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Der Immobilienmarkt unterliegt regional starken Schwankungen, sodass es sinnvoll sein kann, mit einem Maklerauftrag auf professionelle Hilfe zu setzen. Ein Makler, der nach § 34c GewO die behördliche Erlaubnis dazu hat, vermittelt den Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages. Alternativ kann auch der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss für die Courtage ausreichen. Grundsätzlich gibt es drei Arten des Maklerauftrages, die zu unterscheiden sind.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Allgemeinauftrag können mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden und der Auftraggeber selbst ist dazu berechtigt, Interessenten zu akquirieren und ein Kaufabschluss herbeizuführen.
  • Beim Alleinauftrag wird nur ein einziger Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Der Auftraggeber selbst darf hier aber auch tätig werden und den Verkauf abwickeln.
  • Bei einem qualifizierten Alleinauftrag darf ausschließlich der beauftragte Makler Interessenten für die Immobilie akquirieren und einen Kaufabschluss herbeiführen.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
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Was ist ein Maklerauftrag?

Bei einem Maklerauftrag beauftragt eine Privatperson einen Makler mit einer bestimmten Aufgabe. Dabei können verschiedene Auftragsziele vereinbart werden:

  • Suche nach einer Immobilie für einen Kauf

  • Suche nach einem Käufer für den Verkauf einer Immobilie

  • Suche nach einer Immobilie zur Miete

  • Suche nach einem Mietnachfolger für die Vermietung einer Immobilie

Die Kernaufgabe des Maklers besteht also in der Regel darin, für den Abschluss von Miet- sowie Kaufverträgen zu sorgen – es handelt sich also um eine typische Vermittlertätigkeit.

Kommt ein Maklervertrag zustande und ist der Makler kausal am erfolgreichen Abschluss beteiligt, hat er einen Anspruch auf eine Maklercourtage, dessen Höhe sich üblicherweise im Rahmen der ortsüblichen Provisionshöhen bewegt (vgl. § 652 BGB).

Welche Arten von Makleraufträgen gibt es?

Maklerauftrag ist nicht gleich Maklerauftrag: Es gibt drei verschiedene Auftragstypen, die je nach Dringlichkeit oder Schwierigkeiten des Vorhabens mehr oder weniger sinnvoll sind. Es wird hier allgemein unterschieden zwischen:

  • Allgemeinauftrag

  • Alleinauftrag

  • Qualifizierer Alleinauftrag

Worin sich diese Makleraufträge unterscheiden und wann welcher Auftrag sinnvoll ist, wird nachstehend erläutert.

Allgemeinauftrag: für alle, die flexibel bleiben möchten

Die erste Form, der Allgemeinauftrag, bietet sich auf einem Markt mit hoher Nachfrage an. Innerhalb des Maklerauftrages kann der Makler grundsätzlich tätig werden, der Auftrag kann schriftlich oder mündlich erteilt werden. Sie als Eigentümer können weitere Makler einschalten als auch selbst aktiv werden. Im Erfolgsfall muss vom Käufer und von Ihnen als Verkäufer die anteilige Courtage gezahlt werden. Auch kann diese Zahlungsverpflichtung auf eine Seite abgewälzt werden. Ihnen gegenüber muss keinerlei Nachweis erbracht oder ein Tätigwerden nachgewiesen werden. In der Praxis lohnt sich das, wenn die Immobilie begehrt ist und relativ schnell losgeschlagen werden kann.

Alleinauftrag: Hier sind die Erfolgschancen deutlich höher

Mit dem exklusiven Maklerauftrag, dem Alleinauftrag, der unbedingt schriftlich festgehalten werden sollte, verpflichten Sie einen einzigen Makler. Sie dürfen weiterhin selbst aktiv werden. Der Makler hingegen muss jetzt seine Nachweis- und Vermittlungspflicht einhalten, dafür wird eine bestimmte Laufzeit vereinbart. Die Kontakte eines Maklers können genutzt werden, was gerade in Spezialbereichen sinnvoll ist. Allerdings wird er nur sporadisch tätig, mitunter schalten Sie zeitgleich Anzeigen. Der Preis kann daher unter Druck geraten.

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Qualifizierter Alleinauftrag: Makler ist zum Tätigwerden verpflichtet

Der Alleinauftrag, verfeinert mit einer Verweisungspflicht an den Makler, wird als qualifizierter Alleinauftrag bezeichnet. Meldet sich ein Interessent bei Ihnen, müssen Sie ihn an den Makler verweisen. Genaueres regelt der schriftliche Vertrag für den Maklerauftrag. Er kann gegenüber Interessenten auch eine Reservierungsvereinbarung aussprechen, da er ja jetzt exklusiv für Sie tätig wird. Es empfiehlt sich, die Dauer dieses Auftrages auf maximal sechs Monate zu begrenzen. Das motiviert zusätzlich und erhöht die Vermittlungschancen deutlich. Daher ist diese Form des Maklerauftrags bei schwierig zu vermittelnden Objekten zu empfehlen, da der Makler sich seiner Provision sicher sein kann, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt.

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Wann kommt ein Maklervertrag nach BGB zustande?

Ein verbindlicher Maklervertrag muss nicht schriftlich, sondern kann auch mündlich sowie durch konkludente Handlung (stillschweigende Willenserklärung) geschlossen werden.

Inseriert beispielsweise ein Makler ein bestimmtes Objekt mit dem eindeutigen Hinweis auf Verlangen einer Maklerprovision, muss ein Interessent, wenn er den Makler nach dem Namen und der Anschrift des Verkäufers fragt, damit rechnen, dass bei einem erfolgreich zustande gekommenen Kaufvertrag eine Maklerprovision fällig wird.

In dem Fall, dass ein Maklervertrag entweder mündlich oder durch eine stillschweigende Willenserklärung zustande gekommen ist, aber die Maklerprovision nicht schriftlich vereinbart wurde, greift der Regelsatz des jeweiligen Bundeslandes. Bei vermittelten Mietobjekten ist die Maklercourtage hingegen auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer begrenzt und muss von demjenigen beglichen werden, der den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip).

Maklerauftrag – die Formular-Falle

Im Internet gibt es immer wieder versteckte Angebotsfallen von Immobilienmaklern. Dabei handelt es sich häufig um ein Formular, in dieses ein Interessent bestimmte Suchkriterien seines Wunschobjektes eingibt. Unter Umständen hat der Suchende hier aber bereits einen Maklerauftrag aufgegeben – und genau hierin liegt die Falle. Wenn ein ausreichend eindeutiger Hinweis auf die Provisionspflicht gegeben ist, muss der Interessent im Erfolgsfall eine Provisionszahlung leisten.

Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Ab wann und wie ein Maklervertrag gekündigt werden kann, hängt vor allem von der Art des Maklerauftrags ab. Grundsätzlich kann der Auftraggeber einen Maklervertrag jederzeit und ohne Angaben von Gründen kündigen, wenn dieser unbefristet ist.

Ist ein Maklervertrag hingeben befristet, kann nur aus berechtigten Gründen gekündigt werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn

  • der Makler seinen im schriftlichen Vertrag vereinbarten Vertragspflichten nicht nachkommt,

  • die Vertragslaufzeit zu lang ist (Sittenwidrigkeit) oder

  • das Vertrauensverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber gestört ist, sodass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist. (Beispiel: Makler drückt entgegen der Absprache den Kaufpreis.)

Hinweis

Wichtig ist hierbei, dass die Kündigung schriftlich und spätestens zwei Wochen nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrunds erfolgen muss ($626 Abs.2 BGB).


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