Kün­di­gungs­frist: So kün­digst du dei­ne Woh­nung frist­ge­recht 2023

Die Kündigung des Mietvertrags bringt neben der Veränderung der Lebenssituation auch rechtliche Aspekte mit sich. Wer einen Mietvertrag kündigt, muss bestimmte Fristen einhalten. Das gilt für Mieter:innen und Vermieter:innen gleichermaßen. Mieter:innen können allerdings fast immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Hier liest du mehr darüber, wie Kündigungsfristen im „Mietgesetz“ geregelt sind.

Auch ein unbefristetes Mietverhältnis geht früher oder später zu Ende, weil entweder die Mietpartei oder der:die Vermieter:in die Wohnung kündigt. Im deutschen Mietrecht sind für Kündigungen durch Vermieter:innen und Mieter:innen klare Regelungen zu den jeweiligen Kündigungsfristen enthalten.

In manchen Situationen gelten für dich als Mieter:in besondere Kündigungsfristen, die gesetzlich eindeutig definiert sind:

• Mieterhöhung: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach der Erklärung einer Mieterhöhung kannst du das Mietverhältnis kündigen – und das schon zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).
  
• Modernisierung der Wohnung: In diesem Fall besteht dasselbe Sonderkündigungsrecht wie bei einer Mieterhöhung. Du kannst also bereits zum Ablauf des zweiten Monats das Mietverhältnis kündigen, mit Wirksamkeit zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).
  
• Gesundheitliche Gefahr: Bei gesundheitlicher Gefährdung, beispielsweise durch massiven Schimmel in der Wohnung, besteht die Möglichkeit der fristlosen Kündigung (§ 543 BGB). Wirksam ist diese jedoch nur, wenn nachweisbar ist, dass der Zustand der Wohnung sich gesundheitsschädigend auswirkt.
• Tod der Mietpartei: Verstirbt ein:e Mieter:in, dürfen sowohl die Erbberechtigten als auch der:die Vermieter:in das Mietverhältnis nach Kenntnisnahme des Todes innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 580 BGB).

Für Mieter:innen ist die Angelegenheit relativ einfach geregelt: Die gesetzliche Kündigungsfrist bei gemieteten Wohnungen mit unbefristetem Mietvertrag beträgt im Regelfall drei Monate. Im Kündigungsschreiben solltest du als Mieter:in folgende Angaben machen:

• Betreff: Das Schreiben muss als Kündigung erkennbar sein, etwa durch eine entsprechende Betreffzeile 
• Adressat: Die Kündigung muss, wenn es mehrere sind, an alle Vermieter:innen adressiert sein 
• Ort und Datum sind wichtig 
• Alle Mieter:innen müssen unterschreiben 
• Genaue Bezeichnung: Die Wohnung muss genau bezeichnet werden – mit Adresse, Hausnummer, Türnummer und Etage.
• Kein Muss, aber es kann auch nicht schaden, nach einer Kündigungsbestätigung zu fragen.
  
• In dem Kündigungsschreiben kannst du gleichzeitig die Einzugsermächtigung für die Miete widerrufen.
• Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt worden sein, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats gilt.
• Es empfiehlt sich, ein Einwurfschreiben zu nutzen, um auf der sicheren Seite zu sein.

In dem Kündigungsschreiben kannst du gleichzeitig die Einzugsermächtigung für die Miete widerrufen. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt worden sein, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats gilt. 

• Die Wohnung kann nicht vertragsgemäß genutzt werden, etwa weil der:die Vermieter:in die Übergabe verzögert. 
• Es gibt erhebliche Mängel an der Wohnung, wie beispielsweise eine kaputte Heizung. Der:die Vermieter:in muss jedoch zuerst aufgefordert werden, den Schaden zu beseitigen. 
• Die Wohnung ist als gesundheitsgefährdend einzustufen, zum Beispiel bei schwerem Schimmelbefall oder einer hohen Schadstoffbelastung. Der:die Mieter:in muss dies beweisen, etwa durch ein Gutachten durch Sachverständige.
• Bei Vertragsverletzungen wie dem unerlaubten Betreten der Wohnung oder einer gefälschten Nebenkostenabrechnung. 
• Da es bei fristlosen Kündigungen oft zu Rechtstreitigkeiten kommt, ist es ratsam, dass du dich durch Mietrechtsexpert:innen oder durch einen Mieterverein professionell unterstützen lässt

Wenn du nur zur Untermiete in einer WG wohnst und einen Untermietervertrag beim:bei der Hauptmieter:in unterschrieben hast, kommst du recht einfach aus dem Vertrag heraus. Entweder du hältst dich an die im Vertrag vereinbarte Frist – oder du vereinbarst mit dem:der Hauptmieter:in individuell, dass du früher ausziehen darfst, wenn du eine:n Nachmieter:in suchst, der:die früher einziehen kann. Wenn hingegen der:die Hauptmieter:in ausziehen möchte, bringt das andere Schwierigkeiten mit sich:

• Der:die Hauptmieter:in muss alle bestehenden Mietverträge kündigen – den eigenen mit dem:der Vermieter:in sowie alle Verträge mit den Untermieter:innen.
• Wenn keine Nachfolge für den:die Hauptmieter:in gefunden werden kann (extern oder auch im Kreis der Untermieter:innen), kann im schlimmsten Fall die WG aufgelöst werden.

