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Du willst deine Wohnung verkaufen, aber bitte schnell und erfolgreich? Dazu gehören auf jeden Fall sehr viel Detailwissen und eine gute Planung. Du benötigst Verkaufsunterlagen, müssen den Preis ermitteln, Begehungen organisieren und vieles mehr. Wir zeigen dir in diesem Beitrag, welche Aspekte des Verkaufs deiner Eigentumswohnung du im Blick behalten solltest.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Der Verkauf einer Wohnung erfordert viel Zeit und Detailwissen. Ob du einen Immobilienprofi beauftragen oder den Verkauf selbst in die Hand nimmst, solltest du von deinen Fähigkeiten abhängig machen.

  • So managst du dein Projekt: unser Input vom günstigen Zeitpunkt und Dauer des Verkaufs, über die Aufgabenabfolge bis hin zu entstehenden Verkaufsnebenkosten und den notwendigen Verkaufsunterlagen hilft dir dabei.

  • Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn du eine Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und dabei einen Gewinn erzielen.

  • Die Basis für den Hausverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Starte jetzt kostenlos deine Immobilienbewertung und erfahre, welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist.





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  • Wie kann ich am besten eine Wohnung verkaufen?

    Wenn du den Entschluss bereits gefasst hast, deine Eigentumswohnung zu verkaufen, dann solltest du darüber nachdenken, ob der Immobilienverkauf durch ein:e Makler:in durchgeführt werden soll, oder ob du privat verkaufen möchtest.

    Du bist unentschlossen? Wenn du noch nicht wissen, was auf dich zukommt, lese diesen Beitrag und entscheide sich dann für eine Variante. Du solltest deine Entscheidung abhängig machen von deinem Zeitbudget und deinen persönlichen Fähigkeiten.


    Selbst oder mit Makler verkaufen?
    Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit und Detailwissen. Ob Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen wollen oder lieber einen Makler Ihres Vertrauens beauftragen, machen Sie bestenfalls von Ihren eigenen Erwartungen und Fähigkeiten abhängig.
    Vorteile Privatverkauf
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    Volle Kontrolle
    Sie steuern den gesamten Verkaufsprozess selbst.
    Transparenz
    Sie verkaufen eigenständig und entscheiden, wer in Ihre Immobilie einzieht.
    Vorteile Makler
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    Minimaler Aufwand
    Sie verkaufen schnell & stressfrei - Ihr Makler übernimmt die Abwicklung.
    Persönliche Beratung
    Ihr Makler berät Sie persönlich und individuell zu allen Fragen.
    Regionale Marktkenntnis
    Als regionaler Experte kann Ihr Makler einen optimalen Preis festlegen.

    Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung verkaufe?

    Eine Wohnung zu verkaufen, sollte gut vorbereitet werden. Zum einen geht es darum, den Verkaufspreis festzulegen und durchzusetzen, aber es geht auch um rechtliche Aspekte, die Eingrenzung der Zielgruppen, denen du deine Immobilie anbieten willst und vieles mehr. Verschaffe dir einen Überblick über Inhalt und Abfolge deiner Aufgaben:

    Wenn du mehr wissen möchtest, zum Ablauf eines Immobilienverkaufs, empfehlen wir unseren Ratgeber Ablauf Hausverkauf.

    Wie ermittle ich den Wert meiner Wohnung?

    Schon bei den ersten Überlegungen zum Wohnungsverkauf stellt sich die Frage nach dem geeigneten Preis. Sieh dich online nach vergleichbaren Objekten um, damit du eine ungefähre Vorstellung von den aktuellen Marktpreisen entsprechender Angebote hast.

    Diesen Rechercheaufwand kannst du aber auch mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung umgehen. Sie bietet dir die Möglichkeit den aktuellen Marktpreis deiner Immobilie sofort zu berechnen.


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    Freie Eigentumswohnung erzielt höheren Preis

    Für den Verkaufspreis einer Eigentumswohnung ist auch bedeutsam, ob sie frei oder vermietet verkauft wird. In der Regel erzielt eine freie Eigentumswohnung auf dem Markt einen höheren Preis als eine vermietete.



