Wenn du dein Haus verkaufen möchtest, solltest du die Unterlagen für den Hausverkauf frühzeitig zusammenstellen. Kaufinteressent:innen, Banken und Notar:innen benötigen im Laufe des Verkaufsprozesses verschiedene Dokumente und Nachweise. Hier erfährst du, welche du wann benötigst und wo du sie erhältst.
Für einen reibungslosen Hausverkauf solltest du die benötigten Unterlagen frühzeitig zusammenstellen. Einige Dokumente brauchst du bereits für die Vermarktung und Besichtigung, weitere im späteren Verkaufsprozess.
Zu den wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf gehören Grundriss, Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Bauunterlagen.
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Je früher du die Unterlagen für den Hausverkauf zusammenstellst, desto besser bist du auf Anfragen von Kaufinteressent:innen vorbereitet und vermeidest unnötige Verzögerungen im Verkaufsprozess. Die folgende Checkliste zeigt dir, welche Dokumente du benötigst und wo du sie erhältst.
Unterlage
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Woher bekommst du sie?
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Was musst du beachten?
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Energieausweis
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Ausstellungsberechtigte Fachpersonen
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Rechtzeitig den passenden Energieausweis erstellen lassen und Gültigkeit prüfen.
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Grundriss
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Eigene Unterlagen, Bauakte oder neu erstellen lassen
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Prüfen, ob der Grundriss dem aktuellen Zustand entspricht.
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Wohnflächenberechnung
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Eigene Bauunterlagen/Bauakte oder Fachleute
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Flächenangaben sollten nachvollziehbar und aktuell sein.
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Flurkarte/Liegenschaftskarte
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Kataster- bzw. Vermessungsamt
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Möglichst aktuellen Auszug verwenden.
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Baupläne und Baubeschreibung
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Eigene Unterlagen oder Bauakte
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Umbauten und Erweiterungen berücksichtigen.
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Nachweise zum Denkmalschutz (falls zutreffend)
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Eigene Unterlagen bzw. zuständige Denkmalschutzbehörde
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Bestehende Auflagen und Genehmigungen dokumentieren.
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Aufstellung mitverkaufter Gegenstände (falls vorhanden)
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Selbst erstellen
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Gegenstände einzeln mit Wert aufführen und vorhandene Kaufbelege oder Rechnungen bereithalten.
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| Unterlage | Woher bekommst du sie? | Was musst du beachten? |
Aktueller Grundbuchauszug
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Grundbuchamt
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Einen aktuellen Auszug verwenden.
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Baugenehmigung und ggf. Abnahmebescheinigung
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Eigene Bauunterlagen oder Bauakte bei der zuständigen Behörde
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Besonders bei An-, Um- und Ausbauten prüfen, ob die erforderlichen Genehmigungen und Nachweise vorhanden sind.
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Bebauungsplan (falls relevant)
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Gemeinde bzw. zuständige Baubehörde
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Zeigt, welche baulichen Vorgaben für das Grundstück gelten.
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Baulastenauskunft (falls relevant)
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Zuständige Behörde
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Prüfen, ob öffentlich-rechtliche Verpflichtungen für das Grundstück eingetragen sind.
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Aktueller Grundsteuerbescheid
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Eigene Unterlagen bzw. zuständige Behörde
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Den aktuellen Bescheid bereithalten.
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Betriebskostenaufstellung
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Eigene Abrechnungen und Unterlagen
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Laufende Kosten möglichst aktuell und nachvollziehbar zusammenstellen.
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Nachweise über Modernisierungen und Instandhaltungen
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Eigene Rechnungen, Verträge und Nachweise
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Größere Maßnahmen mit Art und Zeitpunkt dokumentieren.
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Vermessungsunterlagen/Grenznachweise (falls relevant)
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Kataster- bzw. Vermessungsamt oder eigene Unterlagen
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Insbesondere relevant, wenn Grundstücksgrenzen oder Vermessungen für den Verkauf geklärt werden müssen.
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Erbbaurechtsvertrag (bei Erbbaurecht)
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Eigene Unterlagen
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Unter anderem Restlaufzeit und Erbbauzins bereithalten.
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Nachweise über Wohn-, Wege- und Nutzungsrechte (falls vorhanden)
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Grundbuchauszug und ggf. ergänzende Unterlagen
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Bestehende Rechte für Kaufinteressent:innen transparent machen.
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Mietunterlagen (bei vermietetem Haus)
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Eigene Unterlagen
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Mietvertrag, Miethöhe und relevante Abrechnungen bereithalten.
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Auskunft aus dem Altlastenkataster (falls relevant)
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Zuständige Bodenschutz-/Umweltbehörde
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Gibt Hinweise auf bekannte oder vermutete Altlasten des Grundstücks.
