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Der Immobilienmarkt unterliegt regional starken Schwankungen, sodass es sinnvoll sein kann, mit einem Maklerauftrag auf professionelle Hilfe zu setzen. Ein:e Makler:in, der:die nach § 34c GewO die behördliche Erlaubnis dazu hat, vermittelt den Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages. Welche Arten von Makleraufträgen es gibt, wer die Courtage zu tragen hat und wie es mit der Kündigung aussieht, erfahren Sie hier.


Maklerin mit Maklerauftrag überreicht Dokumente

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Allgemeinauftrag können mehrere Makler:innen gleichzeitig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden und der:die Auftraggeber:in selbst ist dazu berechtigt, Interessent:innen zu akquirieren und ein Kaufabschluss herbeizuführen.
  • Beim Alleinauftrag wird nur ein:e einziger:e Makler:in mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Der:die Auftraggeber:in selbst darf hier aber auch tätig werden und den Verkauf abwickeln.
  • Bei einem qualifizierten Alleinauftrag darf ausschließlich der:die beauftragte Makler:in Interessent:innen für die Immobilie akquirieren und einen Kaufabschluss herbeiführen.
  • Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen:e Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.
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Was ist ein Maklerauftrag?

Bei einem Maklerauftrag beauftragt eine Privatperson eine:n Makler:in mit einer bestimmten Aufgabe. Dabei können verschiedene Auftragsziele vereinbart werden:

  • Suche nach einer Immobilie für einen Kauf
  • Suche nach einem:einer Käufer:in für den Verkauf einer Immobilie
  • Suche nach einer Immobilie zur Miete
  • Suche nach einem:einer Mietnachfolger:in für die Vermietung einer Immobilie

Die Kernaufgabe von Makler:innen besteht also in der Regel darin, für den Abschluss von Miet- sowie Kaufverträgen zu sorgen – es handelt sich also um eine typische Vermittlertätigkeit.


Handschlag bei Abschluss eines Kaufvertrags

Kommt ein Maklervertrag zustande und ist der:die Makler:in kausal am erfolgreichen Abschluss beteiligt, hat er einen Anspruch auf eine Courtage, dessen Höhe sich üblicherweise im Rahmen der ortsüblichen Provisionshöhen bewegt (vgl. § 652 BGB).

Bundesland Maklerprovision Verkauf Maklerprovision Vermietung  
Baden-Württemberg 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Bayern 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Berlin 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Bremen 5,95% (Käufer:in und Verkäufer:in je 2,975%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Brandenburg 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Hessen 5,95% (Käufer:in und Verkäufer:in je 2,975%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Hamburg 6,25% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,125%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% (Käufer:in und Verkäufer:in je 2,975%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Niedersachsen 7,14% (Käufer:in und 1,5 - 2 Monatskaltmieten + Verkäufer:in je 3,57%) oder je nach Region zwischen 4,76 und 5,95% (Käufer:in und Verkäufer:in zwischen je 2,38 und 2,975%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Nordrhein-Westfalen 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Rheinland-Pfalz 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Sachsen 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Sachsen-Anhalt 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Saarland 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Schleswig-Holstein 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  
Thüringen 7,14% (Käufer:in und Verkäufer:in je 3,57%) 1,5 - 2 Monatskaltmieten + 19% Mehrwertsteuer von demjenigen, der den:die Makler:in bestellt  

Für die Vermietung gilt schon seit 2015 das Bestellerprinzip. In dem Fall ist es so, dass die Person, die den:die Makler:in beauftragt, die Maklerkosten zu tragen hat.

Mittlerweile gibt es auch ein neues Maklergesetz für den Immobilienverkauf. Durch das neue Maklergesetz wird die Kostenverteilung geklärt beziehungsweise wird so der:die Käufer:in von der Übernahme der kompletten Kosten geschützt. Wie in der obigen Tabelle aufgelistet, tragen in den meisten Fällen sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in die Kosten zu 50 Prozent.