    Um den Wert deiner Immobilie präzise ermitteln zu können, solltest du die folgenden Faktoren kennen, da diese den Wohnungswert wesentlich beeinflussen:

    • Lage: Sowohl die Makrolage als auch die Mikrolage sind wesentlich für den Wert deiner Wohnung.
    • Ausstattung: Bei der Ausstattung gilt es, zwischen gehobener, mittlerer und einfacher Ausstattung zu unterscheiden. Vor dem Verkauf kannst du hier noch Änderungen vornehmen.
    • Bausubstanz: Die Konstruktion und die Gebäudetechnik der Immobilie sind relevant, da sie einen Hinweis auf die Qualität der Wohnung und deren Lebenserwartung geben.
    • Marktsituation vor Ort: Der regionale Immobilienmarkt ist ebenfalls ausschlaggebend für den Wert deiner Immobilie. Informiere dich hier ausführlich oder lass dich professionell beraten.

    Darüber hinaus sind auch Faktoren wie das Baujahr, die Etage der Wohnung, die Größe, die Zimmeranzahl, die Raumhöhe, der Schnitt der einzelnen Zimmer und besondere Merkmale wie ein Balkon oder ein Gartenanteil wichtig für den Preis deiner Eigentumswohnung.

    Du kannst den Wert deiner Eigentumswohnung von professionellen Gutachter:innen ermitteln lassen. Auf diese Weise erhälst du fachlich fundierte Zahlen, auf die du dich bei den Preisverhandlungen stützen kannst, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

    Der Preis für ein solches Wertgutachten richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Wert von 250.000 Euro etwa liegt er etwa zwischen 1.400 und 2.000 Euro.


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    Das richtige Wertermittlungsverfahren wählen

    Für privat genutzte Immobilien ist das Vergleichswertverfahren wichtig, um den möglichen Preis auf Basis tatsächlich erzielter Preise vergleichbarer Objekte einzuschätzen.

     

    Wenn du deine Wohnung als Investitionsobjekt verkaufen möchtest, ist hingegen die Frage nach dem Ertrag wichtig, weshalb das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung eingesetzt wird.

     

     

    Ungewöhnliche Wohnungen ohne Vergleichsimmobilien lassen sich per Sachwertverfahren bewerten.

    Wohnungsverkauf: Kennst du deine Käuferzielgruppe?

    Nicht immer sind es Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen. Überlege dir, welche Besonderheiten und Vorzüge deine Wohnung hat und welche Zielgruppe zu diesem Wohnungstyp passen könnte. Sind es Paare, Familien, Senioren?

    Je nach Zielgruppe solltest du unter Umständen Modernisierungsmaßnahmen in Betracht ziehen.  

    • Lohnt sich die Investition, weil deine Zielgruppe einen Top-Zustand und beste Ausstattung wünscht und bereit ist einen entsprechenden Kaufpreis zu zahlen? 

    • Oder ist deine Zielgruppe eher auf moderate Preise aus und krempelt nach dem Kauf lieber selbst die Ärmel hoch?  

    Auf jeden Fall solltest du Investitionen sowie die Eigenleistung auf dem Kaufpreis aufschlagen, damit du nicht auf den Kosten sitzen bleibst.


    hint
    Wichtig: Vorkaufsrecht beachten!

    Überprüfe vor dem Wohnungsverkauf, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Dieses berechtigt bestimmte Personen, die Wohnung vor anderen zu erwerben. Eventuell gehört deine Mietpartei zu den Vorkaufsberechtigten – das ist dann der Fall, wenn die Wohnung zum ersten Mal nach der Aufteilung in Wohnungseigentum verkauft wird. Es gibt weitere Ausnahmen was das Vorkaufsrecht betrifft.

    Wohnung verkaufen – wann lohnt es sich?

    Der Wohnungsverkauf unterscheidet sich nicht wesentlich vom Verkauf eines Hauses. Du kannst die Eigentumswohnung grundsätzlich rund um das Jahr verkaufen. In den hellen Monaten ist es jedoch einfacher, da du dann mehr Zeit für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine bei Tageslicht hast.

