Sie stoßen bei Kaufinteressierten Türen auf, wenn Sie einen kompletten Satz Unterlagen präsentieren können, wirken seriös und überzeugend. Zudem ist es ärgerlich, wenn Sie mitten im Verkauf feststellen, dass ein Dokument fehlt und Sie dabei Zeit verlieren es zu organisieren.  Welche Dokumente, Nachweise und Unterlagen für einen Immobilienverkauf notwendig sind, lesen Sie in diesem Beitrag. Zusätzlich erhalten Sie eine hilfreiche Checkliste, damit Sie jederzeit den Überblick behalten.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Behördengänge frühzeitig erledigen und von Anfang an bei Kaufinteressent:innen punkten: Sorgen Sie für eine vollständige Dokumentensammlung, bevor der eigentliche Verkaufsprozess beginnt.

  • Bereits für den Vermarktungsprozess sind Unterlagen wie Grundrisse und Baupläne, ein gültiger Energieausweis, Wohnflächenberechnung sowie Baubeschreibung notwendig.

  • Ebenfalls zentrale Unterlagen für den Immobilienverkauf sind ein aktueller Grundbuchauszug sowie eine amtliche Flurkarte.

  • Makler:innen wissen genau, welche Dokumente und Unterlagen für den Hausverkauf notwendig sind und woher diese zu beschaffen sind. Ein:e Makler:in kann Sie bei der Beschaffung der Unterlagen unterstützen. Jetzt Makler:innen aus Ihrer Region vergleichen!

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  • Checkliste: Alle Unterlagen für den Hausverkauf im Überblick

    Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie schon frühzeitig an die Beschaffung der Unterlagen für den Hausverkauf denken. Sowohl Kaufinteressierte als auch der:die Notar:in wird bestimmte Unterlagen sehen wollen bzw. einfordern.  Wenn Sie entschlossene Käufer:innen nicht verprellen oder den Verkaufsprozess nicht unnötig verlängern wollen, handeln Sie am besten frühzeitig. 

    Alte Aktenordner durchzustöbern, Rechercheanrufe und  Behördengänge – das ist alles sehr zeitintensiv und braucht einen langen Atem. Leichter machen Sie es sich, wenn Sie sich von einer:einem Makler:in beim gesamten Verkaufsprozess unterstützen lassen. 


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    Vor dem Verkauf zu besorgen

    Nach dem Verkauf zu besorgen

    • Vollständige Baupläne inkl. Baubeschreibung
    • Gebrauchsanleitung für sämtliche sich im Haus befindende Geräte
    • Lageplan
    • Versicherungsurkunden
    • Bebauungsplan (muss genehmigt sein)
    • Aktuelle Heizungs-, Wasser-, Grundsteuer- und Entsorgungsabrechnung
    • Grundbuchauszüge
    • Garantieurkunden
    • Berechnete Nutz-, Wohn- und unbebaute Raumfläche
    • Wartungsverträge
    • Abnahmebescheinigung der Baubehörde (nur bei neueren Gebäuden
    • Rechnungskopien von wichtigen Reparaturen
    • Alle Informationen über eingetragene Grundschulden
    • Alle sich im Umlauf befindenden Schlüssel
    • Energieausweis
    • Aktuelle Bescheinigung über die Prüfung des Schornsteins und der Heizung
    • Preisliste der zu veräußernden Gegenstände im oder am Haus (falls vorhanden)

     

    • Bestätigung der Vermessung

     

    • Grundstücks-Grenzattest

     

    • Urkunde der Baugenehmigung

     

    • Auflistung der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

     

    • Aktueller Grundsteuerbescheid

     

    • Betriebskostenaufstellung

     

    • Nachweis über Nutzungs- und Wohnrechte

     

    • ggf. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

     

    • ggfs. Erbbaurechtsvertrag

     

    • Sämtliche Protokolle

     

    • Kaufverträge in Originalausführung

     

    • Sanierungsvermerke

     



    Mann und Frau überprüfen Dokumente
    tipp
    Mit kompletter Unterlagensammlung an den Start

    Sie haben es in der Hand, wie schnell der Hausverkauf über die Bühne geht: Je eher Sie die Unterlagen beisammen haben, desto schneller können Sie die Immobilie den potenziellen neuen Eigentümer:innen präsentieren.

    Wichtige Unterlagen für den Hausverkauf

    Einige der Dokumente und Unterlagen sollten Sie als Eigentümer:in einer Immobilie und zukünftige:r Verkäufer:in immer parat haben. Dazu gehören vor allem alle Auskünfte rund um finanzielle Aspekte wie der Grundsteuerbescheid und die Nebenkostenabrechnungen. Auch grundlegende Dokumente wie der Kaufvertrag mit der notariellen Beurkundung und laufende Verträge für Versicherungen und sonstigen Dienstleister:innen.