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Ausnahmeregeln: Wer zahlt die Courtage?

Es gibt diesbezüglich aber auch Ausnahmen. So ist es beispielsweise möglich, dass nur der:die Käufer:in die Courtage bezahlen muss. Das ist dann der Fall, wenn er:sie den:die Makler:in beauftragt hat. Auch kann vereinbart werden, dass nur der:die Verkäufer:in die Maklercourtage übernimmt.

Welche Arten von Makleraufträgen gibt es?

Maklerauftrag ist nicht gleich Maklerauftrag: Es gibt drei verschiedene Auftragstypen, die je nach Dringlichkeit oder Schwierigkeiten des Vorhabens mehr oder weniger sinnvoll sind. Es wird hier allgemein unterschieden zwischen:

Worin sich diese Makleraufträge unterscheiden und wann welcher Auftrag sinnvoll ist, wird nachstehend erläutert.


Allgemeinauftrag: für alle, die flexibel bleiben möchten

Die erste Form, der Allgemeinauftrag, bietet sich auf einem Markt mit hoher Nachfrage an. Innerhalb des Maklerauftrages kann der:die Makler:in grundsätzlich tätig werden, der Auftrag muss aber schriftlich erteilt werden. Sie als Eigentümer:in können weitere Makler:innen einschalten als auch selbst aktiv werden.

Im Erfolgsfall muss von dem:der Käufer:in und von Ihnen als Verkäufer:in die anteilige Courtage gezahlt werden. Auch kann diese Zahlungsverpflichtung auf eine Seite abgewälzt werden. Ihnen gegenüber muss keinerlei Nachweis erbracht oder ein Tätigwerden nachgewiesen werden. In der Praxis lohnt sich das, wenn die Immobilie begehrt ist und relativ schnell losgeschlagen werden kann.


Alleinauftrag: Hier sind die Erfolgschancen deutlich höher

Mit dem exklusiven Maklerauftrag, dem Alleinauftrag, verpflichten Sie eine:n einzige:n Makler:in. Sie dürfen weiterhin selbst aktiv werden. Der:die Makler:in hingegen muss jetzt seine Nachweis- und Vermittlungspflicht einhalten, dafür wird eine bestimmte Laufzeit vereinbart. Die Kontakte von Makler:innen können genutzt werden, was gerade in Spezialbereichen sinnvoll ist. Allerdings wird er nur sporadisch tätig, mitunter schalten Sie zeitgleich Anzeigen. Der Preis kann daher unter Druck geraten.

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Qualifizierter Alleinauftrag: Makler:in ist zum Tätigwerden verpflichtet

Der Alleinauftrag, verfeinert mit einer Verweisungspflicht an den:die Makler:in, wird als qualifizierter Alleinauftrag bezeichnet. Meldet sich ein:e Interessent:in bei Ihnen, müssen Sie ihn:sie an den:die Makler:in verweisen. Genaueres regelt der schriftliche Vertrag für den Maklerauftrag. Er kann gegenüber Interessenten:innen auch eine Reservierungsvereinbarung aussprechen, da er ja jetzt exklusiv für Sie tätig wird.

Es empfiehlt sich, die Dauer dieses Auftrages auf maximal sechs Monate zu begrenzen. Das motiviert zusätzlich und erhöht die Vermittlungschancen deutlich. Daher ist diese Form des Maklerauftrags bei schwierig zu vermittelnden Objekten zu empfehlen, da der:die Makler:in sich seiner Provision sicher sein kann, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt.


Was sind die Vorteile des Makleralleinauftrags?

Zunächst scheint es ein Nachteil zu sein, dass sich lediglich ein:e Makler:in um den Verkauf einer Immobilie kümmern soll. Viele Verkäufer:innen stellen sich vor, dass das Objekt bei einer Vermarktung durch mehrere Makler:innen eine größere Reichweite erhält. Allerdings bedeutet eine größere Reichweite weder Seriosität noch einen größeren Verkaufserfolg.