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Neben den Unterlagen für Vermarktung, Besichtigung und Finanzierung benötigst du im weiteren Verkaufsprozess zusätzliche Dokumente:
Unterlagen für den Notar: Für die Vorbereitung des Kaufvertrags und die Beurkundung benötigt der:die Notar:in bestimmte Angaben und Dokumente. Welche das sind, erfährst du unter Unterlagen für den:die Notar:in Hausverkauf.
Unterlagen für die Hausübergabe: Nach dem Verkauf übergibst du den neuen Eigentümer:innen unter anderem Schlüssel sowie wichtige Unterlagen zum Haus. Eine Übersicht findest du unter Unterlagen bei der Hausübergabe.
Du möchtest nichts vergessen? Lade dir unsere Checkliste mit den wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf herunter.
Einige Unterlagen spielen beim Immobilienverkauf eine besonders wichtige Rolle und werden bereits für die Vermarktung, die Besichtigung oder die Finanzierung benötigt. Dazu gehören insbesondere:
- Energieausweis
- Grundriss
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Bauunterlagen
- Wohnflächenberechnung
Beginne möglichst frühzeitig mit der Beschaffung – am besten bevor du dein Haus vermarktest. Einige Unterlagen hast du bereits vorliegen, andere musst du bei Behörden beantragen oder neu erstellen lassen. Plane dafür ausreichend Bearbeitungszeit ein.
Wenn du dein Haus verkaufst, benötigst du in der Regel einen gültigen Energieausweis. Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis musst du bereits mit der Immobilienanzeige veröffentlichen. Spätestens bei der Besichtigung musst du Kaufinteressent:innen den Energieausweis zugänglich machen. Versäumst du deine Pflichten, kann ein Bußgeld auf dich zukommen.
Dabei ist zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis zu unterscheiden. Welchen Energieausweis du für dein Haus benötigst, hängt unter anderem von Alter und energetischem Zustand des Gebäudes ab. Ausnahmen von der Energieausweispflicht gelten beispielsweise für bestimmte denkmalgeschützte Gebäude und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
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Der Grundriss zeigt Kaufinteressent:innen die Raumaufteilung und ist eine wichtige Grundlage für die Präsentation deines Hauses. Hast du die Immobilie selbst gebaut, findest du den Grundriss in der Regel in deinen Bauunterlagen. Fehlen die Pläne, kannst du auch prüfen, ob sie in der Bauakte vorhanden sind.
Bei älteren Häusern oder nach größeren Umbauten kann es sinnvoll sein, den Grundriss neu erstellen oder aktualisieren zu lassen. So stellst du sicher, dass die Pläne dem tatsächlichen Zustand des Hauses entsprechen.
Ein weiteres wichtiges Dokument für den Hausverkauf ist ein aktueller Grundbuchauszug. Du erhältst ihn beim zuständigen Grundbuchamt. Er gibt Kaufinteressent:innen und deren finanzierender Bank wichtige Informationen über das Grundstück.
Im Grundbuchauszug findest du unter anderem Angaben zu:
- Eigentumsverhältnissen
- eingetragenen Wohn- und Wegerechten
- Grundschulden und Hypotheken
- weiteren eingetragenen Rechten und Belastungen
Wie du ihn beantragst, welche Nachweise du dafür brauchst und welche Kosten entstehen, erfährst du in unserem Ratgeber zum Grundbuchauszug.
Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte genannt, zeigt das Grundstück, seine Grenzen und die umliegenden Grundstücke. Sie ergänzt damit die Angaben aus dem Grundbuch und hilft Kaufinteressent:innen, Lage und Zuschnitt des Grundstücks nachzuvollziehen.
Du erhältst die Flurkarte beim zuständigen Katasteramt beziehungsweise bei der zuständigen Vermessungsbehörde.
Die Wohnflächenberechnung weist aus, wie sich die angegebene Wohnfläche des Hauses zusammensetzt. Sie ist für Kaufinteressent:innen wichtig und kann auch bei der Immobilienfinanzierung benötigt werden.
Prüfe vor dem Verkauf, ob eine vorhandene Berechnung noch dem aktuellen Zustand des Hauses entspricht. Das ist insbesondere nach An-, Aus- oder Umbauten wichtig. Liegt dir keine verlässliche Wohnflächenberechnung vor, kannst du die Wohnfläche von einer Fachperson neu ermitteln lassen.
Zu den wichtigen Bauunterlagen gehören unter anderem Baugenehmigung, Baubeschreibung und Bauzeichnungen. Sie geben Kaufinteressent:innen Auskunft über die ursprüngliche Planung und genehmigte Ausführung des Hauses. Auch Unterlagen zu späteren An-, Um- oder Ausbauten solltest du bereithalten.
