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Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie bringt einige Vorteile mit sich. Daher gilt der Verkauf als eine gute Alternative zum Vererben oder Verschenken.  Attraktiv ist die Möglichkeit des Verkaufs insbesondere dann, wenn der Freibetrag bei der Schenkungssteuer bereits ausgeschöpft wurde. Beim Verkauf innerhalb des engsten Familienkreises fallen nämlich in der Regel keine Steuern an. Im folgenden Beitrag erfährst du alles Notwendige, um dein Haus möglichst günstig innerhalb deiner Familie zu verkaufen.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Der Hausverkauf innerhalb der Familie ist neben Erbe und Schenkung eine weitere Option der Immobilienübertragung. Verwandte habe immer Vorkaufsrecht gegenüber Mietern.

  • Der Verkauf bietet eine Übertragungsmöglichkeit zu Lebzeiten, die von weiteren Erben nicht angefochten werden kann.

  • Verkaufst du deine Immobilie an ein Familienmitglied ersten Grades, entfällt die Grunderwerbsteuer.

  • Durch den Verkauf innerhalb der Familie wird später keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.

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  • Checkliste: Wann ist es besonders sinnvoll, das Haus an die Kinder zu verkaufen?

    • Du willst dich zu Lebzeiten bereits um den Verbleib Ihres Eigenheims kümmern. 
    • Eine Schenkung kommt nicht infrage, weil die Freibeträge bereits ausgeschöpft sind.
    • Um Streitigkeiten zwischen deinen Kindern zu vermeiden, strebst du eine unanfechtbare Übertragung an.
    • Es kommt nur eines deiner Kinder für die Übernahme des Hauses infrage.
    • Du ziehst Wohnrecht und Elternpflegschaft durch das Kind in Betracht.
    • Es stehen umfangreiche Renovierungsmaßnahmen in deinem Haus an.

     

    Sie wollen, dass Ihr Eigenheim im sicheren Familienbesitz bleibt?

    Durch das Recht auf einen Pflichtanteil des Erbes für jedes Kind kann die Aufteilung kompliziert werden, was oft zum Verkauf des Elternhauses und der anschließenden Auszahlung der Erben:innen führt. Makler:innen können Ihnen dabei helfen, fair und neutral zu handeln. Profis steuern den Verkauf als unabhängige Dritte konfliktfreier.

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    Worin unterscheiden sich Erbe, Schenkung und Hausverkauf innerhalb der Familie?

    Es gibt mehrere Möglichkeiten eine Immobilie an nachfolgende Generationen zu übertragen, nämlich durch Vererbung, Schenkung oder Verkauf. Ganz grob unterscheiden sich die Übertragungsformen durch den Zeitpunkt.

    Solltest du bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse schaffen wollen, sind Schenkung oder Verkauf in der Familie denkbar.  

    Als Erbe bezeichnet man hingegen die Übertragung des Erbes nach dem Tod des:der Erblassers:Erblasserin. In diesem Fall regelt ein Testament die Erbfolge. 

    Erbe und Schenkung innerhalb der Familie

    • Bei beiden Formen fällt die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer an. Reicht der Freibetrag aus, so kann sich diese Übertragungsform lohnen. Bei Kindern sind es beispielsweise 400. 000 Euro.
    • Unabhängig vom Wert der Immobilie muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
    • Diese Übertragungsformen sind noch bis zehn Jahre nach Inkrafttreten anfechtbar und es kommt bei mehreren Erben leicht zu Streitigkeiten. In jedem Fall gibt es einen Anspruch am Pflichtteil vom Erbe.  

    Sonderfall Schenkung zu Lebzeiten

    • Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag, kannst du eine gestückelte Schenkung vornehmen. In diesem Fall solltest du allerdings frühzeitig mit der Nachlassplanung beginnen, um die alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehenden Freibeträge auszuschöpfen. Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist jedoch, dass die Immobilie nicht größer als 200 qm ist.
    • Während ein Testament auch handschriftlich verfasst werden kann und keiner notariellen Beglaubigung bedarf, muss die Schenkung durch eine:n Notar:in beurkundet werden.