    Weitere Unterlagen für den Hausverkauf wie ein aktueller Grundbuchauszug brauchen Sie oftmals erst, wenn Kaufinteressierte gegenüber Ihrer finanzierenden Bank Dokumente und Nachweise zum Objekt überbringen müssen. Kümmern Sie sich rechtzeitig darum, die folgenden Unterlagen des Hausverkaufs aufzubewahren oder zu beantragen.

    Grundriss

    Das wichtigste Dokument für Kaufinteressierte ist der Grundriss. Oftmals ist der Grundriss in Ihrem notariellen Kaufvertrag zu finden, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst erworben haben. Haben Sie die Immobilie selbst gebaut, sollte der Grundriss ohnehin in Ihren Unterlagen zum Hausbau vorhanden sein.

    Bei älteren Häusern lohnt es sich häufig, den Grundriss neu erstellen zu lassen. In die modernen Pläne werden geänderte Installationen und Umbauten eingetragen, die in den vielen Jahren nach dem Erstbezug vorgenommen wurden. Zudem sind 3-D-Ansichten und Möblierungen möglich: Das erleichtert eine ansprechende Präsentation im Internet und lockt mehr Interessent:innen an.


    Grundriss

    Energieausweis

    Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie den potenziellen Käufer:innen bereits im Exposé, spätestens aber bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen, sonst droht eine Geldstrafe von bis zu 10.000 Euro. Dabei ist zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis zu unterscheiden.


    Mann und Frau überprüfen Grundriss einer Immobilie

      Verbrauchsausweis Bedarfsausweis
    Eigenschaften Orientiert sich am tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre   Berechneter Energiebedarf
    Aussteller Versorger:in, Messanbieter:in

    Architekt:innen, Ingenieur:innen, Heizungsbauer:innen, Schornsteinfeger:innen  

     

    Immobilienart Gebäude, die die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten Gebäude, die die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 nicht einhalten
    Kosten   50 bis 250 Euro 150 bis 1.000 Euro

    Ausnahmen bilden Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² sowie Gebäude unter Denkmalschutz und Abrisshäuser. Für diese Objekte brauchen Sie keinen Energieausweis als Teil der Unterlagen für den Hausverkauf.


    Ihr Energieausweis
    Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist ein Energieausweis Pflicht.
    • • Mit einem Energieausweis von ImmobilienScout24 sind Sie gesetzlich auf der sicheren Seite
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    • • Das Ergebnis erhalten Sie bequem per E-Mail

    Grundbuchauszug

    Ein weiteres unentbehrliches Dokument, das auf Ihrer  Checkliste für die Unterlagen beim Hausverkauf nicht fehlen darf, ist ein aktueller  Grundbuchauszug. Sie erhalten ihn beim Grundbuchamt im Amtsgericht. Die Gebühren dafür liegen bei etwa zehn Euro pro Auszug. Ein beglaubigter Grundbuchauszug ist mit ungefähr 20 Euro etwas teuer.

    In dem Auszug sind alle wichtigen Daten des Grundstücks verzeichnet, wie beispielsweise:

    • Eigentumsverhältnisse inklusive Anteilsverhältnisse
    • Größe des Grundstücks
    • Flurnummer
    • eingetragene Wohn- und Wegerechte
    • Belastungen wie Grundschuld oder Hypotheken
    tipp
    Aktuellen Grundbuchauszug nutzen

    Um ganz sicher zu gehen, dass alle Angaben stimmen, sollten Sie eine aktuelle und beglaubigte Kopie des aktuellen Grundbuchauszugs bestellen.

    Flurkarte

    Ergänzen können Sie den Grundbuchauszug durch eine Flurkarte, die Sie beim Katasteramt erhalten. Sie ist auch unter der Bezeichnung „Liegenschaftskarte“ bekannt. Auf dieser geografischen Karte sind die Grundstücksgrenzen und die umgebenden Grundstücke genau eingezeichnet. Die Flurkarte dient als Grundlage für das Grenzattest. Die Flurkarte bekommen Sie beim Katasteramt. Die Kosten liegen etwa zwischen 15 und 60 Euro


    Frau übergibt Bauakte

    Bauakte

    Über Ihr Haus liegt bei der Stadt oder Gemeinde eine entsprechende Bauakte vor. Sie enthält unter anderem die Baugenehmigung, die Baubeschreibung, Bauzeichnungen sowie Flächen- und Maßangaben. Als Eigentümer:in können Sie jederzeit Einsicht in die Bauakte Ihres Hauses beantragen – und gegen Entrichtung einer Gebühr von etwa 10 bis 15 Euro Kopien für potenzielle Käufer:innen anfertigen lassen.

    Welche weiteren Unterlagen beim Hausverkauf sind wichtig?

