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Bei einem Hausverkauf fallen Kosten für verschiedene Leistungen und benötigte Dokumente an, die Verkäufer:innen nicht immer im Blick haben. Hier erfahren Sie, wie viel Sie für Makler:innenprovisionen, Grundbuchgebühren sowie weitere Kaufnebenkosten einplanen müssen und wo sich diese einsparen lassen. Unser Rechenbeispiel zeigt Ihnen außerdem ganz konkret, welche Kosten beim Hausverkauf entstehen können – sowohl für Verkäufer:in als auch für Käufer:in.


Mann überweist Geld mit Karte

Das Wichtigste in Kürze:

  • Beim Hausverkauf entstehen viele Kosten, die sowohl für Verkäufer:in als auch für Käufer:in anfallen.
  • Verkäufer:innen müssen unter anderem Kosten für den Energieausweis, das Wertgutachten und die Spekulationssteuer einplanen.
  • Makler:innengebühren können laut dem neuen Maklergesetz 2020 zu gleichen Teilen von Verkäufer:in und Käufer:in verlangt werden. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.
  • Einige Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten fallen nur für Käufer:innen an.
  • Die Kosten beim Hausverkauf können durch diverse Möglichkeiten minimiert werden. Zu erwähnen ist unter anderem die Spekulationssteuer. Nach Ablauf der Spekulationsfrist sparen Sie viel Geld.
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie sich über die verschiedenen Kosten im Klaren sein, die mit großer Wahrscheinlichkeit anfallen werden. Zu den wichtigsten Kostenpunkten beim Hausverkauf gehören:

  • Kosten für Notar:in (Käufer:in)
  • Gebühren Grundbuch (Käufer:in)
  • Grunderwerbsteuer (Käufer:in)
  • Kosten für Makler:in (Käufer:in und Verkäufer:in)
  • Bei bestehender Grundschuld: Kosten für Löschung (Verkäufer:in)
  • Eventuell Spekulationssteuer (Verkäufer:in)
  • Eventuell Vorfälligkeitsentschädigung (Verkäufer:in)
  • Wertgutachten (Verkäufer:in)
  • Energieausweis (Verkäufer:in)

Ihr Energieausweis
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist ein Energieausweis Pflicht.
  • • Mit einem Energieausweis von ImmobilienScout24 sind Sie gesetzlich auf der sicheren Seite
  • • Erstellung durch qualifizierte Energieberater
  • • Das Ergebnis erhalten Sie bequem per E-Mail

Wir behandeln hier die verschiedenen Kostenpunkte, sodass Sie rundum informiert sind und im Vorfeld schon einen guten Überblick erhalten.

Kosten für Energieausweis beim Hausverkauf

Um diesen Punkt kommen Sie nicht herum: Die Vorlage eines Energieausweises ist beim Hausverkauf seit 2009 Pflicht und wird seit 2015 streng überwacht. Kommen Sie als Eigentümer:in dieser Pflicht nicht nach, drohen sogar Bußgelder. Ein einfacher Verbrauchsausweis auf Basis der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen kostet etwa 50 bis 80 Euro. Teils sind auch schon Ausweise für 15 bis 20 Euro erhältlich. Sinnvoller ist allerdings der detaillierte Bedarfsausweis, den ein:e Expert:in anhand einer Analyse vor Ort erstellt. Hier liegen die Preise zwischen 300 und 500 Euro.


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Kosten für Wertgutachten beim Hausverkauf

Damit Sie einen angemessenen und realistischen Kaufpreis für Ihr Haus festlegen können, ist ein Wertgutachten sinnvoll. Zunächst können Sie sich mithilfe von ImmobilienScout24 selbst einen Überblick verschaffen, indem Sie gezielt nach Objekten mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung in Ihrer Region suchen und deren Preise miteinander vergleichen. Einen Überblick bietet Ihnen zum Beispiel der Preisatlas von ImmoScout24.



Alternativ können Sie unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung nutzen, bei der wir auf unsere umfangreiche Datenbank zurückgreifen und Ihnen eine kurzfristige Wertermittlung ermöglichen.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Wann sind keine Steuern zu zahlen? Wann fallen Steuern an?
Ob Sie Spekulationsteuer zahlen müssen, ist davon abhängig, wie Sie die Immobilie genutzt haben. Grundsätzlich gilt: Haben Sie die Immobilien selbst genutzt, gilt die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht und der Verkaufserlös bleibt steuerfrei. Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben.

Die 10-Jahres-Frist spielt aber dann eine Rolle, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben. Verkaufen Sie das Objekt also innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb, wird dabei ein Gewinn erzielt und haben Sie es in den beiden vor dem Verkauf liegenden Jahren vermietet, müssen Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen. Haben Sie die Immobilie teils vermietet und teils selbst genutzt, wird der Veräußerungsgewinn und die damit anfallende Steuer auf die Wohnfläche aufgeteilt.

