Mak­ler­pro­vi­si­on Zah­lungs­frist: Wann ist die Mak­ler­pro­vi­si­on fäl­lig?

Grundsätzlich wird eine Maklerprovision fällig, wenn der:die Makler:in eine Immobilie erfolgreich vermittelt hat und ein notariell beurkundeter Kaufvertrag oder der Mietervertrag vorliegt. Hier erfährst du mehr über Sonderfälle, über die Maklerprovision und ihre Fälligkeit ohne schriftlichen Maklervertrag sowie über Situationen, in denen der:die Makler:in die Courtage überhaupt nicht verlangen darf.

Ein:e Makler:in erhält für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie eine Maklerprovision. Dabei kann es um Verkaufsobjekte oder Mietobjekte gehen. Dementsprechend erhält der Immobilienprofi Aufträge von Eigentümer:innen, Käufer:innen oder auch Mietinteressent:innen. 

Für die Vermittlung einer Immobilie geht der:die Makler:in in Vorleistung und hält erst dann ein Honorar in Höhe der Maklerprovision , wenn der Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Üblicherweise halten Makler:innen in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Provision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und somit fällig ist. Dabei wird in den meisten Fällen ein Zahlungsziel von sieben bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Die Bitte um Vorabzahlung der Maklerprovision sollte dir komisch vorkommen, zumal der Gesetzgeber dies nicht gestattet.

Prinzipiell wird die Maklerprovision immer dann fällig, wenn der:die Makler:in seiner:ihrer vertraglich geregelten Pflicht nachgekommen ist. Das ist in der Regel der Fall, wenn er:sie erfolgreich Interessent:innen für den Hauskauf gefunden hat und ein Kaufvertrag zustande kommt.

Der abgeschlossene und notariell beurkundete Kaufvertrag stellt dabei den Zeitpunkt für die Fälligkeit der Maklerprovision dar. Die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Maklerprovision ist der vertraglich festgelegte Kaufpreis. Die Höhe der Provision, die sich prozentual am Kaufpreis bemisst, wird schriftlich im Maklervertrag festgehalten.

Die Maklerprovision wird fällig, wenn:

• ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen wurde
• der:die Makler:in die vereinbarte Maklertätigkeit erbracht hat
• eine gültige Gewerbezulassung des Maklers vorliegt
• ein kausaler Zusammenhang besteht zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss besteht
• der notariell beglaubigte Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben wurde

Übrigens erlischt der Provisionsanspruch nicht mit Auslaufen des Maklervertrags. Entscheidet sich ein Interessent des:der Makler:in erst nach Ende der Vertragslaufzeit für das Objekt, hat der Makler dennoch Anspruch auf die Provision.

Die Maklerprovision wird normalerweise zu gleichen Teilen von Käufer:in und Verkäufer:in getragen. Grundlage dafür ist das im Jahr 2020 verabschiedete “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser”. 

Demnach muss derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt, mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Meistens handelt es sich hierbei um den:die Verkäufer:in. Daraus folgt, dass der:die Käufer:in maximal 50 Prozent der Maklerprovision (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu tragen hat. Zudem muss der:in Käufer:in seinen Anteil an der Provision erst zahlen, wenn der:die Verkäufer:in seinen Anteil gezahlt hat. Hierbei ist die gängige Praxis oft, dass die Provision der:des Vertragspartner:in  überwiesen wird, sobald der Kaufpreis auf dem Konto eingegangen ist.

Auch bei der Vermietung von Immobilien gilt eine Fälligkeit der Maklerprovision bei Vertragsabschluss. Die Kausalität ist ebenfalls wichtig – das heißt, der:die Mieter:in muss durch die aktive Mithilfe des:der Makler:in gefunden worden sein. Seit Einführung des Bestellerprinzips muss meistens der:die Vermieter:in die Courtage tragen. Diese darf nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer betragen.

