Im­mo­bi­li­en­mak­ler Auf­ga­ben: Maklerleistungen im Über­blick

Die Maklerleistungen und Aufgaben von Immobilienmakler:innen werden selten geschätzt – zu Recht?  Wir gehen der Sache auf die Grundmauern und finden für Sie heraus, was Sie für Ihre Maklerprovision erwarten können. Jede Phase der Immobilienvermittlung hat ihre ganz eigenen Herausforderungen, die wir für Sie erläutern – von der Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe.

Die Immobilienvermittlung ist ein weites Feld und spannt sich auf zwischen Vermietung und Mietgesuchen, Verkauf und Kaufgesuchen. Genauso vielfältig sind auch die Aufgaben und Dienstleistungen von Immobilienmakler:innen.  

Bei Vermietungen ist oft der Zeitfaktor entscheidend, um unnötigen Leerstand zu vermeiden. Vor allem dann, wenn es sich um ein Mietobjekt handelt, das sich nicht leicht vermitteln lässt, ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers sinnvoll.

Beim Verkauf lauern manchmal rechtliche Fallstricke, die ein:e Immobilienmakler:in professionell handhabt, genauso wie zeitintensive Tätigkeiten im Verkaufsprozess. Mithilfe eines:einer qualifizierten Immobilienmaklers:in gelingt es Ihnen in der Regel, einen höheren Kaufpreis zu erzielen sowie den Verkaufsprozess merklich zu beschleunigen.

Zu den Aufgaben eines:einer Immobilienmaklerin gehören zahlreiche fachspezifische und zeitintensive Aufgaben, die den gesamten Verkaufsprozess begleiten:

1. Wertermittlung der zu verkaufenden Immobilie
2. Festlegen eines realistischen Verkaufspreises
3. Organisation der notwendigen Unterlagen
4. Vermarktung 
5. Organisation von Besichtigungsterminen, Präsentation von Highlights 
6. Regelmäßige Berichte
7. Vertragsverhandlungen
8. Aufsetzen des Kaufvertrages 
9. Begleitung zum Notartermin 
10. Objektübergabe 
11. Beratung nach dem Verkauf

Eine gute Vorbereitung ist alles. Nur zu wahr ist das auch für die Tätigkeit von Immobilienmakler:innen. Bevor Interessenten das Haus oder die Wohnung besichtigen können, sind einige Schritte notwendig. 

Als erstes ermittelt der Immobilienprofi den Verkaufswert der Immobilie. Dabei berücksichtigt er neben der Lage auch individuelle Faktoren der Immobilie wie den Zustand sowie die Faktoren der Umgebung. Vor dem Hintergrund seiner:ihre Erfahrungen mit vergleichbaren Objekten kommt der:die Immobilienmakler:in zu einem realistischen Ergebnis. 

Achtung: Wer den Verkaufswert überschätzt wegen der schönen Erinnerungen an das ehemalige Zu Hause, riskiert, dass die Immobilie zu einem Ladenhüter wird. Das wiederum schmälert die Attraktivität bei Interessent:innen und erschwert den Verkauf zu einem angemessenen Preis.  
Immobilienprofis haben eine neutrale Haltung zu Ihrer Immobilie und ermitteln aus wert steigernden und auch wert schmälernden Faktoren wie eventuellen Sanierungsbedarf einen realistischen Verkaufswert.

Für eine reibungslose Verkaufsabwicklung benötigen Sie eine Vielzahl an Unterlagen. Dazu gehören beispielsweise der aktuelle Grundbuchauszug, der genehmigte Bebauungsplan, Grundrisse, der Energieausweis, der Lageplan und je nach Immobilientyp und Verkaufs Setting noch einiges mehr. Wer sich auf eigene Faust durch den Bürokratie-Dschungel zu schlagen versucht, investiert viel Zeit und Nerven und geht Risiken ein: Das Fehlen eines Energieausweises bei der Vermarktung einer Immobilie kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro nach sich ziehen.  
Ein:e Immobilienmakler:in holt in Ihrem Auftrag alle notwendigen Unterlagen bei den zuständigen Ämtern ein, sodass alles rechtzeitig und in der aktuellen Version vorliegt.

Nicht nur zu vertraglichen Aspekten, sondern auch zu allen aufkommenden Fragen rund um Ihre Immobilie kann der:die Immobilienmakler:in Beratung bieten und Kontakte zu Sachverständigen oder Fachfirmen herstellen. Beispiele hierfür sind Schadstoffbelastungen sowie auch der Umgang mit geerbten Immobilien, die entrümpelt werden müssen oder Antiquitäten zur Veräußerung enthalten.

Der:die Makler:in gestaltet mit professionell ausgeleuchteten Fotos und allen wesentlichen Informationen ein ansprechendes Exposé. Ein Video oder auch ein 3D-Rundgang kann die visuelle Präsentation noch ergänzen und die die Immobilie mit all Ihrem Charme und Ihrer Wohnlichkeit vorteilhaft präsentieren. 

Ist das Exposé erstellt, beginnt die Vermarktung. Besonders wichtig ist eine zielgruppengerechte Marketingstrategie, bei der die potenziellen Käufer:innen gezielt mit dem Immobilienangebot angesprochen werden. Der:die Immobilienmakler:in berücksichtigt auch Kunden aus der eigenen Kundendatenbank, denen er:sie die Immobilie direkt anbietet.

