Hausübergabe Check­lis­te: Tipps für die Über­ga­be beim Haus­ver­kauf

Im Kaufvertrag für eine Immobilie wird ein Übergabedatum vereinbart. Hierbei handelt es sich um die Hausübergabe, bei der auch ein Übergabeprotokoll zu erstellen ist. Nach der Zahlung des Kaufpreises für das Haus und mit einer vollendeten Hausübergabe gehört die Immobilie der Person, die sie erworben hat. Erfahre hier, worauf bei der Hausübergabe zu achten ist und wie sie abläuft. 

Das genaue Datum für die Hausübergabe wird im Kaufvertrag festgelegt. Es handelt sich hierbei in der Regel um den Termin, an dem die Käufer:innen alle Kosten beglichen haben. Eine Übergabe vor vollständiger Zahlung ist möglich, für Verkäufer:innen jedoch meist mit vielen Nachteilen verbunden. Sollte es dennoch relevant werden, lohnt sich eine detaillierte Beratung durch Sachverständigende.

Ist der Termin für die Hausübergabe gekommen, treffen sich Käufer:in und Verkäufer:in an der Immobilie. Oft wird der Termin durch eine:n Sachverständige:n begleitet, wenn eine der Parteien dies wünscht. Gemeinsam begehen alle Beteiligten die Immobilie, notieren unter anderem Mängel und lesen die Zählerstände ab. Alle wichtigen Punkte werden im Übergabeprotokoll dokumentiert. Eine Schritt-für-Schritt-Übersicht dazu findest du in der folgenden Checkliste.

Eine ordentliche Hausübergabe ist wichtig. Alles soll korrekt ablaufen. Dabei kann dich eine Checkliste unterstützen , da du bei der Vielzahl wichtiger Details schnell einen Punkt übersehen könntest. Mit dieser Checkliste hast du alles im Blick und kannst die Hausübergabe entspannt mit dem Hausübergabeprotokoll durchführen. 

Schritt 1: Dokumente

Suche alle Unterlagen und wichtigen Details zusammen, die für die Hausübergabe relevant sind. Diese sind dem:der neuen Eigentümer:in zu übergeben.

Schritt 2: Zählerstand 

In das Hausübernahmeprotokoll gehören auch die verschiedenen Zählerstände. Lese Wasseruhr, Stromzähler, Heizungszähler und weitere Zähler ab. Gibt es eine Photovoltaikanlage, ist auch deren Stand abzulesen.

Schritt 3: Rundgang und Mängel

Im nächsten Schritt gehst du zusammen mit dem:der Käufer:in durch die einzelnen Räume. Notiere, welche Räume fehlerfrei sind und ob es Räume mit Mängeln gibt. Gibt es etwas zu beanstanden, sollte im Protokoll festgehalten werden, wer diese zu beheben hat. Du solltest jeden einzelnen Raum betreten und genau prüfen.

Schritt 4: Außenbereich

Wie sieht es mit den Außenbereichen aus? Gibt es einen Schuppen, eine Garage und einen Garten? Liegen dort irgendwelche Mängel beispielsweise am Dach vor?

Schritt 5: Mobiliar

Gibt es noch Möbel und andere Dinge, die es zu entsorgen gilt? Im Protokoll sollte aufgeführt werden, wer altes Mobiliar und weitere Dinge entsorgt.

Schritt 6: Anlagen

Wie sieht es mit Geräten im Haus aus? Erkläre die Gerätschaften wie Heizung, Photovoltaikanlage und Alarmanlage. Auch die Bedienungsanleitungen sollten ausgehändigt werden.

Schritt 7: Rechnungen

Es sind alle kürzlich überwiesenen Rechnungen wie beispielsweise Handwerker:innenrechnungen zu der Immobilie zu übergeben. So können bei Bedarf Garantieansprüche geltend gemacht werden.

Schritt 8: Dienstleistungen

Nehme alle Dienstleistungen im Protokoll auf, die der:die neue Eigentümer:in übernehmen kann. Hierzu gehören beispielsweise Wartungsverträge und Internetverträge.

Schritt 9: Schlüssel

Sämtliche Schlüssel sind zu übergeben und in Anzahl im Protokoll aufzunehmen. Hierzu gehören wirklich alle Schlüssel für Haustüre, Keller, Garage, Briefkasten und weitere Türen und Tore.