Sollte der Mietvertrag nicht zustande kommen, ist auch keine Courtage fällig. Allerdings ist es möglich, vertraglich eine Aufwandsentschädigung für den:die Makler:in zu vereinbaren, die nicht mehr als zehn Prozent der erwarteten Kautionszahlung betragen darf.

Gibt es keinen Maklervertrag, sind zwei unterschiedliche Fälle zu betrachten:

Bei Vermietungen und Gewerbeimmobilien würde ein mündlicher Vertrag bzw. schlüssiges bzw. konkludentes Verhalten wie die Bitte um einen Besichtigungstermin als Vertragsgrundlage genügen. Allerdings ist es immer ratsam, einen Maklervertrag schriftlich aufzusetzen, um einen Beweis über die getroffenen Vereinbarungen zur Hand zu haben. Außerdem kannst du Sonderregelungen wie eine Ratenzahlung im Vertrag dokumentieren und sind damit auf der sicheren Seite. 

Wird der Maklervertrag geschlossen, sollte darin auch die Art des Maklerauftrags festgeschrieben sein. Im Zweifelsfall ist sie nämlich entscheidend, wenn es um die Fälligkeit der Maklerprovision geht.

Grundsätzlich lassen sich drei Arten von Makleraufträgen unterscheiden:

1. Allgemeinauftrag: Hier hast du als Auftraggeber:in die Möglichkeit, mehrere Makler:innen mit der Vermarktung zu beauftragen und sich gleichzeitig auch eigenständig um Interessent:innen zu kümmern.
2. Alleinauftrag: Du beauftragst nur eine:n Makler:in, darfst dich aber auch weiterhin selbst um die Vermarktung kümmern.
3. Qualifizierter Alleinauftrag: Es darf nur der:die beauftragte Makler:in Interessenten akquirieren und den Vertragsabschluss herbeiführen.

Alle Varianten haben ihre Vor- und Nachteile für beide Parteien und es gibt einiges zu beachten. Weitere Informationen zum Thema Maklerauftrag findest du auf unserer Übersichtsseite.

Du hast konkrete Kaufabsichten und weißt nicht, ob du ein Darlehen erhalten wirst? Nun stellt sich für dich die Frage, ob du die Maklerprovision auch bezahlen musst, wenn die Bank dir den Kredit nicht zubilligt und er Kauf letztendlich nicht zustande kommt. 
 
Fälle wie diese lassen sich rechtlich absichern: Ob ein Vertrag rechtswirksam wird oder nicht, kann von bestimmten Bedingungen abhängig gemacht werden. Im Immobilienbereich kennt man insbesondere zwei Arten von Bedingungen nach § 158 BGB, die sich direkt darauf auswirken, ob ein Kaufvertrag rechtswirksam dauerhaft zustande gekommen ist oder nicht. Abhängig von der Art der Bedingung entsteht ein Anspruch auf Maklerprovision oder auch nicht.

• Aufschiebende Bedingung:
  Wenn die Bedingung eintritt, kommt ein Kaufvertrag zustande und die Maklerprovision wird fällig.

• Auflösende Bedingung:
  Tritt sie ein, wird der Kaufvertrag ungültig, aber die bereits gezahlte Provision kann nicht zurückgefordert werden.

Beiden Bedingungen ist gemein, dass sie die Rechtswirksamkeit eines Vertrags von einem ungewissen zukünftigen Ereignis abhängig machen können.

Wirkt die Bedingung aufschiebend, entsteht der Anspruch auf Provision, sobald die Bedingung eingetreten ist. Tritt die Bedingung nicht ein, geht der:die Makler:in leer aus. 

Beispiel:  
Über eine aufschiebende Bedingung knüpfst du die Rechtswirksamkeit eines Kaufvertrags an die Bedingung, dass es dir als Käufer:in gelingt, ein Darlehen zu erhalten. Mit der Kreditzusage von der Bank ist die Bedingung eingetreten und der Vertrag ist rechtswirksam. Die Maklerprovision wird ab diesem Zeitpunkt fällig. Erhälst du keine Finanzierung, bleibt der Vertrag unwirksam und du zahlst keine Provision.

