Haus ver­kau­fen mit Mak­ler: Tipps für den Ver­kauf in 2024

Ein Eigenheim privat verkaufen – das ist nicht nur wegen der emotionalen Bindung oft schwierig. Es ist ein komplexer Prozess, der Kenntnisse und Erfahrungen in verschiedenen Bereichen erfordert. Hier erfährst du, welche Leistungen dir Immobilienmakler:innen bieten können, wie du einen seriösen Profi finden und beauftragen kannst und welche Kosten für die Maklerprovision anfallen.

Bereits kleine Fehler beim privaten Hausverkauf können große finanzielle Auswirkungen zur Folge haben. Der Verkauf zusammen mit einem:einer Makler:in rentiert sich für dich als Eigentümer:in daher häufig. Ein Profi erspart dir nicht nur Zeit und Aufwand, sondern kennt sich auch mit den Abläufen des Verkaufsprozesses bestens aus.

So stellt er:sie alle relevanten Unterlagen für den Hausverkauf für dich zusammen und kümmert sich um die Beschaffung aller wichtigen Informationen für den Kaufvertrag. Zudem ist er:sie Expert:in auf dem Immobilienmarkt in deiner Region und für die dortige Preisentwicklung. Mit diesem Wissen kann er:sie für dein Haus einen marktgerechten Preis durchsetzen.

Die Maklerprovision ist also gerechtfertigt, weil du dir Arbeit und Zeit sparst und zu einem angemessenen Preis verkaufen kannst. Kurz gesagt: Du erwirbst eine wertvolle Dienstleistung. Wenn du allerdings an ein schwarzes Schaf gerätst, stimmen die Relationen zwischen Leistung und Entlohnung oft nicht mehr. Weiter unten in diesem Beitrag erhältst du Informationen dazu, wie du einen guten Makler finden kannst.

Mit oder ohne Makler verkaufen – das ist eine der ersten Fragen, die du dir hier stellen musst. In unserem Beitrag kannst du dich informieren, was es bedeutet, ein Haus privat zu verkaufen und worauf du achten musst.

Beauftragst du Makler:innen, übernehmen sie den Großteil der Arbeit für dich – von den Verkaufsvorbereitungen über die Angebots- und Verkaufsphase bis hin zum Vertragsabschluss.

Diese Leistungen bieten Makler:innen beim Immobilienverkauf:
 

Wer noch nie ein Haus verkauft hat, kann sich leicht mit dem Zeit- und Arbeitsaufwand verschätzen. Dieser beträgt mehrere Monate und beinhaltet zehn Phasen, nachvollziehbar dargestellt in unserem Beitrag Haus privat verkaufen.

Haben Makler:innen ihre Arbeit erfolgreich abgeschlossen, erhalten sie üblicherweise binnen 14 Tagen ihre Maklerprovision. Doch wer zahlt die Maklerprovision?

Beim Verkauf einer privaten Immobilie gilt seit Dezember 2020:
 

• Verkäufer:in und Käufer:in teilen sich die Maklerprovision nach dem sogenannten Bestellerprinzip zu jeweils 50 Prozent. Festgeschrieben ist die Neuregelung in §§ 656c-656d Bundesgesetzbuch (BGB).
• Mehr über die Höhe der Maklerprovision beim Hausverkauf und die Frage, wer diese tragen muss, erfährst du im Artikel Maklergebühren beim Hausverkauf. 
• Die Höhe der Courtage bei Immobilienverkäufen ist von Bundesland zu Bundesland und regional unterschiedlich. Sie liegt aber bei etwa fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises.

Tipp: Wie viel deine Immobilie wert ist, erfährst du mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung.

Damit Makler:innen Anrecht auf eine Provision erwerben, muss in erster Linie ein Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet worden sein. Die Makler:innen müssen die Immobilienvermittlung durch Makleraktivitäten erreicht haben.

Mehr dazu, unter welchen Voraussetzungen und zu welchem Zeitpunkt eine Maklerprovision fällig wird, erfährst du im Ratgeber zum Thema „Wann wird eine Maklerprovision fällig?“.

Keine Regel ohne Ausnahme: Wenn die Käufer:innen im letzten Moment vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags abspringen, kann es sein, dass du die Provision dennoch zahlen musst. Wie du vertraglich vorsorgen kannst und keine Maklerprovision bei Nichtzustandekommen des Vertrags zahlst, erfährst du hier.

Während beim Hausverkauf Kaufnebenkosten wie Wertermittlung und Notarkosten grundsätzlich steuerlich abgesetzt werden können, gilt dies für die Maklerprovision nur mit Einschränkung. Du kannst die Maklerprovision steuerlich absetzen, wenn du ein Mietobjekt verkaufst und im Tausch dafür umgehend ein neues Mietobjekt erstehst.

