Alle Kosten, die laut Mietrecht dem Besitzer im Rahmen der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen, werden grundsätzlich als Nebenkosten bezeichnet. Doch welche Arten von Nebenkosten gibt es, wie kann ich diese prüfen und wie kann man einer Nebenkostenabrechnung widersprechen?  

Das Wichtigste in Kürze

  • Nebenkosten setzen sich aus umlagefähigen Kosten des:der Vermieters:in zusammen, wie zum Beispiel Warmwasser und Heizung. 
  • Vor dem Umzug in eine neue Wohnung lohnt sich ein Blick in den Betriebskostenspiegel, um die Kosten vorab einschätzen zu können. 
  • ImmoScout24 zeigt dir mögliche Fehlerquellen in der Nebenkostenabrechnung. 
  • Der Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ist bis zu zwölf Monate möglich. 

Mehr als nur Strom und Wasser: Die Nebenkosten

Wohnen kann eine ziemlich teure Angelegenheit sein. Die Nettokaltmiete ist dabei der größte Posten, aber auf den:die Mieter:in kommen zahlreiche weitere Kosten zu, welche die Miete weiter verteuern – die sogenannten Betriebskosten. 

Dazu zählen unter anderem: 

  • Warmwasser 
  • Heizung und Strom 
  • Aufwendungen für die Müllentsorgung,  
  • Hausmeister 
  • Gebäudeversicherungen 
  • Kabelfernsehen 

Stichwort: Heizkosten

Im eigenen Haus möchte natürlich niemand frieren. Die Heizkosten machen aufgrund der steigenden Strom-, Gas- und Erdölpreise einen immer größer werdenden Anteil an den Betriebskosten für das Wohnen aus. Berechnet werden sie anhand des persönlichen Verbrauchs.  

Auch die Erfassung des Brennstoffverbrauchs und die Dienste des:der Schornsteinfegers:in müssen bezahlt werden. Dieser:e übernimmt Wartung und Pflege der Heizungsanlagen und des Schornsteins. 

Ein Blick in den Betriebskostenspiegel lohnt sich

Die anteiligen Kosten sind für alle Mieter:innen nicht immer gleich. Sie unterscheiden sich teilweise deutlich von Stadt zu Stadt und Bundesland zu Bundesland. Der Deutsche Mieterbund erstellt daher seit Jahren einen Betriebskostenspiegel für Deutschland, um Transparenz und Vergleichbarkeit bei den Nebenkosten herzustellen. 

Wer etwa einen Umzug plant, kann anhand des Betriebskostenspiegels erkennen, in welcher Gemeinde typische Nebenkosten besonders hoch zu Buche schlagen. Der Betriebskostenspiegel soll Mieter:innen auch Anhaltspunkte für die Überprüfung ihrer jährlichen Nebenkostenabrechnung liefern, um eventuell unberechtigten oder überhöhten Forderungen auf die Spur zu kommen. 

Aber auch für Vermieter:innen kann ein Blick in den Betriebskostenspiegel nützlich sein, denn die Durchschnittswerte geben Hinweise auf Einsparmöglichkeiten beim Betrieb der eigenen Immobilie. 

Nebenkostenabrechnung prüfen

Laut Mieter:innen und Verbraucherschützer:innen kommt es relativ häufig vor, dass Nebenkostenabrechnungen Fehler enthalten. Deshalb sollten Mieter:innen, bevor sie Nachzahlungen leisten, sorgfältig prüfen, ob alle Posten korrekt abgerechnet sind. Auf Nachfrage muss der:die Vermieter:in Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegt. 

Welche Nebenkosten dürfen Vermieter:innen abrechnen?

Welche Kosten Vermieter:innen auf Mieter:innen umlegen dürfen, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie unterscheidet 17 Kostengruppen, darunter: 

  • Heizung und Warmwasser 
  • Grundsteuer 
  • Gebäude- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung 
  • Kabel- oder Antennenwartungsgebühren 
  • Müllabfuhr, Straßen- oder Hausreinigung 
  • Winterdienst, Gartenpflege 

Falls im Mietvertrag nicht auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, sondern nur einzelne Kostenarten aufgeführt sind, musst du auch nur diese bezahlen. 

