Bestellerprinzip: Wer zahlt die Maklerprovision bei Verkauf & Vermietung?

Erstellungsdatum

Aktualisiert: 13.02.2023 • Autorin: Nadine Kunert


Das Bestellerprinzip regelt die Kostenverteilung der Maklerprovision zwischen den Vertragsparteien. Dabei zahlen Käufer:innen der Immobilie nicht mehr als die Hälfte der Kosten. Das war nicht immer so: Vor der Einführung des Bestellerprinzips haben Käufer:innen in der Regel die volle Provision gezahlt. Alles Wichtige zur Maklerprovision bei privaten Immobilienverkäufen lesen Sie in diesem Beitrag.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Nach dem Bestellerprinzip zahlen die Vertragsparteien bei einem Immobilienverkauf die Maklerkosten zu gleichen Teilen. Diese Regelung trat am 23. Dezember 2020 per Gesetz in Kraft.  
  • Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für privat genutzte ImmobilienBeauftragen Verkäufer:innen einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine:n Makler:in, müssen sie die Hälfte der Maklercourtage zahlen.  
  • Das neue Gesetz gibt außerdem vor, dass Käufer und Verkäufer die Provisionsvereinbarung mit dem:der Makler:in ausdrücklich schriftlich bestätigen müssen. 
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Was ist das Bestellerprinzip?


Das Bestellerprinzip geht auf eine gesetzliche Regelung von 2015 zurück und bezieht sich in der ursprünglichen Fassung ausschließlich auf Maklerprovisionen bei Vermietungen. Wie die Bezeichnung schon verrät, zahlt der:die Auftraggeber:in der Dienstleistung die Maklerprovision. In der Regel ist dies der:die Vermieter:in. 

Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes mussten häufig der:die Mieter:in die Maklerprovision zahlen, auch wenn der:die Immobilienmakler:in von der Eigentümerseite beauftragt wurde. Aufgrund der Knappheit von Mieteinheiten und der Höhe der Mietpreise wurde das Bestellerprinzip zusammen mit der Mietpreisbremse beschlossen und eingeführt. Es sollte auf Mieter:innenseite für Entlastung sorgen.   

Das Bestellerprinzip fand auch eine Entsprechung beim Verkauf von Immobilien. Das „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ trat am 23.12.2022 in Kraft, das für eine gerechtere Aufteilung der Maklerprovision sorgte.


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Wer muss die Maklerprovision beim Kauf oder Verkauf zahlen?


Bevor das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision in Kraft trat, gab es keine einheitliche Regelung dazu, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. So wurde die Zahlung der Maklerprovision in Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zu 100 Prozent den Käufer:innen angelastet, während in einigen Bundesländern bereits beide Vertragspartner:innen die Provision unter sich aufteilten. 

Mit der Gesetzesänderung Ende 2020 erzielte man eine bundesweit einheitliche Regelung und Verkäufer:in und Käufer:in zahlen seither jeweils 50 Prozent. Da eine Maklerprovision durchaus 20.000 bis 30.000 Euro betragen kann, entlastet die neue Regelung den:die Käufer:in deutlich von den sehr hohen Erwerbsnebenkosten.

Wie das Bestellerprinzip bei Vermietungen auch sorgt es ebenfalls für eine gerechtere Aufteilung der hohen Maklercourtage. Die neue Regelung gilt ausschließlich für die Dienstleistung beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Im Bereich der Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke findet es hingegen keine Anwendung.

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Hälftige Aufteilung bei der Maklerprovision 

Ab dem 23.12.2020 gilt für den Verkauf einer privaten Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Verkäufer:in und Käufer:in teilen sich die Maklerprovision zu jeweils 50 Prozent. Festgeschrieben ist die Neuregelung in §§ 656c-656d Bundesgesetzbuch (BGB).


Wie funktioniert das Bestellerprinzip beim Verkauf & Kauf?


Das Bestellerprinzip ist seit der Gesetzesänderung Ende 2020 an eine schriftliche Auftragserteilung gebunden. Sinnvoll ist hier ein schriftlich aufgesetzter Vertrag zwischen Auftraggeber und Besteller, aber auch eine Kommunikation über E-Mail, Fax, SMS oder auf dem Postweg wird in der Regel als Beleg der Auftragserteilung akzeptiert.

