Ob Sie Maklerkosten steuerlich absetzen können, hängt von Ihrem speziellen Fall ab. Je nachdem, ob es um Miete, Vermietung, Hauskauf oder Hausverkauf geht, kann die Maklerprovision unter Umständen steuerlich abgesetzt werden

Die Maklerprovision ist abhängig vom Wert des Hauses oder der Wohnung. Erfahren Sie hier kostenlos den Wert Ihrer Immobilie. 


Paar berechnet Maklerkosten
importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Maklerprovision lässt sich steuerlich mit Einschränkungen absetzen.

  • Dem Verkauf eines vermieteten Objekts muss unverzüglich der Kauf eines neuen Mietobjekts folgen, damit die Maklerprovision steuerlich absetzbar ist.

  • Ein gekauftes Objekt muss vermietet werden, damit die Maklerprovision als Anschaffungskosten steuerlich veranlagt werden kann.

  • Vermieter:innen können Maklerkosten als Teil der Nebenkosten steuerlich ansetzen.

  • Bei berufsbedingten Umzügen in Mietimmobilien sind Maklergebühren unter Umständen steuerlich absetzbar.

  • Hier können Sie sich  Makler:innen aus Ihrer Region empfehlen lassen, die einen guten Verkaufspreis erzielen.

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  • Maklerkosten als Verkäufer absetzen

    Wenn Sie ein Haus verkaufen, können Sie die Maklerkosten leider nicht steuerlich absetzen. Sie gelten als Teil der Nebenkosten für den Verkauf.

    hint
    Verkäufer zahlen Hälfte der Maklerprovision

    Ein neues Gesetz von Dezember 2020 hat außerdem festgelegt, dass Sie als Verkäufer:in nach dem Bestellerprinzip mindestens 50 Prozent der Provision tragen müssen, wenn Sie den:die Makler:in beauftragt haben – ein „Abwälzen“ der gesamten Courtage auf die Kaufenden ist nach dieser Regel nicht mehr möglich.

    Maklerin übergibt Käufern Schlüssel

    Allerdings gibt es eine Ausnahme, bei der die Kosten beim Hausverkauf eventuell steuerlich abgesetzt werden können: Sie besitzen ein Mietobjekt und verkaufen dieses. Den Verkaufserlös nutzen Sie, um direkt ein neues Objekt zu kaufen, das Sie ebenfalls vermieten wollen. In diesem Fall können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Hier prüft das Finanzamt allerdings sehr genau, weshalb Sie frühzeitig alle nötigen Beweise und Belege zusammenstellen sollten.

    Maklerkosten als Käufer absetzen

    Auch beim Hauskauf sind die Kosten für die Maklergebühren nicht steuerlich absetzbar, da sie zu den Anschaffungsnebenkosten gehören. Die einzige Ausnahme besteht dann, wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern das Objekt nach dem Kauf vermieten. Dann gehört die Maklerprovision nämlich zu den Gesamtanschaffungskosten und wird auf den Kaufpreis aufgeschlagen. So mindern sich die Steuern bei der Abschreibung der Immobilie für Sie. Erfahren Sie mehr über das Absetzen von Kosten beim Hauskauf.

    Maklerkosten als Vermieter absetzen

    Als Vermieter:in einer Immobilie dürfen Sie die Maklerprovision von der Steuer absetzen. Das ist deshalb relevant, weil seit 2015 das Bestellerprinzip in Deutschland gilt. Dementsprechend müssen Sie als Auftraggeber:in die volle Maklerprovision zahlen, wenn es sich um ein Mietobjekt handelt. Die Provision zählt dementsprechend zu den Werbungskosten, die Sie haben, um neue Mieter:innen zu finden.

