Haus pri­vat ver­kau­fen: Ab­lauf, Steu­ern & No­tar

Du möchtest dein Haus privat verkaufen und den Verkaufsprozess selbst in die Hand nehmen? Wir begleiten dich dabei, dein Haus erfolgreich in Eigenregie zu verkaufen und führen dich Schritt für Schritt durch den Verkaufsprozess. Erfahre, wie du den Verkaufspreis festlegst, eine überzeugende Immobilienanzeige erstellst, Besichtigungstermine vorbereitest und typische Fehler vermeidest.

Ein Haus privat zu verkaufen bedeutet, den gesamten Verkaufsprozess selbst zu organisieren – von der Preisfindung über die Vermarktung bis hin zum Notartermin. Damit der Hausverkauf erfolgreich gelingt, solltest du ausreichend Zeit einplanen und wichtige Themen wie Immobilienbewertung, Unterlagen, Besichtigungen, Kaufvertrag und Steuern frühzeitig vorbereiten. 

Beim privaten Hausverkauf können Fehler schnell teuer werden. Ein unrealistischer Verkaufspreis, fehlende Unterlagen oder rechtliche Versäumnisse können den Verkaufsprozess verzögern und den erzielbaren Verkaufspreis senken. Zudem wird der Zeit- und Arbeitsaufwand häufig unterschätzt.

Wenn du dein Haus privat verkaufen möchtest, solltest du dich daher frühzeitig mit wichtigen Themen wie Verkaufsunterlagen, Immobilienbewertung, Vermarktung, Kaufvertrag, Bonitätsprüfung, Energieausweis und Steuern beschäftigen. Dazu gehören auch eine sichere Kaufabwicklung und die Kommunikation von Mängeln.  Je besser du vorbereitet bist, desto reibungsloser verläuft der Verkauf. 

Falls du noch unsicher bist, ob du mit oder ohne Makler verkaufen möchtest, lohnt sich ein Blick auf die jeweiligen Vor- und Nachteile. Denn während du beim Privatverkauf die volle Kontrolle behältst, übernehmen Makler:innen viele organisatorische und rechtliche Aufgaben. 

Passt der private Hausverkauf zu dir? 

✓ Du möchtest den Verkaufsprozess selbst steuern. 

✓ Du hast ausreichend Zeit für Vorbereitung, Vermarktung und Besichtigungen. 

✓ Du bist bereit, dich mit rechtlichen und organisatorischen Themen zu beschäftigen. 

Ob du dein Haus privat oder mit Unterstützung verkaufst – die Verkaufsunterlagen sind die Voraussetzung für den Hausverkauf. Einige benötigst du bereits für die Immobilienbewertung, das Exposé und Besichtigungen, andere erst für die Finanzierung und den Notartermin 
 
Für Exposé und Besichtigungen 

• Energieausweis 
• Grundrisse 
• Wohnflächenberechnung 
• Flurkarte 
• aussagekräftige Fotos 
   

Für Kaufinteressierte und die Finanzierung 

• aktueller Grundbuchauszug 
• Bauakte bzw. Baubeschreibung 
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen 
• Betriebskostenaufstellungen 
   

Für den Notartermin

• Personalausweis oder Reisepass 
• Steuer-Identifikationsnummer 
• Grundbuchunterlagen 
• gegebenenfalls Unterlagen zu bestehenden Grundschulden  

Für einen erfolgreichen Hausverkauf solltest du wichtige Unterlagen möglichst früh zusammenstellen. So vermeidest du zeitliche Verzögerungen und verringerst das Risiko, dass Kaufinteressierte abspringen. 

Damit du gut vorbereitet in deinen Hausverkauf starten kannst, haben wir dir einen Überblick über den Ablauf beim Hausverkauf vorbereitet: 

Lege dir als Erstes eine Checkliste mit allen Aufgaben an, damit du jederzeit den Überblick behältst. Informiere dich anschließend gründlich über den Verkaufsprozess und mögliche Herausforderungen, die dir beim Hausverkauf begegnen können. Das ist auch der richtige Zeitpunkt, um alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen. 

