Das eigene Haus zu verkaufen klingt im ersten Moment unkompliziert. Doch häufig wird der Aufwand deutlich unterschätzt – deshalb ist es notwendig, sich über die einzelnen Schritte bereits im Vorfeld Gedanken zu machen. Wie Sie richtig vorgehen und welche einzelnen Schritte gesetzt werden müssen, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung erfolgreich zu verkaufen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Obwohl ein Hausverkauf mit viel Arbeit verbunden ist, muss der Ablauf nicht stressig sein. Gut vorbreitet und mit professioneller Unterstützung können Sie Ihren Hausverkauf stressfrei gestalten.
  • Beim Verkauf eines Hauses – ob von privat oder gewerblich – ist der Ablauf in vier Phasen einzuteilen: die Vorbereitung, die Organisation, die Vermarktung und die Veräußerung.
  • Legen Sie vorab den Mindestpreis und Ihre Zielgruppe fest. Für die Bewertung Ihrer Immobilie hilft Ihnen die kostenlose Wertermittlung von ImmoScout24.
  • Für den Verkauf benötigen Sie eine Vielzahl an Unterlagen, deren Bereitstellung bei den zuständigen Ämtern mitunter viel Zeit in Anspruch nehmen kann. Welche das sind, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wie läuft ein Hausverkauf ab? Schritt für Schritt durch den Verkauf

Kostenlos
Marktwert-Rechner

  • Genaue Bewertung Ihrer Immobilie
  • Basierend auf aktuellen Preisdaten
  • Infografik Ablauf Hausverkauf Infografik Ablauf Hausverkauf

    Schritt 1: Strategie & Planung

    Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, ist eine gute Strategie die Grundvoraussetzung dafür, dass der weitere Ablauf problemlos verläuft.

    In der Vorbereitungsphase sind folgende Aspekte wichtig:

    • Zielgruppe
    • Ansprache
    • zeitlicher Ablauf
    • Preisgestaltung.
    1. Überlegen Sie zunächst, wer der:die ideale Käufer:in für Ihre Immobilie ist, damit Sie wissen, wen Sie später mit dem Exposé ansprechen möchten. Ein Reihenhaus spricht eine andere Käufergruppe an als ein Bauernhaus, eine bestandsfreie Eigentumswohnung hat eine andere Zielgruppe als eine langfristig vermietete Immobilie. 
    2. Als nächstes sollten Sie überlegen, wie und wo Sie Ihr Haus bewerben  möchten: nur online oder vielleicht auch in der Lokalzeitung und in der Fachpresse? Es besteht beispielsweise auch die Möglichkeit, in Form von selbst entworfenen Aushängen zu werben. Das bietet sich vor allem im ländlichen Bereich, in der nahen Umgebung der Immobilie, an. Je nachdem, wie lange und wo die Kampagnen geschaltet werden sollen, können dabei variable Kosten entstehen. Orientieren Sie die Werbung für den privaten Verkauf Ihrer Immobilie an Ihren finanziellen Möglichkeiten oder definieren Sie ein festes Budget. 
    3. Sie sollten sich außerdem mit dem richtigen Zeitpunkt befassen – besonders, wenn Sie einen festen Aus- oder Umzugstermin haben und den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauses dringend benötigen. Alle vier Phasen eines Hausverkaufs kosten Zeit. In der Vorbereitung sollten Sie daher auch an eventuell auftretende Renovierungsarbeiten am Haus  denken. Diese sorgen nicht nur für einen guten ersten Eindruck, sondern können auch den Verkehrswert steigern und Ihnen dabei helfen, einen höheren Preis zu erzielen. Unterschätzen Sie auch die Dauer für die Unterlagenbeschaffung nicht. 
    4. Zu guter Letzt sollten Sie versuchen, sich auf einen möglichst fixen Verkaufspreis festzulegen. Orientieren Sie sich dazu an dem Durchschnittspreis für Immobilien in Ihrer Region. Prüfen Sie, in welchem Preisbereich ähnliche Immobilien veräußert werden und vergleichen Sie auch die Ausstattung der Objekte, um eine passende Einschätzung des erwartbaren Verkaufspreises treffen zu können.  Legen Sie eine Verhandlungsspanne fest und bleiben Sie bei der Preiserwartung realistisch.

