein, endet dein Mietverhältnis am 31. August. Schickst du die Kündigung aber erst am 18. Juni, endet dein Mietverhältnis erst am 30. September.

Das Kündigungsschreiben eines Mietvertrags muss auch formelle Anforderungen erfüllen, damit es rechtswirksam wird. Diese Punkte darfst du nicht vergessen:

• Dein vollständiger Name, deine Adresse und das Datum, an dem du die Kündigung geschrieben hast.
• Deutliche Kennzeichnung im Betreff, z.B. „Kündigung des Mietvertrags“.
• Bei einer ordentlichen Kündigung ist kein Kündigungsgrund erforderlich.
• Eigenhändige Unterschrift des:der Mieters:in. Bei mehreren Mieter:nnen müssen alle unterschreiben.
• Die Rückgabe kannst im Kündigungsschreiben auch der Mietkaution und eine Bestätigung des Kündigungseingangs durch den:die Vermieter:in anzufordern.
  

Als Vermieter:in musst du dich bei der Kündigung eines Mietvertrags an gesetzliche Regeln halten. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses der Mieter:innen. Die allgemeinen Kündigungsfristen für Vermieter:innen sind in Paragraph 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt, sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen. 

Die Kündigungsfristen für Vermieter verlängern sich laut Gesetz gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses:

1. Bis zu fünf Jahren Mietdauer:
   Kündigungsfrist: Drei Monate. Beispiel: Wird die Kündigung im Januar ausgesprochen und geht sie dem Mieter bis zum 3. Januar zu, endet das Mietverhältnis am 30. April.
2. Mehr als fünf Jahre, aber bis zu acht Jahren Mietdauer:
   Kündigungsfrist: Sechs Monate. Beispiel: Wird die Kündigung im Januar ausgesprochen und geht sie dem Mieter bis zum 3. Januar zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni.
3. Mehr als acht Jahre Mietdauer:
   Kündigungsfrist: Neun Monate. Beispiel: Wird die Kündigung im Januar ausgesprochen und geht sie dem Mieter bis zum 3. Januar zu, endet das Mietverhältnis am 30. Oktober.

Eine ordentliche Kündigung durch den:die Vermieter:in ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Gemäß § 573 BGB muss ein berechtigtes Interesse des:der Vermieters:in vorliegen, wie etwa:

1. Eigenbedarf:
   Der:die Vermieter:in oder ein:e Familienangehörige:r benötigt die Wohnung für den eigenen Gebrauch.
2. Verletzung vertraglicher Pflichten:
   Der:die Mieter:in hat seine:ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt (z.B. dauerhafte unpünktliche Mietzahlung).
3. Wirtschaftliche Verwertung:
   Der:die Vermieter:in will die Wohnung so verwerten, dass er:sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile hätte (z.B. Abriss oder grundlegende Sanierung).
   

Mit einem Kündigungsausschluss im Mietvertrag wird die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Eine solche Klausel gibt es oft in befristeten Mietverträgen oder bei Staffelmietverträgen. Trotz Kündigungsausschlusses ist es in besonderen Fällen möglich zu kündigen oder gekündigt zu werden:

• Außerordentliche (fristlose) Kündigung:
  Wenn die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, wegen schwerwiegender Vertragsverletzungen oder erhebliche Gesundheitsgefährdungen oder Störungen des Hausfriedens.
• Sonderkündigungsrechte:
  In bestimmten Fällen haben Mieter:innen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, auch wenn ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde, etwa bei MieterhöWhungen. Vermieter:innen können etwa wegen Eigenbedarf kündigen.
• Vertragswidrige Nutzung:
  Wenn Mieter:innen die Mietsache vertragswidrig nutzen, z.B. bei unerlaubter Untervermietung der Wohnung für Touristen.
• Einvernehmliche Aufhebung:
  Beide Parteien können sich jederzeit einvernehmlich auf eine Aufhebung des Mietvertrags einigen. Dies erfordert jedoch die Zustimmung sowohl des:der Mieters:in als auch des:der Vermieters:in.

Grundsätzlich gelten immer die gleichen Kündigungsfristen. Der Justiz ist es gleichgültig, ob du dich von deinem:deiner Partner:in getrennt hast. Einige rechtliche Aspekte, musst du allerdings beachten, insbesondere wenn beide Partner:innen den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben oder wenn ein:e Partner:in in der Wohnung verbleiben möchte und andere Fälle, die bei einer Trennung im Mietverhältnis auftauchen können:

• Der Mietvertrag wurde gemeinsam unterzeichnet:
  Wenn beide Partner:innen den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet haben, sind beide als Hauptmieter:innen gleichberechtigt und gesamtschuldnerisch für die Mietzahlungen verantwortlich. Eine Kündigung des Mietvertrags kann nur gemeinsam erfolgen.
• Ein:e Mieter:in bleibt in dem Wohnraum:
  Wenn eine Mietpartei in der Wohnung bleiben möchte, ist eine einvernehmliche Lösung mit dem:der Vermieter:in erforderlich. Dies kann beispielsweise durch einen neuen Mietvertrag nur mit dem:der verbleibenden Mieter:in erfolgen.
• Einseitige Kündigung durch einen Mieter:
  Eine einzelne Mietpartei kann den Wohnraum nicht ohne Zustimmung der anderen Mietpartei kündigen.
• Scheidung und gerichtliche Zuweisung:
  Bei Ehepaaren, die sich scheiden lassen, kann das Familiengericht im Rahmen des Scheidungsverfahrens entscheiden, wem die Wohnung zugewiesen wird. Der Mietvertrag sollte entsprechend angepasst werden. Aufgepasst: Der:die Vermieter:in muss der Änderung des Mietvertrags zustimmen.
• Einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags:
  Unabhängig von der rechtlichen Situation können beide Parteien mit dem:der Vermieter:in eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags vereinbaren.