Hole frühzeitig eine Immobilienbewertung ein, denn auf dieser Grundlage legst du später den Angebotspreis fest. Um einen realistischen Marktwert für deine Immobilie zu ermitteln, kann eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll sein.

Auf Basis der Immobilienbewertung legst du den Angebotspreis fest. Dabei sollte der Verkaufspreis weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Ein überhöhter Angebotspreis kann Kaufinteressierte abschrecken und den Verkaufsprozess unnötig verlängern. Ein zu niedriger Preis kann dagegen dazu führen, dass du Verkaufserlös verschenkst. 

Plane daher einen angemessenen Verhandlungsspielraum ein und orientiere dich an vergleichbaren Immobilien sowie dem aktuellen Marktumfeld. So erhöhst du die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf zu einem marktgerechten Preis. 
 

Lage → Zustand → Ausstattung → Angebotspreis
Bevor du dein Haus per Immobilienanzeige vermarktest, solltest du dir über die objektive Attraktivität deiner Immobilie im Klaren sein. Dazu zählen Faktoren wie Lage, Ausstattung, Zustand und Angebotspreis. Sie beeinflussen maßgeblich, wie groß das Interesse potenzieller Käufer ausfällt. 

Laufzeit wählen 
Berücksichtige, dass sich Immobilien in gefragten Lagen oft schneller verkaufen als vergleichbare Objekte in weniger nachgefragten Regionen. Plane deshalb ausreichend Zeit für die Vermarktung ein und wähle die Laufzeit deiner Anzeige entsprechend. 

Das Exposé ist das Aushängeschild deiner Immobilie und trägt maßgeblich dazu bei, passende Kaufinteressierte anzusprechen. Achte dabei besonders auf: 

• hochwertige Fotos mit guter Belichtung 
• eine detaillierte Lage- und Objektbeschreibung 
• wichtige Unterlagen (z. B. Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis) 
   

Die Anzeigenerstellung bei ImmoScout24 ist ganz einfach: Du wirst Schritt für Schritt durch die Erstellung deines Exposés geführt und erhältst hilfreiche Hinweise und Anregungen zum Ausfüllen der einzelnen Felder. 

Auch bei der Besichtigung zählt der erste Eindruck. Bereite dein Haus deshalb sorgfältig vor, damit sich Kaufinteressierte die Immobilie als ihr zukünftiges Zuhause vorstellen können. Achte dabei besonders auf: 

• saubere und aufgeräumte Zimmer 
• einen gepflegten Außenbereich 
• eine möglichst neutrale Einrichtung statt sehr persönlicher Gegenstände wie Familienfotos 
• ein stimmiges Gesamtbild, beispielsweise durch Home Staging  
   

Je wohnlicher und gepflegter deine Immobilie wirkt, desto leichter fällt es Interessent:innen, sich mit dem Haus zu identifizieren. 

Stelle die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf möglichst früh zusammen. Vollständige Verkaufsunterlagen schaffen Vertrauen und helfen Kaufinteressierten dabei, die Immobilie besser einzuschätzen. 

Für Besichtigungstermine solltest du mindestens folgende Dokumente bereithalten: 

• Grundrisse 
• Betriebskostenaufstellungen 
• Energieausweis 
  

Für eine erfolgreiche Preisverhandlung beim Hausverkauf sind Verhandlungsgeschick und eine gute Vorbereitung entscheidend. Schließlich geht es für beide Parteien um viel Geld. Kaufinteressierte werden daher versuchen, den Preis zu drücken, während du den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen möchtest. 

Die Verhandlungen fallen dir leichter, wenn du: 

• einen gewissen Verhandlungsspielraum einplanst 
• deine persönliche Schmerzgrenze kennst 
• den Zustand deiner Immobilie und den lokalen Immobilienmarkt gut kennst  

Liegt dein Angebotspreis über dem Preis vergleichbarer Immobilien in der Region, solltest du dies nachvollziehbar begründen können. Dabei helfen beispielsweise ein Wertgutachten sowie Nachweise über durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen. 

