Infos zum Bestellerprinzip für Verkäufer

Am 05. Juni 2020 hat der Bundesrat dem Gesetzentwurf "über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" zugestimmt. Künftig soll gelten: Wer den Makler beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten. Die neuen Regelungen greifen nach einer Übergangsfrist ab dem 23.12.2020.

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Bestellerprinzip für Verkäufer kurz erklärt: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.  


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Neu: Podcast mit Rechtsanwalt F. Scholten

Was bedeutet die neue Gesetzgebung für Kaufende und Verkaufende? Wir haben darüber mit Rechtsanwalt F. Scholten gesprochen. Hören Sie gleich einmal rein.



+++Aktuelle Entwicklungen+++


Wann kommt das Bestellerprinzip beim Immobilienerwerb?

Das Bundeskabinett hat Anfang Oktober 2019 den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen. Der Gesetzentwurf sieht eine halbjährliche Übergangsfrist vor und enthält folgende Regelungen:

 

Die wichtigsten Änderungen zur Maklerprovision

 

  1. Wer einen Profi für den Verkauf oder Kauf beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten. 
  2. Die neuen Regelungen gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn diese an Privatpersonen verkauft werden. 
  3. Das neue Gesetz greift ab dem 23. Dezember 2020.
  4. Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail). Einfacher Handschlag genügt nicht mehr. 
  5. Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
  6. Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Hat der Makler ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen, kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist.

 

  • Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie* beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.  

 

Der Gesetzesentwurf wurde im Mai 2020 vom Bundestag verabschiedet. Nachdem der Bundesrat das Gesetz Anfang Juni durchgewunken hat, wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet.

Die Übergangszeit betrug 6 Monate. Das Gesetz tritt am 23.12.2020 in Kraft.

* Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.



In vielen Bundesländern teilen sich schon heute Verkäufer und Käufer die Maklerprovision. Nur in Brandenburg, Berlin, Bremen, Hamburg und Hessen trugen Kaufende häufig noch die gesamten Kosten. 



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Wie hoch ist die gängige Provision pro Bundesland?


In der Immobilienbranche ist es Brauch, die Provisionshöhe weitgehend in dem jeweiligen Bundesland einheitlich anzuwenden, obwohl die Maklercourtage laut dem Wettbewerbsrecht eigentlich frei zwischen Makler und Käufer beziehungsweise Verkäufer ausgehandelt werden könnte.




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In Deutschland liegt die Maklerprovision zwischen 3 und 7 Prozent. Der genaue Prozentsatz ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Provisionshöhe ist in Deutschland frei vereinbar. Es gibt also keine gesetzlichen Vorgaben - in der Praxis orientieren sich Makler aber meist an den in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen:





Wie teilen sich Verkäufer und Käufer zukünftig die Provision?


Doppelmaklertätigkeit: Hier wird die Maklerin oder der Makler vertraglich mit dem Verkäufer und Käufer eine beidseitige Teilung der Provision festhalten. Ein Zahlungsnachweis ist dadurch nicht nötig.




Einseitige Interessenvertretung des Verkäufers: Dabei wird die Maklerin oder der Makler einen Vertrag mit dem Verkäufer schließen, der ihr oder ihm gegenüber provisionspflichtig ist. Ein Teil der Provision (max. 50 Prozent) kann jedoch durch den Käufer übernommen werden. Hier wird dann ein Zahlungsnachweis notwendig.




100-prozentige Innenprovision: Die Maklerin oder der Makler schließt ausschließlich mit dem Verkäufer einen Vertrag, dieser zahlt anschließend zu 100 % die Provision.




Einseitige Interessenvertretung des Käufers (Suchaufträge): Die Maklerin oder der Makler schließt ausschließlich mit dem Käufer einen Vertrag, der auch zu 100 % die Provision übernimmt. Die Maklerin oder der Makler suchen anschließend nach einem passenden Kaufobjekt für den Kunden. Kommt ein Kauf zustande, so zahlt der Verkäufer keine Provision.




Übergangszeit: Was passiert, wenn Sie nach dem Stichtag verkaufen?


Wer jetzt noch schnell verkaufen möchte, bevor die Teilung der Provison am 23. Dezember in Kraft tritt, fragt sich: Was passiert, wenn der Kaufvertrag erst danach unterschrieben wird, muss ich dann für die Hälfte der Provision aufkommen?

Das richtet sich danach, was im Maklervertrag festgehalten wurde. Viele Maklerinnen und Makler arbeiten derzeit aber schon mit folgender Zusatzklausel: 

Der Verkäufer bezahlt keine Provision, wenn die Immobilie durch notariellen Kaufvertrag an einen Interessenten verkauft wird, mit dem der Immobilienmakler nach altem Maklerrecht, also bis 23.12.2020 einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Wird die Immobilie an einen Käufer verkauft, der nach neuem Maklerrecht, also nach dem 23.12.2020, einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abgeschlossen hat, dann bezahlt der Verkäufer eine Provision in Höhe von x % Verkäuferprovision inkl. MwSt.“

Das bedeutet, wenn Ihr Immobilienprofi bis zum 23.12.2020 einen Käufer oder Käuferin findet, die auch den Maklervertrag abschließt, dann entfällt die Provision für Sie, auch wenn der Kaufvertrag erst im Januar oder später unterschrieben wird. Gelingt dies nicht, müssen Sie eine Provisionszahlung einplanen, wenn sich diese Klausel im Maklervertrag befindet. 



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