Liegen in einer WG einzelne Mietverträge vor, die nach Zimmerfläche und anteiliger Nutzung der Gemeinschaftsräume ausgestaltet sind, müssen Mieter:innen direkt beim:bei der Vermieter:in kündigen und dabei natürlich die im Mietvertrag fixierte Kündigungsfrist beachten. So können die Mieter:innen unabhängig von den anderen WG-Mitgliedern ausziehen. Für die Neubesetzung eines freigewordenen Zimmers hat dann jedoch der:die Vermieter:in die alleinige Entscheidung.

Für Vermieter:innen ist es deutlich schwieriger, das Mietverhältnis zu beenden, denn sie dürfen im Regelfall nicht willkürlich oder ohne Angabe von Gründen kündigen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind eindeutige Regelungen enthalten, wann ein:e Vermieter:in kündigen darf und wann nicht.

Eine Kündigung der Mietwohnung durch Vermieter:innen benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Zulässig ist eine Kündigung nur bei groben Vertragsverstößen seitens der Mietpartei, etwa beim mehrfachen Verstoß gegen die Hausordnung oder bei Nichtzahlung der Mieten. Dann kann der:die Vermieter:in unter Umständen sogar fristlos kündigen.

Vertragstreuen Mieter:innen darf nur in Sonderfällen gekündigt werden:

• Eigenbedarf besteht, wenn der:die Vermieter:in den Wohnraum entweder für sich oder ein enges Familienmitglied benötigt. Bei der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen gibt es besondere Bestimmungen – die Sperrfrist. Diese verbietet Vermieter:innen das Recht auf Kündigung für mindestens drei, in einigen Fällen aber sogar für zehn Jahre.
• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Das ist die Bezeichnung dafür, wenn der:die Vermieter:in durch das Mietverhältnis künftig erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Abriss oder ein Neubau geplant ist.

Wann Vermieter:innen mit kürzerer Frist kündigen dürfen

Kürzere Kündigungsfristen gelten beispielsweise bei Einliegerwohnungen gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier dürfen sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen zum Monatsende wirksam kündigen, wenn:

• die Einliegerwohnung möbliert an eine alleinstehende Person vermietet wird und
• die Kündigung bis zum 15. des jeweiligen Monats bei der jeweils anderen Partei eingegangen ist.

Fristlose Kündigung durch Vermieter:innen

Vermieter:innen können aber in einigen Fällen auch eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn beispielsweise die Miete über zwei Monate hinweg gar nicht oder mehrmals nicht pünktlich bezahlt wurde. Es gibt neben der nicht gezahlten Miete noch weitere Gründe, die eine fristlose Kündigung durch den:die Vermieter:in rechtfertigen. Dazu zählen:

• Verstöße gegen die Hausordnung
• Beschädigung oder Vernachlässigung der Mietsache
• Nicht genehmigte Untervermietung
• Wohnraum wird für gewerbliche Zwecke genutzt

Im Regelfall setzen Vermieter:innen dann eine zweiwöchige „Ziehfrist“ zur Räumung der Mietwohnung fest. Werden die ausstehenden Mietzahlungen innerhalb dieser Frist bezahlt, musst du als Mieter:in die Wohnung nicht verlassen (§ 543 BGB).

Vermieter:innen müssen die Mietdauer berücksichtigen

Für Vermieter:innen gelten gestaffelte Kündigungsfristen, die sich an der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses orientieren. Machen Vermieter:innen jedoch Gebrauch von ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um weitere drei Monate:

Nicht jede Kündigung ist sofort wirksam, korrekt und unmittelbar durchsetzbar. Denn selbst eine fristlose Kündigung bedeutet nicht, dass du sofort ausziehen musst und definitiv deine Wohnung verlieren wirst. Werden zum Beispiel vorhandene Mietschulden sofort beglichen, kann die fristlose Kündigung noch unwirksam werden.

Die Kündigung einer Mietwohnung kann aber auch ein Härtefall für den:die Mieter:in darstellen. Liegt ein solcher Härtefall vor, ist die Kündigung durch den:die Vermieter:in unwirksam. Doch welche Umstände begründen einen Härtefall hinreichend?

• Suizidgefahr
• schwere Krankheit
• dauerhaft bestehende Beeinträchtigungen (Invalidität)
• Schwangerschaft im fortgeschrittenen Stadium
• Mieter:in hat ein hohes Lebensalter und ist mit Wohnumgebung eng verwurzelt
• Im Haushalt sind schulpflichtige Kinder, die kurz vor dem Abschluss stehen
• Mieter:in steht unter hoher Examensbelastung

Ein solcher Widerspruch sollte immer schriftlich und unverzüglich nach dem Kündigungsschreiben vorgebracht werden.

Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt meist nicht in Einliegerwohnungen oder Zwei-Familienhäusern, in denen auch der:die Vermieter:in wohnt. Mitunter darf der:die Vermieter:in dann jederzeit eine fristgerechte Kündigung aussprechen. Meist verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist um drei Monate. Vermieter:innen haben es also leichter, eine Kündigung auszusprechen, dafür haben Mieter:innen mehr Zeit, bis sie tatsächlich ausziehen müssen.

Auch bei Untermietverhältnissen, in Jugend- oder Studentenwohnheimen oder möblierten Zimmern gelten andere Regeln. Dort sollten sich die neuen Mieter:innen vor Vertragsabschluss genau informieren. 

Bei Zeitmietverträgen muss die vereinbarte Mietlaufzeit von dem*der Vermieter:in und Mieter:in gleichermaßen eingehalten werden. Allerdings nur, wenn im Mietvertrag ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund steht – andernfalls gelten laut dem Deutschen Mieterbund die Kündigungsfristen für unbefristete Mietverhältnisse. 

Wenn Mieter:innen und Vermieter:innen im selben Haus leben, besteht eine besondere Nähe. Nach einer Streitigkeit ist es daher entsprechend schwierig, Abstand voneinander zu gewinnen. Daher gibt es hier dieselben Kündigungsmöglichkeiten wie bei Einliegerwohnungen.

Das bedeutet, Vermieter:innen haben ein Sonderkündigungsrecht. Sie können jederzeit eine Kündigung ohne Angabe von Gründen aussprechen. Ziel dieser Regelung ist es, aufgrund der räumlichen Nähe besonderen Schutz zu bieten, um mögliche Streitigkeiten nicht längerfristig eskalieren zu lassen.

Doch auch Mieter:innen genießen in dieser Konstellation besonderen Schutz. Für sie verlängert sich die jeweils gültige Kündigungsfrist um zusätzliche drei Monate. Somit bleibt wesentlich mehr Zeit bis zum Auszugstermin.

Bis zum Ende des Mietvertrages bist du für die Immobilie verantwortlich. Falls du früher ausziehen möchtest, kontaktiere deine:n Vermieter:in und kläre ab, ob schon eine frühere Rückgabe der Mietsache möglich ist.

Für die Rückgabe solltest du den Zustand der Wohnung genau dokumentieren. Fertige gemeinsam mit dem:der Vermieter:in ein Übergabeprotokoll an, das am Ende beide Seiten unterschreiben. So stellst du sicher, dass deine hinterlegte Mietkaution ohne größere Diskussionen rückerstattet wird. Falls keine frühere Rückgabe möglich ist, musst du dir bewusst sein, dass du bis zur Übergabe für die Wohnung verantwortlich bist. Kündige daher beispielsweise deine Hausratsversicherung noch nicht auf.

Entgegen der landläufigen Meinung ist diese Praxis juristisch nur dann in Ordnung, wenn in deinem Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel verankert ist – oder wenn du dich individuell mit dem:der Vermieter:in auf diese Vorgehensweise einigst. Du solltest diese außerordentliche Einigung dann jedoch schriftlich fixieren.Doch selbst wenn in einem Mietvertrag eine Nachmieterklausel existiert, sind Vermieter:innen nicht verpflichtet, die von dir ermittelten Kandidat:innen auch wirklich anzunehmen, wenn etwa Zweifel an der Bonität bestehen.

Es gibt Gründe dafür, dass Menschen den eben erst unterzeichneten Mietvertrag schon wieder kündigen wollen oder müssen. Oft hat das mit den beruflichen Umständen zu tun. In der Regel darfst du die Wohnung vor deinem Einzug bereits wieder kündigen – außer, diese Praxis ist im Mietvertrag ausdrücklich nicht erlaubt. Dann kannst du erst kündigen, nachdem das Mietverhältnis begonnen worden ist.

§ 753c Abs. 1 BGB erlaubt es Vermieter:innen und Mieter:innen in Übereinkunft, für eine – im Mietvertrag erwähnte – Zeit auf das Recht der ordentlichen Kündigung zu verzichten. Das Sonderkündigungsrecht und das Recht auf außerordentliche Kündigung haben allerdings weiterhin Bestand.

Ist die Kündigung der Wohnung rechtskräftig, muss der:die Mieter:in fristgerecht und im Rahmen der Kündigungsfrist ausziehen. Ein verspäteter Auszug, egal ob eigen oder fremd verschuldet, kann für den:die Mieter:in sonst mit Kosten verbunden sein, denn der:die Vermieter:in kann für die Verzögerung eine Nutzungsschädigung für den entstandenen Ausfall der Miete geltend machen.

Insbesondere wenn aufgrund des verspäteten Auszugs eine geplante Nachvermietung scheitert, muss der:die Mieter:in mit einer Schadensersatzklage rechnen. 

Normale Kündigung einer Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten

Zum Beispiel wegen schwerer Mängel der Mietwohnung

Zum Beispiel wegen einer Mieterhöhung durch den Vermieter