Die rein mündliche Vereinbarung per Handschlag oder schlüssigem Verhalten ist dagegen nicht mehr rechtswirksam. Außerdem gehört zu einer rechtswirksamen Übereinkunft zwischen Makler und Auftraggeber, dass der:die Makler:in ihm:ihr nach Auftragserteilung die Widerspruchsbelehrung zuschickt. 


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  • Stellen Sie sicher, dass Sie und der Verkäufer mit dem gleichen Makler kooperieren, andernfalls könnte es doppelt so teuer werden. 

  • Eine Maklerprovision kann 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Planen Sie diesen Betrag in Ihrem Budget mit ein und berücksichtigen Sie, dass er üblicherweise zwei bis drei Wochen nach Vertragsabschluss fällig wird, wenn kein anderes Zahlungsziel schriftlich fixiert wurde. Für Nebenabsprachen wie diese, ist ein schriftlicher Vertrag einer E-Mail-Konversation vorzuziehen. 

  • Maklerprovision verhandeln: Beachten Sie, dass die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Dies eröffnet Ihnen einen gewissen Verhandlungsspielraum insbesondere bei Immobilien auf dem Land oder Immobilien, die weniger gefragt sind. 

  • Sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, hat der:die Makler:in ein Recht auf die vereinbarte Provision. Eine mit dem Verkäufer abgestimmte einvernehmliche Auflösung des Kaufvertrags befreit Sie nicht von der Provisionszahlung. 

  • Die Maklergebühr fällt auch dann an, wenn Sie einen direkten Kontakt mit dem Eigentümer der Immobilie aufnehmen oder der Kaufvertrag durch eine andere Person abgeschlossen wird. Von Tricksereien zur Umgehung der Maklerprovision wird abgeraten. Stattdessen können Sie versuchen, die Höhe der Provision durch Verhandlung zu drücken.   

  • Bei Neubauprojekten wird die Provision für den Verkauf durch eine:n Makler:in in der Regel nicht ausgewiesen. Sie wird in den Verkaufspreis einkalkuliert. Man spricht hier von einer Innenprovision.


Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Bundesland

In Deutschland liegt die Maklerprovision zwischen drei und sieben Prozent. Der genaue Prozentsatz ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Provisionshöhe ist in Deutschland frei vereinbar. Es gibt also keine gesetzlichen Vorgaben – in der Praxis orientieren sich Makler aber meist an den in dem jeweiligen Bundesland „marktüblichen“ Regelungen: 

Maklerprovision bei Verkauf

Einmal angenommen, Sie erwerben Ihr Haus in Bayern für 400.000 €. Der:die Makler:in erhält nach abgeschlossenem Kauf 14.280 €, also die Hälfte der gesamten Maklerprovision. Bei einem Haus in Hessen würde Ihr Anteil nur 11.900 Euro betragen.  


Bestellerprinzip & Provision von Maklern: Drei Möglichkeiten


Das Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen lässt drei unterschiedliche Ausgestaltungsmöglichkeiten zu: die Doppelprovision, die Abwälzung und die Übernahme der Provision von einer Partei. 


Die Doppelprovision beim Bestellerprinzip

Hierbei handelt es sich um die 50:50-Aufteilung der Provision beim Immobilienverkauf durch eine:n Makler:in. Dazu schließt er:sie einen Vertrag sowohl mit dem:der Verkäufer:in als auch mit dem:der Käufer:in ab und vereinbart darin die Doppelprovision, die beiden Vertragsparteien zur Hälfte berechnet wird. 

Bestellerprinzip mit Doppelprovision

Ist mit der Verkäuferseite eine Provision von 3,57 Prozent vereinbart, muss der Käufer ebenfalls 3,57 Prozent zahlen. Davon gibt es keine Ausnahmen und der:die Makler:in kann nicht eine Partei verschonen und die andere zur Kasse bitten. In welcher Reihenfolge bezahlt wird, ist dabei unerheblich. Der:die Verkäufer:in muss nicht zuerst seiner:ihrer Zahlungsverpflichtung nachkommen.  