    Behalte auch die Marktlage im Blick. Am besten verkaufst du deine Eigentumswohnung dann, wenn das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für dich von Vorteil ist. Niedrige Zinsen für Immobilienkredite resultieren zudem in einem höheren Interesse.

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    Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?

    Wie lange es dauert, bis eine Eigentumswohnung verkauft ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren abHierzu gehören die Lage der Wohnung, die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt und auch der Preis.

    Befindet sich das Objekt in einer begehrten Lage, kann es durchaus passieren, dass du nach ein paar Wochen die Wohnung verkaufen kannst.

    Von dem Moment der Aufgabe eines Inserats oder der Kontaktaufnahme zum Immobilienprofi bis zum endgültigen Verkauf einer Eigentumswohnung können jedoch schnell mehrere Wochen bis einige Monate vergehen. 

    Der Glücksumstand, dass Käufer:in und Verkäufer:in sich bereits nach vier Wochen handelseinig sind, ist eher selten. Rechnest drei bis fünf Monate für die Vermarktung ein, bist du auf der sicheren Seite.

    Informiere dich auch auf unserer Ratgeberseite zur Dauer beim Hausverkauf.

    Welche Unterlagen werden für den Wohnungsverkauf benötigt?

    Anders als bei einem Hausverkauf bietest du beim Wohnungsverkauf nicht nur die exklusiv zu nutzenden Räume der Eigentumswohnung (Sondereigentum) an, sondern auch Gemeinschaftseigentum mitsamt Nutzungsrechten innerhalb einer Hausgemeinschaft.

    Diese Elemente gehören zum Beispiel zum Gemeinschaftseigentum:

    • Garagen oder PKW-Stellplätze
    • Kellerräume
    • Terrassen oder Gärten

    Der:die Käufer:in wird Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und hat deshalb ein Interesse daran, dass diese harmoniert. Du könntest hier Vertrauen schaffen, indem du Einblick in die Beschlusssammlung der Wohneigentümergemeinschaft gibst und alle notwendigen Unterlagen bereitstellst.

    Du solltest den Verkauf auch im Rahmen der Eigentümerversammlung thematisieren und eine Verkaufserlaubnis von der Verwaltung einholen. So soll die Gemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder unseriösen Käufer:innen geschützt werden.


    Zwei Frauen sitzen am Tisch

    Bevor du dein Angebot publik machst, solltest du außerdem noch einige weitere Unterlagen für den Immobilienverkauf vorbereiten. Zwar benötigst du diese nicht zum Verkauf deiner Eigentumswohnung, allerdings brauchen sie die potentiellen Käufer:innen, um die Finanzierung der Wohnung bei einer Bank zu beantragen. Da die meisten Wohnungskäufe größtenteils fremdfinanziert sind, bist auch du indirekt darauf angewiesen. 

    Daneben dienen dir diese Verkaufsunterlagen dazu, fundierte Angaben zum Objekt machen zu können:

    • Grundbuchauszug
    • Teilungserklärung inklusive etwaiger Änderungsbeschlüsse
    • Objektfotos mit Beschreibung
    • Aufstellung durchgeführter Sanierungen
    • Grundriss und Bauzeichnungen
    • Gebäudeversicherungsschein
    • Kubatur (Berechnung des umbauten Raumes)

    Wie präsentiere ich die Wohnung am besten?

    Bevor du die Wohnung offiziell zum Verkauf anbietest, solltest du dir über die optimale Zielgruppe Gedanken machen. Diese wiederum ergibt sich aus der Lage, Ausstattung und Art der Wohnung.

    Zum Beispiel sind barrierefreie, bezugsfertige Wohnungen in der Stadt oder am Stadtrand mit guter Infrastruktur bei Rentner:innen beliebt, während geräumige Vorstadt-Wohnungen mit mehreren Zimmern und solidem Standard für Familien interessant sind.

    Präsentiere die Wohnung von ihrer besten Seite, ohne eventuelle Mängel zu verschweigen. Dafür benötigst du hochwertige Fotos und eine aussagekräftige Beschreibung für das Exposé.

