Haus­ver­kauf Steu­ern: Im­mo­bi­lie steu­er­frei ver­kau­fen in 2023

Ein teurer Hausverkauf muss nicht sein. In der Regel ist die Spekulationssteuer der Grund für hohe Verkaufsnebenkosten. Sie ist unter bestimmten Voraussetzungen auf den Verkaufserlös zu entrichten. Erfahren Sie in folgendem Beitrag, wann die Spekulationssteuer fällig wird, wann Sie steuerfrei verkaufen können uns wie Sie berechnet wird.

Wenn Sie als Eigentümer:in ihr Haus verkaufen möchten, fällt unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. 

Sie sind steuerpflichtig, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiterverkaufen und Sie nicht nachweisen können, dass Sie in den letzten zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst im Haus gewohnt haben. Steuern fallen auch an, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei Objekte veräußern. Sie gelten dann als gewerbetreibend und müssen Gewerbe- und Umsatzsteuer zahlen. 

Sie fragen sich sicher, wann der Immobilienverkauf steuerfrei ist. In Deutschland dürfen Sie selbstgenutzten Wohnraum ohne Steuern verkaufen.

Den Gewinn aus Ihrem Verkauf dürfen Sie komplett behalten, wenn Sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:

1. Sie haben die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder
2. Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt.
   

Bei vermietetem Wohnraum ist die 10-Jahresfrist, auch Spekulationsfrist genannt, ausschlaggebend für die Entscheidung des Finanzamtes, ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht. Bei renditestarken Immobilien, die Sie vermieten und als Kapitalanlage nutzen, sollten Sie den Hausverkauf erst nach Ablauf der Frist angehen. Hier erfahren Sie, wie Sie Steuern beim Hausverkauf umgehen.

Interessant ist nicht nur, in welchen Fällen beim Haus verkaufen Steuern anfallen, sondern auch, wie sich die Höhe dieser Steuern gestaltet. Im Folgenden gehen wir näher auf die Höhe der Spekulationssteuer für Immobilien ein. 

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab:

1. Wertzuwachs: Je größer der Veräußerungsgewinn ausfällt, desto höher ist die Steuerbemessungsgrundlage und somit auch die zu tragende Steuerlast.
2. Einkommenssteuersatz: Versteuert wird der Hausverkauf nicht pauschal, sondern auf Basis Ihres persönlichen Einkommenssteuersatzes. Somit tragen Besser- und Spitzenverdiener:innen auch eine erhöhte Steuerlast, sofern die Spekulationssteuer fällig wird.
   

Sie wollen wissen, wie hoch die Spekulationssteuer ausfallen kann? Dann nutzen Sie unseren unverbindlichen Rechner und finden Sie es jetzt heraus. 

Da die Höhe der Spekulationssteuer von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig ist, lassen sich keine allgemein geltenden Aussagen zum Betrag machen.

Eine Beispielrechnung mit einem Steuersatz von 42 Prozent veranschaulicht Ihnen, wie sich die Spekulationssteuer berechnen lässt.

In diesem Beispiel müssten Sie also eine Spekulationssteuer entrichten, die den Gewinn von 50.000 Euro empfindlich schmälert. Es bleiben Ihnen nach Abzug der Steuer beim Hausverkauf nur noch 29.000 Euro Gewinn übrig.

Die Höhe des Spekulationsgewinns lässt sich übrigens durch steuerfreie Beträge und Abschreibungen bei vermieteten Immobilien zu Ihren Gunsten beeinflussen. Dennoch wäre es in diesem Beispiel sinnvoller mit dem Verkauf noch drei Jahre zu warten. Durch das Umgehen der Spekulationsfrist kann die Immobilie dann steuerfrei verkauft werden.

Wenn Sie Ihre Steuererklärung selbst machen, fragen Sie sich sicher, wie Sie Ihren Immobilienverkauf in der Steuererklärung angeben. Wir haben die wichtigsten Informationen zu Thema Steuererklärung und Hausverkauf in einem Ratgeber für Sie zusammengefasst.

• Überschreibung: 
  Sie überschreiben die Immobilie auf ein Kind oder Ihren Ehepartner. Dann hat dieser die Immobilie gar nicht erst gekauft, sondern geschenkt bekommen, was praktisch mit einer Erbschaft gleichgesetzt werden kann. Hier greift die Spekulationssteuer nicht, unter Umständen kann aber eine Schenkungssteuer fällig werden. Die Freibeträge für Schenkungen an Ehepartner liegen bei 500.000 Euro, bei Kindern sind es 400.000 Euro. Weitere Informationen zum Spekulationsfrist umgehen erhalten Sie hier.
• Kaufpreis strecken:
  Sie können mit dem Käufer eine Ratenzahlung des Kaufpreises vereinbaren. So verteilen Sie den Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre und nutzen damit die geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgewinne mehrfach.
• Verkaufswert verringern:
  Nehmen Sie beispielsweise die Einbauküche oder andere bewegliche Güter aus der Immobilie mit, so senkt dies den Kaufpreis. Dadurch reduziert sich auch der Veräußerungsgewinn.

