Grundstück verkaufen: Von der Wertermittlung bis zum Notartermin


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Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen, sollte eine sorgfältige und umfangreiche Vorbereitung erfolgen. Dies beginnt bereits mit der Ermittlung des Grundstückswert. Worauf es bei der Vermarktung zu achten gilt, wie ein:e Makler:in Sie beim Grundstücksverkauf unterstützen kann und welche Rolle die Art des Grundstücks im Verkaufsprozess spielt, lesen Sie in diesem Ratgeber.



Das Wichtigste in Kürze

  • Wer die richtigen Käufer:innen sind und zu welchem Preis Sie Ihr Grundstück verkaufen können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Besonders entscheidend sind dabei unter anderem der qualifizierte Bebauungsplan und die möglichen Verwendungszwecke. (Baugrundstück, Ackerland, usw.)
  • Bei unbebauten Grundstücken bildet der Bodenwert die Grundlage für die Kalkulation des Verkaufspreises.
  • Beim Verkauf fallen diverse Nebenkosten in Form von Steuern und Gebühren an, die sowohl Verkäufer:in und Käufer:in betreffen.
  • Mit passenden Makler:innen können Sie in den meisten Fällen den besten Preis erzielen und finden schnell eine:n passende:n Käufer:in für Ihr Grundstück.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Um erfolgreich ein Grundstück zu verkaufen, ist es ratsam, unterschiedliche Faktoren zu bedenken. Fakt ist: Vorbereitung zahlt sich aus. So können Sie einen realistischen Verkaufspreis sowie Kosten, die rund um den Verkauf entstehen, besser einschätzen. Dazu gehört es auch, möglichst viele Informationen über das Grundstück einzuholen.

Wenn es bebaut werden soll, muss beispielsweise geprüft werden, wie viel Last der Untergrund verträgt oder ob bereits ein Bebauungsplan vorliegt. Gerade in städtischen Lagen ist die Nachfrage nach bebaubaren Grundstücken besonders hoch, sodass die Verkaufsaussichten hier sehr positiv sind.

Um welche Grundstücksart handelt es sich?

Die Angabe grundlegender Informationen ist die Voraussetzung, um das Grundstück erfolgreich zu veräußern. Dabei gilt es zuallererst zu klären, um was für eine Art von Grundstück es sich handelt.


Ackerfläche am Wald

  • Ist es eine unbebaute Fläche, wie es z. B. bei einem Brachland, Bauplatz, Acker, Wald oder einer Grünfläche der Fall wäre?
  • Steht das Grundstück als potenzielles Bauland zu Verfügung?
  • Ist das Grundstück bereits bebaut?
  • Besteht Gemeinbedarf?

Wer sind Ihre potenziellen Käufer?

Ob Sie Ihr Grundstück an eine Privatperson oder eine:n Bauträger:in verkaufen möchten, kommt auch auf die Gegebenheiten an. Privatpersonen kaufen vor allem Grundstücke, die mit einer bis zwei Einheiten bebaut werden können. Bauträger:innen hingegen kaufen vor allem große Grundstücke, die sie bebauen, um die Immobilien anschließend selbst möglichst gewinnbringend weiterzuverkaufen.


Baugrundstück mit Baustelle

Für welchen Preis können Sie das Grundstück verkaufen?

Um abzuschätzen, welchen Verkaufspreis Sie beim Grundstücksverkauf erzielen können, bieten die Bodenrichtwerte eine gute Annäherung. Die Richtwerte werden von den Gemeinden auf Basis von Verkaufspreisen, die in der Vergangenheit erzielt wurden, ermittelt.

Tatsächlich kann der erzielbare Preis beim Verkauf des Grundstücks aber auch bis zu 20 Prozent über oder unter dem angegebenen Richtwert liegen. Die Gründe können vielseitig sein. Vor allem aber entscheidet die Lage des betreffenden Grundstücks darüber, ob der Wert deutlich über oder unter einem bestimmten Richtwert liegt.

Je mehr Wohnfläche sich auf dem Grundstück errichten lässt, desto höher liegt der zu erzielende Verkaufspreis. Im Bebauungsplan werden Baubestimmungen wie die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl aufgeführt. Hieraus lässt sich ableiten, wie viel Wohnfläche errichtet werden kann.


Preisermittlung für unbebaute bzw. bebaute Grundstücke

Für den Verkauf eines unbebauten Grundstücks bildet der Bodenwert die Grundlage des Kaufpreises. Die Bodenrichtwerte für die Grundstückswertermittlung werden zum Jahresende von Gutachterausschüssen der jeweiligen Bundesländer festgelegt.

Sollten Sie ein bebautes Grundstück zum Kauf anbieten, kommt zum Bodenwert noch der Wert der Immobilie hinzu. Bei schwer einzuschätzenden Grundstückswerten gibt ein Verkehrswertgutachten sichere Auskunft über den zu veranschlagenden Gesamtkaufpreis.

