Mak­ler­pro­vi­si­on beim Im­mo­bi­li­en­ver­kauf: Wer zahlt?

Die Maklerprovision, auch Maklergebühr oder Maklercourtage genannt, ist die Vergütung, die Immobilienmakler:innen für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhalten. Beim Immobilienverkauf ist ihre Höhe nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird zwischen Makler:in und Auftraggeber:in vereinbart. Wie hoch die Maklerprovision ausfällt, wer sie beim Hauskauf oder Hausverkauf zahlt und wann sie fällig wird, erfährst du hier. 

Damit Makler:innen laut § 652 einen Anspruch auf eine Provision haben, müssen zunächst einige Voraussetzungen erfüllt sein: 
 

• Es wurde ein gültiger Maklervertrag ohne unwirksame Klauseln geschlossen.
• Der:die Makler:in hat vereinbarte Dienstleistung nachweislich erbracht.  
• Es ist zum Abschluss eines Mietvertrages oder notariell beurkundeten Kaufvertrages gekommen.  
• Die Maklertätigkeiten führten zum Vertragsschluss.  
• Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.  
   

Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist Textform vorgeschrieben. Klare Vereinbarungen zur Provision helfen zudem, Streitigkeiten über Provisionshöhe oder Fälligkeit zu vermeiden. 

 Der Begriff Courtage stammt aus dem Französischen („courtage“) und bedeutet übersetzt so viel wie „Vermittlungsgebühr“. In Deutschland wird die Maklercourtage synonym zur Maklerprovision verwendet – beide Begriffe bezeichnen die Vergütung, die Immobilienmakler:innen für ihre Dienste erhalten.

Ob in Exposés, Kaufverträgen oder im allgemeinen Sprachgebrauch: Während „Maklerprovision“ bundesweit geläufig ist, wird „Courtage“ teilweise häufiger in Süddeutschland oder im formelleren Kontext verwendet. 

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Die einzelnen Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 656a bis § 656d BGB verankert. 

In § 656a BGB ist vorgeschrieben, dass ein Maklervertrag über den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in Textform geschlossen werden muss. Handschlagvereinbarungen und rein mündliche Verträge reichen hier nicht aus. 

Die Regelungen bestimmen außerdem, wie die Maklerprovision zwischen Käufer:in und Verkäufer:in verteilt werden kann. Welche Modelle möglich sind, erfährst du im folgenden Abschnitt. 

Nach dem neuen Gesetz sind drei Szenarien möglich, wie bei einem Immobilienverkauf oder -kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Vereinbarung über die Provision für Makler:innen geregelt werden kann:  

Wird der:die Makler:in für beide Parteien tätig, müssen sich Käufer:in und Verkäufer:in in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklerprovision verpflichten. 

Bei dieser Variante vertritt der:die Makler:in nur eine Partei, z. B. den:die Verkäufer:in. Die andere Partei verpflichtet sich, einen Teil der Provision zu übernehmen. Bei dieser sogenannten Abwälzung muss der Provisionsanteil des:der Auftraggebenden mindestens genauso hoch sein wie der Anteil der anderen Partei. Außerdem kann dieser Anteil erst eingefordert werden, wenn der:die Auftraggeber:in die eigene Provisionspflicht erfüllt hat. 

Auch die vollständige Übernahme der Maklerprovision durch eine Partei ist möglich. Bei einer reinen Innenprovision übernimmt der:die Verkäufer:in die Maklerprovision vollständig. Es kann auch eine reine Außenprovision vereinbart werden. In diesem Fall übernimmt der:die Käufer:in die Maklerprovision vollständig, wenn er:sie einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat der:die Makler:in die spätere Kaufimmobilie zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Bestand hatte.  

Das Gesetz zur Aufteilung der Maklerprovision findet nur unter bestimmten Bedingungen Anwendung: 
 

1. Es handelt sich um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses.  
2. Der:die Käufer:in ist Verbraucher:in (§ 656b BGB).  
   

