Sie fragen sich: Wie viel ist mein Grundstück wert? ImmoScout24 hilft Ihnen dabei, den Wert Ihres Grundstücks schnell und einfach herauszufinden.

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Hier geht es zur Bewertung für Häuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien.

Außerdem informieren wir Sie in diesem Artikel darüber, wie die Grundstückswertermittlung genau funktioniert, wie sich der Grundstückswert zusammensetzt, mit welchen Verfahren sich der Wert ermitteln lässt und wie Sie eine kostenlose Grundstücksbewertung bekommen können.


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, können Sie bei ImmoScout24 ganz einfach eine Grundstückswertermittlung starten.
     

  • Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen.
     

  • Vorrangig wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, um Grundstückswerte zu ermitteln. Bei diesem Verfahren wird aus dem Vergleich von Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke ein Vergleichswert abgeleitet.

Grundstückswert online ermitteln bei ImmoScout24

Bei ImmoScout24 können Sie online, schnell und unkompliziert den Grundstückwert ermitteln. Mit nur wenigen Angaben erhalten Sie eine aussagekräftige Grundstücksbewertung, mit der Sie unter anderem Verkaufsvorbereitungen weiter voranbringen können.


Wie funktioniert die Grundstückswertermittlung?

  1. Sie beschreiben Ihr Grundstück: Geben Sie die Daten in das Formular ein. Bereits wenige Angaben genügen.
  2. Wir berechnen den Verkaufswert: Wir vergleichen Ihre Immobilie mit Millionen anderer Objekte und errechnen so den Verkaufswert. Individuelle Anforderungen nehmen wir telefonisch auf.
  3. Sie erhalten Ihre Grundstückswertermittlung per E-Mail: Sie erhalten Ihre Immobilienbewertung per Mail und erhöhen so Ihre Chance auf einen Verkauf zum Top-Preis.

Was kostet die Grundstückswertermittlung bei ImmoScout24?

Nichts. Unser Marktpreis-Check ist für Sie als Immobilieneigentümer:in komplett kostenlos. Wir finanzieren unseren Service über eine Provision der Immobilienmakler:innen, falls Sie sich für den Verkauf des Grundstücks über eine:n Makler:in interessieren. Aber keine Sorge: Selbst, wenn Sie Empfehlungen von uns erhalten, sind diese natürlich unverbindlich.


Wie erhalte ich die Grundstücksbewertung?

Sie erhalten die Marktwert-Einschätzung sofort, nachdem Sie alle relevanten Daten eingegeben haben. Ihr umfangreiches Bewertungs-PDF können Sie auf unserer Webseite im Bereich für Eigentümer:innen herunterladen. Zusätzlich bekommen Sie die wichtigsten Informationen per E-Mail.

Kleines Haus mit Garten

F2L icon

Preisblick in die Zukunft

Im Eigentümerbereich finden Sie eine Prognose für die Entwicklung der Preise in Ihrer Region in den kommenden Monaten.


Wann benötige ich eine Grundstücksbewertung?

Es gibt unterschiedliche Gründe und Anlässe für eine Grundstücksbewertung. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass je nach individueller Situation sogar ein gerichtsfestes Gutachten notwendig werden kann. In welchen Fällen Sie als Eigentümer:in welche Option der Grundstückswertermittlung wählen sollten, sehen Sie in der nachstehenden Übersicht:

Anlass für eine Grundstücksbewertung Empfehlung für Ihre Grundstücksbewertung
Online-Bewertung bei ImmoScout24  Bewertung durch Makler:in Bewertung durch Gutachter:in

Ersteinschätzung des

Grundstückswertes

x    
Grundstück verkaufen x x  
Grundstück kaufen   x x
Steuerliche Angelegenheiten mit Finanzamt (Erbschafts- und Schenkungssteuer; Grundsteuer)     x

Gerichtliche

Auseinandersetzung

(Ehescheidung;

Erbgemeinschaft;

Zwangsversteigerung)

    x

Ersteinschätzung des Grundstückswertes

Um einen ersten Orientierungspunkt für den Wert Ihres Grundstücks zu erhalten, reicht eine kostenlose Grundstücksbewertung bei ImmoScout24 aus. Eine solche Ersteinschätzung ist zum Beispiel dann hilfreich, wenn Sie sich gerade in der Überlegungsphase zum Grundstücksverkauf befinden und sich fragen, ob der Wert des Grundstücks gestiegen, gleichgeblieben oder gesunken ist. Anhand des ermittelten Grundstückswertes können Sie dann selbst entscheiden, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll ist oder Sie noch weiter auf den richtigen Zeitpunkt warten möchte


Grundstück verkaufen

Sie haben bereits die Entscheidung getroffen, Ihr Grundstück zu verkaufen, und fragen sich jetzt, was Ihr Grundstück wert ist? Bei ImmoScout24 haben Sie die Option, kostenlos und in wenigen Schritten eine Grundstücksbewertung vorzunehmen.