Fehlen dir wichtige Dokumente, kannst du prüfen, ob sie in der Bauakte vorhanden sind. Diese wird in der Regel bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde beziehungsweise Bauaufsichtsbehörde geführt. Als Eigentümer:in kannst du Einsicht in die Bauakte beantragen und benötigte Unterlagen gegebenenfalls als Kopie erhalten.
Möchtest du ein vermietetes Haus verkaufen, solltest du zusätzlich Unterlagen zum bestehenden Mietverhältnis bereithalten. Dazu gehören insbesondere der Mietvertrag, Angaben zur aktuellen Miethöhe sowie aktuelle Betriebs- beziehungsweise Nebenkostenabrechnungen. Sie helfen Kaufinteressent:innen dabei, das bestehende Mietverhältnis sowie die laufenden Einnahmen und Kosten einzuschätzen.
Wie lange du brauchst, um alle Unterlagen für den Hausverkauf zusammenzustellen, hängt davon ab, welche Dokumente dir bereits vorliegen. Musst du Grundrisse oder Bauunterlagen erst beschaffen, einen Energieausweis erstellen lassen oder Auskünfte bei Behörden beantragen, solltest du ausreichend Vorlaufzeit einplanen.
Fehlen dir mehrere Unterlagen, kann die Beschaffung entsprechend aufwendig sein. Ein:e Makler:in kann dich dabei unterstützen, die benötigten Dokumente zu identifizieren und deren Beschaffung zu organisieren. Möchtest du den Aufwand noch deutlicher reduzieren, kannst du eine:n Makler:in mit dem Hausverkauf beauftragen.
Je früher du deine Unterlagen für den Hausverkauf zusammenstellst, desto besser bist du auf die einzelnen Verkaufsphasen vorbereitet. Prüfe zunächst, welche Dokumente bereits vollständig und aktuell vorliegen und welche du noch beantragen oder neu erstellen lassen musst. So vermeidest du Verzögerungen, wenn Kaufinteressent:innen oder deren Bank weitere Nachweise benötigen.
FAQ: Häufige Fragen zu Unterlagen beim Hausverkauf
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Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
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Zu den wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf gehören Energieausweis, Grundriss, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Bauunterlagen. Je nach Immobilie und Verkaufssituation können weitere Dokumente erforderlich sein, beispielsweise Nachweise über Modernisierungen, ein Erbbaurechtsvertrag oder Mietunterlagen.
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Wie bekomme ich alle Unterlagen für den Hausverkauf zusammen?
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Prüfe zunächst, welche Unterlagen dir bereits vollständig und aktuell vorliegen. Fehlende Dokumente kannst du bei den zuständigen Behörden beantragen oder bei Bedarf neu erstellen lassen. Fordere sie so früh an, dass sie für die jeweilige Verkaufsphase rechtzeitig eintreffen. Um den Energieausweis solltest du dich besonders früh kümmern, da bestimmte Angaben daraus bereits für die Immobilienanzeige benötigt werden. Ein:e Makler:in kann dich bei der Zusammenstellung und Beschaffung der Unterlagen unterstützen.
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Welche Unterlagen brauche ich beim privaten Hausverkauf?
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Wenn du dein Haus privat verkaufst, benötigst du grundsätzlich dieselben Unterlagen wie beim Verkauf mit Makler:in. Du bist jedoch selbst dafür verantwortlich, die erforderlichen Dokumente zusammenzustellen und Kaufinteressent:innen rechtzeitig zur Verfügung zu stellen.
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Welche Unterlagen benötigt der Notar beim Hausverkauf?
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Für die Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt der:die Notar:in unter anderem Angaben zu den Vertragsparteien und zur Immobilie sowie weitere für den Verkauf relevante Dokumente. Welche Unterlagen du konkret vorbereiten solltest, erfährst du in unserem Ratgeber zu den Unterlagen für den Notar beim Hausverkauf.
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Welche Unterlagen müssen bei der Hausübergabe übergeben werden?
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Bei der Hausübergabe übergibst du den Käufer:innen beziehungsweise neuen Eigentümer:innen unter anderem Schlüssel sowie wichtige Dokumente zum Haus, beispielsweise Bedienungsanleitungen, Garantieunterlagen und Wartungsnachweise. Welche Dokumente du bereithalten solltest, erfährst du in unserer Übersicht zu den Unterlagen bei der Hausübergabe.
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„Prüfe zu Beginn, welche Unterlagen bereits aktuell und vollständig vorliegen und welche du neu beschaffen musst. Kümmere dich zuerst um Dokumente, deren Beantragung oder Erstellung Zeit in Anspruch nehmen kann. So verhinderst du, dass fehlende Unterlagen später die Vermarktung oder Finanzierung verzögern.“