    Maklerkosten als Mieter absetzen

    Wenn Sie als Mieter:in eine Maklerprovision zahlen müssen, was dank Bestellerprinzip nur in wenigen Fällen zutrifft, können Sie diese unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzen. Das gilt vor allem dann, wenn Sie das Haus oder die Wohnung beruflich nutzen. In folgenden Fällen gilt die berufliche Nutzung:

    • Versetzung durch den Arbeitgeber:in
    • Rückkehr aus dem Ausland: Sie sind aus dem Ausland zurückgekehrt oder haben einen neuen Job in Deutschland.
    • Sie sparen durch die neue Wohnung mindestens eine Stunde Anfahrt pro Tag
    • Die neue Immobilie verschafft Ihnen deutlich verbesserte Arbeitsbedingungen. Dies gilt jedoch nur für bestimmte Berufsgruppen wie Ärzte, die durch ihre Nähe zum Arbeitsplatz eine bessere Versorgung der Patient:innen gewährleisten können.
    • Eine Zweitwohnung aufgrund der Arbeitsstelle wird notwendig. Wenn Ihnen dies als doppelte Haushaltsführung anerkannt wird, können Sie die Maklercourtage absetzen. Dazu berechtigt sind Sie auch, wenn Sie in eine Dienstwohnung ziehen, weil die Arbeit eine betrieblich angemietete Wohnung am Arbeitsplatz erfordert, wie z.B. bei einem Hausmeister.

    Neben den Maklerkosten können Sie als Mieter:in auch andere Kosten für einen berufsbedingten Umzug absetzen. wie die Transport- und Speditionsgebühren, doppelte Miete und eventuellen Nachhilfeunterricht für Ihr Kind. Für die vielen Kleinigkeiten eines berufsbedingten Umzugs kann auch eine Umzugskostenpauschale steuerlich angesetzt werden, sofern eine doppelte Haushaltsführung damit vermieden wird.

    Für private Mietobjekte und einen Umzug aus privaten Gründen können Sie die Provision und alle anderen Umzugskosten nicht von der Steuer absetzen.

    tipp
    Maklerprovision: wann, wie hoch und für wen?

    Alles, was Sie über Maklerprovisionen wissen sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeber zu Maklerprovisionen.


    Altbauhaus mit Mietwohnungen

    Andere Nebenkosten von der Steuer absetzen

    Als Mieter:in haben Sie die Möglichkeit, bestimmte Nebenkosten in der Steuererklärung geltend zu machen. Dazu zählen zum Beispiel die sogenannten „haushaltsnahen Dienstleistungen“ und Handwerkerleistungen, die im Auftrag von Vermieter:innen durchgeführt und von Ihnen über die Betriebskostenabrechnung bezahlt wurden. Sie werden in der Steuererklärung entsprechend unter „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ eingetragen.

    Übersicht: Wer darf Maklerkosten absetzen?

    Position Absetzbar ja/nein?
    Verkäufer:in Nein.
    Ausnahme: Wenn ein Mietobjekt durch ein neues Mietobjekt ersetzt wird.
    Käufer:in Nein. 
    Ausnahme: Wenn das Kaufobjekt vermietet wird und in bestimmten Fällen auch bei beruflich bedingten Umzügen.
    Vermieter:in Ja, als Werbungskosten.
    Mieter:In Nein. 
    Ausnahme: Berufliche Nutzung der Immobilie.
    hint
    Fazit

    Wenn Sie berufsbedingt umziehen und dafür ein Haus oder eine Wohnung anmieten, dann kann es unter bestimmten Umständen sein, dass Sie die Maklerprovision steuerlich absetzen können. Bestellt der:die  Vermieter:in den:die Makler:in, kann er die Maklerprovision als Werbungskosten absetzen

    Als Verkäufer
    ist die Maklerprovision für Sie steuerlich absetzbar, wenn Sie direkt nach der Veräußerung ein neues Mietobjekt kaufen. Käufer:innen können die Maklerprovision in der Steuer angeben, wenn das Kaufobjekt vermietet wird.

    Welche anderen Kosten rund um den Hausverkauf kann ich steuerlich absetzen?

