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Um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung schätzen zu lassen, müssen insbesondere die individuellen Merkmale einer Immobilie berücksichtigt werden. Welche Faktoren sich wertsteigernd oder wertmindernd auswirken, in welchen Fällen eine Immobilienschätzung sinnvoll ist und ab wann ein professionelles Wertgutachten notwendig wird, erfährst du in diesem Beitrag.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Um den Immobilienwert zu schätzen, spielen verschiedene Faktoren wie Lage, Wohnfläche, Ausstattung, Zustand und die regionale Marktlage eine zentrale Rolle.

  • Die Hausbewertung im Rahmen eines professionell vereidigten Gutachtens ist erst dann zwingend nötig, wenn rechtliche oder steuerliche Gründe vorliegen, wie bei Schenkungen, Erbfällen, Scheidungen oder Zwangsversteigerungen.

  • Die Kosten für eine Schätzung in Form eines detaillierten Wertgutachtens durch Gutachter:innen oder Sachverständige liegen bei 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes.

  • Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Starte jetzt kostenlos deine Immobilienbewertung bei ImmoScout24 und erfahre, welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist.

     

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  • Wann ist es nötig, ein Haus schätzen zu lassen?

    Es gibt unterschiedliche Gründe für eine Hausbewertung. Zum einen können bestimmte Umstände wie Erbstreitigkeiten oder eine Scheidung dazu führen, dass der Wert einer Immobilie zwingend ermittelt werden muss. Hier spielen also rechtliche Aspekte eine Rolle.


    Mann sitzt am Schreibtisch und möchte sein Haus schätzen lassen

    Zum anderen kann eine Schätzung des Immobilienwertes auch auf freiwilliger Basis erfolgen, beispielsweise im Rahmen eines geplanten Immobilienverkaufs oder um die Wertentwicklung der eigenen Immobilie festzuhalten.

    In den folgenden Fällen wird ein:e Gutachter:in benötigt:

    • Erbstreitigkeiten: Hinterlassen Eigentümer:innen die Immobilie nach ihrem Tod mehreren Erb:innen, sollte ein Gutachten erstellt werden. Die Erfahrung zeigt, dass in Erbgemeinschaften immer wieder Streit über den Wert eines Objekts entsteht. Häufig wird der Wert deutlich überschätzt. Den Wert des Hauses professionell schätzen zu lassen, ist beim Erbe sinnvoll und schafft zugleich Klarheit für alle Parteien.
    • Berechnung von Schenkungs- und ErbschaftssteuerDas Finanzamt berechnet diese Steuern aus eigener Einschätzung. Soll eine eventuell zu hohe Bewertung korrigiert werden, gelingt das nur mithilfe eines Gutachtens.

    Erbschaftssteuerrechner




    • Scheidung: Ist eine Immobilie Teil der ehelichen Zugewinngemeinschaft, wird für eine Aufteilung des Vermögens der präzise Wert benötigt.
    • Zwangsversteigerung: Wird eine Immobilie zwangsversteigert, muss vorab ein Wertgutachten zum Verkehrswert erstellt werden. Solche Gutachten werden von unabhängigen Sachverständigen erstellt.

    Wie funktioniert die Immobilienschätzung von ImmoScout24?


    Was sind die Vorteile der Online-Immobilienschätzung?

    Die Immobilienbewertung von ImmoScout24 ist jederzeit verfügbar und kostenlos. Wenn du also eine Bewertung deiner Immobilie benötigst, können wir den Wert anhand individueller Objektkriterien dank unsere großen Datenbank schnell und einfach ermitteln.

    Eine Immobilienschätzung ermöglicht eine erste Orientierung hinsichtliches des möglichen Verkaufspreises. Dabei werden vor allem die Gebäudesubstanz und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie berücksichtigt. Vor dem Verkauf ist eine Immobilienschätzung ein erster Indikator für den Verkehrswert des Verkaufsobjektes.

    Die Bewertungskriterien lassen sich in zwei Bereiche unterteilen:

    1. Gebäudesubstanz
    2. Wirtschaftlicher Wert

    Während die Bausubstanz beispielsweise Faktoren wie ökologische und ökonomische Ausstattung sowie technische Standards berücksichtigt, betrachtet die wirtschaftliche Bewertung potenziell erzielbare Erträge durch die Vermietung oder Verpachtung.