Beim Tod eines Mieters oder einer Mieterin gibt es eine besondere Regelung bezüglich der Kündigungsfrist. Gemäß § 580 BGB haben die Erben des:der verstorbenen Mieters:in und der:die Vermieter:in ein Sonderkündigungsrecht, das eine verkürzte Kündigungsfrist ermöglicht.So sehen die Sonderkündigungsrecht bei Tod des:der Mieters:in aus:

• Kündigungsrecht der Erben:
  Die Erben des:der Verstorbenen können das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von einem Monat kündigen. Die Kündigung muss aber spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats ausgesprochen werden.
• Kündigungsrecht des:der Vermieters:in:
  Vermieter:innen haben ebenfalls das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von einem Monat zu kündigen.
  

Auch Mieter:innen haben Sonderkündigungsrechte. Folgende Sonderkündigungsrechte hat der Gesetzgeber für Mieter:innen  vorgesehen:

Vermieter:innen können Mieter:innen in bestimmten Situationen außerordentlich und fristlos kündigen. Die Sonderkündigungsrechte von Vermieter:innen sind in verschiedenen Paragraphen des BGB geregelt. Hier sind die wichtigsten Gesetze:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für Vermieter:innen unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dabei müssen die gesetzlichen Vorgaben des § 573 BGB beachtet werden. Hier sind die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung:

1. Berechtigtes Interesse: Der:die Vermieter:in oder ein naher Angehöriger benötigt die Wohnung für den eigenen Gebrauch. Zu den nahen Angehörigen zählen Kinder, Eltern, Enkelkinder, Geschwister, Nichten und Neffen sowie Stiefkinder und Pflegekinder.
2. Glaubhaftmachung des Bedarfs: Der:die Vermieter:in muss den Eigenbedarf plausibel und nachvollziehbar begründen. Dies bedeutet, dass er konkret darlegen muss, wer die Wohnung benötigt und aus welchen Gründen.
    

Formale Anforderungen für eine Eigenbedarfskündigung:

1. Schriftliche Kündigung: Die Kündigung muss schriftlich vorliegen und eigenhändig von dem:der Vermieter:in unterschrieben sein.
2. Begründung der Kündigung: Vermieter:innen müssen detailliert die Gründe für den Eigenbedarf angeben. Pauschale Aussagen reichen hier nicht aus. Es muss deutlich hervorgehen, wer die Wohnung benötigt und warum diese Person ausgerechnet diese Wohnung braucht.
    

Kündigungsfrist: Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Diese sind abhängig von der Mietdauer. Welche Regeln gelten, kannst du oben in diesem Text lesen.

Eine Eigenbedarfskündigung ist bei Vorliegen einer Sperrfrist nicht möglich. Der Gesetzgeber möchte Mieter:innen vor kurzfristigem Wohnungsverlust schützen. Das sind die wesentlichen Gründe und Hintergründe:

1. Schutz vor Umwandlung und Verkauf:
   Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft werden, können die neuen Eigentümer:innen eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Um Mieter:innen vor solchen kurzfristigen Kündigungen zu schützen, hat der Staat die gesetzlichen Sperrfristen eingeführt.
2. Gesetzliche Grundlage:
   Die Vorschrift § 577a BGB sieht vor, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer Sperrfrist von bis zu zehn Jahren nach dem Verkauf der umgewandelten Wohnung möglich ist. Die genaue Dauer der Sperrfrist kann von den Bundesländern festgelegt werden und beträgt in der Regel drei bis zehn Jahre.
3. Verlängerung der Sperrfrist:
   In besonderen Härtefällen können Mieter:innen eine Verlängerung der Sperrfrist oder einen zusätzlichen Schutz beantragen. Das wird individuell geprüft und ist abhängig von den spezifischen Umständen und regionalen Regelungen.

Alternative: Mietverhältnis mit Aufhebungsvertrages beenden. Das Mietverhältnis kann auch einvernehmlich beendet werden. Möglich ist dies mithilfe eines Mietaufhebungsvertrages. Wichtig ist hierbei, dass sämtliche Vereinbarungen (Rückzahlung der Mietkaution, Regelungen für das Stellen von Nachmieter:innen etc.) schriftlich festgehalten werden.

Wenn eine Kündigung als ungerechtfertigt oder rechtswidrig betrachtet werden kann, darfst du als Mieter:in der Kündigung widersprechen. Das sind die häufigsten Situationen, in denen Mieter:innen einer Kündigung widersprechen können:

Wenn Vermieter:innen die Kündigung ohne berechtigten Grund ausspricht, können Mieter:innen dagegen Widerspruch einlegen. Beispiele hierfür sind eine Eigenbedarfskündigung, ohne dass der:die Vermieter:in die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigt, oder eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs, obwohl die Miete ordnungsgemäß gezahlt wurde.

Wenn die Kündigung nicht den gesetzlichen Formvorschriften entspricht oder die Begründung nicht ausreichend ist, können Mieter:innen eine Kündigung für unwirksam erklären lassen. Beispiele hierfür sind fehlende Unterschrift des:der Vermieters:in, fehlende Angabe von Gründen oder unzureichende Begründung.

Wenn Vermieter:innen die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht einhalten, können Mieter:innen die Kündigung unter Umständen für unwirksam erklären lassen. Dies kann der Fall sein, wenn die Kündigungsfrist zu kurz ist oder wenn die Kündigung nicht rechtzeitig zugestellt wurde.