 

Wie hoch die steuerlichen Abgaben ausfallen, hängt maßgeblich vom Wertgewinn und Ihrem eigenen Einkommenssteuersatz ab. Den Gewinn geben Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung an.


Frau spielt in Wohnzimmer mit Kind Wenn Sie das Haus selbst genutzt haben entfällt die Spekulationsfrist von 10 Jahren.

Löschung der Grundschuld

Für Verkäufer:innen stellt sich oftmals die Frage, ob sich durch die Löschung der Grundschuld ein höherer Preis erzielen lässt. Schließlich möchten Käufer:innen eine lastenfreie Immobilie übernehmen. Doch Sie sollten bedenken, dass diese Löschung mit Gebühren für den:die Notar:in und das Grundbuchamt verbunden ist – bei einer Immobilie mit einem Wert von 150.000 Euro sind das etwa 300 Euro.

Vermeiden lassen sich diese Kosten beim Hausverkauf, indem die Grundschuld an den:die Käufer:in abgetreten wird. Der:die Käufer:in lässt sich von der Bank des:der Verkäufers:in bestätigen, dass das Darlehen getilgt wurde, und kann nun seinerseits:ihrerseits bei der eingetragenen Bank einen Kredit für den Kauf der Immobilie aufnehmen.

Wurde das Darlehen noch nicht getilgt, ist eine Löschung der Grundschuld nicht möglich. Der:die Verkäufer:in richtet in diesem Fall ein Treuhandkonto bei dem:der Notar:in ein. Die Kaufsumme wird auf dieses Konto eingezahlt und der verbleibende Kreditbetrag auf diese Weise getilgt.

Löschung von Rechten Dritter

Besteht für die Immobilie ein Wohnrecht, sollte es vor dem Verkauf gelöscht werden, da es sich wertmindernd auswirken kann. Hierfür wenden Sie sich an eine:n Notar:in, der:die die Kosten für die Löschung anhand des Alters des Wohnberechtigten festlegt. Bei einem 80-jährigen Wohnberechtigten dient beispielsweise der dreifache Jahreswert des Wohnrechts als Berechnungsgrundlage.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Beim Hausverkauf können Kosten für die Auflösung eines noch bestehenden Kredits anfallen. Durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich die Bank für einen möglichen Zinsschaden entschädigen. Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeit, dem Nominalzins und Wiederanlagezins ab. Grundsätzlich gilt: Je länger die Restlaufzeit des Kredits und je höher der Nominalzins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau ist, desto mehr müssen Sie bezahlen.

Sie möchten Ihr Restdarlehen von 150.000 Euro zwei Jahre vor Ablauf kündigen – bei einem Sollzinssatz von 4%, einem Wiederanlagezins von 0,25% und einer monatlichen Rate von 1200 Euro. Dadurch entsteht der Bank ein Zinsschaden von rund 9.680 Euro.

Davon abgezogen werden Posten wie:

  • Erstattung für erspartes Risiko
  • Margenerstattung
  • Erstattung für ersparte Verwaltungskosten

Hinzu kommen allerdings etwa 100 Euro Bearbeitungsgebühren, deren genaue Summe Sie bei Ihrer Bank anfragen können.

Abzüglich der Ersparnisse und zuzüglich der Bearbeitungskosten fallen für Sie rund 9.170 Euro Vorfälligkeitsentschädigung an.

Maklerprovision beim Hausverkauf im Überblick

Im Jahr 2020 wurde ein neues Maklergesetz beschlossen, welches die Kostenübernahme der Makler:innencourtage regelt. Seitdem es das Gesetz gibt, ist es nicht mehr möglich, die kompletten Makler:innenkosten beim Hausverkauf auf Käufer:innen umzulegen. Wichtig sind folgende Punkte:

  • Der:die Makler:in kann die Makler:innenprovision von Käufer:in und Verkäufer:in zu gleichen Teilen verlangen, wenn er:sie für beide Parteien tätig geworden ist.
  • Vereinbart der:die Makler:in mit einer Partei eine unentgeltliche Leistung, kann auch die Leistung nicht von der anderen Partei verlangt werden.
  • Hat nur eine Partei den:die Makler:in beauftragt, muss diese die Makler:innenvergütung übernehmen. Falls vereinbart wurde, dass Kosten an den anderen Part weitergereicht werden sollen, darf diese maximal 50 Prozent der Summe betragen.

Paar sitzt in Maklerbüro

Was, wenn eine Partei den:die Makler:in beauftragt?

Falls nur eine Partei den:die Makler:in beauftragte, gilt zusätzlich, dass der:die Auftraggeber:in des:der Makler:in nachweisen muss, das die Courtage bereits gezahlt wurde. Erst dann ist die andere Partei verpflichtet, ihren Anteil zu zahlen.