Ist die Rechtswirksamkeit eines Vertrags an eine auflösende Bedingung geknüpft, wird der Vertrag aufgelöst, sobald die auflösende Bedingung eintritt. Anders als bei der aufschiebenden Bedingung ist ein solcher Vertrag unmittelbar rechtswirksam und bleibt es auch, solange die auflösende Bedingung nicht eintritt. 

Beispiel:  
Du hast ein Grundstück gekauft zu der Bedingung, dass der Vertrag unwirksam wird, wenn dir innerhalb eines Jahres die Möglichkeit einer Bebauung nicht gewährt wird. Wurde deiner Bedingung in der genannten Zeitspanne nicht entsprochen, ist der Vertrag sofort nach Ende der Frist unwirksam. Es ist so, als hättest du das Grundstück nie gekauft. Am Anspruch auf Maklerprovision ab Datum des Kaufvertrags ändert das jedoch nichts.  

Es gibt einige Ausnahmefälle, in denen der:die Makler:in keine Provision verlangen darf. Dabei kommt es auch stets auf die Formulierung im Maklervertrag an. Wenn beispielsweise der:die Käufer:in oder Mieter:in im letzten Moment abspringt, kann es sein, dass die Maklerprovision ihre Fälligkeit behält. Versuche dementsprechend, als Kriterium für die Fälligkeit der Maklerprovision den abgeschlossenen Kaufvertrag im Maklervertrag unterzubringen! Lese mehr darüber, was mit der Maklerprovision bei Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags passiert!

Darüber hinaus kann der Anspruch auf die Zahlung der Courtage auch verjähren. Wenn du dem:der Makler:in kündigst und danach eine:n Käufer:in oder Mieter:in findest, der:die zunächst Kontakt zum:zur Makler:in hatte, besteht eigentlich eine Bindungsfrist. Vergehen aber mehr als drei Jahre, verjährt der Makleranspruch und du musst ihm:ihr keine Courtage mehr zahlen.

Falls du nachweisen kannst, dass der:die Makler:in einem Interessenskonflikt unterlag, fahrlässig gehandelt oder wesentliche Mängel verschwiegen hat, ist es möglich, ihm:ihr die Courtage auch nachträglich wieder zu entziehen.

Was bedeuten diese gesetzlichen Regelungen und Unterschiede nun in der Praxis? Zwei Beispiele zeigen, wie es laufen kann.

Du hast eine befreundete Maklerin vor Dezember 2020 mit der Vermarktung deines Einfamilienhauses beauftragt. Der Auftrag erfolgte mündlich und wurde per Mail nochmal informell bestätigt. Konkrete Absprachen hinsichtlich Provision und Aufgabenspektrum erfolgten nicht. Die Maklerin findet innerhalb von drei Wochen einen Käufer für dein Haus. Nach Abschluss des Kaufvertrags stellt sie dir eine Rechnung in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Da die Provision nicht unverhältnismäßig hoch ist und der Verkauf auf die Arbeit der Maklerin zurückzuführen ist, musst du auch ohne schriftlichen Vertrag zahlen, da das neue Gesetz noch nicht greift.

Du beauftragst einen Makler mit der Vermarktung deines Einfamilienhauses. Im unbefristeten Maklervertrag legst du fest, dass es sich um einen Alleinauftrag handelt. Der Makler beginnt mit seiner Arbeit. Zeitgleich erfährst du, dass jemand in deinem Freundeskreis Interesse an deinem Haus hat. Du kündigst den Vertrag mit dem Makler und schließt den Kauf mit deinen Freunden ohne seine Hilfe ab. Eine Maklerprovision ist in diesem Fall nicht zu zahlen. Wurde im Vertrag eine Vereinbarung für eine Aufwandentschädigung festgelegt, sind diese Kosten jedoch zu tragen.