• Baugrundstücke  
• gewerbliche Immobilien  
• Immobilien mit gemischter Nutzung (Gewerbe und Wohnraum)  
• Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser  
• Einfamilienhäuser und Wohnungen, die an gewerbliche Käufer:innen veräußert werden In diesen Fällen können die Parteien grundsätzlich frei vereinbaren, wer die Maklerprovision trägt.
  

Wie hoch die Maklergebühren beim Hausverkauf oder Hauskauf konkret ausfallen, hängt vom Kaufpreis und der vereinbarten Provision ab. Wird keine Provisionshöhe vereinbart, gilt grundsätzlich die übliche Vergütung als vereinbart. Die ortsüblichen Provisionssätze dienen dabei als Orientierung.  

Angenommen, ein Einfamilienhaus wird für 300.000 Euro verkauft und es wurde eine Maklerprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises vereinbart. Wird die Courtage zu gleichen Teilen zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt, ergibt sich folgende Rechnung: 

Die Maklergebühren beim Hauskauf und Hausverkauf können mehrere Tausend Euro betragen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer vereinbarten Gesamtprovision von 7,14 Prozent fallen beispielsweise Maklergebühren von insgesamt 21.420 Euro an.

Ja. Beim Immobilienverkauf ist die Höhe der Maklerprovision grundsätzlich Ja. Beim Immobilienverkauf ist die Höhe der Maklerprovision grundsätzlich Verhandlungssache. Wurde keine konkrete Provisionshöhe vereinbart, gilt grundsätzlich die übliche Vergütung als vereinbart. . Wurde keine konkrete Provisionshöhe vereinbart, gilt grundsätzlich die übliche Vergütung als vereinbart. 

Wer die Maklerprovision beim Immobilienverkauf zahlt, hängt davon ab, wer den:die Makler:in beauftragt hat und welche Vereinbarung zur Provisionsverteilung getroffen wurde. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher:innen gelten die gesetzlichen Regelungen der §§ 656c und 656d BGB. 

Sind Makler:innen für Käufer:in und Verkäufer:in tätig und wurde mit beiden Seiten eine Provision vereinbart, müssen beide Parteien die Maklerprovision in gleicher Höhe zahlen. Hat dagegen nur eine Partei den:die Makler:in beauftragt, kann sie einen Teil der Maklerkosten auf die andere Kaufvertragspartei übertragen. Dabei darf die andere Partei höchstens einen gleich hohen Anteil übernehmen. 

Möglich ist außerdem, dass Käufer:in oder Verkäufer:in die Maklergebühren vollständig übernehmen. Welche Regelung gilt, wird im Maklervertrag vereinbart. 

Voraussetzung für die Maklerprovision ist grundsätzlich, dass durch die Tätigkeit des:der Makler:in ein wirksamer Vertrag zustande gekommen ist. Beim Immobilienverkauf ist das der notariell beurkundete Kaufvertrag. 

Wann die Maklerprovision gezahlt werden muss, wird im Maklervertrag beziehungsweise auf der Rechnung angegeben. Häufig gilt eine Zahlungsfrist von etwa zwei Wochen. Entscheidend ist außerdem, dass der:die Makler:in die vereinbarte Vermittlungsleistung erbracht hat. 

In manchen Situationen fordern Makler:innen eine Provision, obwohl sie keinen Anspruch auf diese Zahlung haben. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Vertragsabschluss nicht auf die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des:der Makler:in zurückzuführen ist. 

Entscheidend ist, ob die Voraussetzungen für den Provisionsanspruch erfüllt sind und die vertraglich vereinbarten Maklerleistungen erbracht wurden. Ist das nicht der Fall, besteht grundsätzlich kein Anspruch auf die vereinbarte Provision. Wurde jedoch beispielsweise vertraglich eine Aufwandsentschädigung vereinbart, kann diese unabhängig von einer erfolgreichen Vermittlung zu zahlen sein.