Darüber hinaus haben Sie bei ImmoScout24 die Wahl zwischen mehreren empfohlenen Makler:innen in Ihrer Nähe, die Sie beim Grundstücksverkauf Schritt für Schritt begleiten, Ihnen viele zeitaufwendige Arbeiten abnehmen und für Sie einen guten Verkaufspreis für Ihr Grundstück erzielen. Immobilienmakler:innen nehmen üblicherweise auch selbst Grundstücksbewertungen vor, die sie im Regelfall nicht zusätzlich berechnen, sondern über eine mögliche Provision durch einen erfolgreichen Verkauf abgelten.


Grundstück kaufen

Wenn Sie ein Grundstück kaufen und den Wert schätzen lassen möchten, können Sie sowohl auf die Expertise von Makler:innen als auch auf die Dienste von Gutachter:innen setzen. Sowohl Immobilienmakler:innen als auch Sachverständige sind in der Lage, eine aussagekräftige Grundstücksbewertung vorzunehmen. Wenn aber beispielsweise durch die finanzierende Bank ein ausführliches Vollgutachten gefordert wird, kommen Sie nicht um die Beauftragung von einem:einer entsprechend zertifizierten Gutachter:in herum.


Steuerliche Angelegenheiten mit Finanzamt

Während die Grunderwerbsteuer anhand der im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreissumme und dem jeweils geltenden Steuersatz berechnet wird, haben Sie bei einer Schenkung oder im Erbfall mehr Einfluss auf die Steuerhöhe. Mithilfe eines qualifizierten Wertgutachtens von einem:einer Immobiliengutachter:in können Sie dem Finanzamt möglicherweise einen geringeren Verkehrswert Ihres Grundstücks nachweisen und auf diese Weise fällige Steuerzahlungen senken.

Durch die Grundsteuerreform 2022 wird die Berechnung der Grundsteuer zukünftig nach einheitlichen Grundsätzen vorgenommen. Hierfür müssen ausnahmslos alle Grundstückseigentümer:innen in Deutschland eine sogenannten Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. Auf Basis der eingereichten Angaben und Informationen wird die Grundsteuer ab 2025 neu berechnet.

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Unbebaute Grundstücke ab 1. Januar 2025 grundsteuerpflichtig

Im Zuge der Grundsteuerreform wurde beschlossen, dass unbebaute Grundstücke ab 2025 ebenfalls der Grundsteuer unterliegen dürfen. So sollen insbesondere Spekulationsgeschäfte mit unbebauten, aber baureifen Grundstücken unattraktiv werden. Den Kommunen obliegt es dabei selbst, welche unbebauten Grundstücke zukünftig grundsteuerpflichtig sind.


Gerichtliche Auseinandersetzungen

Immer wenn es bei Grundstücken und Immobilien um gerichtliche Auseinandersetzungen geht, benötigen Sie ein gerichtsfestes Gutachten von einem:einer entsprechenden Immobiliengutachter:in. Häufig geht es um die Aufteilung von bestehendem Vermögen, zu welchem unbebaute oder bebaute Grundstücke zählen.

Um im Falle einer Ehescheidung oder innerhalb einer Erbgemeinschaft eine faire Verteilung der Vermögensmasse zu gewährleisten, akzeptiert das zuständige Gericht ausschließlich Wertgutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Typischerweise haben sich die Verfahrensbeteiligten vorab nicht auf eine einvernehmliche Lösung zur Aufteilung einigen können, weshalb dann ein gerichtsfestes Vollgutachten in Auftrag gegeben wird.

Auch im Zuge von Zwangsversteigerungen muss das zuständige Gericht den Wert eines Grundstücks festlegen und greift hierbei auf entsprechend zertifizierte Sachverständige zurück. Andere Gutachten wie beispielsweise Kurzgutachten von freien Gutachter:innen reichen hier nicht aus

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Um die Frage „Wie viel ist mein Grundstück wert?“ beantworten zu können, müssen die einzelnen wertbeeinflussenden Faktoren betrachtet werden. Diese werden zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks kombiniert und im Gutachten zum Grundstückswert festgehalten.
 
  • Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks: Insbesondere die Lage eines Grundstücks ist ausschlaggebend für seinen Wert. Aber auch Größe und Zuschnitt beeinflussen, wofür das Grundstück genutzt und wie es bebaut werden kann. Doch auch die rein praktische Nutzbarkeit ist bedeutend, denn ein Grundstück in Top-Lage, das aber wegen einer starken Hanglange kaum nutzbar ist, schmälern den Grundstückwerts. Es muss also immer das Gesamtbild betrachtet werden, wenn der Wert eines Grundstücks ermittelt werden soll.
  • Grundbuchstand und -belastungen: Ein Blick in das Grundbuch zeigt schnell, was Käufer:innen mit dem Grundstück tun dürfen und ob Belastungen vorliegen, die den Preis ebenfalls beeinflussen. Es kann beispielsweise ein Leitungs- und Wegerecht einer dritten Person geben, die im Grundbuch erfasst sind. Dann dürfen fremde Personen das Grundstück in der definierten Form nutzen. Sogenannte Grunddienstbarkeiten zulasten eines Grundstücks mindern ihren Wert teils deutlich, da die Nutzung oder Bebauung deutlich eingeschränkt sein können.
  • Topografie und Bodenverhältnisse: Gutes Bauland sollte möglichst ebenerdig sein und einen geeigneten Boden ohne sumpfige oder steinige Abschnitte vorweisen. Ein Bodengutachten schafft Klarheit.
  • Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit: Im Flächennutzungsplan der Gemeinde gibt es Informationen dazu, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Dies ist meist die erste Frage, die mögliche Käufer:innen stellen.
  • Widmung des Grundstücks: Handelt es sich bei einem Grundstück um Bauland? Welche Bebauungsformen und welche Bebauungsdichte sind zulässig? Die genauen Bauvorschriften können einen großen Unterschied machen. Denn je nach Vorschrift kann das Grundstück anders bebaut werden. Je mehr Wohnfläche erzielbar ist, desto wertvoller ist in der Regel das Grundstück. Wenn es sich (noch) nicht um Bauland handelt, kann unterschieden werden, ob das Grundstück wohl nie zu Bauland wird oder es sich um Bauerwartungsland handelt, wo die Chancen also gut stehen, dass es in den nächsten Jahren zu einer Bebauung kommen darf.
  • Erschließungsstand: Je besser das Grundstück bereits an Wasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen ist, desto wertvoller ist es als Baugrundstück. Dokumentieren Sie den Stand der Erschließung für Interessierte.
  • Denkmalschutz: Manche Gebäude stehen unter Denkmalschutz und dürfen daher nicht abgerissen werden. Informieren Sie sich vor dem Verkauf, wie es um Ihr Grundstück bestellt ist und welche Vorgaben in Bezug auf den Denkmalschutz gelten.
  • Altlasten: Altlasten wie Chemikalien oder Abfall können eine Gefahr für Umwelt und Grundwasser darstellen und müssen manchmal mit hohen Kosten aufwendig beseitigt werden, was den Grundstückswert negativ beeinflusst.
Haussiedlung fotografiert aus der Vogelperspektive

Welche Grundstücksarten gibt es und wie viel sind sie wert?

Grundstücke unterscheiden sich insbesondere darin, ob und inwiefern sie bebaut werden dürfen. Baureife Grundstücke, auch als Bauland oder Baugrundstück bezeichnet, sind bereits voll erschlossen und somit für die Bebauung mit einer Immobilie vorbereitet. Wenn Grundstücke bereits mit einer Immobilie bebaut sind, liegt der Grundstückswert umso höher.


Bebautes Grundstück

Auf bebauten Grundstücken stehen bereits errichtete Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen. Gegenüber unbebauten Grundstücken weisen Sie einen deutlich höheren Wert auf, da das Grundstück bereits für Wohnzwecke nutzbar oder für die gewerbliche Nutzung geeignet ist. Allerdings kann eine Bebauung eines Grundstücks auch den Grundstückswert deutlich schmälern, nämlich wenn das jeweilige Gebäude nicht mehr nutzbar ist und nur noch abgerissen werden kann.


Bauland, Bauplatz oder Baugrundstück

Bei Bauland handelt es sich um Grundstücke, die bereits erschlossen sind und für die eine Baugenehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt werden kann. Unter unbebauten Grundstücken zählen sie mit Abstand zu den wertvollsten, da eine Bebauung unmittelbar in Aussicht steht. Je mehr Wohnfläche gebaut werden kann, desto wertvoller ist das Grundstück.