    Wann reicht eine Immobilienwertschätzung aus?

    Auf den ersten Blick mag die Schätzung des Immobilienwertes weniger „wertvoll“ erscheinen als zum Beispiel ein detailliertes Verkehrswertgutachten. Doch für Immobiliengutachter:innen und Sachverständige ist sie eine unumgängliche Voraussetzung für ein Verkehrswertgutachten. Denn es handelt sich um eine erste Einschätzung, basierend auf realistischen Vergleichspreisen.

    Mit einer fachgerechten Immobilienschätzung erhältst du nicht nur Angaben zur Wirtschaftlichkeit und zum baulichen Zustand des Gebäudes, sondern auch wichtige Kennziffern zum aktuellen Verkehrswert und zu möglichen Preissteigerungen durch Modernisierungsmaßnahmen.

    Im Folgenden siehst du, in welchem Szenario du welche Immobilienbewertung benötigst:

    Eine Markteinschätzung ist die richtige Wahl, …

    • wenn der Marktwert einer Immobilie für eine Überprüfung der Versicherungssumme gebraucht wird.
    • wenn du als Eigentümer:in den Wert deines Hauses oder deiner Wohnung für die Planung deiner Altersvorsorge einschätzen willst.
    • wenn die Bank eine aktuelle Vermögensaufstellung von dir fordert.
    • wenn du eine realistische Kaufpreisforderung für deine Immobilie entwickeln möchtest.
    • wenn eine Wertsteigerung durch An- oder Umbauten dokumentiert werden soll.
    • Wenn du als Interessent:in, der ein Gutachten nur mit Einverständnis des Eigentümers in Auftrag geben könnte, dessen Kaufpreisforderung überprüfen möchtest.
    • wenn du als Interessent:in mit der Bank die Konditionen für eine Hypothekenfinanzierung besprechen möchtest.

    Vor allem in Situationen, in denen der Immobilienwert in einem rechtlichen Kontext relevant wird, weil der Immobilienwert beispielsweise Gegenstand einer juristischen Streitigkeit oder eines Gerichtsverfahrens ist, brauchst du hingegen ein detailliertes Gutachten von einem:einer vereidigten Sachverständigen. Diese:r schätzt dein Haus mithilfe eines der oben genannten Verfahren ein und stellt dir ein ausführliches Gutachten zum Hauswert aus.

    Wie viel kostet es, ein Haus schätzen zu lassen?

    Bei ImmoScout24 kostet die Immobilienbewertung nichts. Unser Marktpreis-Check ist für dich als Immobilieneigentümer:in komplett kostenlos. Wir möchten dir die Möglichkeit bieten, schnell und unverbindlich einen ersten Anhaltspunkt für den Wert deiner Immobilie zu erhalten.


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    Solltest du darüber hinaus ein Wertgutachten benötigen, kannst du dich professionell unterstützen lassen. Makler:innen und Gutachter:innen folgen den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), um mithilfe standardisierter Prozesse eine genauere Immobilienschätzung vorzunehmen.


    Haussiedlung

    Du kannst den Immobilienwert auch selbst schätzen, indem du nach Vergleichsobjekten in der Umgebung suchst und diese analysierst. Es bedarf jedoch tiefergehender Marktkenntnisse, um die wertbeeinflussenden Faktoren richtig einzuschätzen.

    Der Nachteil an einem detaillierten Verkehrswertgutachten zur Hausschätzung ist der Preis: Hier solltest du mit Kosten in Höhe von bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes rechnen. Bei einem ermittelten Wert von beispielsweise 500.000 Euro kann die Erstellung des Gutachtens also mit bis zu 7.500 Euro zu Buche schlagen.

    Ein Kurzgutachten hingegen kostet meist etwa um die 500 bis 1.500 Euro, wobei die genaue Kostenhöhe auch von der Art und Größe der Immobilie sowie des Schwierigkeitsgrades abhängt. Wird ein Beleihungswertgutachten im Zuge einer geplanten Immobilienfinanzierung benötigt, musst du auch hier mit etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwertes rechnen.

