Mak­ler­ge­büh­ren beim Haus­ver­kauf um­ge­hen

Wenn Sie einen:e Makler:in beauftragen, können Sie das Haus nicht ohne Maklergebühren verkaufen. Allerdings können Sie als Verkäufer:in oder Käufer:in (je nach Variante) mit dem:r Makler:in verhandeln. Wer die Courtage laut dem Maklergesetz 2020 zu zahlen hat, was es mit der Widerrufsklausel auf sich hat und was es sonst noch zu beachten gibt, erfahren Sie in diesem Ratgeber! 

• Käufer:innen und Verkäufer:innen können sich laut dem neuen Maklergesetz 2020 die Maklercourtage teilen. 
• Die Provisionsregelung ist nun bundesweit einheitlich gestaltet, wobei Käufer:innen maximal 50 Prozent der Provision zu zahlen haben. 
• Zahlt beispielsweise der:die Verkäufer:in 3,5 Prozent Provision, darf die Provision für den:die Käufer:in auch maximal bei 3,5 Prozent liegen. 
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Vor dem neuen Maklergesetz 2020 galt, dass Hauskäufer:innen fast immer 50 oder sogar 100 Prozent der Maklerprovision zahlen mussten. In welcher Höhe Käufer:innen oder Verkäufer:innen eine Provision zu zahlen hatten, war von dem jeweiligen Bundesland abhängig. Seit Ende 2020 gibt es das Maklergesetz, welches bundesweit einheitliche Regelungen beinhaltet. Damit gilt nun: 

• Obergrenze der Maklerprovision für Käufer:innen liegt bei maximal 50 Prozent 
• Käufer:in muss erst dann die Zahlung leisten, wenn der:die Verkäufer:in die Provision nachweislich zahlte 
• Neuregelung gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, aber nicht für gewerbliche Käufer:innen 
• Maklervertrag bedarf nun der Schriftform 

Allerdings gibt es auch etwas Spielraum, wenn es um die Maklercourtage geht. Im Prinzip sind drei Szenarien möglich. Wie folgt gestalten sich diese drei Möglichkeiten hinsichtlich der Maklerprovision: 

Handelt es sich jedoch um eine gewerbliche Immobilie, kann es sein, dass nur der:die Käufer:in die Provision zu zahlen hat. Auch gemischt genutzt Objekte und Baugrundstücke sind von der Provisionsregel ausgenommen. Hier gilt auch, dass der: die Käufer:in möglicherweise alleine die Maklerprovision tragen muss. 

Wichtig: Die Kosten für den:die beauftragten:e Makler;in müssen also Verkäufer:innen mittlerweile in jedem Bundesland in den meisten Fällen zumindest zu 50 Prozent tragen. Dies gilt sofern es sich um eine Mischform handelt. Bei der Mischform ist es nicht möglich, die anfallende Courtage bei nicht gewerblichen Immobilien komplett von der anderen Partei tragen zu lassen. Aufgrund des neuen Maklergesetzes und der gesetzlichen Regelungen ist es also für Verkäufer:innen nicht mehr möglich, die Maklerprovision (bei einer Mischform) zu umgehen. Es ist nur möglich, die gesamte Provision aufzuteilen. 

Es gibt jedoch zwei Varianten, um möglicherweise doch noch um die Maklerprovision herumzukommen. Allerdings sind diese Möglichkeiten mit Vorsicht zu genießen. Das ist a) der private Kaufabschluss mit einem:r Interessenten:in, der von dem:der Makler:in kam, und b) die fehlerhafte Widerrufsklausel im Maklervertrag. 

Ob Sie die Maklerprovision steuerlich absetzen können, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Der:Die Makler:in erhält erst dann die Provision, wenn es zu einem notariellen Kaufvertrag mit einer von ihm:ihr vermittelten Person gekommen ist. Daher versuchen Verkäufer:innen, die Maklercourtage zu umgehen, indem sie einfach mit Käufer:innen einen Kaufvertrag abschließen, die erst durch den:die Makler:in auf die Immobilie aufmerksam geworden sind. Ausgelegt wird es so, dass der Kontakt nicht erst durch den:die Immobilienmakler:in entstand. 