    Die folgenden Tipps helfen bei der optimalen Darstellung deines Objekts:

    • Attraktive Präsentation: Achte darauf, wie ähnliche zu verkaufende Eigentumswohnungen präsentiert werden. Übertreffe andere Exposés durch besonders gute Fotos und ziehe auch Maßnahmen wie das Home Staging in Betracht.
    • Fokus auf Lage und Ausstattung: Überlege dir, welche Aspekte du in den Vordergrund stellen solltest. Neben den rein sachlichen Informationen zur Lage und Ausstattung hilft es beim Eigentumswohnungsverkauf, wenn man auch einige emotionalisierende Aspekte mit einbringt.
    • Wertsteigernde Maßnahmen: Ziehe in Betracht, mit kleinen Veränderungen der Zielgruppe entgegenzukommen. Verbessere zum Beispiel die Ausstattung oder investiere in einen neuen Anstrich.

    Nun wirst du Anfragen von interessierten Parteien erhalten. Sichte diese Anfragen und entscheide dich, wen du zu einer Wohnungsbesichtigung einladen möchtest.

    Wie viel kostes es, eine Eigentumswohnung zu verkaufen?

    Angenommen, deine Wohnung soll einen Verkaufspreis von 200.000 Euro einbringen, solltest du mit folgenden Kostenpunkten rechnen:

    Maßnahme
    Kosten für den:die Verkäufer:in Kosten für den:die Käufer:in
    Energieausweis 500 Euro 0 Euro
    Wertgutachten 2.000 Euro 0 Euro
    Löschung der Grundschuld
    400 Euro 0 Euro
    Maklerprovision inkl. MwSt. (3,57 Prozent pro Partei) 7.140 Euro 7.140 Euro
    Notarkosten 0 Euro 2.000 Euro
    Grundbuchgebühren 0 Euro 1.000 Euro
    Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent) 0 Euro 13.000 Euro
    Gesamt 10.040 Euro 23.140 Euro

    Die Kosten für Notariat und Grundbucheintrag trägt im Normalfall der:die Käufer:in. Auf dich kommen beim Verkauf neben der Hälfte der Maklerprovision unter Umständen auch Spekulationssteuern zu, nämlich dann, wenn du die Eigentumswohnung vor weniger als 10 Jahren erworben hast. 

    Diese Zeit hat der Gesetzgeber als Spekulationsfrist festgelegt. Hast du allerdings die zu verkaufende Eigentumswohnung selbst für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf bewohnt, greift die Sonderregelung zur Eigennutzung. In diesem Fall musst du einen möglichen Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern.

    Löst du mit dem Verkaufserlös ein Darlehen vor Ende der Zinsfestschreibung ab, ist die Bank berechtigt, dir den entstehenden Schaden mit der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen. Es gibt aber auch Möglichkeiten, eine Wohnung mit laufendem Kredit zu verkaufen und die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

    tipp
    Eigentumswohnung kostenlos verkaufen

    Grundsätzlich kannst du deine Eigentumswohnung nicht kostenlos verkaufen. Allerdings kannst du die Kosten reduzieren, wenn du auf eine:n Makler:in verzichten.

     

    Beachte dabei jedoch, dass dich ein Immobilienprofi im kompletten Verkaufsprozess mit Expertise und Erfahrung unterstützt.

     

    Unter Umständen dauert der private Verkauf deutlich länger und wirft weniger Ertrag ab, als wenn du die Kosten für den Verkauf der Eigentumswohnung mit Makler:in voll trägst. Die Vorteile am Wohnungsverkauf mit Makler:in können maßgeblich sein.

     

    Die Maklerprovision teilen sich Verkäufer:in und Käufer:in je zur Hälfte. Die Provision ist von Bundesland zu Bundesland und regional unterschiedlich. Sie liegt aber bei etwa fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises.


    Wenn du eine Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach dem beurkundeten Vertragsabschluss verkaufst, zahlst du eine Spekulationssteuer auf den Gewinn. Diese kann je nach deinem persönlichen Steuersatz bis zu 40 Prozent betragen und Kosten von 15.000 bis 30.000 Euro erzeugen.