    Kosten für Gutachter:innen für eine Hausschätzung

    • Kurzgutachten: meist bei 500 bis 1.500 Euro (je nach Aufwand)
    • Verkehrswertgutachten: etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des Objektwertes
    • Beleihungswertgutachten: etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des Objektwertes

    Welche Verfahren gibt es, um ein Haus schätzen zu lassen?

    In der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ist klar geregelt, nach welchen Kriterien die Wertermittlung einer Immobilie zu erfolgen hat.

    Bei der Schätzung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks kommen im Regelfall folgende drei Verfahren zum Einsatz:

    1. Vergleichswertverfahren: ideal für privat genutzte Immobilien mit ausreichend Vergleichsobjekten in der Region
    2. Ertragswertverfahren: nur anwendbar bei vermieteten und verpachteten Immobilien
    3. Sachwertverfahren: besonders geeignet für schwer zu vergleichende Wohnobjekte wie Villen oder Architektenhäuser

    Eine Immobilienschätzung gibt dir stets einen ersten verlässlichen Anhaltspunkt, welchen Verkaufspreis die Immobilie in etwa zum aktuellen Zeitpunkt erzielen könnte.

    Hierfür sind vor allem drei wesentliche Bewertungsparameter entscheidend:

    1. Gebäudezustand
    2. Lage der Immobilie
    3. Wirtschaftlichkeit
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    Wer führt eine Hausschätzung durch?

    Makler:innen sowie professionelle Immobiliengutachter:innen und unabhängige Sachverständige sind die richtigen Anlaufstellen, wenn es darum geht, eine detaillierte Wertschätzung des Immobilien- oder Grundstückwertes einzuholen. Achte bei der Suche auch darauf, dass bei möglichen Kandidat:innen entsprechende Nachweise für die Expertise zur Immobilienschätzung vorliegen.

    Für eine erste Einschätzung kannst du auch die kostenlose Online-Immobilienbewertung von ImmoScout24 nutzen.

    Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert?

    Bevor du den Wert deines Hauses schätzen lässt, solltest du dich mit den Faktoren beschäftigen, die den Immobilienwert maßgeblich beeinflussen. So erhältst du bereits von Beginn an eine Vorstellung davon, wie hoch der Wert deiner Immobilie in etwa liegen könnte.



    In dieser Übersicht siehst du, welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen:

    Faktor Bedeutung
    Lage Sowohl die direkte Umgebung der Immobilie als auch die Makrolage sind wichtig für den Hauspreis. Dabei geht es unter anderem darum, wie sich die Gegend in den nächsten Jahren entwickeln wird und welchen Ruf sie hat.
    Zustand und Bausubstanz
    Je besser Zustand und Bausubstanz der Immobilie, desto höher der Kaufpreis. Achte auf hohe Energieeffizienz und ziehe auch wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen in Betracht.
    Ausstattung Die Ausstattung deiner Immobilie sollte im mittleren bis oberen Bereich zu verorten sein. Viele Aspekte lassen sich vor dem Verkaufnoch optimieren und führen zu einer höheren Wertschätzung des Hauses.  
    Wirtschaftlichkeit Bei Mietobjekten ist der wirtschaftliche Wert, also die eingenommene und die zukünftig zu erwartende Jahresmiete sehr wichtig. Darüber hinaus gilt es, für die Kaufpreiseinschätzung zu überlegen, wie sich der Immobilienwert in den nächsten Jahren entwickeln wird.
    Wohnfläche Die Wohn- und Nutzfläche einer Immobilie ist ebenfalls wichtig für den Preis. Denn hier sind zum Beispiel hohe Altbaudecken, Loggien oder nutzbare Keller- und Dachgeschossräume wertsteigernd. Es sollte unbedingt darauf geachtet werden, die Wohnfläche korrekt zu berechnen.
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    Steuerliche Auswirkungen durch Anpassungen der Berechnungsfaktoren

    Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde auch ein neues Bewertungsgesetz verabschiedet, das zum 1. Januar 2023 in Kraft tritt Damit werden auch die steuerlichen Bewertungsmaßstäbe, beispielsweise für die Festsetzung der Erbschaftssteuer, an die Vorgaben der ImmoWertV vom 14. Juli 2021 angepasst. Im Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren ist es hier zu deutlichen Änderungen einiger Rechengrößen gekommen, was zu einer steuerlichen Mehrbelastung führen kann.