• Wertermittlung unter Berücksichtigung der individuellen Faktoren und Festlegen des Verkaufspreises
• Organisation der notwendigen Unterlagen wie zum Beispiel Grundbuchauszug, der genehmigte Bebauungsplan, Grundrisse, der Energieausweis und Lageplan.
• Beratung zu: Kaufvertrag, Gutachten, Baurecht, Bausubstanz, Erbschaftsfall, Entrümpelung etc.
• Objektvermarktung: Erstellung eines Exposés mit professionellen Fotos und Vermarktung der Immobilie, beispielsweise durch Anzeigenschaltung auf ImmoScout24. 

Sobald sich Interessenten melden, beginnt die Verkaufsphase und der:die Makler:in tritt mit potenziellen Käufer:innen in Kontakt.

Aus den gesammelten Interessentenanfragen trifft der:die Immobilienmakler:in für Sie eine Vorauswahl. Diese potenziellen Käufer:innen erhalten einen Besichtigungstermin, den Ihr:e Immobilienspezialist:in organisiert und durchführt. Der Besichtigungstermin dient einerseits dazu, die Immobilie von der besten Seite zu präsentieren, aber auch, um Fragen zur Immobilie und der Umgebung zu beantworten. Nicht selten stellen Käufer:innen Fragen zur städtebaulichen Entwicklung des Viertels, ob der Blick unverbaubar ist oder zur Entwicklung der Grundstückspreise. Der:die Eigentümer:in erhält über seine Aktivitäten ständig Informationen und ist dadurch stets informiert über Verkaufsstatus der Immobilie.

Bei ernsthaften Interessenten tritt der:die Makler:in in Verkaufsverhandlungen und prüft die Bonität der Interessent:innen. Als Nächstes setzt er:sie zusammen mit dem Notar einen rechtswirksamen Kaufvertrag auf, der die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigt. 
Sowohl Verkäufer:in als auch Käufer:in erhalten den Vertragsentwurf vorab per Post, bevor sie beim Notartermin die Urkunde unterzeichnen. Auch zu diesem Termin ist der: die Immobilienmakler:in anwesend, um letzte aufkommenden Fragen zu beantworten. Als letzte Handlung vereinbart er:sie einen Termin vor Ort, für die Schlüsselübergabe an die neuen Besitzer:innen.

Auch nach dem erfolgreichen Verkaufsabschluss steht der:die Maklerin für Käufer:in und Verkäufer:in für Fragen zur Verfügung:

• Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
• Stetige Berichterstattung für den:die Verkäufer:in 
• Bei ernsthaften Interessensbekundungen: Kaufpreisverhandlungen
• Bonitätsprüfung von Kaufinteressent:innen
• Bei mündlicher Einigung über Kaufpreis: Aufsetzen des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem:der Notar:in
• Anwesenheit bei Beurkundung des Vertrags
• Reibungslose Objektübergabe/Schlüsselübergabe

Die oben genannten Maklertätigkeiten beschreiben den Idealfall einer Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber:in und Makler:in. Schließlich geht es in beidseitigem Interesse darum, eine Immobilie so schnell und gewinnbringend wie möglich zu vermitteln.

Eine derart umfassende Tätigkeitspflicht besteht aber nicht in jedem Fall. Abhängig von der Art des Maklerauftrags unterscheidet sich das Engagement der Immobilienprofis:

• Einfacher Maklerauftrag:
  Der:die Verkäufer:in kann mehrere Makler:innen beauftragen und auch selbst aktiv werden. 

• Makleralleinauftrag:
  Andere Makler:innen sind vom Auftrag ausgeschlossen, dennoch können Sie Ihr Objekt weiterhin selbst vermitteln. 

• Qualifizierter Makleralleinauftrag:
  Nur der:die beauftragte Makler:in darf tätig werden. Alle Interessent:innen müssen an Ihre:n Vertragspartner:in verwiesen werden. Diese Art von Maklerauftrag ist befristet.

Die Vertragsart regelt, wer berechtigt ist, die Immobilie zu vermarkten, aber auch welche Leistungen durch den:die Makler:in zu erbringen sind. 

Am meisten Leistungen enthalten die Alleinaufträge. Zudem muss der:die Makler:in keine Konkurrenz befürchten und wird bei erfolgreicher Zusammenarbeit mit einer Provision belohnt. Dieser Umstand erhöht die Motivation genauso wie ein zeitlich begrenzter Vertrag. Der:die Makler:in wird sich noch stärker ins Zeug legen, um das Objekt schnell und gewinnbringend zu veräußern.

Wer Maklerleistungen in Anspruch nehmen möchte, stellt sich die berechtige Frage: Was kann ich für den Einsatz der Maklerprovision erwarten und rechnet sich das für mich?

Immobilienmakler:innen übernehmen für Sie alle Aufgaben rund um die Immobilienvermittlung, entlasten Sie von zeitintensiven Tätigkeiten und stellen für Sie ihr Netzwerk und ihre Marktkenntnisse zur Verfügung. Ob Sie nun vermieten, mieten, verkaufen oder kaufen möchten – Makler:innen begleiten Sie bis zum Vertragsabschluss und stehen darüber hinaus für Fragen zur Verfügung.

Wer eine:n qualifizierte:n Makler:in gefunden hat, kann in der Regel davon ausgehen, dass der Einsatz einer Provisionszahlung gerechtfertigt ist. 

• Bei Vermietung gilt seit dem 01.06.2015 das Bestellerprinzip: Die Person, die den:die Makler:in bestellt hat, muss bezahlen.

• Mit dem neuen Maklergesetz vom 23.12.2020 gilt bei Verkäufen von privaten Immobilien: Käufer:innen zahlen maximal 50 Prozent der Maklerprovision und Verkäufer:innen mindestens 50 Prozent.

Was leisten Makler:innen bei der Vermarktung von Immobilien? In der folgenden Infografik sehen Sie, warum sich ein:e Makler:in bei der Immobilienvermarktung lohnt.