Alle Kosten, die laut Mietrecht den Besitzer:innen im Rahmen der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen, werden grundsätzlich als Nebenkosten bezeichnet. Doch welche Arten von Nebenkosten gibt es, wie kann ich diese prüfen und wie kann man einer Nebenkostenabrechnung widersprechen?  

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Mietnebenkosten setzen sich aus umlagefähigen Kosten der Vermieter:innen zusammen, wie zum Beispiel Warmwasser und Heizung.

     

  • Vor dem Umzug in eine neue Wohnung lohnt sich ein Blick in den Betriebskostenspiegel, um die Kosten vorab einschätzen zu können.

     

  • ImmoScout24 zeigt dir mögliche Fehlerquellen in der Nebenkostenabrechnung.

     

  • Der Widerspruch gegen die Betriebskosten- abrechnung ist bis zu zwölf Monate möglich.

     

Was sind Nebenkosten?

Wohnen kann eine ziemlich teure Angelegenheit sein. Die Nettokaltmiete ist dabei der größte Posten, aber auf den:die Mieter:in kommen zahlreiche weitere Kosten zu, welche die Miete weiter verteuern – die sogenannten Betriebskosten. 

Dazu zählen unter anderem: 

  • Heiz- und Warmwasserkosten
  • Grundsteuer für das Grundstück
  • Wasserversorgung
  • Abwasserversorgung
  • Fahrstuhl
  • Müllabfuhr, Straßen- und Hausreinigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Winterdienst
  • Beleuchtung (Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Keller)
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswartskosten
  • Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen
  • Gemeinschaftswaschmaschine
  • Sonstige Kosten (etwa eine Sauna)

Die Heizkosten machen aufgrund der steigenden Strom-, Gas- und Erdölpreise einen immer größer werdenden Anteil an den Betriebskosten für das Wohnen aus. Berechnet werden sie anhand des persönlichen Verbrauchs.  

Auch die Erfassung des Brennstoffverbrauchs und die Dienste der Schornsteinfeger:innen müssen bezahlt werden. Diese übernehmen Wartung und Pflege der Heizungsanlagen und des Schornsteins. 

Was ist in Nebenkosten enthalten und wie werden sie berechnet?

Im Mietvertrag ist vereinbart, für welche Nebenkosten Mieter:innen zahlen müssen. In der Regel zahlt er dafür monatlich einen festen Betrag als Vorauszahlung und erhält einmal im Jahr die Mietnebenkostenabrechnung – auch Betriebskostenabrechnung genannt. Darin sind die tatsächlich angefallenen Nebenkosten gesamt und anteilig aufgelistet – berechnet meist nach Wohnfläche. Von diesen werden die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen abgezogen.

Das Ergebnis ist meist eine Nachzahlung für die Mieter:innen, die aber oft in der Höhe nicht gerechtfertigt ist. Denn laut Schätzungen von sind über 70 Prozent der Abrechnungen fehlerhaft.

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Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Laut Mieter:innen und Verbraucherschützer:innen kommt es relativ häufig vor, dass Nebenkostenabrechnungen Fehler enthalten. Deshalb sollten Mieter:innen, bevor sie Nachzahlungen leisten, sorgfältig prüfen, ob alle Posten korrekt abgerechnet sind. Auf Nachfrage muss der:die Vermieter:in Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegt. 

Zu den häufigsten Abrechnungsfehlern, die zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung berechtigen, gehören die folgenden Punkte: 

  • Falsche Abrechnungsschlüssel: Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50, aber höchstens 70 Prozent nach Verbrauch der Mieter:innen abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche oder – sofern dies im Mietvertrag steht – nach Anzahl der Bewohner:innen umgelegt. Steht eine Wohnung im Haus leer, muss der:die Vermieter:in den Anteil übernehmen. 
  • Einmalige Kosten: Es dürfen nur laufende Kosten umgelegt werden, nicht aber Reparaturen oder einmalige Gebühren. Kosten für Malerarbeiten im Treppenhaus oder die Installation eines neuen Heizkessels haben in der Abrechnung nichts zu suchen, wohl aber regelmäßige Wartungskosten. 
  • Verwaltungskosten: Telefon-, Bank-, Porto- oder andere Kosten und Gebühren für die Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden. 
  • Hauswartkosten: Der Lohn für den Hauswart oder die Hauswärtin darf zwar auf die Mieter:innen umgelegt werden, falls darin aber auch Reparaturarbeiten enthalten sind, müssen sie herausgerechnet werden. Wird die Gartenpflege übernommen, darf dieser Posten nicht noch einmal extra berechnet werden. 

Auch bei unwirtschaftlich hohen Ausgaben, etwa für die Treppenhausreinigung, kannst du Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Dazu solltest du die die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel vergleichen, den du beim Mieterschutzverein einsehen kannst.  

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Nebenkosten prüfen

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen

Deine Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung teilst du dem:der Vermieter:in schriftlich per Einwurf-Einschreiben mit. Darin musst du die strittigen Punkte einzeln aufführen und dein Widerspruch begründet werden. Zum Beispiel:  

„Einmalige Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden.“ 

Bitte den:die Vermieter:in um eine Stellungnahme und Klärung. Zudem solltest du mitteilen, dass du bis dahin den Nachzahlungsbetrag nur unter Vorbehalt einer Rückforderung überweisen, oder alternativ den strittigen Anteil zunächst einbehalten. 

