Wenn du mit der Leistung deines Maklers oder deiner Maklerin nicht zufrieden bist, dann kannst du den geschlossenen Maklervertrag kündigen. Doch wie bei jedem anderen Vertrag müssen bestimmte Punkte eingehalten werden, damit die Kündigung wirksam wird. Lese hier, in welche Vertragsarten unterschieden wird, unter welchen Umständen eine außerordentliche Kündigung möglich ist und wann rechtliche Folgen drohen könnten.
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Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Maklerverträgen, die sich hinsichtlich der Kündigungsdetails unterscheiden.
Der Alleinauftrag sowie der qualifizierte Alleinauftrag werden meistens befristet abgeschlossen, sodass der Vertrag nach der Frist automatisch abläuft oder eine rechtzeitige Kündigung erfolgen muss.
Ein Allgemeinauftrag, bei dem mehrere Makler:innen involviert werden können, wird oft unbefristet abgeschlossen und ist zu jeder Zeit ohne Angabe von Gründen kündbar.
Maklerverträge mit zu langer Vertragslaufzeit können als unwirksam erklärt werden, da dies als sittenwidrig gilt.
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Es gibt Gründe, warum ein Maklervertrag gekündigt werden muss, obwohl der:die Makler:in noch nicht erfolgreich war. Vielleicht warst du mit der bisherigen Maklerleistung nicht zufrieden oder du willst kündigen, weil du selbst eine:n Käufer:in gefunden hast.
Wenn du einen bereits geschlossenen Maklervertrag kündigen willst, musst du zunächst die Art des Vertrags betrachten. Es ist zu unterscheiden zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Maklervertrag.
Der befristete Maklervertrag grenzt die Dauer der Beauftragung ein auf üblicherweise drei bis maximal acht Monate. Von Vorteil ist die Befristung, weil der:die Makler:in gezwungen ist, in diesem Zeitrahmen erfolgreich zu vermitteln, um die Provision zu kassieren.
Achtung: Manchmal enthalten befristete Verträge eine Klausel zur automatischen Verlängerung, die es zu vermeiden gilt. Achte darauf, dass der Vertrag sowohl einen Beginn als auch ein Ende der Laufzeit enthält.
Alleinaufträge und qualifizierte Alleinaufträge werden meist befristet abgeschlossen. Allerdings läuft ein Vertrag nur dann aus, wenn keine Klausel zur automatischen Verlängerung in ihm enthalten ist. Um die automatische Verlängerung zu verhindern, ist eine rechtzeitige ordentliche Kündigung nötig.
Der befristete Maklervertrag läuft entweder regulär durch die Befristung aus oder er muss gekündigt werden, weil er sich andernfalls automatisch verlängern würde. Die Kündigung sollte hier nach Fristablauf erfolgen, also nachdem sich der Maklervertrag bereits über den Befristungszeitraum hinaus verlängert hat.
Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Vertrag auch während der Laufzeit gekündigt werden. Gravierende Umstände wie eine schwerwiegende Pflichtverletzung durch den:die Makler:in müssen dafür gegeben sein. Wichtig ist, dass die außerordentliche Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden der Pflichtverletzung erfolgt.
Selbst nach Vertragsende ist die vertragliche Verpflichtung nicht automatisch aufgehoben. Entscheidet sich ein durch den:die Makler:in vermittelte Kaufinteressierte nach der Kündigung des Maklervertrags für den Kauf, kann eine Maklerprovision fällig werden. Die Bindungsfrist nach Vertragsende fängt bei vier Monaten an und kann je nach Vertragsformulierung und Gebäudegröße bis zu zwölf Monate betragen.
Sehr viel unverbindlicher ist der unbefristete Maklervertrag. Er besitzt keine Vertragslaufzeit.
Für Makler:innen ist ein unbefristeter Vertrag weniger attraktiv, weil er weniger Sicherheit in puncto Provisionszahlung verspricht und sich die Auftraggebenden nur zu leicht wieder lossagen können.