Kaufst du ein Haus, ist die Maklergebühr auch nicht ohne weiteres steuerlich absetzbar. Nur, wenn der Kauf beruflich bedingt ist, kann die Maklerprovision in der Steuererklärung angesetzt werden.

Der Grund „beruflich bedingter Umzug“ reicht aus, wenn du nachweisen kannst, dass der neue Wohnort deinen beruflichen Einsatz optimiert, wie z.B. bei einem Arzt, der seinen Patienten durch den Umzug näher ist. Genauso steuerlich absetzbar ist die Maklerprovision einer Immobilie, die nach dem Kauf vermietet werden soll.

Eine Immobilie zu verkaufen, ist eine Entscheidung von großer Tragweite. Deshalb ist es wichtig, sich auf seine:n Makler:in verlassen zu können. Bei der Maklersuche gilt es einiges beachten: Einen echten Profi erkennst du daran, dass er in der Regel Mitglied in einer Maklervereinigung ist und seinen Online-Auftritt pflegt. Im persönlichen Gespräch mit dir wird sich ein:e professionelle:r Makler:in ein umfassendes Bild von deiner Immobilie machen und verkaufsrelevante Informationen wie Baujahr, letzte Renovierungsmaßnahmen und Betriebskosten bei dir erfragen.

Dabei hat er:sie nicht primär den schnellen Abschluss im Fokus, sondern fragt dich nach deinen Wünschen und gibt dir eine ehrliche Einschätzung. Dies beinhaltet auch, dass der:die Makler:in dich auf mögliche Hürden hinweist und dir Lösungsvorschläge anbietet. Gibt ein:e Makler:in Zeitdruck vor, solltest du immer skeptisch werden.

Ein rechtswirksamer Maklervertrag muss in Textform vorliegen. Dabei kann es sich auch um eine formlose E-Mail handeln. Ein schriftlich aufgesetzter Vertrag, der alle Absprachen schriftlich fixiert, leistet dir jedoch in der Regel bessere Dienste.

Die Inhalte eines Maklervertrags werden individuell zwischen Verkäufer:in (Auftraggeber:in) und Makler:in vereinbart, da es hierzu keine rechtlichen Vorschriften gibt. Deshalb überlegst du dir besten im Vorfeld, was deine Anforderungen an eine:n Makler:in sind, damit du diese in Form eines verpflichtenden Aufgabenprofils im Vertrag festhalten kannst. Auch die Unterrichtungspflicht für den:die Makler:in sowie die Regelung der Provision solltest du vertraglich protokollieren. Eine Bevollmächtigung für den Profi ist ebenfalls sinnvoll, damit dieser Behördengänge für dich erledigen kann.

Es gibt drei Formen des Maklervertrags: den einfachen Vertrag, den Alleinauftrag oder den qualifizierten Alleinauftrag. Je nach Vertragsart ist hier geregelt, ob du dem Makler das alleinige Recht für den Verkauf deines Hauses gibst oder nicht.

Auch wenn du bei der Vermietung eine:n Makler:in beauftragen möchtest, solltest du dich vor Vertragsabschluss genauer über die Möglichkeiten der Vertragsausgestaltung informieren. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zu Maklervertrag und -beauftragung bei Vermietung.

Vorausgesetzt, du hast eine:n gute Makler:in gefunden, kannst du nur gewinnen. Der Profi nimmt dir eine ganze Menge Arbeit ab und du sparst Zeit und Ärger. In der Regel verkaufst du auf diesem Weg zu einem besseren Preis. Die Höhe der Maklerprovision ist deshalb in den meisten Fällen gerechtfertigt.

Zudem hast du einige Möglichkeiten, das Vertragsverhältnis zu gestalten:

• Wie gut das Preis-Leistungs-Verhältnis ist, kannst du nämlich beeinflussen, indem du deinen Anforderungen an den:die Makler:in in den Vertrag dementsprechend gestaltest mit deinen Anforderungen.
• Du kannst die Maklerprovision außerdem verhandeln. Sie kann je nach Aufwand auch niedriger ausfallen.
• Sollte die Chemie zwischen euch so gar nicht stimmen oder andere Gründe gegen das Vertragsverhältnis sprechen, kannst du bei einem unbefristeten Maklervertrag dein 14-tägiges Widerspruchsrecht geltend machen.
• Und weil du entscheidest, ob du an die vom:von der Makler:in vorgeschlagenen Kaufinteressent:innen zu diesem Preis verkaufen willst, hast du bis zum Schluss die Kontrolle. Erst im Erfolgsfall mit Abschluss des Kaufvertrags hast du die vertraglich vereinbarte Maklerprovision zu entrichten.