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Von der Kündigungsfrist für Mieter:innen über Sonderkündigungsrechte bis hin zu den Pflichten der Vermieter:innen. Erfahre in diesem Ratgeber alle wichtigen Fakten rund um die Kündigung des Mietvertrags, inklusive einer Vorlage.
Für dich als Mieter:in gilt gesetzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig davon, wie lange du schon in der Wohnung lebst.
Vermieter:innen können Mietverträge nur mit berechtigtem Grund kündigen (z.B. Eigenbedarf) und müssen oft längere Fristen einhalten.
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- Rechtssicher kündigen: Was gilt für Mieter:innen?
- Sonderkündigungsrecht: Gilt immer eine dreimonatige Kündigungsfrist?
- Mietvertrag kündigen: Was gilt für Vermieter:innen?
- Kündigungsfristen für Vermieter:innen: Sind sie von der Mietdauer abhängig?
- Welche Formalitäten müssen eingehalten werden?
- Fazit: Was muss ich beachten, um einen Mietvertrag rechtssicher zu kündigen?
- FAQ: Häufige Fragen zum Thema Kündigungsfristen bei Mietwohnungen
Mietvertrag kündigen – Kostenlose Vorlage
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Erstellen & herunterladenWenn du als Mieter:in einen unbefristeten Mietvertrag hast, schreibt das deutsche Mietrecht eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Zwischen deiner Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses liegen also volle drei Monate.
Laut Paragraph 573c Abs. 1 BGB muss dein Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat bei der Frist noch mitzählt. Als Werktage gelten Montag bis Samstag, Sonn- und Feiertage nicht.
Verpasst du die Frist des dritten Werktags, verschiebt sich das Mietende um einen Monat. Beispiel: Du möchtest zum 30. Juni aus der Wohnung, also muss deine Kündigung spätestens am dritten Werktag im April eingegangen sein.
Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt nicht, wenn du einen befristeten Mietvertrag hast oder du in deinem Mietvertrag ein Kündigungsverzicht für eine gewisse Zeit vereinbart hast.
Manchmal wollen Mieter:innen früher als drei Monate aus den Mietzahlungen, weil sie spontan eine neue Bleibe gefunden haben. Sie möchten eine:n Nachmieter:in stellen. Allerdings ist das nur mit einer Nachmieterklausel erlaubt.
Vielleicht hilft ein freundliches Gespräch mit deinem:r Vermieter:in. Viele Vermieter:innen zeigen sich kulant, wenn geeignete Nachmieter:innen präsentiert werden.
Normale Wohnungskündigung mit einer Frist von 3 Monaten
Zum Beispiel wegen schwerer Mängel der Mietwohnung
Zum Beispiel wegen einer Mieterhöhung durch den Vermieter
Nein, es gibt Ausnahmen und Sonderkündigungsrechte. In diesen Fälle gilt nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten:
- Steht in deinem Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist (z.B. ein Monat oder vierzehn Tage), so ist diese Klausel wirksam, sofern sie zu deinen Gunsten als Mieter:in besteht.
- Hast du einen Zeitmietvertrag, ist darin von vornherein ein fester Endtermin für das Mietverhältnis festgelegt. In solchen Fällen kannst du den Mietvertrag nicht vorzeitig ordentlich kündigen.
- Häufig vereinbaren Mietparteien einen wechselseitigen Verzicht auf Kündigung für eine bestimmte Dauer (üblich sind bis zu vier Jahre). Erst nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne greift wieder die normale Kündigungsfrist.
- Steht eine umfassende Modernisierung oder Sanierung der Wohnung an und dein:e Vermieter:in kündigt diese offiziell an, hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 555e BGB. Dein Mietverhältnis endet abweichend vom Normalfall schon zum Ende des darauf folgenden Monats.
- Erhöht der:die Vermieter:in die Miete, musst du das nicht hinnehmen. Dir steht in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 561 BGB zu.
- Schließlich gibt es noch die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Diese greift aber nur in Extremfällen, wenn es einer Partei unzumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Plane lieber die übliche Frist von drei Monaten ein, es sei denn, einer der oben genannten Fälle trifft definitiv zu.
Der:die Vermieter:in braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, also einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Typische Beispiele sind:
- Eigenbedarf, also wenn der/die Vermieter:in oder nahe Familienangehörige die Wohnung für sich selbst benötigen.
- Wenn du als Mieter:in ständig unpünktlich Miete zahlst oder untervermietest, obwohl es dir nicht erlaubt wurde, verletzt du deine Vertragspflichten. Dann kann dein:e Vermieter:in dir kündigen.
- Die wirtschaftliche Verwertung ist ein Kündigungsgrund: Wenn dein:e Vermieter:in die Immobilie anderweitig nutzen oder verkaufen möchte (Beispiel: Abriss des Hauses für einen Neubau), darf der:die Vermieter:in den Mietvertrag kündigen.
Für Vermieter:innen ist die Rechtslage also deutlich strenger. Ohne berechtigten Grund darf dir dein:e Vermieter:in nicht einfach kündigen. Mieter:innen genießen in Deutschland einen starken Kündigungsschutz.
Mieter:in kann Widerspruch einlegen: Für Vermieter:innen gelten zunächst formale Regeln, die eingehalten werden müssen. Sollten sie ignoriert werden, können Mieter:innen Widerspruch einlegen. Es fängt an beim Kündigungsschreiben: Es muss schriftlich erfolgen und es muss ein Grund angegeben sein. Ein:e Mieter:in kannst auch Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, wenn sie sozial unangemessen ist (Stichwort Härtefallregelung gemäß Paragraph 574 BGB). Dann prüft notfalls ein Gericht, ob die Kündigung für den:die Mieter:in eine unzumutbare Härte darstellen würde.