Interessenskonflikt auf Maklerseite 

Der:die Makler:in vertritt die Interessen beider Parteien gleichzeitig. Im Falle einer Kaufpreisverhandlung sind die Interessen seiner Klienten konträr: Diesen Umstand muss der:die Makler:in kommunizieren und sollte sich von beiden Parteien ein schriftliches Einverständnis einholen, um an der Preisverhandlung teilzunehmen


Die Abwälzung beim Bestellerprinzip

Anders als bei der Doppelprovision schließt der:die Maklerin bei der Abwälzung einen Vertrag mit nur einer Partei ab und verpflichtet sie die volle Provision zu zahlen. In der Regel ist dies der:die Verkäufer:in. Die Verkäuferseite hat nun die Möglichkeit, einen Teil der Provision auf die Käuferseite abzuwälzen.  

Abwälzung beim Bestellerprinzip

Im Vertrag mit dem Käufer wird die Zahlungsverpflichtung im Rahmen eines selbständigen Provisionsversprechens festgehalten. Der:die Käufer:in kann maximal 50 Prozent übernehmen, ein Anteil von zwei Prozent, während der Verkäufer vier Prozent zahlt, ist aber genauso möglich. Bei dieser Variante muss der Verkäufer seinen Anteil der Provision zuerst zahlen und dies nachweisen, bevor der:die Käuferin bezahlt (§ 656d BGB).


Hinweis:

Durch die Regelung der Teilübernahme der Provision im Kaufvertrag können die Notar- und Grundbuchgebühren für den Käufer steigen. 


Das reine Bestellerprinzip: Eine Partei trägt die volle Provision des Maklers

Neben den Aufteilungsvarianten – Doppelprovision und Abwälzung –, gibt es noch eine dritte Möglichkeit: Die gesamte Provision wird von nur einer Partei getragen. Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, d. h. der Verkäufer zahlt die gesamte Courtage von beispielsweise sechs Prozent plus Mehrwertsteuer. 

Reines Bestellerprinzip

Eine Außenprovision kann vereinbart werden, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat, ohne dass das spätere Kaufobjekt bereits akquiriert war. 

Bestellerprinzip mit Außenprovision

Vorteile & Nachteile des Bestellerprinzips


Vorteile des Bestellerprinzips beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie Nachteile des Bestellerprinzips beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • Bundesweit einheitliche Regelung und Klarheit am Immobilienmarkt.
  • Gerechtere Aufteilung und dadurch Sinken der Erwerbsnebenkosten für Käufer.
  • Klare Vorgaben und dennoch Spielraum für individuelle Gestaltung: Es muss keine hälftige Aufteilung gewählt werden und die Provision kann auch nur von einer Partei beglichen werden.  
  • Für den Verkäufer entstehen zusätzliche Kosten, die er vorher in der Regel nicht zu tragen hatte. 
  • Interessenskonflikt beim Makler, durch die Vertretung beider Parteien (Stichwort Kaufpreisverhandlungen).
  • Der:die Verkäufer:in könnte versuchen, die Provision auf den Verkaufspreis umzulegen. Damit würde der:die Käuferin nicht nur die komplette Provision zahlen, sondern auf den höheren Kaufpreis zusätzlich eine höhere Gewerbesteuer zahlen.  


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Warum muss die Provisionsvereinbarung mit dem Makler ausdrücklich bestätigt werden?


Die gesetzlichen Regelungen vom 23.12.2020 schreiben vor, dass ein:e Makler:in mit seiner Kundschaft einen Maklervertrag in Textform abgeschlossen haben muss. Ein Vertrag, eine E-Mail, Fax oder SMS oder auf dem Postweg genügen der Form nach, während eine Anfrage über ein Immobilienportal nicht mehr ausreicht.  

Mit dieser gesetzlichen Regelung schützt das Gesetz den Verbraucher, der bereits bei der Vertragsanbahnung detailliert über die Provisionszahlung informiert wird. 


Lohnt sich der Verkauf mit Makler trotzdem?