Fristen für Prüfung und Widerspruch

Nach Eingang der Betriebskostenabrechnung hast du als Mieter:in zunächst bis zu vier Wochen Zeit, um die Abrechnung zu prüfen, bevor du eine Nachzahlung leistest. Insgesamt aber hast du zwölf Monate Zeit, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen, auch wenn du bereits gezahlt hast.

Falls der:die Vermieter:in nicht reagiert oder du dir über die Höhe der Nebenkosten nicht einig wirst, sollten du dich bei einer Mieterschutzorganisation beraten lassen oder Rechtsbeistand einholen, bevor du weitere Schritte unternimmst. 

Was sind die durchschnittlichen Betriebskosten?

Die anteiligen Kosten unterscheiden sich in unterschiedlichen Städten und Bundesländern. Der Deutsche Mieterbund erstellt daher seit 2004 den jährlichen Betriebskostenspiegel für Deutschland, um Transparenz und Vergleichbarkeit bei den Nebenkosten herzustellen.  

Aber auch für Vermieter:innen kann ein Blick in den Betriebskostenspiegel nützlich sein, denn die Durchschnittswerte geben Hinweise auf Einsparmöglichkeiten beim Betrieb der eigenen Immobilie.

In der MieterPlus-Mitgliedschaft gibt es die Möglichkeit die Betriebskostenabrechnung unkompliziert prüfen zu lassen, indem man sie einfach hochlädt.

Laut Betriebskostenspiegel für das Jahr 2018 müssen deutsche Mieter:innen im Durchschnitt 2,17 Euro Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat zahlen. Das sind bei einer 70 qm großen Wohnung immerhin fast 152 Euro Mehrkosten neben der Kaltmiete. Den größten Anteil haben die Kosten für Heizung und Warmwasser. 2018 machten sie 1,03 Euro pro Quadratmeter und Monat aus.  


Welche Geräte haben Einfluss auf die Nebenkosten?

   
Klimaanlage Es gibt eine Menge Geräte in deinem Haushalt, die viel Energie verbrauchen und damit höhere Kosten verursachen. Die Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage eines Hauses gehören zu den schlimmsten Übeltätern, besonders im Winter. Das schlägt sich auf die Abrechnung nieder. Der beste Weg, hier Geld zu sparen, ist, alle Kanäle und Luftlecks zu isolieren und abzudichten, damit das Geld nicht zum Fenster hinausfliegt.
Beleuchtung Am zweitteuersten ist die Beleuchtung, die 12 % unserer Energierechnungen ausmacht. Kompaktleuchtstofflampen verbrauchen weniger Energie und halten bis zu 10-mal länger als herkömmliche Glühbirnen.
Waschmaschine und Wäschetrockner

Als Nächstes kommen Geräte wie die Waschmaschine und der Wäschetrockner. Großgeräte sind für etwa 13 % des Energieverbrauchs in einem Haushalt verantwortlich, wobei Waschmaschine und Trockner mit 6 % den größten Anteil am Energieverbrauch haben.

Um Geld zu sparen, könnte man den Wäschetrockner im Sommer nicht benutzen und die Wäsche zum Trocknen aufhängen. Oder verwende Feuchtigkeitssensoren, da diese den Trockner rechtzeitig abschalten und so das häufige Problem des Übertrocknens der Kleidung verhindert.

Kühl-, Gefrierschränke, Geschirrspüler und Backöfen Schließlich treiben Küchengeräte wie Kühl- oder Gefrierschrank, Elektroherd und Geschirrspüler die Stromrechnung in die Höhe. Jedes einzelne Gerät ist eigentlich nicht so teuer, aber zusammengenommen ist die Küche der teuerste Raum im Haus und steigert unweigerlich die Miete.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).

FAQ

Welche Nebenkosten sind zu zahlen? 

Nebenkosten wie Grundsteuer, Wasser und Müllabfuhr zählen zu den unvermeidlichen und umlagefähigen Betriebskosten. Diese und andere Nebenkosten wie Heizung, Hausreinigung und Wiederdienst können sich Vermieter:innen von der Mietpartei zurückholen.

Welche Kosten dürfen nicht auf den:die Mieter:in umgelegt werden? 

Anfallende Kosten wie Verwaltungskosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon gehören nicht zu den umlegbaren Nebenkosten. Auch Instandhaltungs- und Reparaturkosten können nicht auf den:die Mieter:in umgelegt werden.

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet? 

Auf die im Mietvertrag umgelegten Betriebskosten erhebt der:die Vermieter:in grundsätzlich eine Vorauszahlung zur monatlichen Kaltmiete. Der:die Vermieter:in steht in der Pflicht, über diese Vorauszahlung jährlich abzurechnen und diese in die Jahresendabrechnung einfließen zu lassen.

Wie lange kann ich einer Nebenkostenabrechnung widersprechen? 

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung haben Mieter:innen 12 Monate Zeit, Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen.

Wo kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen? 

Besteht der Verdacht auf Abrechnung von nicht umlagefähigen Nebenkosten, hat der:die Vermieter:in die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung durch eine Verbraucherzentrale oder einen Mieterverein prüfen zu lassen. Oder du nutzt den Nebenkosten-Check in der ImmoScout24 Plus-Mitgliedschaft.



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