    Je nach Baujahr und Immobilientyp sollten Sie Kaufinteressent:innen weitere Dokumente vorlegen. Dazu zählen unter anderem folgende Unterlagen und Nachweise:

    • Bauvertrag
    • Nachweise über Denkmalschutzbestimmungen
    • Erbpachtverträge
    • Bei vermieteten Immobilien: Kopien der Mietverträge und Nachweise der Mieteinkünfte sowie die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre und den aktuellen Wirtschaftsplan
    • Bei Mehrfamilienhäusern beziehungsweuse Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
    • Handwerkerrechnungen aller größeren Reparaturen und Umbauten
    • Garantieurkunden, Rechnungen und Gebrauchsanweisungen für Einbauten wie Heizung, Kamin oder Küche
    • Wartungsnachweise

    Erstellen Sie gemeinsam ein Hausübergabeprotokoll, in welchem alle wichtigen Vereinbarungen und übergebenen Dokumente festgehalten werden.

    tipp
    Wie lange sollte ich Unterlagen zum Hausverkauf aufbewahren?

    Selbst nach Abschluss des Hausverkaufs sollten die Unterlagen nicht zwangsläufig entsorgt werden. Abhängig von der Wichtigkeit der Dokumente fällt die Entscheidung ob und wie lange die  Unterlagen in Ihr Archiv gehören. Behalten Sie den Kaufvertrag. Alles weitere erfahren Sie in unserem Beitrag zu welche Unterlagen Sie nach dem Hausverkauf  aufbewahren sollten.

    Hilfe vom Makler für die Beschaffung der Dokumente

    Makler im Büro

    Ist Ihnen der Aufwand zu groß oder haben Sie keine Zeit, um sich selbst um die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen für den Hauskauf zu kümmern, kann Sie ein:e Makler:in bei dieser Aufgabe unterstützen. Er:Sie weiß auch genau, welche Dokumente benötigt werden und welche Informationen für den:die Käufer:in zusätzlich interessant sein könnten. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Hausverkauf, profitieren Sie von weiteren inkludierten Leistungen und sparen viel Zeit.

    Fazit: Der Aufwand für die Beschaffung der Unterlagen beim Hausverkauf wird häufig unterschätzt. Arbeiten Sie sich systematisch durch die Aufstellungen, um in jeder Verkaufsphase optimal vorbereitet zu sein und planen Sie eine ausreichend lange Vorlaufzeit ein.


    FAQ: Häufige Fragen zum Thema Unterlagen beim Hausverkauf

    Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

    Die Liste der erforderlichen Unterlagen für den Hausverkauf ist sehr umfassend. Kaufvertrag, Grundriss, Energieausweis, Flurkarte und  Bauakte sind nur einige Bespiele. Berücksichtigen Sie, dass Kaufinterssent:innen andere Unterlagen benötigen als der:die Notar:in, die den Verkauf rechtskräftig abwickelt.

    Wer hilft bei der Beschaffung der Dokumente?

    Zunächst sollten Sie zuerst in Ihren Unterlagen zur Immobilie nachschauen, welche Dokumente und Nachweise vorliegen. So erhalten Sie einen ersten Überblick und können die Behördengänge organisieren. Wenn Sie Ihr Haus mit der Unterstützung von einem:einer Makler:in verkaufen, dann haben Sie einen Profi an der Hand, der sich auch um die Unterlagen kümmert.

    Wie lange muss ich Unterlagen nach dem Verkauf aufbewahren?

    Da es sich bei Immobiliengeschäften immer auch um Rechtsgeschäfte handelt, sollten Sie den Kaufvertrag sowie alle Dokumente und Nachweise, die Gegenstand des Immobilienkaufvertrages sind, ein Leben lang aufbewahren. Auf diese Weise sind Sie für etwaige Rechtsstreitigkeiten vorbereitet und in der Lage, wasserdichte Nachweise vorzulegen. Für die meisten anderen Dokumente sind fünf Jahre sinnvoll. Bei handwerklichen Rechnungen besteht eine Aufbewahrungspflicht von zwei Jahren.

    Welchen Energieausweis brauche ich für den Hausverkauf?

    Die Art des Energieausweises hängt von der Immobilie selbst ab. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, die den Vorgaben aus der Wärmeschutzverordnung 1977 entsprechen, sowie bei Wohnobjekten mit mehr als vier Wohneinheiten besteht Wahlfreiheit zwischen dem Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Der Verbrauchausweis ist günstiger, da die Erstellung deutlich weniger Aufwand bedarf. Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen.  

    Welche weiteren Unterlagen sind für den Hausverkauf notwendig?

    Je mehr Unterlagen Sie beim Hausverkauf vorlegen können, desto schneller können Kaufinteressierte entscheiden, ob das Objekt tatsächlich für sie in Frage kommt oder nicht. Zu den weiteren Unterlagen gehören etwa der Bauvertrag, eventuelle Nachweise über den Denkmalschutz, Erbpachtverträge, Mietverträge und Wirtschaftspläne bei vermieteten Objekten, Garantieurkunden, Gebrauchsanweisungen, Nebenkostenabrechnungen und Wartungsnachweise.  

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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