Immobilie verkaufen? Jetzt passenden Makler finden!

Leider ist es nur in wenigen Fällen möglich, die Maklerkosten beim Hausverkauf von der Steuer abzusetzen. Als vermietende oder mietende Person haben Sie bessere Chancen. Hier erfahren Sie, welche Kosten absetzbar sind und wie Sie darüber hinaus als Hausverkäufer:in sparen können.


Paar berechnet Maklerkosten

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Hausverkäufer:in können Sie nur die Maklerprovision bei Mietobjekten, für die Sie im Tausch ein neues Mietobjekt kaufen, von der Steuer absetzen.
  • Beim Hauskauf ist es nur bei einer beruflich bedingten Kaufentscheidung oder bei der anschließenden Vermietung der Immobilie möglich, die Maklerkosten abzusetzen.
  • Andere Nebenkosten aus dem Verkauf sind für Hausverkäufer:innen allerdings steuerlich absetzbar.
  • Ein Profi erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich Makler:innen aus Ihrer Region empfehlen lassen.
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Maklerkosten absetzen als Verkäufer

Wenn Sie ein Haus verkaufen, können Sie die Maklerkosten leider nicht steuerlich absetzen. Sie gelten als Teil der Nebenkosten für den Verkauf.

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Verkäufer zahlen Hälfte der Maklerprovision

Ein neues Gesetz von Dezember 2020 hat außerdem festgelegt, dass Sie als Verkäufer:in mindestens 50 Prozent der Provision tragen müssen, wenn Sie den:die Makler:in beauftragt haben – ein „Abwälzen“ der gesamten Courtage auf die Kaufenden ist nach dieser Regel nicht mehr möglich.


Maklerin übergibt Käufern Schlüssel

Allerdings gibt es eine Ausnahme, bei der die Kosten eventuell abgesetzt werden können: Sie besitzen ein Mietobjekt und verkaufen dieses. Den Verkaufserlös nutzen Sie, um direkt ein neues Objekt zu kaufen, das Sie ebenfalls vermieten wollen. In diesem Fall können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Hier prüft das Finanzamt allerdings sehr genau, weshalb Sie alle nötigen Beweise zusammenstellen sollten.

Maklerkosten absetzen als Käufer

Auch als Käufer:in können Sie die Kosten für die Maklergebühren nicht von der Steuer absetzen, da sie zu den Anschaffungsnebenkosten gehören. Die einzige Ausnahme besteht dann, wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern das Objekt nach dem Kauf vermieten. Dann gehört die Maklerprovision nämlich zu den Gesamtanschaffungskosten und wird auf den Kaufpreis aufgeschlagen. So mindern sich die Steuern bei der Abschreibung der Immobilie für Sie.

Maklerkosten absetzen als Vermieter

Als Vermieter:in einer Immobilie dürfen Sie die Maklerprovision von der Steuer absetzen. Das ist deshalb relevant, weil seit 2015 das Bestellerprinzip in Deutschland gilt. Dementsprechend müssen Sie als Auftraggeber:in die volle Maklerprovision zahlen, wenn es sich um ein Mietobjekt handelt. Die Provision zählt dementsprechend zu den Werbungskosten, die Sie haben, um neue Mieter:innen zu finden.

Maklerkosten absetzen als Mieter

Wenn Sie als Mieter:in eine Maklerprovision zahlen müssen, was dank Bestellerprinzip nur in wenigen Fällen zutrifft, können Sie diese unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzen. Das gilt vor allem dann, wenn Sie das Haus oder die Wohnung beruflich nutzen. In folgenden Fällen gilt die berufliche Nutzung:

 

  • Zweit- oder Dienstwohnung
  • Versetzung durch den Arbeitgeber:in
  • Sie sparen durch die neue Wohnung mindestens eine Stunde Anfahrt
  • Deutlich verbesserte Arbeitsbedingungen durch die neue Immobilie
  • Rückkehr aus dem Ausland

Neben den Maklerkosten können Sie als Mieter:in auch andere Kosten für einen berufsbedingten Umzug absetzen. Für private Mietobjekte und einen Umzug aus privaten Gründen können Sie die Courtage und alle anderen Kosten nicht von der Steuer absetzen.


Altbauhaus mit Mietwohnungen

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Andere Nebenkosten von der Steuer absetzen

Als Mieter:in haben Sie die Möglichkeiten, bestimmte Nebenkosten in der Steuererklärung geltend zu machen. Dazu zählen zum Beispiel die sogenannten „haushaltsnahen Dienstleistungen“ und Handwerkerleistungen, die im Auftrag von Vermieter:innen durchgeführt und von Ihnen über die Betriebskostenabrechnung bezahlt wurden

Übersicht: Wer darf Maklerkosten absetzen?

Position Absetzbar ja/nein?
Verkäufer:in Nein.
Ausnahme: Wenn ein Mietobjekt durch ein neues Mietobjekt ersetzt wird.
Käufer:in Nein. 
Ausnahme: Wenn das Kaufobjekt vermietet wird.
Vermieter:in Ja, als Werbungskosten.
Mieter:In Nein. 
Ausnahme: Berufliche Nutzung der Immobilie.

Welche anderen Kosten rund um den Hausverkauf kann ich steuerlich absetzen?

Neben den Maklergebühren gibt es noch weitere anfallende Kosten, die im Rahmen eines Hausverkaufs beglichen werden müssen. Einige lassen sich im Gegensatz zur Courtage dabei durchaus von der Steuer absetzen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • die Kosten für die Wertermittlung
  • Kosten für eventuell anstehende Reparaturen
  • Kosten für Dokumente wie den Energieausweis
  • Notarkosten
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Tipp

Lassen Sie sich im Zweifelsfall Tipps von Steuerberater:innen geben. Auch gute Makler:innen können Sie dazu beraten, wie Sie die Nebenkosten beim Hausverkauf minimieren und welche Sie von der Steuer absetzen können. Mehr Tipps zum Absetzen von anfallenden Kosten beim Hausverkauf finden Sie hier.

Wichtig ist auch, dass Sie die Spekulationssteuer vermeiden. Je nach individuellem Steuersatz kann sie sich mit bis zu 40 Prozent auf den erzielten Gewinn auswirken und diesen beträchtlich schmälern. Indem Sie eine Immobilie erst zehn Jahre nach Erwerb verkaufen oder nachweisen können, dass Sie in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst in dieser gewohnt haben, erfüllen Sie die Spekulationsfrist und müssen keine Steuer zahlen. Hier erfahren Sie mehr über die Spekulationssteuer.


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