Auch im gemieteten Einfamilienhaus regelt der Mietvertrag alle grundlegenden Rechte und Pflichten für Mieter:innen und Vermieter:innen. Hier erfährst du, worauf du bei einem Mietvertrag für ein Einfamilienhaus achten musst, und erhältst eine rechtssichere, aktuelle Vorlage für deinen Mietvertrag.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Der Mietvertrag für dein Einfamilienhaus unterscheidet sich im Wesentlichen nicht vom Mietvertrag einer Wohnung.

  • Beachte bei Einfamilienhäusern mit Garten, dass für die Gartenpflege genaue Vereinbarungen getroffen werden sollten.

  • Wird eine Garage im Rahmen des Mietvertrags für Einfamilienhäuser mitvermietet, bedarf es einer ausdrücklichen Formulierung im Mietvertrag.

  • Mit VermietenPlus kannst du einen vermieterfreundlichen und rechtssicheren Mietvertrag erstellen – ganz nach deinen individuellen Bedürfnissen.

Unbewohntes Einfamilienhaus: verkaufen oder vermieten?

Falls du noch unsicher bist, ob du vermieten oder vielleicht doch verkaufen willst: Hier geht es zu unseren kostenlosen Immobilienbewertung. Bei Bedarf kannst du dich bei der Entscheidung auch von einem:einer Makler:in unterstützen lassen. Wir empfehlen dir gerne drei Makler:innen deiner Region.

Mietverträge für Einfamilienhäuser: Tipps und Hinweise

Dein Entschluss ist gefasst, du willst vermieten. Und auch beim Vermieten kannst du dich von einem:einer Makler:in unterstützen lassen.   Unabhängig davon solltest du dich näher mit dem Mietvertrag beschäftigen, den du mit einer Mietpartei abschließt. Denn mit deiner Unterschrift erklärst du dich mit allen Inhalten des Mietvertrags für dein Einfamilienhaus einverstanden.


Ein weißes Einfamilienhaus mit roter Tür, Garten und Garage vor blauem Himmel

Ein Mietvertrag für ein Einfamilienhaus unterscheidet sich grundsätzlich nicht von einem Mietvertrag für eine Wohnung.

Wie bei allen Immobilien dient auch bei der Vermietung eines Einfamilienhauses der Mietvertrag als Grundlage für Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Was in ihm festgehalten wurde, ist rechtsverbindlich, vorausgesetzt, es handelt sich um eine aktuelle und rechtsgültige Vorlage ohne veraltete Regelungen und Klauseln. In diesem Fall können einzelne Regelungen nämlich ungültig sein.

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Link-Tipp: Mit einer Mietvertragsvorlage auf der sicheren Seite

Ein rechtsgültiger Mietvertrag macht, was er soll: Er regelt die Rechte und Pflichten der Mietparteien nach aktueller deutscher Rechtsprechung. So auch bei der Mietvertragsvorlage für dein Einfamilienhaus in VermietenPlus – downloaden, ausfüllen, fertig.

Was gehört in einen Mietvertrag?

Ganz gleich welcher Mietvertrag, es sind immer zwei Bereiche, zu denen Angaben gemacht werden müssen.

  1. Die persönlichen Angaben zum:zur Vermieter:in und dem:der Mietenden.
  2. Eine möglichst detaillierte Beschreibung des Mietobjekts und die Angabe der Mietbedingungen (Mietkosten, Mietbeginn, Kündigungsfristen).

Bei den erforderlichen Daten handelt es sich im Wesentlichen um

  • Name und Anschrift des:der Vermietenden
  • Name und persönliche Daten des:der Mietenden
  • Adresse des Mietshauses
  • Wohnfläche, Anzahl der Räume, mitvermietete Flächen
  • Anzahl und Art der ausgehändigten Schlüssel
  • Monatliche Miete (Kaltmiete, warme und kalte Nebenkosten, ggf. Kosten für Stellplatz) und Höhe der Kaution
  • Entweder genaue Benennung sämtlicher Positionen der Nebenkostenabrechnung mit Verteilerschlüssel oder Hinweis auf § 2 Betriebskostenverordnung BetrKV und damit auf alle umlagefähigen Betriebskosten.
  • Regelungen zur Zahlung der Miete und der Mietkaution (Angabe zum Mietkonto)
  • Bedingungen zur Nutzung des Wohnraums
  • Regelungen zu Reparaturleistungen
  • Beginn des Mietvertrags
  • Kündigungsfristen
  • Unterschriften beider Vertragsparteien