Durch solche Aktionen können sich Verkäufer:innen also die Maklercourtage sparen. Kommt jedoch der:die Makler:in dahinter, können große Probleme entstehen. Vor allem ist in diesem Fall die Maklercourtage zu zahlen. Hierbei ist es notwendig, dass der:die Immobilienmakler:in nachweisen kann, dass der:die Interessent:in von ihm:ihr vermittelt wurde. Mit einer erfolgreichen Vermittlung wird so auch die Courtage fällig. 

Die Maklerprovision kann umgangen werden, wenn es eine fehlerhafte Widerrufsklausel im Maklervertrag gibt. Dafür gibt es ein BGH-Urteil. Natürlich kann nicht einfach so jeder Maklervertrag widerrufen werden, nur um die Courtage nicht bezahlen zu müssen. Bestimmte Voraussetzungen sind notwendig. Hierzu zählen:

• Kunden:innen müssen als private Verbraucher:innen gelten 
• Vertrag muss per Post, Fax oder Mail erfolgen 
• Persönliches Treffen darf vor Unterzeichnung des Maklervertrags nicht stattgefunden haben 
• Makler:in hat Klientel nicht oder fehlerhaft über das Widerrufsrecht in Kenntnis gesetzt 

Begeht der:die Immobilienmakler:in einen Fehler, kann es für die Klienten also gut ausgehen. Seriöse Makler:innen achten auf derartige Dinge, um keine Rückforderungen zu erleiden. Schließlich geht es bei der Courtage stellenweise um fünfstellige Beträge. 

Verkäufer:innen und Käufer:innen können damit rechnen, dass Makler:innen nicht freiwillig die Maklerprovision 2021 oder auch 2020 zurückzahlen möchten. Dafür gibt es aber spezialisierte Rechtsanwält:innen, die sich der Sache annehmen und schauen, ob eine Rückforderung möglich ist. Kommt es zu einem Rechtsstreit, kommt im Normalfall, sofern vorhanden, die Rechtsschutzversicherung auf. 

Vor der neuen Vorgabe, dass Käufer:innen und Verkäufer:innen die Courtage maximal in gleichen Teilen zu tragen haben, waren die Regelungen in jedem Bundesland unterschiedlich. Die Maklercourtage bewegte sich zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent des Verkaufspreises, wobei die Mehrwertsteuer bereits inbegriffen ist. In den folgenden Bundesländern trug der:die Käufer:in die komplette Höhe der Maklergebühr: 

• Berlin 
• Brandenburg 
• Bremen 
• Hamburg 
• Hessen 

Daher war es bis Ende 2020 sinnvoll, schon beim Kauf einer Immobilie, für die ein Verkauf in der Zukunft geplant war, auf die Lage zu achten. Mecklenburg-Vorpommern war das einzige der verbleibenden Bundesländer, in denen Sie als Verkäufer:in nicht 50 Prozent, sondern nur 40 Prozent der Gebühren übernehmen mussten. In allen anderen Ländern erwarteten Sie 50 Prozent der Maklerprovision. Diese wurden nur dann fällig, wenn der:die Makler:in Ihre Immobilie erfolgreich verkaufte – sprich, wenn es zu einem Kaufvertrag kam. 

Laut der neuen Regelungen gibt es bundesweit einheitliche Regelungen. Es kann also nicht mehr nur die Courtage auf eine Partei abgewälzt werden, sofern es sich um die Mischform der Zahlung der Provision handelt. Der:Die Verkäufer:in zahlt immer einen Teil der Maklergebühr mit. 

Lediglich bei dem Vorliegen der Außenprovision ist es so, dass der:die Käufer:in die Courtage komplett alleine zahlt. Es gibt hierbei eine Verhandlungsbasis, sodass Käufer:innen möglicherweise günstiger an das neue Haus gelangen. Falls jedoch eine Innenprovision vereinbart wird, zahlt nur der:die Verkäufer:in. Typischerweise wird aber doch eher die Mischform verwendet, um die Gebühren auf beide Parteien zu verteilen.