    Haus innerhalb der Familie verkaufen

    Wenn die Freibeträge bereits vollständig ausgereizt sind und eine Schenkung oder Erbschaft daher nicht mehr in Betracht kommt, ist der Verkauf innerhalb der Familie eine gute Alternative. Verwandte in gerader Linie zahlen nach §3 des Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) keine Grunderwerbssteuer beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines unbebauten Grundstücks. Diese kann je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. 

    Von dieser Steuerbefreiung begünstigt sind Verwandte ersten Grades wie Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Großeltern sowie Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Geschwister sind nur in der Seitenlinie miteinander verwandt, für sie gilt diese Regelung daher nicht. 

    Hinweis: Der Gedanke ist naheliegend, das eigene Kind finanziell zu entlasten und den Verkaufspreis möglichst niedrig anzusetzen. Hier ist Vorsicht geboten. Das Finanzamt vermutet unter Umständen einen Schein-Verkauf, der eine Schenkung tarnen soll. Mehr dazu weiter unten.


    Was hat es für Vorteile, das Haus an die Kinder zu verkaufen?

    • Eigenheim bleibt im sicheren Familienbesitz: Du möchtest einem deiner Kinder ein Haus rechtssicher übertragen. Vererbst du das Haus an das Kind, riskierst du einen Erbstreit mit den Geschwistern. Diese familiären Konflikte enden meist in der Veräußerung des Elternhauses, um die eingeklagten Pflichtanteile an die Geschwister auszahlen zu können. Der Verkauf sorgt hingegen dafür, dass dein Eigenheim im sicheren Familienbesitz bleibt.
    • Die Regelung der Eigennutzung entfällt: Damit ist dein Kind nicht verpflichtet nach § 13, Nr. 4c Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) sofort nach Ableben beider Elternteile selbst ins geerbte Haus einzuziehen, um von der Erbschaftssteuer befreit zu werden. Diese Regelung greift nicht beim Verkauf und das Haus muss nicht selbst bezogen werden vom Kind.
    • Die Übergabe der Immobilie ist unanfechtbar: Während bei einer Schenkung die Übergabe des Hauses binnen zehn Jahren von den Geschwistern angefochten werden kann, entfällt diese Möglichkeit beim Verkauf, da die Entscheidung bei den Eltern liegt, ob sie innerhalb der Familie oder an eine außenstehende Person verkaufen.
    • Werbungskosten geltend machen: Wer das Haus aus dem Familienkreis kauft und in einem engen Verwandtschaftsverhältnis steht mit dem:der Besitzer:in, kann die Renovierungskosten als Werbemaßnahmen in der Steuererklärung geltend machen. Voraussetzung dafür ist, dass du als Eltern oder Großeltern in dem bereits an den Käufer überschriebenen Haus Wohnrecht genießt.
    • Steuern sparen: Für den Verkauf an Verwandte in gerader Linie entfällt die Grunderwerbsteuer. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist in den meisten Fällen bei einem Familienbesitz bereits abgelaufen, sodass keine Spekulationssteuer anfällt. Überdies fallen beim Verkauf weder Schenkungs- noch Erbschaftssteuer an.
    tipp
    Als Eltern solltest du bedenken, dass du dein Haus an dein Kind nur dann zu Lebzeiten verkaufen solltest, wenn deine Altersvorsorge gesichert ist.

    Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die das garantieren:

     

    • Du verwendest den Verkaufserlös für die Immobilie dafür, die Kosten für ein Pflegeheim zu bezahlen.
    • Du verkaufst das Haus an deine Kinder, lässt dir aber ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrechte einräumen, sodass du keine neue Bleibe suchen musst.
    • Du legst im Kaufvertrag fest, dass du für dein Haus keine einmalige Zahlung, sondern eine Ratenzahlung in Form einer Rente von deinen Kindern erhälst. Diese regelmäßigen Zahlungen erfolgen bis an dein Lebensende. Eine solche Leibrente kannst du aber auch von einem Dritten erhalten.

     


    Kann ich mein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen?

    Ja, es ist möglich, die Immobilie innerhalb der Familie zu einem günstigeren Preis zu verkaufen. Allerdings ist es nicht ratsam, den Preis zu sehr zu senken. Wenn das Finanzamt feststellt, dass du weit unter Wert verkaufst, kann dir eine getarnte Schenkung oder ein Scheinverkauf unterstellt werden.