Beim unbefristeten Auftrag handelt es sich um einen Allgemeinauftrag. Dabei werden mehrere Makler:innen mit der Vermarktung beauftragt. Allerdings ist die Motivation des:der Makler:in etwas gedämpfter als beim Alleinauftrag, weil die Wahrscheinlichkeit eines Vertragsabschlusses nicht hoch ist und kein zeitlicher Druck vorherrscht. Besteht kein Bedarf mehr an der Vermarktung der Immobilie, sollte die Allgemeinaufträge der anderen Makler:innen gekündigt werden.
Er kann jederzeit gekündigt werden, eine Angabe von Gründen ist nicht notwendig. Ein schriftlich geschlossener Maklervertrag muss schriftlich gekündigt werden.
Selbst wenn es innerhalb des Beauftragungszeitraums oder der Vertragslaufzeit nicht zu einem Verkauf gekommen ist, kann ja nach vertraglicher Festlegung, eine Aufwandsentschädigung fällig werden.
Innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist kannst du jeden Maklervertrag problemlos und ohne Angabe von Gründen lösen. Einzige Voraussetzung ist, dass der Vertrag außerhalb des Maklerbüros geschlossen wurde und die Maklertätigkeiten erst nach Ablauf der Widerrufsfrist aufgenommen worden sind. Der:die Makler:in ist verpflichtet, dir bei Auftragserteilung über dein Recht zum Widerruf in Kenntnis zu setzen. Dies gilt für alle provisionspflichtigen Geschäfte.
Wenn ein Maklervertrag mit unangemessen langen Laufzeiten einhergeht, kann er für unwirksam erklärt werden. Ein solcher „Knebelvertrag“ ist nach §138 Absatz 1 des BGB sittenwidrig, da der:die Auftraggeber:in in Folge der langen Laufzeit in seiner „wirtschaftlichen Freiheit“ beschränkt wird. In der Rechtsprechung hat sich ein Richtwert von sechs bis acht Monaten etabliert.
Nur bei schwer zu veräußernden Immobilien können Ausnahmen gelten und eine lange Vertragslaufzeit rechtskonform sein. Zu welchem Zeitpunkt eine Laufzeit jedoch genau als sittenwidrig verurteilt werden kann, ist vor Gericht eine individuelle Einzelentscheidung.
Für den Fall, dass du einen befristeten Maklervertrag kündigen wollen, musst du vom sogenannten „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen. Kommt es zur Anwendung des außerordentlichen Kündigungsrechtes, handelt es sich ausnahmslos um fristlose Kündigungen, die nur aus einem „wichtigen Grund“ vorgenommen werden dürfen. Dies regelt der § 626 des Bundesgesetzbuches (BGB).
Erst wenn die Weiterführung des Vertrages unzumutbar ist, da schwere Pflichtverletzungen seitens des:der Maklers:in vorliegen, kann das außerordentliche Kündigungsrecht angewendet werden..
Folgende Situationen gelten als schwerwiegenden Pflichtverletzungen:
- Makler:innen führen trotz interessierter Käufer:innen keine Besichtigungen durch.
- Makler:innen verletzen das Vertrauensverhältnis, indem sie beispielsweise den Preis immer tiefer ansetzen oder eigene Kaufinteressen vorliegen.
- Makler:innen unterlassen die Vermarktung, obwohl diese vertraglich vereinbart wurde.
Jede Kündigung gilt unter Jurist:innen als „empfangsbedürftige Willenserklärung“. Idealerweise erfolgt die Kündigung des Maklervertrages in Schriftform, wobei die Zusendung als Einschreiben den Empfang bestätigt.
Der Ausstieg aus dem Maklervertrag ist selten kompliziert zu vollziehen. Letztlich arbeiten Makler:innen erfolgsabhängig und haben kein Interesse daran, Zeit und Energie in ein Projekt zu investieren, das von dem:der Verkäufer:in oder Käufer:in gar nicht mehr unterstützt wird. Eine schriftliche Kündigung wird dennoch empfohlen, damit du auf der sicheren Seite bist.
Unter Umständen kann eine unsachgemäße Kündigung jedoch rechtliche Folgen für dich als Verkäufer:in oder Käufer:in haben. So ist es Maklern:innen möglich, Schadensersatzansprüche zu stellen, wenn zum Kündigungszeitpunkt bereits Schritte zur Vermarktung der Immobilie unternommen wurden. Die Ansprüche können insbesondere dann geltend gemacht werden, wenn eine unwirksame Kündigung vorliegt oder Pflichtverletzungen seitens der Auftraggeber:innen gegeben sind.