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Hausverkauf: Kosten als Beispielrechnung

Icon Taschenrechner

Beispiel 1: Die Immobilie befindet sich in Nordrhein-Westfalen, wo sich Käufer:in und Verkäufer:in die Maklerprovision teilen

Mittlerweile ist es so, dass in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Bayern, Saarland, Baden-Württemberg, Bremen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen und Schleswig-Holstein die Provision zu gleichen Teilen von Verkäufer:in und Käufer:in getragen wird. Hier übernimmt jede Partei 3,57% der Kaufsumme.

Art der Maßnahme

Kosten für Verkäufer:in

Kosten für Käufer:in

Energieausweis und andere Dokumente

500 Euro

0 Euro

Wertgutachten

2.000 Euro

0 Euro

Spekulationssteuer

0 Euro

0 Euro

Löschung der Grundschuld

400 Euro

0 Euro

Vorfälligkeitsentschädigung

9.000 Euro

0 Euro

Maklerkosten (je zu 3,57%) inkl. Mehrwertsteuer (19%)

12.495 Euro

12.495 Euro

Notarkosten

0 Euro

3.000 Euro

Grundbuchgebühren

0 Euro

1.500 Euro

Grunderwerbsteuer (6,5 %)

0 Euro

22.750 Euro

Insgesamt

24.395 Euro

39.745 Euro

Annahme: Verkauf eines Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen bei einem Verkaufspreis von 350.000€. Dabei handelt es sich um eine selbst bewohnte Immobilie, die mithilfe eines:r Maklers:in verkauft wird.





Icon Taschenrechner

Beispiel 2: Verkäufer:in befindet sich in Hessen und muss die vollständige Provision von 5,95% übernehmen, da er:sie den:die Makler:in beauftragt hat und nichts anderweitiges vereinbart wurde

Art der Maßnahme

Kosten für Verkäufer:in

Kosten für Käufer:in

Energieausweis und andere Dokumente

500 Euro

0 Euro

Wertgutachten

2.000 Euro

0 Euro

Spekulationssteuer

0 Euro

0 Euro

Löschung der Grundschuld

400 Euro

0 Euro

Vorfälligkeitsentschädigung

9.000 Euro

0 Euro

Maklerkosten (5,95% für Verkäufer:in) inkl. Mehrwertsteuer 

20.825 Euro

0 Euro

Notarkosten

0 Euro

3.000 Euro

Grundbuchgebühren

0 Euro

1.500 Euro

Grunderwerbsteuer (6,0 %)

0 Euro

21.000 Euro

Insgesamt

32.725 Euro

25.500 Euro


Annahme: Verkauf eines Einfamilienhauses in Hessen bei einem Verkaufspreis von 350.000€. Dabei handelt es sich um eine selbst bewohnte Immobilie, die mithilfe eines:r Maklers:in verkauft wird.


Es könnte aber auch vereinbart werden, dass der:die Käufer:in einen Teil der Makler:innenkosten zu tragen hat. Laut dem neuen Makler:innengesetz von 2020 darf der Anteil aber maximal bei 50 Prozent für den zweiten Part liegen.

Checkliste: Hausverkauf Kosten senken

  • Tipp 1: Wertgutachten erstellen lassen
    Sicherlich möchten Sie kein Geld verschenken, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Deswegen ist es sinnvoll, sich ein Wertgutachten von Expert:innen erstellen zu lassen. So sind Sie genau im Bilde, wie viel Geld Sie für Ihre Immobilie verlangen können. Jetzt kostenlose Immobilienbewertung per E-Mail erhalten.
  • Tipp 2: Sparen Sie sich Geldstrafen
    Möchten Sie ein Verkaufsinserat aufgeben, ist es mittlerweile Pflicht, bereits die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis anzugeben. Spätestens beim Verkauf der Immobilie muss der Energieausweis vorliegen. Ansonsten müssen Eigentümer:innen bis zu 15.000 Euro Geldstrafe zahlen. Hier können Sie sich einen Energieausweis bestellen.
  • Tipp 3: Professionelle Anzeige selbst erstellen
    Sie könnten hinsichtlich der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés Kosten einsparen. Versuchen Sie, eine ansprechende Anzeige selbst zu entwerfen. So brauchen Sie keine Kosten für die Erstellung einer Verkaufsanzeige zu veranschlagen. Schalten Sie jetzt Ihre Anzeige.
  • Tipp 4: Maklergebühren teilen
    Teilen Sie sich mit dem:der Käufer:in die Maklergebühren. Laut dem neuen Maklergesetz können Verkäufer:in und Käufer:in die Kosten zu je 50 Prozent übernehmen.
  • Tipp 5: Spekulationssteuer sparen
    Die Spekulationssteuer kann einen hohen Betrag ausmachen. Daher bietet es sich an, die Spekulationsfrist von zehn Jahren abzuwarten, bevor Sie ein Haus, welches Sie nicht selbst genutzt haben, verkaufen.

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