  • Ansprechpartner:in: Wird ein Alleinauftrag erteilt, so steht ein:e Ansprechpartner:in für alle Interessent:innen zur Verfügung. Dieser ist mit den wichtigen Informationen ausgestattet und kann kompetent weiterhelfen.
  • Initiative: Wenn nur ein:e Makler:in den Alleinauftrag für das Kaufobjekt innehat, so muss er:sie sich dafür auch ordentlich ins Zeug legen. Der:die Makler:in profitiert schließlich nur, wenn das Objekt erfolgreich verkauft wurde.
  • Fixierte Provisionshöhe: Bei unterschiedlichen Maklern:innen ist vorab nicht unbedingt bekannt, wie hoch die Provision ausfallen wird und ob diese nicht vielleicht sogar doppelt gezahlt werden muss. Ist nur ein:e Makler:in beteiligt, sollte die Courtage im Vertrag fixiert werden.
  • Unterbeauftragung: Bei einem Makleralleinauftrag muss tatsächlich nicht zwingend ein:e Makler:in alleine handeln. Ist im Vertrag die Unterbeauftragung gestattet, so darf der:die Makler:in seinen Kolleg:innen das Feilbieten der Immobilie erlauben. Oftmals ist ein schnellerer Erfolg die Folge.
  • Beratung: Bei einem Makleralleinauftrag findet eine ausführliche Beratung statt. Immerhin ist der:die Makler:in selbst am Verkauf interessiert und beteiligt. Gerade die Höhe des Kaufpreises ist ein wesentliches Element der Bemühungen.
  • Nachwirkung: Selbst wenn ein Maklervertrag ausgelaufen ist, können die vorangegangenen Bemühungen noch zum Verkaufserfolg führen. Der:die Makler:in erhält auch in diesem Fall seine Provision.

Was sind die Nachteile des Makleralleinauftrags?

Nicht nur Vorteile wollen genannt, auch mögliche Nachteile des Makleralleinauftrags müssen beachtet werden.

  • Festsetzung eines Zeitraums: Beim Alleinauftrag wird ein Zeitrahmen, üblicherweise sechs Monate, vereinbart. Wird die Immobilie in diesem Rahmen nicht verkauft, kann der Auftrag enden.
  • Aufwandsentschädigung: Der:die Makler:in erhält eine Entschädigung, egal, ob die Immobilie veräußert wurde oder nicht. Er:sie muss für seinen Aufwand und die durch die Vermarktung entstandenen Kosten entlohnt werden.

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Wann kommt ein Maklervertrag nach BGB zustande?

Ein verbindlicher Maklervertrag muss schriftlich erfolgen. Seit dem neuen Maklergesetz sind mündliche Abreden und stillschweigende Willenserklärungen (konkludente Handlungen) nicht mehr möglich. Nur dann, wenn ein schriftlicher Vertrag vorliegt, kann der:die Makler:in eine Provision verlangen.


Maklervertrag wird unterschrieben

Kommt ein schriftlicher Vertrag für den Verkauf über eine Immobilie zustande, greift der Regelsatz des jeweiligen Bundeslandes.

Bei vermittelten Mietobjekten ist die Maklercourtage hingegen auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer begrenzt und muss von demjenigen beglichen werden, der den:die Makler:in beauftragt hat (Bestellerprinzip).


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Maklerauftrag: Die Formular-Falle

Im Internet gibt es immer wieder versteckte Angebotsfallen von Immobilienmaklern:innen. Dabei handelt es sich häufig um ein Formular, in dieses ein:e Interessent:in bestimmte Suchkriterien seines Wunschobjektes eingibt. Unter Umständen hat der:die Suchende hier aber bereits einen Maklerauftrag aufgegeben – und genau hierin liegt die Falle. Wenn ein ausreichend eindeutiger Hinweis auf die Provisionspflicht gegeben ist, muss der:die Interessent:in im Erfolgsfall eine Provisionszahlung leisten.

Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Ab wann und wie ein Maklervertrag gekündigt werden kann, hängt vor allem von der Art des Maklerauftrags ab. Grundsätzlich kann der:die Auftraggeber:in einen Maklervertrag jederzeit und ohne Angaben von Gründen kündigen, wenn dieser unbefristet ist.

Ist ein Maklervertrag hingeben befristet, kann nur aus berechtigten Gründen gekündigt werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn:

  • Der:die Makler:in seinen im schriftlichen Vertrag vereinbarten Vertragspflichten nicht nachkommt.
  • Die Vertragslaufzeit zu lang ist (Sittenwidrigkeit).
  • Das Vertrauensverhältnis zwischen Makler:in und Auftraggeber:in gestört ist, sodass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist. (Beispiel: Makler:in drückt entgegen der Absprache den Kaufpreis.)
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Kündigungsfrist beachten

Wichtig ist hierbei, dass die Kündigung schriftlich und spätestens zwei Wochen nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrunds erfolgen muss (§626 Abs.2 BGB).

Wann und für wen gilt das Widerrufsrecht?

Das Widerrufsrecht ist laut Gesetz nur für Verbraucher:in gedacht und gilt nur dann, wenn Verträge außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen oder als Fernabsatzvertrag zustande kommen. Im Zweifelsfall treffen diese Voraussetzungen auch auf Ihren Maklervertrag zu, sodass Sie vom Widerrufsrecht Gebrauch machen können.

Maklervertrag – Rücktritt, Kündigung oder Widerruf?

Bevor wir uns mit den Details innerhalb der Immobilienbranche auseinandersetzen, müssen diverse, juristische Begriffe klar voneinander abgegrenzt werden:

  • Widerrufsrecht: Das sogenannte Widerrufsrecht ist ein Recht von Verbraucher:innen, das dieser im Rahmen eines Verbrauchervertrages geltend machen kann.
  • Verbraucher: Dabei muss zunächst festgestellt werden, ob die Verbrauchereigenschaft überhaupt gegeben ist. Als Verbraucher:in gelten nur natürliche Personen, die im Rahmen der privaten Bedarfsdeckung einen Kaufvertrag abschließen.
  • Anwendungsbereich: Der Anwendungsbereich des Widerrufsrechtes beschränkt sich dabei auf Fernabsatzverträge (beispielsweise eine Bestellung im Internet) oder auf Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen werden.

Schon an dieser Stelle zeigt sich, dass das Widerrufsrecht nicht einfach auf Maklerverträge angewendet werden kann. Schließlich wird zwischen Ihnen als Verkäufer:in und dem:der Makler:in kein Kaufvertrag abgeschlossen. Zudem können Sie nur dann eventuell Ihr Widerrufsrecht geltend machen, wenn Sie Ihre:n Makler:in über ein Online-Portal beauftragt haben und daher außerhalb der Geschäftsräume tätig wurden.

Rücktritt oder Kündigung des Maklervertrags


Rücktritt vom Maklervertrag

Von einem Rücktritt vom Vertrag wird nur dann gesprochen, wenn sich eine Vertragspartei innerhalb des deutschen Schuldrechtes vom Vertrag lösen möchte. Der Rücktritt ist im allgemeinen Schuldrecht geregelt, lässt sich aber auf alle anderen Vertragstypen anwenden.


Maklervertrag kündigen

Die Kündigung hingegen wird in juristischer Hinsicht bei sogenannten Dauerschuldverhältnissen angewandt. Bei einem befristeten oder unbefristeten Maklervertrag handelt es sich durchaus um diese Variante, da der:die Makler:in dauerhaft die Leistung schuldet, Ihre Immobilie zu vermarkten und Kaufinteressenten:innen zu finden.

Bei sämtlichen Formen, die Sie zur Beendigung des Maklervertrages nutzen können, sind jeweils bestimmte Formalien und Fristen einzuhalten. Im Zweifelsfall sollten Sie sich juristischen Rat bei Ihrem:Ihrer Rechtsanwält:in einholen, der Ihnen in Ihrem Einzelfall den korrekten Weg aufzeigen kann.