Fehlerquellen in der Betriebskostenabrechnung

Zu den häufigsten Abrechnungsfehlern, die zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung berechtigen, gehören die folgenden Punkte: 

  • Falsche Abrechnungsschlüssel: Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50, aber höchstens 70 Prozent nach Verbrauch der Mieter:innen abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche oder – sofern dies im Mietvertrag steht – nach Anzahl der Bewohner:innen umgelegt. Steht eine Wohnung im Haus leer, muss der:die Vermieter:in den Anteil übernehmen. 
  • Einmalige Kosten: Es dürfen nur laufende Kosten umgelegt werden, nicht aber Reparaturen oder einmalige Gebühren. Kosten für Malerarbeiten im Treppenhaus oder die Installation eines neuen Heizkessels haben in der Abrechnung nichts zu suchen, wohl aber regelmäßige Wartungskosten. 
  • Verwaltungskosten: Telefon-, Bank-, Porto- oder andere Kosten und Gebühren für die Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden. 
  • Hauswartkosten: Der Lohn für den Hauswart oder die Hauswärtin darf zwar auf die Mieter:innen umgelegt werden, falls darin aber auch Reparaturarbeiten enthalten sind, müssen sie herausgerechnet werden. Wird die Gartenpflege übernommen, darf dieser Posten nicht noch einmal extra berechnet werden. 

Auch bei unwirtschaftlich hohen Ausgaben, etwa für die Treppenhausreinigung, kannst du Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Dazu solltest du die die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel vergleichen, den du beim Mieterschutzverein einsehen kannst.  

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Nebenkosten prüfen

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen

Deine Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung teilst du dem:der Vermieter:in schriftlich per Einwurf-Einschreiben mit. Darin musst du die strittigen Punkte einzeln aufführen und dein Widerspruch begründet werden. Zum Beispiel:  

„Einmalige Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden.“ 

Bitte den:die Vermieter:in um eine Stellungnahme und Klärung. Zudem solltest du mitteilen, dass du bis dahin den Nachzahlungsbetrag nur unter Vorbehalt einer Rückforderung überweisen, oder alternativ den strittigen Anteil zunächst einbehalten. 

Fristen für Prüfung und Widerspruch

Nach Eingang der Betriebskostenabrechnung hast du als Mieter:in zunächst bis zu vier Wochen Zeit, um die Abrechnung zu prüfen, bevor du eine Nachzahlung leistest. Insgesamt aber hast du zwölf Monate Zeit, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen, auch wenn du bereits gezahlt hast. 

  • Falls der:die Vermieter:in nicht reagiert oder du dir über die Höhe der Nebenkosten nicht einig wirst, sollten du dich bei einer Mieterschutzorganisation beraten lassen oder Rechtsbeistand einholen, bevor du weitere Schritte unternimmst. 

Was sind die durchschnittlichen Betriebskosten?

Im Dezember 2018 veröffentlichte der Deutsche Mieterbund seinen achten Betriebskostenspiegel zu den durchschnittlichen Nebenkosten. Er wertet Daten für das Abrechnungsjahr 2016 aus. Der Auswertung liegen tausende Betriebskostenabrechnungen aus ganz Deutschland zugrunde.  

Demnach zahlten Mieter:innen in Deutschland durchschnittlich 2,19 Euro Nebenkosten für ihre Wohnung pro Quadratmeter im Monat.  

Die tatsächlichen Betriebskosten für einzelne Mieter:innen können aber weit höher ausfallen. Wenn man die jeweiligen Einzelbeträge aller denkbaren Betriebskostenarten zusammenzählt, so der Deutsche Mieterbund, kommt man auf einen Betrag von 3,26 Euro pro Quadratmeter und Monat. 

So müssten dann beispielsweise die Bewohner:innen einer 80 Quadratmeter großen Mietwohnung für ein Jahr die stolze Summe von 3.129,60 Euro für die sogenannte „zweite Miete“ aufbringen, wenn alle Betriebskosten anfallen. 

Höhere Heizkosten

Zwar blieb der Durchschnittswert der Betriebskosten mit 2,19 Euro im aktuellen Betriebskostenspiegel im Vergleich zur vorangegangenen Erhebung unverändert, gestiegen sind jedoch die Kosten für Heizung und Warmwasser. 