Rohbauland bzw. nicht erschlossenes Baugrundstück

Grundstücke, die als Rohbauland gelten, sind zwar für eine bauliche Nutzung in naher Zukunft vorgesehen, jedoch ist die Erschließung entweder nicht abschließend gesichert oder durchgeführt worden. Solche nicht erschlossenen Baugrundstücke sind sehr begehrt bei Kaufinteressierten, da eine Bebauung in absehbarer Zeit erfolgen kann. Dementsprechend ist bei Rohbauland üblicherweise ein erhöhter Grundstückswert zu beobachten.


Bauerwartungsland

Bauerwartungsland zählt zu den Flächen, die rechtlich, boden- und lagetechnisch alle Voraussetzungen mitbringen, um zu einem späteren Zeitpunkt als Bauland ausgewiesen werden zu können. Eine Baugenehmigung liegt jedoch nicht vor. Abhängig ist dies insbesondere von der allgemeinen städtebaulichen Entwicklung sowie vom Flächennutzungsplan einer Kommune.

Der spekulative Faktor sorgt dafür, dass Bauerwartungsland einen höheren Grundstückswert aufweist. Insbesondere in der Nähe von Ballungsgebieten sind derartige Flächen sehr beliebt, da eine zeitnahe städtebauliche Erweiterung von Großstädten deutlich wahrscheinlicher ist als in kleineren Kommunen.

Wie wird der Wert eines Grundstücks berechnet?

Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Meist werden hierfür das Vergleichswertverfahren oder die Bodenwertermittlung genutzt. Um einen Grundstückswert zu ermitteln, gibt es also unterschiedliche Möglichkeiten.

Die gesetzliche Grundlage für die Grundstückswertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie enthält die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Wichtig ist, dass Sie vorab die Grundstücksgröße ermitteln, um eine korrekte Ausgangs- und Vergleichsbasis zu schaffen. Wenn Sie die genaue Fläche des Grundstücks nicht kennen, kann eine Grenzvermessung durchgeführt werden, um die Grundstücksgröße zu ermitteln und anschließend den Grundstückswert berechnen zu können.


Immobilienwertermittlung Verfahren Immobilienwertermittlung Verfahren

ImmoWertV: Mit welchen Verfahren erfolgt die Grundstückswertermittlung?

  1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren kommt häufig zum Einsatz, um Grundstückswerte zu ermitteln. Dabei werden die Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen, um einen Vergleichswert zu bilden. Diese Vergleichspreise von anderem Bauland in der Umgebung sollten möglichst aktuell sein, um das aktuelle Marktgeschehen bestmöglich zu berücksichtigen.
  2. Bodenrichtwertverfahren: Wenn die Wertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich ist, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe einer Bodenwertermittlung anhand der Bodenrichtwerte beziffert werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück.
  3. Ertragswertverfahren: Grundstücke, die vermietet oder verpachtet werden, erzielen im Rahmen der Mieteinnahmen einen Ertrag. Beim Ertragswertverfahren, das für Gewerbegrundstücke relevant ist, wird der zu erwartende Ertrag berechnet, woraus sich in Kombination mit dem Richtwert der Wert der Immobilie ergibt. Dieses Verfahren gilt auch für Wald- und Wiesengrundstücke.
  4. Sachwertverfahren: Bei bebauten Grundstücken kommt dieses Verfahren zum Einsatz. Die Wertermittlung setzt sich hier aus dem Bodenrichtwert und den Herstellungskosten der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude sowie der Außenanlagen zusammen.

In manchen Fällen werden Gutachter:innen auch eine Kombination aus mehreren dieser Verfahren nutzen, um eine möglichst gute Schätzung für den Immobilienwert abzugeben.


Ehepaar sitzt am Küchentisch nebeneinander

Grundstück bewerten: Was ist der Bodenrichtwert und BORIS-D?

Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Die sogenannten Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer die Bodenwertermittlung erfolgt, können unterschiedlich groß sein. Sie reichen von Straßenabschnitten bis zu ganzen Landkreisen. Informieren Sie sich unabhängig vom Wertermittlungsverfahren über den Richtwert Ihrer Region, da dies bei der Preisfindung für den Verkauf hilft. Über das digitale System BORIS-D sind die Bodenrichtwerte online einsehbar.

Grundstücksgröße ermitteln: Wie berechnet man die Fläche eines Grundstücks?

Die genaue Fläche eines Grundstücks, die für die Ermittlung des Grundstückswerts ausschlaggebend ist, kann dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes entnommen werden. Darüber hinaus kann sie bei Bedarf unter Angabe der Anschrift von den jeweiligen Eigentümer:innen und der Flurstücksnummer beim zuständigen Katasteramt angefragt werden.