    Hast du die Wohnung selbst genutzt, gilt etwas anderes: Bei Eigennutzung der Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren kannst du dein Eigentum steuerfrei verkaufen.   

    Eine weitere steuerfreie Option bietet das Vermieten: Ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen und eine Eigennutzung ist nicht möglich, kannst du die Wohnung vermieten und erst nach Vollendung der zehn Jahre den Verkauf anstoßen.

    Spekulationssteuer umgehen durch Vererben oder Verschenken der Wohnung: Dabei solltest du darauf achten, dass der:die Begünstigte:r mit dem Erbe den Freibetrag nicht übersteigt und Schenkungssteuer auf den Differenzbetrag zahlen muss.

    Verkaufen einer Immobilie im engeren Familienkreis hilft ebenfalls, Steuern zu sparen, weil bei einer Verwandtschaft in direkter Linie keine Grunderwerbsteuer anfällt. Es fällt auch keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Außerhalb der 10-Jahres-Frist oder bei Eigennutzung von zwei Jahren vor dem Verkauf bleibt der Verkauf zudem frei von der Spekulationssteuer. Allerdings solltest du den Verkaufspreis nicht zu niedrig ansetzen, weil das Finanzamt hellhörig werden und den Verkauf als Scheingeschäft zur Umgehung von Steuern enttarnen könnte. 

    Es besteht auch die Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen und sich gleichzeitig Wohnrecht einräumen zu lassen. Das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie, weil die Nachfrage nach Objekten mit Wohnrecht, nicht sehr groß ist. Der dadurch geschmälerte Gewinn reduziert in der Folge die Spekulationssteuer. Das Wohnrecht wird außerdem als Schenkung angesehen und dementsprechend versteuert, es gelten die üblichen Freibeträge abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis.


    FAQ: Häufige Fragen beim Wohnungsverkauf

    Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung verkaufe?

    Zentral für den Verkauf ist die Wertermittlung der Wohnung, die Beschaffung von Verkaufsunterlagen sowie das Erstellen des Exposés mit professionellen Fotos. Sofern kein Vorkaufsrecht besteht, stoße die Vermarktung an, um Interessent:innen zu finden. Beim Verkauf einer Wohnung sind auch die anfallenden Verkaufsnebenkosten sowie Steuern zu beachten. 

    Wie verkaufe ich meine Wohnung am besten?

    Die beste Lösung für den Verkauf einer Wohnung ist, eine:n Makler:in in Anspruch zu nehmen. Mit seiner:ihrer Expertise, Erfahrung und Kontakten, verkaufst du deine Immobilie in der Regel stressfrei, schnell und zu einem guten Preis.

    Wie viel Steuern muss ich bezahlen, wenn ich eine Wohnung verkaufe?

    Je nach der persönlichen Steuerklasse kann eine Spekulationssteuer auf den Gewinn des Immobilienverkaufs anfallen. Das höchste Maß sind 40 Prozent. Diese Steuer wird erhoben, wenn die Immobilie nach weniger als zehn Jahren nach der Beurkundung des Kaufs wieder verkauft wird.

    Wann kann ich eine Wohnung steuerfrei verkaufen?

    Hast du die zu verkaufende Eigentumswohnung selbst für mehr als zwei Jahre vor dem Verkauf bewohnt, greift die Sonderregelung zur Eigennutzung. In diesem Fall musst du einen möglichen Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern.

    Wie lange dauert der Wohnungsverkauf in der Regel?

    Plane mindestens drei bis vier Monate für den Verkauf einer Eigentumswohnung ein. Auch wenn das prinzipielle Interesse vorhanden ist, wird für die Formalitäten, Notargänge und dergleichen, eine gewisse Vorlaufzeit benötigt. Bei ImmoScout24 kannst du als Privatanbieter:in eine Anzeigenlaufzeit von 14 Tagen, 1 Monat oder 3 Monaten wählen.


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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

    Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

    Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

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