Eine solche Verletzung der vertraglichen Pflichten liegt vor, wenn trotz eines Alleinvermarktungsauftrages andere Makler:innen hinzugezogen wurden. Den entgangenen Gewinn können Makler:innen als Schadensersatz einfordern, sofern sie belegen können, dass sie die Immobilie tatsächlich hätten vermitteln können. Wurden durch die Makler:innen bereits Interessent:innen vermittelt, mit denen auch nach der Vertragskündigung ein notarieller Kaufvertrag zustande kam, so haben die Makler:innen Anspruch auf die vertraglich festgelegte Provision.
Im Regelfall birgt die Kündigung eines Maklervertrages keine Kosten, da eine Maklerprovision zumeist erfolgsbasiert gehandelt wird. In Einzelfällen fordern Makler:innen ihre Provision jedoch auch ohne erfolgreiche Vermittlung vertraglich ein. Schau dir im Vorfeld die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des:der Maklers:in an, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Müssen Auftraggeber:innen die Aufwendungen für ihre Verkaufsbemühungen zahlen, können trotz Kündigung hunderte bis tausende Euro an Kosten entstehen.
Wie in jeder anderen Branche auch können Makler:innen Fehler bei der Arbeit unterlaufen. Gegen die Folgen solcher schwerwiegenden Fehler können sich Immobilienmakler:innen absichern. Macht der:die Makler:in beispielsweise dem:der Kaufinteressent:in gegenüber falsche Angaben zum Zustand des Gebäudes oder verschweigt er:sie Mängel, kann der:die Käufer:in nachträglich Schadenersatzansprüche geltend machen.
Sollte dieser Fall eintreten, kannst du den Maklervertrag kündigen oder auf die Versicherung setzen. Besitzt der:die Makler:in eine sogenannte Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, deckt diese die Schäden aus Beratungsfehlern rundum ab. Ist eine Immobilie beispielsweise einem:einer selbstständigen Physiotherapeut:in angeboten worden und stellt sich nach dem Kauf heraus, dass eine gewerbliche Nutzung verboten ist, greift die Versicherung. Ähnlich verhält es sich in Fällen, wo Immobilienmakler:innen falsche Auskünfte hinsichtlich steuerlicher Folgen des Hauskaufes machen.
FAQ: Maklervertrag kündigen
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Kann man einen Makleralleinauftrag kündigen?
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Ein Makleralleinauftrag lässt sich kündigen. Allerdings ist man an die Kündigungsfrist gebunden, es sei denn, es sprechen wichtige Gründe dafür, außerordentlich zu kündigen. Darüber hinaus kann auch eine ungerechtfertigt lange Vertragslaufzeit dazu führen, dass ein Vertrag als sittenwidrig gilt und nach § 138 BGB nichtig wird.
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Kann man als Verkäufer vom Maklervertrag zurücktreten?
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Innerhalb der vierzehntägigen Widerrufsfrist kannst du sofort und Angabe von Gründen aus dem Vertrag aussteigen. Auch ein befristeter Vertrag entlässt dich bei der Kündigung mit sofortiger Wirkung aus der Kooperation. Nur der befristete Vertrag ist an Kündigungsfristen gebunden.
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Wie kündigt man ein Maklermandat?
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Die Kündigung eines Maklervertrags bedarf der Textform. Handelt es sich um einen unbefristeten Maklervertrag, kannst du ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen. Die befristeten Verträge können nur bei gravierenden Gründen außerordentlichen Gründen gekündigt werden, im Normalfall muss das Vertragsende abgewartet werden.
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Was tun, wenn man mit Makler nicht zufrieden ist?
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Wenn du den Makler wechseln willst, solltest du den Maklervertrag kündigen. Das geht problemlos bei allen Verträgen, die unbefristet sind. Beim befristeten Vertrag musst du das Ende der Vertragslaufzeit abpassen. Die automatisch verlängerten Verträge sind kündbar, sobald die Verlängerung begonnen hat.
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