Beim Verkauf oder Kauf eines bebauten Grundstücks ist die Aufteilung des Kaufpreises in den Anteil für Grund und Boden einerseits und für Gebäude andererseits sinnvoll. Die oberste Finanzbehörde von Bund und Ländern stellt für die Berechnung einer solchen Kaufpreisaufteilung eine Excel-Datei zur Verfügung, die sogenannte “BMF-Arbeitshilfe”.

Grundstückswert maximieren: Realteilung nutzen

Wenn Sie überlegen Ihr Grundstück zu verkaufen und dabei einen möglichst hohen Gesamterlös erzielen möchten, sollten Sie über eine Realteilung nachdenken. Hinter diesem Begriff steckt die Möglichkeit, ein Grundstück nicht als gesamte Fläche zu verkaufen. Stattdessen wird das bestehende Grundstück in einzelne Parzellen unterteilt. Die neuen, kleineren Flächen werden anschließend einzeln abverkauft. Durch diese Vorgehensweise lässt sich häufig ein höherer Gesamtpreis erzielen, da die kleineren Flächen oft schneller und mit einem teureren Quadratmeterpreis verkaufbar sind.

Selbstverständlich fallen vorab Kosten an, denn die Teilung muss im Grundbuch durchgeführt werden. Vorab muss eine exakte Vermessung erfolgen, damit die neuen Grenzen der Grundstücke exakt eingetragen werden können.

Ob eine Realteilung allerdings auch sinnvoll ist, hängt von der Nutzbarkeit des Grundstücks ab. Wenn es später einfach möglich ist, auf mehreren kleineren Baugründen Einfamilienhäuser zu errichten, wirkt sich eine Realteilung wertsteigernd aus. Wenn das große Grundstück dicht bebaut werden kann, etwa mit einem sehr großen Mehrfamilienhaus, kann der Wert des Grundstücks ohne Teilung höher sein. Sie müssen also individuell prüfen, ob eine Teilung sinnvoll möglich ist und sich hier in die Perspektive zukünftiger Grundstückskäufer:innen versetzen.



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Wie viel ist Ihre Immobilie beim Verkauf wert?

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  • FAQ: Die häufigsten Fragen zur Grundstückswertermittlung

    Wie bestimme ich den Wert eines Grundstücks?

    Eine einfache Möglichkeit ist die kostenlose Grundstücksbewertung bei ImmoScout24. Abgesehen davon gibt es verschiedene Berechnungsmethoden wie das Vergleichswertverfahren, die am besten von einer sachkundigen Person durchgeführt werden sollten. Denn der errechnete Grundstückswert und der tatsächliche Kaufpreis können letztlich deutliche Differenzen aufweisen. Insbesondere die regionalen Marktfaktoren sind wichtig zu beachten, wenn Sie den Grundstückswert ermitteln möchten.


    Was ist der Grundstückswert?

    Der durch eine Kalkulation ermittelte Grundstückswert ist ein rechnerischer Wert. Hierfür wird in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren angewendet. Der reale Kaufpreis hingegen, der sich am freien Markt für das Grundstück tatsächlich erzielen lässt, kann vom errechneten Grundstückswert teils deutlich abweichen. Diese Unterscheidung sollten Sie unbedingt beachten, wenn Sie den Grundstückswert ermitteln.


    Wie berechnet das Finanzamt den Grundstückswert?

    Das Finanzamt ermittelt den Grundstückswert mit pauschalen Berechnungsmethoden, deren Ergebnisse deutlich von den Werten abweichen kann, die eine:n Makler:in oder Gutachter:in im Zuge eines Wertgutachtens ermitteln würde. Insbesondere wenn möglicherweise eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig wird, kann sich ein in Auftrag gegebenes Vollgutachten zum Grundstückswert finanziell für Sie lohnen


    Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Grundstückspreis und Verkehrswert

    Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Wert eines Grundstücks in einer definierten Zone. Solche Gebiete werden auch als Bodenrichtwertzonen bezeichnet. Der ermittelte Verkehrswert hingegen bezieht sich auf den voraussichtlich ungefähr erzielbaren Verkaufspreis des Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag. Bei dem Grundstückspreis handelt es sich um den tatsächlich erzielten Preis, der für ein Grundstück bezahlt wurde.


    ​Welche Faktoren wirken sich auf den Grundstückswert aus?

    Der Wert des Grundstücks hängt insbesondere von der Lage, Ausrichtung, Nutzbarkeit und Größe ab. Für den tatsächlichen Marktwert ist auch entscheidend, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Auch Lasten wie Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerechte), die im Grundbuch eingetragen sind, müssen vorab geprüft werden, um den Wert des Grundstücks genau festlegen zu können.


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