Schritt 10: Unterschriften

Ist alles ausgefüllt und aufgelistet, fehlen zum Schluss nur noch die Unterschriften aller anwesenden Personen. Das Hausübergabeprotokoll müssen sowohl Verkäufer:in als auch Käufer:in unterschreiben.

Die Hausübergabe markiert den offiziellen Übergang der Immobilie von Verkäufer:in auf die Käufer:innen. Dabei ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen zu übergeben. So vermeidet man Missverständnisse und erleichtert den neuen Eigentümer:innen den Einstieg. Hier findest du eine klare Übersicht aller wichtigen Dokumente.

• Energieausweis: Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben und zeigt die Energieeffizienz der Immobilie.
• Versicherungsunterlagen: Übergabe des Vertrags der Gebäudeversicherung und die letzte dazugehörige Rechnung.
• Grundsteuerbescheid: Den Bescheid benötigen die Käufer:innen für die finanzielle Abwicklung.

• Baupläne, Grundrisse und Vermessungen: Diese Unterlagen geben den neuen Eigentümer:innen Orientierung über den Aufbau der Immobilie.
• Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen: Für Heizungs-, Abwasser- und Schornsteinsysteme.
• Bedienungsanleitungen: Für technische Anlagen wie die Heizung, Solaranlagen oder andere Systeme im Haus.

• Rechnungen und Garantiescheine: Käufer:innen können bestehende Garantieansprüche nutzen, wenn diese Unterlagen vorliegen.
• Schornsteinfegerprotokolle: Diese Nachweise über gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen sollten bereitgestellt werden.
• Miet- oder Pachtverträge: Falls die Immobilie teilweise oder vollständig vermietet ist, müssen diese Verträge übergeben werden.
• Mieterakten: Für Käufer:innen, die die Verwaltung eines Mietobjekts übernehmen, sind diese Unterlagen essenziell.

• Bauverträge, Baubeschreibungen und Statiken: Besonders wichtig bei Neubauten oder größeren Umbauten.
• Handwerkerrechnungen: Als Nachweis für durchgeführte Arbeiten oder die Herkunft von Materialien am Haus.

Das Ablesen der Zählerstände und der Vermerk der Werte auf dem Hausübergabeprotokoll stellen sicher, dass die Käufer:innen später keine Ansprüche auf Nachzahlungen durch die Verkäufer:innen erheben. Daher sollten alle Zählerstände genau geprüft und vermerkt werden. Das Übergabeprotokoll ist bei späteren Streitigkeiten bindend.

Zu den notwendigen Zählerständen können gehören: 

• Gaszähler 
• Wasserzähler 
• Stromzähler 
• Ölstand 
• Zähler für Photovoltaik-Anlage 
   

Sämtliche Zählerstände sind dafür nötig, um zu wissen, ab welchem Stand die neuen Besitzer:innen die Kosten zu übernehmen haben. Werden die Zählerstände nicht notiert, kann es im Nachgang schnell Diskussionen und Schwierigkeiten zwischen den Verkaufenden und Kaufenden geben. 

Die Zählerstände sind also für beide Seiten relevant. Kommt es zu Nachzahlungen, zeigt die Auflistung, ob die Verkaufenden überhaupt noch für die Zahlung der Nachberechnung zuständig sind. Durch die korrekte Dokumentation können die Beteiligten so Streitigkeiten vermeiden. Alle Parteien haben die Fakten im Blick und wissen genau, wie es sich hinsichtlich mögliche Nachzahlungen verhält. 

Für Käufer:in und Verkäufer:in ist die Hausübergabe die letzte Möglichkeit, um Mängel an der Immobilie zu notieren, Absprachen über die Beseitigung zu treffen und festzuhalten, welche Vereinbarungen in Bezug auf die Immobilie noch getroffen werden. 