    Schritt 2: Organisation

    Steht die grobe Planung, können Sie beim in die nächste Phase gehen – die Organisation:

    Hausverkauf Ablauf

    Nötige Unterlagen beschaffen

    Unterlagen Woher? Kosten
    Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
    Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt Je nach Größe 15 Euro bis 60 Euro
    Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt Falls verloren oder nie ausgestellt: Kosten für eine Kopie richten sich nach Gebührenordnung des Landes
    Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum Bauordnungsamt 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung
    Auszug Baulastenverzeichnis Vermessungs- und Katasteramt 15 Euro bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
    Energieausweis Zugelassene Aussteller 80 Euro bis 500 Euro

    Nach dem erfolgreichen Verkauf sind außerdem folgende Unterlagen für den:die Käufer:in wichtig:


    • Versicherungsurkunden für das Haus
    • Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
    • Garantieurkunden
    • Wartungsverträge und bisherige Wartungsnachweise
    • Aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
    • Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
    • Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen
    hint
    Für Unterlagen an das Bürgerbüro Ihrer Stadt wenden

    Sowohl die Gebühren als auch der Beschaffungsort für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfalls wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an die zuständigen Stellen verweisen kann. Wenn Sie sich bereits im Verkaufsprozess befinden, fragen Sie Interessent:innen am besten schon frühzeitig, ob ihnen noch Unterlagen fehlen. So können Sie diese bei Bedarf zeitgerecht beschaffen.


    Je mehr aussagekräftige Dokumente Sie vorlegen können, desto besser können Sie den:die Käufer:in von der Qualität Ihres Hauses überzeugen. Alle Informationen zu den Unterlagen beim Hausverkauf finden Sie hier.

    Termine mit Expert:innen vereinbaren

    Kümmern Sie sich zu Beginn Ihres Hausverkaufes darum, Gutachter:innen, Sachverständige und eine:n Notar:in zu finden. Vereinbaren Sie Termine, etwa zur Verkehrswertermittlung, und erfragen Sie die Kosten für Gutachten und notarielle Dienstleistungen. Vergleichen Sie die Angebote und entscheiden Sie sich für die Expert:innen, die am besten zu Ihnen passen. 


    Hausverkauf Ablaufen

    Ansprechende Bilder machen

    Setzen Sie Ihre Immobilie möglichst attraktiv in Szene. Ansprechende Bilder vermitteln späteren Interessent:innen einen realistischen Eindruck vom Zustand Ihrer Immobilie und deren Besonderheiten.


    Hausverkauf Ablauf

    Häuser, die über qualitativ hochwertige Bilder und Fotos präsentiert und beworben werden, verkaufen sich nachweislich besser und schneller als Objekte, die ausschließlich mit textbasierten Exposés inseriert werden. Wer nicht gut im Umgang mit der Kamera ist, kann sich professionelle Unterstützen aus dem Bekanntenkreis oder von Berufsfotograf:innen holen.

    Schritt 3: Werbung & Marketing

    Um ein Haus ansprechend präsentieren zu können, ist ein ausführliches und professionell erstelltes Exposé unabdingbar. Haben Sie darin erst einmal alle Informationen zusammengefasst und die passenden Bilder parat, fällt das Erstellen von Anzeigen in der Lokalpresse oder im Internet sehr viel leichter. 

    Exposé erstellen für die Anzeigenschaltung erstellen

    Egal, ob Sie Ihr Haus privat oder über eine:n Immobilienmakler:in verkaufen: ein professionell gestaltetes Exposé ist ein Muss!

    Darin sollten alle wichtigen Informationen über das zu verkaufende Haus zu finden sein:

    • Baujahr

    • Größe des Grundstücks

    • Wohnfläche

    • Infrastruktur der Umgebung

    • Grundriss

    • Energieausweis

    • Fotos

    • mögliche Extras, die Ihre Immobilie besonders attraktiv machen: Garage und Carport, Garten und Wintergarten, Pool, Terrasse und Balkon, Unverbaubarkeit der Aussicht und Sonnenlage

    Anzeige für die Immobilie schalten

    Schalten Sie nun Anzeigen, mit denen Sie Ihr Haus bewerben möchten. Bieten Sie Interessent:innen an, ihnen auf Anfrage ein ausführliches Exposé zuzusenden. Mit dieser Strategie können Sie noch vor Beginn der eigentlichen Verkaufsphase ernsthaft interessierte Käufer:innen gezielter erkennen und mit diesen anschließend direkt kommunizieren. 


    tipp
    Erreichbarkeit angeben

    In die Anzeige gehört eine Angabe über die Tageszeit, zu der Sie am besten telefonisch erreichbar sind. Ermutigen Sie Interessenten, Nachrichten auf der Mailbox zu hinterlassen und sichern Sie eine schnellstmögliche Rückmeldung zu. So suggerieren Sie Seriosität und können die Besichtigungstermine besser organisieren. Beantworten Sie Fragen von Interessent:innen zügig und üben Sie sich in Preisverhandlungen. Sie sollten sich auch Sie weitere Möglichkeiten offen halten, bis mit Ihren Wunschkäufer:innen alles in trockenen Tüchern ist.