Unkomplizierte Grundstücksbewertung

Wenn Sie sich die Zeit für Recherche und Behördengänge sparen wollen, dann können Sie mit der Grundstücksbewertung auch direkt online den Grundstückswert ermitteln. Auf Basis von Gutachterausschussdaten erhalten Sie hier ein fundiertes neutrales Ergebnis.

Preisermittlung bebaute Grundstücke Preisermittlung unbebaute Grundstücke

Was muss ich vor dem Grundstücksverkauf erledigen?

Mit dem Verkauf eines Grundstücks sind einige Behördengänge verbunden. Um den Wert des Grundstücks festzustellen, empfiehlt es sich, ein unabhängiges Gutachten durch einen Sachverständigen für Grundstückswertermittlung ausstellen zu lassen. Dieses Gutachten hält nicht nur die Eigenschaften des Grundstücks fest und bestimmt demzufolge seinen Wert. Es ist gleichzeitig auch als Steckbrief für eine:n potenzielle:n Käufer:in interessant.

Gutachter:innen nutzen unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks. Beim Vergleichwertsverfahren werden ähnliche Grundstücke zu dem eigenen zu Rate gezogen, um einen vergleichbaren Wert zu ermitteln. Darüber hinaus eignen sich auch weitere Verfahren, wie zum Beispiel das Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren, die durch Angaben über den Bodenwert und Grundstückspreis einen Kaufpreis ermitteln. Dieser ist gleichzeitig auch von der Lage des Grundstücks abhängig.


Stadt aus der Vogelperspektive
Grundstückswert – Stadt vs. Land

Stadtnahe oder sogar innerstädtische Grundstücke erzielen in der Regel höhere Preise als jene, die ländlich gelegen sind.

Welche Kosten entstehen für Verkäufer und Käufer beim Grundstücksverkauf?

Möchten Sie Ihr Grundstück verkaufen, fallen unterschiedliche Kosten an. Zum Teil werden diese von Seiten der Verkäufer:innen übernommen, zum Teil von den neuen Eigentümer:innen.

Anfallende Kosten

Kostenträger

Grunderwerbssteuer

Verkäufer:in & Käufer:in

Notarkosten

Käufer:in

Evtl. Wertgutachten

Verkäufer:in

Evtl. Spekulationssteuer

Verkäufer:in

Evtl. Vorfälligkeitsentschädigung

Verkäufer:in

Maklerprovision

Mindestens 50% Verkäufer:in

Anzeige im Verkaufsportal

Verkäufer:in

Evtl. Bauvoranfrage

Verkäufer:in / Käufer:in

Evtl. Vermessungskosten

I.d.R. Käufer:in

Ablauf des Grundstücksverkaufs

Ist das Gutachten erstellt und alle wichtigen Unterlagen vorhanden, so hat der:die potenzielle Käufer:in bereits eine Grundlage, um sich ein Bild vom Grundstück zu machen. Ein:e Notar:in steht neutral und beratend zur Seite und vermittelt gleichzeitig zwischen Verkäufer:in und Käufer:in. Die Notarkosten sind an eine entsprechende Gebührenordnung gebunden und belaufen sich auf rund 1,5 Prozent des Grundstückswertes.

Auch den Entwurf des Kaufvertrages nimmt der:die Notar:in bei einem Termin vor, zu dem Käufer:in und Verkäufer:in anwesend sind. Ist die Einigung der beiden Parteien erfolgt, so ist der letzte Schritt die Umtragung der Besitzverhältnisse im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung wird durch den:die Notar:in im Grundbuch eingetragen. Diese sichert dem:der Käufer:in das Grundstück zu, das dann von Seiten der ehemaligen Eigentümer:in nicht mehr zurückgezogen werden kann.

Gleichzeitig wird auch die Grundschuld im Grundbuch festgehalten. Da Grundstücke zum Großteil fremdfinanziert werden, muss der Wert des Darlehens eingetragen werden, das den Grundstückspreis abdecken soll. Bis zur vollständigen Grundschuldbegleichung ist das Kreditinstitut dazu ermächtigt, im Falle ausbleibender Ratenzahlungen eine Zwangsversteigerung einzuleiten, um die bestehende Restschuld abzulösen.


Gibt es eine Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf?

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich eigentlich um eine Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte, die in § 23 EStG (Einkommenssteuergesetz) geregelt wird. Die Spekulationssteuer fällt bei privaten Veräußerungen von Immobilien immer dann an, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf eines Objekts nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Eine Ausnahme besteht dem Gesetz nach, wenn der:die Eigentümer:in die Immobilie selbst nutzt oder mindestens in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf genutzt hat. Grundsätzlich wird die Spekulationssteuer beim Verkauf unbebauter Grundstücke fällig.

FAQ

☑️ Wann ist der beste Zeitpunkt für den Grundstücksverkauf?
☑️Ist es sinnvoll ein Grundstück zu bebauen und zu verkaufen?
☑️Lohnt es sich ein ​Grundstück an einen Bauträger zu verkaufen?
☑️Was müssen Grundstücksverkäufer:innen über das Grundbuch wissen?
☑️Wer beauftragt den:die Notar:in beim Grundstücksverkauf?
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