Grundsätzliches zum Widerrufsrecht

Eine EU-Richtlinie für Verbraucher:innen, die Mitte 2014 verabschiedet wurde, kann unter Umständen auch auf einen Maklervertrag angewandt werden. Vor allem die Fernabsatzverträge, die über das Telefon oder das Internet geschlossen werden, sind davon betroffen.

Als Verbraucher:in können Sie beispielsweise von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen, wenn Sie in einem Internet-Portal eine:n Makler:in beauftragt haben. Innerhalb einer vierzehntägigen Frist können Sie den Vertrag einfach und ohne Angabe von Gründen unkompliziert widerrufen. Vorausgesetzt, Sie haben nicht ausdrücklich auf Ihr Widerrufsrecht verzichtet.

Bei Abschluss des Vertrages müssen Sie vom Internetanbieter auf das Widerrufsrecht in schriftlicher Form hingewiesen worden sein. Geraten Sie an eine:n besonders flinke:n Makler:in, der:die innerhalb der vierzehntägigen Frist Ihre Immobilie an eine:n Käufer:in vermitteln konnte, erlischt das Widerrufsrecht vorzeitig und Sie sind zur Zahlung der vereinbarten Maklerprovision verpflichtet.

Praktische Umsetzung des Widerrufsrechtes bei Maklerverträgen

Im Alltag sind die Möglichkeiten des Widerrufsrechtes mittlerweile sowohl bei:bei der Maklern:in als auch Käufer:innen und Verkäufer:innen einigermaßen bekannt. Die Rechtsprechung hingegen hinkt etwas hinterher und wird noch einige Jahre benötigen, bis sie eine umfassende, geltende Meinung gebildet hat.

Da das Widerrufsrecht vordergründig für Fernabsatzverträge gilt, werden gerade Makler:innen aus Ihrer Region einen anderen Maklervertrag mit Ihnen abschließen. Für gewöhnlich erfolgt ein Termin in Ihrer Immobilie, bei der sich der:die Makler:in Ihre Wünsche und Ziele zunächst anhört. Gleichzeitig kann der:die Immobilienmakler:in direkt eine grobe Einschätzung und Bewertung der Immobilie vornehmen, Unterlagen bei Ihnen anfordern und Sie können gemeinsam Fristen, Ziele und Details in einem Vertrag festhalten.

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Wann Provision gezahlt werden muss

Da Maklerverträge generell erfolgsabhängige Verträge sind, bei denen eine Provision nur im tatsächlichen Verkaufsfall gezahlt werden müssen, sind Sie als Auftraggeber:in oder Verbraucher:in von vornherein vergleichsweise gut abgesichert.

Bedeutung der Wertersatz-Klausel beim Widerruf eines Maklervertrags

Diese Klausel ist sehr speziell und greift in der Realität nur selten tatsächlich. Zunächst müssen gleich mehrere Voraussetzungen vorliegen, damit ein Wertersatz von einem:einer Makler:in überhaupt geltend gemacht werden kann.

Nur dann, wenn der:die Makler:in Sie über Ihr Widerrufsrecht bei Vertragsabschluss informiert hat und Sie ihn ausdrücklich darum gebeten haben, für Sie tätig zu werden, kann die Klausel greifen. Die vierzehntägige Frist muss darüber hinaus bereits begonnen haben und Sie müssen wiederrum innerhalb dieser Frist wirksam den Vertrag widerrufen haben.

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Makler können Wertersatz einfordern

Sollte innerhalb dieser kurzen Zeit und unter den komplexen Voraussetzungen der Makler:in tatsächlich bereits eine:n Käufer:in gefunden haben, kann er:sie den sogenannten Wertersatz für seine bereits erbrachten Leistungen bei Ihnen einfordern. Die Bemessungsgrundlage für den Wertersatz ist der objektive Wert der Leistung, was meist eine marktübliche und angemessene Vergütung bedeutet.


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