Für den Hausverkauf ist in Deutschland eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Der:die Notar:in erstellt in der Regel auch den Kaufvertragsentwurf. Dafür musst du alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen. Vor dem Beurkundungstermin erhalten beide Vertragsparteien den Vertragsentwurf zur Prüfung. Wichtige Bestandteile des Kaufvertrags sind unter anderem der Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und Zahlungsfristen, der Übergabetermin sowie Vereinbarungen zum Zustand der Immobilie bei der Übergabe.  

Mit einem Hausübergabeprotokoll schützt du dich als Verkäufer:in vor möglichen späteren Nachforderungen vonseiten der Käufer:innen. Im Übergabeprotokoll werden alle Details zum Zustand des Hauses zum Zeitpunkt der Übergabe dokumentiert. 
Dazu gehören: 

• festgestellte Mängel sowie Vereinbarungen zu deren Behebung 
• die aktuellen Zählerstände 
• im Haus verbleibendes Inventar  
   

Übergib die Schlüssel erst, wenn der vollständige Kaufpreis oder die vereinbarte Anzahlung auf deinem Konto eingegangen ist. 

Ein privater Hausverkauf bietet einige Vorteile, bringt aber auch Herausforderungen mit sich. Die folgenden Punkte helfen dir dabei, Aufwand, Chancen und Risiken besser einzuschätzen.

• Ersparnis bei den Verkaufsnebenkosten: Auf den ersten Blick scheint ein privater Hausverkauf günstiger zu sein, da keine Maklerprovision anfällt. Ob sich daraus tatsächlich ein finanzieller Vorteil ergibt, hängt jedoch auch vom erzielten Verkaufspreis ab. 
• Verlockendes Angebot für Kaufinteressierte: Ein provisionsfreies Angebot kann attraktiv wirken, weil sich potenzielle Käufer:innen von der Kostenersparnis angesprochen fühlen. 
• Volle Kontrolle im Verkaufsprozess: Du triffst alle Entscheidungen selbst und musst dich bei Preisgestaltung, Vermarktung oder Verhandlungen nicht mit Dritten abstimmen. 
• Keine Maklersuche notwendig: Du musst keine Makler:innen auswählen, vergleichen oder beauftragen. Damit entfällt auch das Risiko, an eine weniger geeignete oder unseriöse Person zu geraten. 

• Hoher Zeitaufwand: Ein Hausverkauf erfordert von Anfang an viel Zeit. Top-Immobilien in gefragten Lagen lösen oft einen Ansturm von Kaufinteressierten aus, während weniger attraktive Objekte mehr Vermarktungsaufwand benötigen. Stelle daher sicher, dass du dir für die Dauer des Verkaufs ausreichend Zeit nehmen kannst.  
• Höheres Risiko für rechtliche Fehler: Als Privatverkäufer:in musst du viele rechtliche und organisatorische Themen selbst im Blick behalten. Fehler können Zeit, Geld und im schlimmsten Fall rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, etwa wenn es zu einer Rückabwicklung des Verkaufs kommt. 
• Du erzielst möglicherweise nicht den bestmöglichen Verkaufspreis: Vermarktungskenntnisse, Verhandlungsgeschick und ein großer Interessentenkreis können sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Ohne entsprechende Erfahrung fällt es oft schwerer, das volle Potenzial einer Immobilie auszuschöpfen. 
• Auch Privatverkäufe verursachen Kosten: Energieausweis, professionelle Fotos, Inserate oder weitere Verkaufsunterlagen können zusätzliche Ausgaben verursachen. Diese Kosten solltest du bei deiner Planung berücksichtigen. 

Gerade beim Hausverkauf sollte man Fallstricken aus dem Weg gehen, denn Fehler können schnell teuer werden und jede Menge Ärger und Aufwand verursachen. 

Folgende Fehler sind verbreitet:

Unrealistische Preisvostellung 
Wer sich bei der Wertermittlung von Emotionen leiten lässt, riskiert den erfolgreichen Verkauf. Ein zu hoher Verkaufspreis schreckt Interessent:innnen ab, der Verkaufsprozess zieht sich. Je länger das Angebot besteht, desto uninteressanter ist es für Hauskäufer:innen und du bist gezwungen, den Kaufpreis für diese eigentlich schon “verbrannte” Objekt drastisch zu senken. Der Verkaufspreis sollte nicht zu hoch ausfallen und 5 bis 10 Prozent Puffer als Verhandlungsspielraum enthalten. 