    Neben den Maklergebühren gibt es noch weitere anfallende Kosten, die im Rahmen eines Hausverkaufs beglichen werden müssen. Einige lassen sich im Gegensatz zur Courtage dabei durchaus von der Steuer absetzen. Dazu gehören zum Beispiel:

    • die Kosten für die Wertermittlung
    • Kosten für eventuell anstehende Reparaturen
    • Kosten für Dokumente wie den Energieausweis
    • Notarkosten
    tipp
    Tipp

    Lassen Sie sich im Zweifelsfall Tipps von Steuerberater:innen geben. Auch gute Makler:innen können Sie dazu beraten, wie Sie die Nebenkosten beim Hausverkauf minimieren und welche Sie von der Steuer absetzen können. Mehr Tipps zum Absetzen von anfallenden Kosten beim Hausverkauf finden Sie in unserem Ratgeber.

    Wenn Sie Kosten beim Verkauf einer Immobilie reduzieren wollen, sollten Sie die Spekulationssteuer nicht außer Acht lassen. Je nach individuellem Steuersatz kann sie sich mit bis zu 40 Prozent auf den erzielten Gewinn auswirken und diesen beträchtlich schmälern. Indem Sie eine Immobilie erst zehn Jahre nach Erwerb verkaufen oder nachweisen können, dass Sie in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst in dieser gewohnt haben, erfüllen Sie die Spekulationsfrist und müssen keine Steuer zahlen. Hier erfahren Sie mehr über die Spekulationssteuer.

    FAQ:
 Häufige Fragen zum Thema Maklerkosten absetzen

    Kann man Maklergebühren von der Steuer absetzen? 

    Wer beruflich bedingt umzieht und ein Haus oder eine Wohnung in der Nähe der neuen Arbeitsstelle mietet, kann unter Umständen die Maklergebühren steuerlich absetzen.
    Vermieter:innen können die Provision vollständig als Werbungskosten absetzen, während Verkäufer dazu berechtigt sind, wenn Sie das vermietete Objekt sofort nach dem Verkauf durch ein anderes ersetzen. Auch Käufer:innen können die Maklergebühren nur dann steuerlich absetzen, wenn Sie das Objekt vermieten.

    Wo muss ich die Maklerprovision in der Steuererklärung eintragen?

    Bei dem Kauf eines Mietobjektes gehört die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten. Wenn Sie ein Mietobjekt verkaufen und mit dem Erlös direkt im Anschluss ein neues Mietobjekt erwerben, handelt es sich steuerlich um Werbungskosten. Als Vermieter:in dürfen Sie die Provision als Werbungskosten ansetzen und auch als Mieter:in eines Hauses oder einer Wohnung, wenn Sie aus beruflichen Gründen umzogen sind.

    Wie kann ich Maklerkosten steuerlich absetzen?

    Sie tragen die Maklerkosten je nach Entstehungsart in die passenden steuerlichen Anlagen ein: beim Erwerb einer neuen Immobilie bei den Anschaffungskosten und in allen anderen Fällen bei den Werbungskosten.

    Sind Maklerkosten Werbungskosten oder Anschaffungskosten?

    Das kommt auf die Art der Immobilienvermittlung an. Beim Erwerb werden sie steuerlich den Anschaffungskosten zugeordnet und beim Verkauf, bei der Vermietung und Anmietung den Werbungskosten.

    Welche Kosten kann man beim Immobilienkauf absetzen?

    Bei privat genutzten Immobilien können Sie bis zu 1.200 Euro im Jahr an Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen. Die Materialkosten müssen allerdings in der Rechnung separat ausgewiesen sein, weil sie nicht angerechnet werden können. Hinzu kommen Haushaltsleistungen wie Reinigung und Schneeräumen. Bei vermieteten Immobilien kommen sehr viel mehr Ausgaben für die Steuer zum Tragen.


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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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