Die gesetzliche Regelung von 2020 hat die Maklerprovision gleichmäßig zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt. Verkäufer:innen werden seither an den Kosten beteiligt, die sie vorher nicht tragen mussten.

Damit stellt sich für viele Verkäufer:innen die Frage: Lohnt sich die Investition in eine:n Immobilienmakler:in oder verkaufe ich doch lieber in Eigenregie?

Ja! Es lohnt sich – Sie sparen Zeit, schonen Ihre Nerven und haben gute Chancen einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Zu den Leistungen eines:einer Maklers:Maklerin gehört außerdem eine Vor-Ort-Begehung und ein professionelles Wertgutachten, in das alle individuellen Faktoren Ihres Eigentums einfließen. Nur so erfahren Sie, den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie.  

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Kann man das Bestellerprinzip umgehen?


Bei einer Maklerprovision um die 15.000 Euro erscheint es lohnend, nach Schlupflöchern zu suchen. Wann müssen Sie keine Maklerprovision zahlen?

Grundsätzlich ist das Bestellerprinzip nicht überall anwendbar. Das Bestellerprinzip greift nur bei Veräußerungen privater Immobilien wie Eigentumswohnungen und Eigenheimen. Gewerbeimmobilien, Grundstücke und Mehrfamilienhäuser sind von dieser Regelung nicht betroffen.

Voraussetzung für die Fälligkeit einer Maklerprovision ist, dass ein wirksamer Maklervertrag in Textform besteht, es zu einem Verkauf oder Kauf gekommen ist und die Tätigkeit des Maklers ursächlich war für den Abschluss des Kaufvertrags. 

Anfechtbar sind die Leistungen des Maklers, wenn keine oder keine korrekte Widerrufsbelehrung stattgefunden hat. Nichtig ist die Maklerprovision auch, wenn der Kaufvertrag vor Gericht erfolgreich wegen Arglist bzw. Irrtum angefochten wird. 



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FAQ:
 Die häufigsten Fragen zum Bestellerprinzip

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip für den Hauskauf oder Wohnungsverkauf trat am 23.12.2020 in Kraft und bedeutet, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision jeweils zur Hälfte teilen. Damit ist es kein reines Bestellerprinzip wie im Mietsegment.  

Warum gibt es das Bestellerprinzip? 

Mit dem Bestellerprinzip sollte eine einheitliche Lösung für mehr Klarheit auf dem Immobilienmarkt sorgen. Zudem sollte der Provisionssplit die Käufer:innen von der Provisionszahlung entlasten und für einen aktiven Verbraucherschutz sorgen.  

Kann man das Bestellerprinzip umgehen? 

Das Bestellerprinzip gilt bei der Veräußerung privater Immobilien, nicht aber bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern, Grundstücken. Die Provision fällt nur an, wenn der Kaufvertrag tatsächlich unterschrieben worden ist. Vorausgesetzt wird dafür, dass ein wirksamer Maklervertrag in Textform besteht, die Widerrufsbelehrung stattgefunden hat und die Tätigkeit des Maklers ursächlich war für den Abschluss des Kaufvertrags. 

Wer muss die Maklerprovision zahlen? 

Nach dem Bestellerprinzip vom 23.12.2020 zahlen beide Vertragsparteien im üblichen Fall die Maklerprovision zu 50 Prozent als sogenannte Doppelprovision. Unter der Möglichkeit der Abwälzung versteht man, dass nur eine Vertragspartei die Maklerprovision zahlt und erst im Nachgang einen Teil per Vertrag auf die andere Vertragspartei abwälzt. Eine komplette Übernahme der Provision durch eine:n Auftraggeber:in ist zusätzlich weiterhin möglich.  

Gilt das Bestellerprinzip auch für gewerbliche Immobilien? 

Nein, das Bestellerprinzip findet bei Gewerbeimmobilien keine Anwendung. Wer hier die Maklerprovision zahlt, variiert von Bundesland zu Bundesland. Da es aber auch keine gesetzlichen Entscheidungen dazu gibt, sind Abweichungen immer möglich. 

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