Den Zeitaufwand unterschätzen
Der Hausverkauf bedeutet enormen Zeitaufwand von Anfang an. Es ist viel zu organisieren, Unterlagen für den Hausverkauf müssen zusammengetragen werden, der Angebotspreis wird ermittelt und zusammen mit der Anzeige und dem Exposé veröffentlicht. Anschließend beginnt die Phase der Besichtigungen, in der du ständig erreichbar sein musst. Dir dürfen keine Fehler passieren, bis der Verkauf abgewickelt ist.  

Käufer:innen nicht ausreichend prüfen
Auch wenn du kein Profi bist, solltest du im Kontakt mit Interessent:innen die höchstmögliche Professionalität anstreben. Bereite die Besichtigungstermine gut vor, sodass du alle Fragen beantworten und Kopien von wichtigen Unterlagen aushändigen kannst. Tritt möglichst ruhig und selbstsicher auf, um potenziellen Käufer:innen ein gutes Gefühl zu vermitteln. Überlass nichts dem Zufall: die Bonität des:der Käufer:in muss zwingend geprüft werden, der Kaufvertrag sollte ebenfalls auf besondere Details und Klauseln geprüft werden, im Zweifelsfall von einem Anwalt. Vergiss nicht, auch Mängel des Hauses anzuzeigen und im Vertrag aufzunehmen. Für nicht angezeigte Mängel der Immobilie kannst du haftbar gemacht werden, es kann sogar zu einer Rückabwicklung des Verkaufs kommen 

Unprofessionelle Vermarktung
Auch hier gilt das Gebot der Professionalität. Ein sehr gutes Exposé mit hochauflösenden, gut beleuchteten und ansprechenden Fotos ist erforderlich. Beauftrage im Zweifelsfall einen Fotografen, der deine Immobilie in Szene setzt. Auch bei den Anzeigen solltest du nicht sparen und einen passenden Verkaufskanal und das passende Anzeigenformat für deine Zielgruppe auswählen. Profitiere von hoher Reichweite und dem praktischen und kostenfreien Anzeigen-Konfigurator von ImmoScout24.

Die drei häufigsten Fehler beim privaten Hausverkauf 

Viele Probleme beim privaten Hausverkauf lassen sich vermeiden. Besonders häufig scheitern Eigentümer:innen an diesen Punkten: 
 

• Unrealistische Preisvorstellungen: Lass den Wert deiner Immobilie professionell einschätzen und orientiere dich am aktuellen Marktumfeld. 
• Unvollständige Unterlagen: Stelle wichtige Dokumente wie Energieausweis, Grundrisse und Grundbuchauszug frühzeitig zusammen. 
• Fehlende Prüfung von Kaufinteressierten: Lass dir vor Vertragsabschluss einen Finanzierungsnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung vorlegen.  

Wer diese drei Punkte beachtet, schafft eine gute Grundlage für einen erfolgreichen Hausverkauf in Eigenregie.

Wenn du eine Immobilie aus privatem Besitz verkaufst und dabei einen Gewinn erzielst, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den erzielten Gewinn erhoben (§ 23 EStG). 

Die Spekulationssteuer kann anfallen, wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und dabei einen Gewinn erzielst. In unserem Ratgeber erfährst du, welche Ausnahmen gelten, wann die Steuer anfällt und wie hoch sie ausfallen kann. 

Ein privater Hausverkauf kann sich lohnen, erfordert jedoch Zeit, Organisation und eine sorgfältige Vorbereitung. Besonders wichtig sind ein realistischer Angebotspreis, vollständige Verkaufsunterlagen sowie eine professionelle Vermarktung. 

Viele Probleme entstehen nicht bei der Besichtigung oder dem Notartermin, sondern bereits in der Vorbereitungsphase. Wer den Immobilienwert realistisch einschätzt, wichtige Dokumente frühzeitig zusammenstellt und Kaufinteressierte sorgfältig prüft, vermeidet viele typische Fehler. 

Nimm dir deshalb ausreichend Zeit für die Planung und gehe Schritt für Schritt vor. So schaffst du die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Hausverkauf in Eigenregie.