Kündigung trotz unbefristeten Mietvertrag - Video 🎥
Ja, für Vermieter:innen verlängern sich die Fristen gestaffelt je nach Dauer des Mietverhältnisses. Diese Regelung aus Paragraph 573c BGB soll langfristig Mietenden besonderen Schutz bieten.
Die folgende Tabelle fasst die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter:innen zusammen, aufgeschlüsselt nach Mietdauer:
| Dauer des Mietverhältnisses | Kündigungsfrist für Vermieter:in |
Weniger als 5 Jahre |
3 Monate |
5 bis 8 Jahre |
6 Monate |
Mehr als 8 Jahre |
9 Monate |
Hinweis: Die Fristen gelten für ordentliche Kündigungen von unbefristeten Mietverträgen. Bei befristeten Verträgen oder Sonderfällen können abweichende Regelungen greifen, siehe oben
Manchmal muss sogar ein Jahr Kündigungsfrist eingehalten werden. Vor 2001 galt für Vermieter:innen eine 12-monatige Kündigungsfrist, bei einer Mietdauer von mindestens zehn Jahren. Das Gesetz wurde gestrichen, die alte Regelung findet sich aber noch in alten Mietverträgen. Gibt es eine entsprechende Klausel im Mietvertrag bedeutet das, dass ein:e Vermieter:in sogar ein Jahr Kündigungsfrist einhalten muss.
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Ein Mietvertrag lässt sich nur schriftlich kündigen. Eine Kündigung per E-Mail, WhatsApp, SMS oder Fax ist rechtlich unwirksam. Die Schriftform ist nach Paragraph 568 BGB im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten.
Hier eine praktische Checkliste der wichtigsten Punkte, die du beim Kündigungsschreiben für die Wohnung beachten solltest:
- Absender und Datum: Dein vollständiger Name und deine aktuelle Adresse gehören in den Briefkopf, ebenso das Datum.
- Empfänger: Richte das Kündigungsschreiben an deine:n Vermieter:in bzw. an die Verwaltung.
- Betreff: Formuliere einen eindeutigen Betreff, z.B. „Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung [Adresse]“.
- Kündigungstext: Als Mieter:in musst du keinen Grund angeben, warum du kündigst. Eine einfache, höfliche Erklärung des Kündigungswunsches genügt.
- Unterschrift(en): Am Ende muss das Schreiben handschriftlich unterschrieben werden. Alle Vertragsparteien (z.B. Partner:in oder WG-Mitbewohner:in) müssen die Kündigung unterzeichnen. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam.
Zugangsnachweis empfehlenswert. Um den fristgerechten Zugang der Kündigung beweisen zu können, sollte das Schreiben per Einschreiben verschickt werden. Alternativ kannst du die Kündigung persönlich abgeben (Dann unbedingt mit Zeug:in oder schriftlicher Empfangsbestätigung des Vermieters). Behalte zudem immer eine Kopie des Kündigungsschreibens für deine Unterlagen. Sollte es später Unklarheiten geben, kannst du so jederzeit nachweisen, was genau du formuliert hast.
Damit die Kündigung fristgerecht klappt, musst du vor allem den Stichtag (3. Werktag des Monats) für den Eingang der Kündigung beachten. Der Brief muss also rechtzeitig abgesendet werden.
Für Vermieter:innen gilt: Sie brauchen immer einen Kündigungsgrund und müssen je nach Mietdauer eine längere Frist einhalten. Die Kündigungsregeln für Vermieter:innen sind deutlich strenger.
Überprüfe deinen Mietvertrag auf eventuelle Sondervereinbarungen: Gibt es einen Kündigungsverzicht für bestimmte Zeit oder vielleicht sogar eine kürzere Frist zu deinen Gunsten? Halte dich an diese Vertragsklauseln bzw. an die gesetzlichen Vorgaben.
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Erstellen & herunterladenFAQ: Häufige Fragen zum Thema Kündigungsfristen bei Mietwohnungen
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Kann ich meinen Mietvertrag per E-Mail oder WhatsApp kündigen?
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Nein, eine Kündigung des Mietvertrags muss immer schriftlich auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen. Elektronische Mitteilungen wie E-Mail, WhatsApp oder SMS sind rechtlich unwirksam.
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Kann ich aus dem Mietvertrag aussteigen, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist?
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Du kannst zwar schon vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen, musst aber bis Vertragsende weiter Miete zahlen. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist nur möglich, wenn dein Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder dein:e Vermieter:in freiwillig zustimmt.
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Bis wann muss ich kündigen, um zum Monatsende ausziehen zu können?
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Ein Mietverhältnis endet immer zum Ende eines Kalendermonats. Damit du zum gewünschten Monatsende ausziehen kannst, muss deine schriftliche Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist vorliegen. Verpasst du diesen Stichtag, verschiebt sich der Kündigungstermin automatisch auf das Ende des nächsten Monats.
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„Tatsächlich scheitern viele Kündigungen an Formfehlern oder Fristversäumnissen, deshalb sollten Mieter:innen darauf achten, alle Formalien einzuhalten, wie eine eigenhändige Unterschrift oder die Unterschrift aller Vertragsparteien. Oft ist der Zeitpunkt der Zugangs ein Problempunkt. Deshalb sollte akribisch darauf geachtet werden, die dreimonatige Frist einzuhalten.“