    Ablauf von Besichtigungsterminen

    Besteht ernsthaftes Interesse, werden potentielle Käufer:innen einen Besichtigungstermin vereinbaren wollen.  

    Stellen Sie sicher, dass Ihre Besucher:innen einen guten ersten Eindruck von Ihrem Haus bekommen. Ordnung und Sauberkeit sind das Minimum, damit Ihre Immobilie gepflegt wirkt – dabei hilft auch professionelles Homestaging. Die Präsentation Ihres Hauses spielt eine wichtige Rolle für die Kaufentscheidung der Interessent:innen.  

    Seien Sie auch beim persönlichen Treffen mit den Kaufinteressent:innen auf eventuelle Rückfragen vorbereitet und halten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit. Mitunter kann es nützlich sein, von behördlichen Dokumenten beglaubigte Kopien zu besitzen, die Sie potentiellen Hauskäufer:innen mitgeben können. Heben Sie im Gespräch über Ihr Haus unbedingt die Vorteile hervor. Mängel und eventuelle Nachteile sollten Sie allerdings natürlich nicht verschweigen, aber auch nicht in den Vordergrund stellen.

    Schritt 4: Verkauf

    Sobald Sie den:die passende:n Käufer:in gefunden haben, müssen Sie den Kaufpreis verhandeln, zu dem Sie ihr Haus privat verkaufen wollen. Im Ablauf des Hausverkaufes ist diese Phase die letzte Hürde.

    Bleiben Sie im Rahmen Ihrer zuvor festgelegten Spanne verhandlungsbereit. Argumentieren Sie sachlich und neutral und überlegen Sie, wie Sie Interessent:innen noch entgegen kommen können. Oft geht es nur darum, noch ein kleines Extra on Top zu bieten, damit Interessent:innen mit einem guten Gefühl eine Kaufentscheidung treffen können. Das kann beispielsweise das Angebot sein, bestimmte Einrichtungsgegenstände (z.B. Einbauküche) ohne Aufpreis zu übergeben.

    Erbitten Sie sich Bedenkzeit, um das Angebot der Kaufinteressent:innen zu prüfen, zu vergleichen und gegebenenfalls ein Gegengebot zu erstellen. Prüfen Sie auch unbedingt die Bonität.  Seriöse Interessent:innen haben kein Problem damit, eine Bonitätsprüfung durchführen zu lassen oder bringen sogar von sich aus Bankauskünfte oder Kreditzusagen für eine Finanzierung des Hauskaufes mit. Ein Kaufangebot sollte jedenfalls ohne Finanzierungsvorbehalt und verbindlich gestellt sein. So ist klar, dass die potenziellen Käufer:innen bereits eine finale Kreditzusage einer Bank besitzen.

    Was passiert bei Verkaufsabschluss?

    Sind Sie sich mit den Käufer:innen einig geworden, bereiten Sie mit dem:der Notar:in den Kaufvertrag vor. Dieses Vorgehen ist in Deutschland gesetzlich geregelt.  Ein Hausverkauf ist nur dann rechtlich bindend, wenn ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben wurde. 


    Notarieller Kaufvertrag

    Ohne die notarielle Beurkundung ist der Verkauf nicht rechtens. Der Kaufvertrag kann auch von einem Rechtsanwalt erstellt werden – entscheidend ist die notarielle Beglaubigung der Unterschrift. Gemeinsam mit den Käufer:innen vereinbaren Sie einen Termin für den Vertragsabschluss. Haben beide Parteien den Inhalt verstanden, den Vertrag unterzeichnet und Kaufpreis inklusive Nebenkosten hinterlegt, geht Ihr Haus offiziell in den Besitz des:der Käufers:Käuferin über. Der Grundbuchstand wird verändert und der Kaufpreis wird ausbezahlt. Offene Bankkredite des:der bisherigen Eigentümer:in werden im Zuge der Auszahlung beglichen.  

    hint
    Hausverkauf ohne notariell beurkundeten Kaufvertrag nicht gültig

    Laut §313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist ein Hausverkauf ohne notariell beurkundeten Kaufvertrag nicht gültig. Dementsprechend brauchen Sie zwingend eine:n Notar:in. Hier erfahren Sie mehr über die Aufgaben, die Arbeitsschritte und die Kosten.

     

    > Hausverkauf mit Notar

    Was passiert nach der notariellen Beurkundung?