Manchmal fallen interessierten Personen schon bei einer ersten Besichtigung Mängel auf, die relevant sind. Bei der Begehung sollte daher nochmal jeder Raum gemeinsam betrachtet werden, um alle etwaigen Schäden zu entdecken. Ein gemeinsamer Rundgang ist also enorm wichtig. Bereits vorher bekannte Mängel werden ebenfalls in das Protokoll aufgenommen, um Ärger im Nachgang zu ersparen. Verkäufer:innen können an dieser Stelle vermerken, wie sie sich mit den Käufer:innen bezüglich der einzelnen Schäden geeinigt haben. Fallen bei der gemeinsamen Begehung noch Mängel auf, die bisher nicht bekannt waren, haben Käufer:innen das Recht auf Nachbesserung. Auch diese Vereinbarungen zu einer Nachbesserung sollten im Protokoll vermerkt werden. 

Verkäufer:innen haben nun noch einmal die Möglichkeit, auch auf Mängel hinzuweisen, die vorher nicht benannt wurden. Käufer:innen können detaillierte Fragen stellen, unter anderem auch zu den benachbarten Personen oder zu Schimmelbefall. 

Die Käufer:innen haben das Recht darauf, alle Schlüssel, die mit der Immobilie in Verbindung stehen, zu erhalten. Dabei kann es sich auch um Schlüssel zu separaten Schlössern, beispielsweise am Briefkasten oder an der Kellertür, handeln. Im Übergabeprotokoll ist zu vermerken, wie viele Schlüssel die Käufer:innen für welchen Bereich erhalten haben. Stellst du später fest, dass Schlüssel fehlen, kannst du die Herausgabe bei den Verkaufenden anfordern.

Mit der Beauftragung eines Immobilienmaklers mit dem Verkauf Ihres Hauses geben Sie auch einen Großteil der Verantwortung für die Übergabe ab. Der Makler erstellt das Protokoll, vereinbart den Termin und begeht das Haus gemeinsam mit dem Käufer. Sie können somit sicher sein, dass das Übergabeprotokoll alle Anforderungen erfüllt.

Sorgfalt ist wichtig – rund um den Hausverkauf. Die Unterlagen zur Übergabe sollten mindestens in zweifacher Ausführung vorliegen. Ein Exemplar geht an Sie selbst, eins erhält der Käufer. Übernimmt der Käufer auch Verträge mit Dienstleistern, ist eine dreifache Ausführung ratsam. Hier wird eine Version an die Versorgungsbetriebe gesendet.

Beim Hausverkauf kommt die Übergabe grundsätzlich erst, nachdem der Käufer gezahlt hat. Mit der Übergabe wechseln wichtige Dokumente sowie alle Schlüssel den Besitzer, weswegen sie in der Regel keineswegs vor Eingang der Zahlung erfolgen sollte. Bedenken Sie, dass der Käufer ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe schon mit Sanierungsarbeiten beginnen kann. Der Hausverkauf ist nach der Übergabe vollständig abgeschlossen.

Möchten Sie dem Käufer aus Kulanz das Haus schon vor Eingang der Zahlung übergeben, sollten Sie dies unbedingt in den Notarvertrag aufnehmen. Dort können Sie festhalten, zu welchem Datum das Haus übergeben wird. Üblich ist hier jedoch zumindest eine Anzahlung in Höhe von zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises. Im Notarvertrag wird notiert, dass Sie die Immobilie zurück erhalten, falls der Kaufpreis nicht vollständig überwiesen wird.

Ist die Hausübergabe beendet, wird das Übergabeprotokoll unterschrieben und an den:die Notar:in weitergegeben. Damit ist der Verkauf grundsätzlich abgeschlossen. Durch einen Sachmängelausschluss im Kaufvertrag geht die Haftung nun auf die Kaufenden über.

Die Hausübergabe mit dem Bauträger steht an: Was sollten Sie beachten? Bereits vor der offiziellen Übergabe sollten Sie die Baustelle noch einmal in Augenschein nehmen und einen Sachverständigen hinzuziehen, der mögliche Mängel erkennen kann. Prüfen Sie nach, ob alle Leitungen funktionieren, die Wände gerade sind und es keine Mängel gibt. Das offizielle Abnahmeprotokoll wird dann bei der Hausübergabe durchgeführt. Was beachtet werden sollte ist, dass alle entdeckten Mängel hier zu vermerken sind. Zu den wichtigsten Tipps für die Hausübergabe beim Neubau gehört, dass Sie eine Frist ansetzen, in der Nachbesserungen durchgeführt werden müssen. Stehen gravierende Mängel einem Einzug entgegen, können Sie die Abnahme auch verweigern und verschieben.