    Wohnungskomplex

    Ist der Verkehrswert auch der Verkaufswert?

    Der Verkehrswert ist nicht mit dem Verkaufswert gleichzusetzen. Beim Verkehrswert handelt es sich um eine Schätzung des aktuellen Immobilienwertes unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren. Der Verkaufswert ist hingegen das Ergebnis von Preisverhandlungen.

    Der Verkehrswert kann eine gute Grundlage für den Verkaufswert bieten. Der letztendliche Preis ist jedoch oft höher und hängt von der Nachfrage und dem Verhandlungsverlauf zwischen beiden Parteien ab.


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    FAQ: Die häufigsten Fragen zur Hausschätzung

    Kann man sein Haus kostenlos schätzen lassen?

    Bei ImmoScout24 kannst du kostenlos den Wert deiner Immobilie schätzen lassen. Erhalte in nur drei Minuten eine umfassende Immobilienbewertung per E-Mail. Wir zeigen dir, welchen Verkaufspreis du bei der aktuellen Marktlage erzielen kannst.


    Wer kann man Haus schätzen?

    Den Wert von Häusern, aber auch von Wohnungen und Grundstücken schätzen Makler:innen, Gutachter:innen und Sachverständige. Zwar ist es theoretisch auch möglich, eine Schätzung des Immobilienwertes auf eigene Faust vorzunehmen, dies setzt jedoch Marktkenntnisse und Erfahrung voraus. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24 kannst du hingegen ganz bequem den Wert vom Haus schätzen lassen.


    Wie kann ich mein Haus schätzen lassen?

    Es gibt mehrere Möglichkeiten, das eigene Haus zu schätzen. Wenn du auf eigene Faust vorgehen möchtest, kannst du nach vergleichbaren Verkaufsobjekten in deiner Umgebung suchen und sich anhand der Verkaufspreise eine erste Orientierung holen. Weitaus aussagekräftiger ist es jedoch, die Immobilienschätzung von Profis durchführen zu lassen. Hierzu kannst du entweder Makler:innen, Gutachter:innen sowie Sachverständige beauftragen oder die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout24 nutzen.


    Wann sollte ein Haus geschätzt werden?

    Es gibt mehrere Gründe, warum ein Haus geschätzt werden sollte. Zum einen spielen rechtliche oder steuerliche Gründe eine Rolle, beispielsweise bei Erbfällen, Schenkungen sowie bei Scheidungen oder Zwangsversteigerungen. Hierbei ist es häufig notwendig, die Schätzung von Profis wie Gutachter:innen oder Sachverständigen vornehmen zu lassen. Zum anderen kann ein geplanter Immobilienverkauf es erforderlich machen, die Wohnung oder das Haus schätzen zu lassen.


    Welche Kosten fallen an, wenn ich mein Haus schätzen lasse?

    Die Kosten für die Schätzung des Immobilienwertes variieren sehr stark. Die Höhe der Kosten hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab: Ein Kurzgutachten bewegt sich meist im Rahmen von 500 bis 1.000 Euro. Die Kosten für ein detailliertes Wertgutachten wie ein Verkehrswertgutachten oder ein Beleihungswertgutachten liegen im Regelfall zwischen 0,5 bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Die Immobilienbewertung von ImmoScout24 ist hingegen kostenlos für dich.


    Was ist bei einer Hausschätzung zu beachten?

    Bei der Schätzung des Hauswertes ist insbesondere zu beachten, dass alle wertbeeinflussenden Faktoren mit in die Bewertung einfließen. Hierzu zählen insbesondere die Lage, der bauliche Zustand der Immobilie sowie ihre Ausstattung und Besonderheiten. Außerdem solltest du sicherstellen, dass die Schätzung der Immobilie auch aussagekräftig ist, also bestenfalls mit Unterstützung von Immobilienprofis wie Makler:innen oder Gutachter:innen durchgeführt wird.


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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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    Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

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