    1. Haben beide Vertragsparteien den Kaufvertrag unterschrieben und der:die Notar:in diesen beurkundet, wird die Eigentumsübertragung vorbereitet. Hierzu wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, welches die spätere Eigentumsübertragung für den:die Immobilienkäufer:in absichert.
    2. Etwa vier bis acht Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrages wird der:die Erwerber:in vom Finanzamt zur Zahlung der Grunderwerbssteuer aufgefordert. Wird diese vollständig wie fristgerecht bezahlt, erhält er:sie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung.
    3. Im Regelfall liegt dann auch die Löschungsbewilligung vor. Diese dient als Nachweis dafür, dass das zu verkaufende Grundstück frei von Lasten wie einer Grundschuldeintragung ist.
    4. Erst wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung im zuständigen Notariat vorliegt und der Kaufpreis vollständig auf das Konto des:der Verkäufer:in eingegangen ist, wird der:die Notar:in die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch veranlassen.
    5. Während alle Schritte zwecks Eigentumübertragung erledigt worden sind, folgt zuletzt noch der Besitzübergang der Immobilie. Die hierfür notwendige Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel nach der Überweisung des Kaufpreises an den:die Verkäufer:in.
    6. In diesem Zuge sollte ebenfalls ein ausführliches Hausübergabeprotokoll angefertigt und von beiden Parteien unterzeichnet werden, um Mängel und ähnliches festzuhalten. So lassen sich spätere Rechtsstreitigkeiten einfacher klären oder sogar ganz vermeiden.
    7. Die Bezahlung von beigezogenen Berater:innen (Rechtsanwält:in, Notar:in, Immobilienmakler:in) und die Organisation Ihres eigenen Umzuges sind nun die letzten Schritte, die Sie noch abwickeln müssen, nachdem Sie Ihr Haus erfolgreich privat verkauft haben.
    Schlüsselübergabe

    Sollte ich mein Haus privat verkaufen oder mit Makler:in?


    Selbst oder mit Makler verkaufen?
    Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit und Detailwissen. Ob Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen wollen oder lieber einen Makler Ihres Vertrauens beauftragen, machen Sie bestenfalls von Ihren eigenen Erwartungen und Fähigkeiten abhängig.
    Vorteile Privatverkauf
    Vorteile Privatverkauf
    Große Reichweite
    Bei ImmobilienScout24 erhalten Sie Kaufanfragen innerhalb kürzester Zeit.
    Volle Kontrolle
    Sie steuern den gesamten Verkaufsprozess selbst.
    Transparenz
    Sie verkaufen eigenständig und entscheiden, wer in Ihre Immobilie einzieht.
    Vorteile Makler
    Vorteile Makler
    Minimaler Aufwand
    Sie verkaufen schnell & stressfrei - Ihr Makler übernimmt die Abwicklung.
    Persönliche Beratung
    Ihr Makler berät Sie persönlich und individuell zu allen Fragen.
    Regionale Marktkenntnis
    Als regionaler Experte kann Ihr Makler einen optimalen Preis festlegen.

    Ein:e Makler:in übernimmt von Anfang an beim Hausverkauf viele Aufgaben, für die Sie andernfalls einzelne Gutachter:innen und Expert:innen beauftragen müssten. Er:sie lässt sich seine Arbeit aber natürlich auch gut bezahlen! Diese Kosten gehen für Sie später vom Erlös des Hausverkaufs ab, wodurch sich Ihr Gewinn schmälert. Für viele private Verkäufer:innen ist das ausschlaggebend, keinen:keine Makler:in zu beauftragen.


    Kundin schüttelt Makler die Hand

    Andererseits erzielen Verkäufer:innen durch das Verhandlungsgeschick von Makler:innen häufig höhere Verkaufspreise. Zusätzlich geht der Verkauf mit dem:der Makler:in in der Regel schneller vonstatten, da er:sie über ein großes Netzwerk an KaufInteressent:innen verfügt. Auch Objekte, die am Markt weniger gefragt sind, lassen sich mit professioneller Unterstützung einfacher und unkomplizierter verkaufen.  


    Wie gefällt Ihnen diese Seite?
    /5
    Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
    Artikel herunterladen
    Artikel melden
    Vielen Dank!
    Wir haben Ihr Feedback erhalten.
    War dieser Artikel hilfreich?
    Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
    Vielen Dank
    Wir haben die Bewertung erhalten.
    Tipp: Der aktuelle Artikel befindet sich in Phase 1:
    Verkauf abwägen
    In unseren 4 Phasen eines Verkaufsprozesses informieren wir Sie rund um den Verkauf und beantworten all Ihre Fragen.