    Leider gibt es keine gesetzliche Regelung dazu, ab welcher Wertunterschreitung das Finanzamt einen Verkauf als getarnte Schenkung identifiziert. Mit Sicherheit ist es aber keine gute Idee, ein Haus im Wert von 450.000 für 40.000 Euro in der Familie zu verkaufen. Hier gilt die Maßgabe: Lege einen realistischen Preis fest, der sich am Verkehrswert orientiert und mindestens 60 Prozent und mehr dessen beträgt, denn nur so verhinderst du, dass Schenkungs- oder Erbschaftssteuer erhoben wird. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber Steuern beim Hausverkauf an eigene Kinder.


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    Wie gehe ich beim Hausverkauf innerhalb der Familie vor?

    Als Erstes solltest du eine Hausbewertung durchführen, um einen realistischen Preis ansetzen zu können. Der Hausverkauf innerhalb der Familie sollte nicht wirken wie ein Scheingeschäft oder eine getarnte Schenkung, um das Finanzamt nicht auf falsche Gedanken zu bringen. 

    Grundsätzlich genügt es, den Kaufvertrag durch eine:n Notar:in beurkunden zu lassen, der:die die Übertragung mit einer Auflassung im Grundbuch rechtskräftig abschließt.  

    Behalte die Übersicht über deine Verkaufsnebenkosten. Du solltest neben den Notars- und Grundbuchgebühren auch den Energieausweis sowie im Falle eines Kredits, die Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank bedenken. Falls deine Immobilie noch nicht so lange in deinem Besitz ist, kommt die Spekulationssteuer unter Umständen auch zum Tragen. 

    Denke auch über deine Unterbringung und Versorgung im Alter nach: wenn du dir lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einräumen lässt und sich das Kind eventuell sogar bereit erklärt, die Elternpflegschaft zu übernehmen, schlägt sich dies darüber hinaus in einem reduzierten Verkaufspreis nieder. Du selbst hättest die Sicherheit eines betreuten Lebensabends im Familienbesitz. Bedenke jedoch, dass Banken bei einer Wohnrechtsreglung die Kreditzusage für Sanierungen vermutlich verweigern werden.

    Einen Familienbesitz verkauft man nur einmal und die Sicherheit im Alter solltest du nicht gefährden. Wir empfehlen dir gerne auch den richtigen Immobilienprofi für dein Anliegen. Du hast die Möglichkeit deine Immobilie professionell bewerten zu lassen und auch darüber hinaus von Expertenwissen rund um Wohnrecht, Leibrente oder Elternpflegschaft zu profitieren.


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    FAQ: Haus innerhalb der Familie verkaufen

    Kann man ein Haus innerhalb der Familie verkaufen?

    Sie können ein Haus innerhalb der Familie verkaufen. Diese Option ist attraktiv, weil bei einem Verkauf an Verwandte ersten Grades bzw. Ehepartner- und Lebenspartner keine Gewerbesteuer anfällt und anders als bei einem Erbe keine Anfechtung möglich ist.

    Was ist beim Hausverkauf innerhalb der Familie zu beachten?

    Der Preis des Hauses sollte realistisch sein, um nicht in Betrugsverdacht durch das Finanzamt zu geraten. Getarnte Schenkungen werden mit der Schenkungssteuer belegt, weswegen Sie beim Hausverkauf innerhalb der Familie unter Marktwert keine Vorteile hätten.

    Kann man seinen Eltern das Haus abkaufen?

    Ja. Kaufen Sie Ihren Eltern das Haus ab, fällt für Sie keine Gewerbesteuer an, weil Sie zur Verwandtschaft ersten Grades gehören. Der Kauf innerhalb der Familie gehört zu einer beliebten Variante der Immobilienübertragung, wenn beispielsweise die Freibeträge bereits ausgeschöpft sind oder Erbschaftsstreitigkeiten verhindert werden sollen. 

    Wie weit darf man ein Haus unter Wert verkaufen?

    Hier Vorsicht geboten, weil das Finanzamt einen Verkauf unter Wert schnell als Scheingeschäft oder getarnte Schenkung identifiziert. Es gibt keine verbindliche Regelung, wie hoch der Verkaufspreis im Verhältnis zum marktüblichen Preis sein sollte. Man geht hier von mindestens 60 Prozent des ortsüblichen Durchschnitts für ähnliche Immobilien aus.

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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