Folgen Sie dem Link und erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, um die Steuern beim Immobilienverkauf zu sparen.

Zusätzlich zur Spekulationssteuer sollten Sie auch die Gewerbe- und Umsatzsteuer beim Hausverkauf im Blick behalten.

Wenn Sie mehr als drei Immobilien binnen fünf Jahren veräußern, fallen Gewerbe- und Umsatzsteuer an.Das liegt daran, dass das Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze als Indiz für einen gewerblichen Immobilienhandel gesehen wird.

Die Drei-Objekt-Grenze gilt übrigens auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus erwerben und anschließend einzelne Wohnungen verkaufen.

Ein Beispiel:

• Im Jahr 2008 kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten.
• Weil Sie nicht alle der Wohnungen behalten möchten, veräußern Sie 2019 zwei der Wohnungen.
• Ein Bekannter macht Ihnen 2021 ein gutes Angebot für zwei weitere Einheiten.
• Jetzt gelten Sie in den Augen des Finanzamts bereits als gewerblicher Händler und zahlen Steuern für den Verkauf der Wohnungen.

Die Umsatzsteuer für den Verkauf einer Immobilie beträgt 19 Prozent. Diese berechnen Sie dem:der Käufer:in zusätzlich zum Kaufpreis.

Wird eine Immobilie verkauft, die sich im Betriebsvermögen befindet, greifen andere steuerliche Regelungen als bei einem privaten Immobilienverkauf. Der durch den Immobilienverkauf erzielte Gewinn zählt zum Unternehmensgewinn.

Nicht jeder Immobilienverkauf verspricht am Ende auch einen Gewinn. Es kann für Verkäufer:innen auch ein Verlust aus einem Immobiliengeschäft entstehen. Laut Einkommensteuergesetz wird der Gewinn oder der Verlust aus einem Immobilienverkauf wie folgt festgestellt:

„Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.“ - § 23 Abs. 3 Nr. 1 EStG

Im Einkommensteuergesetz wird die steuerliche Behandlung von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften ebenfalls klar geregelt. Demnach dürfen „Verluste nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden.“ (§ 23 Abs. 3 Nr. 7 EStG)

Im Klartext bedeutet dies: Verkaufen Sie eine Immobilie mit Verlust und veräußern im gleichen Kalenderjahr eine weitere Immobilie mit Gewinn, so können Sie den Verlust aus dem ersten Geschäft bis zur maximalen Gewinnhöhe des zweiten Geschäfts steuerlich geltend machen und auf diese Weise Ihre Steuerlast senken.

Wenn Sie eine Immobilie erben und anschließend verkaufen möchten, geht die Spekulationsfrist des Erblassers auf Sie über. Besaß der Erblasser die Immobilie also schon länger als zehn Jahre, können Sie die Wohnung verkaufen, ohne einen Gewinn versteuern zu müssen.

Außerdem können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn der Erblasser die Immobilie seit Anschaffung oder im Jahr des Vererbens und den zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt hat. Eine möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer müssen Sie separat entrichten.

Während es bei bebauten Grundstücken Ausnahmeregelungen dazu gibt, wann der Verkauf steuerfrei ist, sieht dies bei unbebauten Grundstücken anders aus. Tatsächlich wird die Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken immer fällig, sofern aus dem Verkauf ein Gewinn für den:die Verkäufer:in resultiert und die zehnjährige Spekulationsfrist unterschritten wird.

Der Hintergrund ist folgender: Die Eigennutzung, welche beim Verkauf von bebauten Grundstücken zur Nichtbesteuerung des Gewinns führen kann, ist bei unbebauten Grundstücken nicht gegeben. So entschied der Bundesfinanzhof in einem Urteil aus dem Jahre 2011 (Az. IX R 48/10).

Fazit: Sollten Sie Verkaufspläne schmieden, überprüfen Sie am besten zuerst die steuerlichen Eckdaten. Fallen Sie unter die Spekulationssteuerpflicht, besitzen Sie das Haus noch keine zehn Jahre oder bewohnen es noch keine 2 Jahre. Ermitteln Sie in diesem Fall zuerst die Höhe der Spekulationssteuer. Auf dieser Basis können Sie entscheiden, ob Sie diesen Verlust in Kauf nehmen wollen oder ob Sie ihn durch die oben erwähnen Maßnahmen reduzieren können. Berücksichtigen Sie die steuerlichen Sonderfälle bei dem Verkauf von geerbten Immobilien, jenseits der Drei-Objekt-Grenze oder auch bei Grundstücken und wie man im Fall von Verlusten vorgeht. Bei vermieteten Immobilien ist die Sachlage häufig unübersichtlicher, denn Sie können Abschreibungen und Freibeträge ansetzen. Die Beratung durch einen Profi ist daher empfehlenswert.