Diese sogenannten „warmen Betriebskosten“ machten 2013 rund 69 Prozent aller tatsächlich gezahlten Betriebskosten aus – eine Steigerung von 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Durchschnitt betragen die Kosten für Heizung und Warmwasser 1,51 Euro pro Quadratmeter monatlich (1,24 Euro für Heizung, 0,27 Euro für Warmwasser). Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung also rund 1.450 Euro im Jahr. 

Bei den Heizkosten hat der Deutsche Mieterbund beim Betriebskostenspiegel 2015 zum zweiten Mal nach Art des Energieträgers differenziert. Wer 2013 mit Gas und Fernwärme heizte, musste 1,3 bis 2,8 % mehr zahlen als im Vorjahr. 

Sonstige Betriebskosten und anfallende Kosten

Andere Betriebskosten blieben gegenüber dem Vorjahr weitgehend stabil: Für Wasser und Abwasser waren im Schnitt 0,34 Euro fällig, für anteilige Grundsteuern 0,18 Euro. Der:die Hausmeister:in war mit 0,21 Euro teurer als die Müllabfuhr:  

Für die Entsorgung zahlten Mieter:innen für ihre Wohnung im Jahr 2011 „nur“ 0,16 Euro pro Quadratmeter und Wohnung. Dagegen 0,15 Euro pro Quadratmeter mussten Mieter:innen für die Gebäudereinigung aufbringen, 0,15 Euro betrug ihr Anteil an umlagefähigen Versicherungskosten. 

Regionale Unterschiede

Zwischen den westlichen und den östlichen Bundesländern gibt es nur noch geringe Unterschiede bei den durchschnittlichen Nebenkosten. In den östlichen Bundesländern lagen die tatsächlich gezahlten Betriebskosten im Durchschnitt bei 2,28 Euro. 

Gemäß dem Betriebskostenspiegel sind Grundsteuern, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Versicherungen im Westen teilweise jedoch deutlich teurer als im Osten der Republik. Dort sind dagegen die Kosten für Heizung sowie Wasser / Abwasser höher. 

Welche Geräte haben Einfluss auf die Kosten?

Klimaanlage Es gibt eine Menge Geräte in deinem Haushalt, die viel Energie verbrauchen und damit höhere Kosten verursachen. Die Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage eines Hauses gehören zu den schlimmsten Übeltätern, besonders im Winter. Das schlägt sich auf die Abrechnung nieder. Der beste Weg, hier Geld zu sparen, ist, alle Kanäle und Luftlecks zu isolieren und abzudichten, damit das Geld nicht zum Fenster hinausfliegt.
Beleuchtung Am zweitteuersten ist die Beleuchtung, die 12 % unserer Energierechnungen ausmacht. Kompaktleuchtstofflampen verbrauchen weniger Energie und halten bis zu 10-mal länger als herkömmliche Glühbirnen. Spare Geld und Miete bei den Energierechnungen und Ersatzkosten, oder denke einfach daran, das Licht auszuschalten.
Waschmaschine und Wäschetrockner

Als Nächstes kommen Geräte wie die Waschmaschine und der Wäschetrockner. Großgeräte sind für etwa 13 % des Energieverbrauchs in einem Haushalt verantwortlich, wobei Waschmaschine und Trockner mit 6 % den größten Anteil am Energieverbrauch haben.

Um Geld zu sparen, könnte man den Wäschetrockner im Sommer nicht benutzen und die Wäsche zum Trocknen aufhängen. Oder verwende Feuchtigkeitssensoren, da diese den Trockner rechtzeitig abschalten und so das häufige Problem des Übertrocknens der Kleidung verhindert.

Kühl-, Gefrierschränke, Geschirrspüler und Backöfen Schließlich treiben Küchengeräte wie Kühl- oder Gefrierschrank, Elektroherd und Geschirrspüler die Stromrechnung in die Höhe. Jedes einzelne Gerät ist eigentlich nicht so teuer, aber zusammengenommen ist die Küche der teuerste Raum im Haus und steigert unweigerlich die Miete.

FAQ

Welche Nebenkosten sind zu zahlen? 
Welche Kosten dürfen nicht auf den:die Mieter:in umgelegt werden? 
Wie werden die Betriebskosten abgerechnet? 
Wie lange kann ich einer Nebenkostenabrechnung widersprechen? 
Wo kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen? 
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