Zusätzlich können folgende Inhalte relevant sein

  • Bei Befristung: Datum, zu dem der Mietvertrag endet
  • ggf. Mietanpassungsvereinbarung: Staffelmiete oder Indexmiete
  • ggf. Vereinbarungen zur gewerblichen Nutzung
  • ggf. Hinweis auf Widerrufsrecht
  • ggf. Mietvertrag Hausordnung

Du solltest über deinen Mietvertrag größtmögliche Klarheit erzielen, insbesondere zu Themen, die im Nachhinein für viel Ärger oder Unruhe sorgen können. Untervermietung, Tierhaltung oder das Anbringen von Rauchwarnmeldern gehören ebenfalls dazu.


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Vermietung Einfamilienhaus – Art des Mietvertrags

Auch wenn der Kern aller Angaben im Mietvertrag immer gleich ist, es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Mietvertragsarten eines Einfamilienhauses. Je nach getroffener Auswahl, kann er eine Befristung vorsehen, Mieterhöhungen definieren, Kündigungsfristen vorgeben usw.

Die erste Unterscheidung ist zu treffen zwischen einem

  1. befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag) und
  2. einem unbefristeten Mietvertrag.

Befristeter Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass er über eine bestimmte Zeitdauer hinweg läuft mit klar definiertem Anfang und Ende. Das ergibt dann Sinn, wenn Eigentümer:innen eines Einfamilienhauses den Wunsch haben, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst zu nutzen oder einem anderen Nutzen zuzuführen. Allerdings ist ein befristeter Mietvertrag bzw. Zeitmietvertrag nicht in jedem Fall anwendbar.

Der Gesetzgeber lässt gemäß § 575 BGB nur noch Zeitmietverträge zu, bei denen einer der folgenden Gründe dafür gegeben ist:

  • Eigenbedarf: Die Eigentümer:innen planen selbst in das Haus einzuziehen oder möchten den Wohnraum Familienangehörigen oder nahen Angehörigen des Haushalts zur Verfügung stellen.
  • Umbau: Der:die Vermietende beabsichtigt, die Wohnung nach der Mietzeit abzureißen oder das Haus komplett umzubauen, sodass das Objekt nicht mehr als Wohnung genutzt werden kann.
  • Nutzung als Werkswohnung: Die Immobilie ist für die Angestellten, z.B. Hausmeister:in, des Vermietenden bestimmt oder soll als Dienst- oder Werkswohnung der eigenen Firma eingesetzt werden.

Da die Kündigung wegen Eigenbedarf aufwändig ist, sollte der befristete Mietvertrag abgeschlossen werden, wenn im Vorfeld bereits klar ist, dass Eigenbedarf besteht.

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Wichtig für den Vertragsabschluss

Es reicht nicht, den Befristungsgrund dem:der Mieter:in einfach nur zu nennen. Der Befristungsgrund muss Bestandteil des Mietvertrages sein. Fehlt der Grund, ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet.

Befristeter Mietvertrag: Was du sonst noch wissen solltest

Mieterhöhung
Zu beachten ist, dass bei Zeitmietverträgen keine Mieterhöhung während der Mietzeit möglich ist, sofern dies nicht explizit im Vertrag geregelt ist

Kündigung

  • Keine ordentliche Kündigung: Weder du hast noch dein:e Mieter:in hat während der Laufzeit des Vertrags die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.
  • Bei einer einvernehmlichen Einigung besteht höchstens die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einem Mietaufhebungsvertrag zu beenden.

Jederzeit besteht aber das Recht beider Mietparteien auf eine außerordentliche oder auch fristlose Kündigung, sei es wegen Zahlungsverzugs oder einer Gesundheitsgefährdung, die von den Wohnräumen ausgeht.

Vertragsverlängerung
Auch wenn das Vertragsverhältnis befristet abgeschlossen wurde, kann der Grund für die Befristung am Ende der Mietzeit weggefallen sein. Genau deswegen hat der:die Mieter:in das Recht, vier Monate vor Vertragsende bei dir als Vermieter:in anzufragen, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

  • Bei Eigenbedarf kann sich der Einzug auch verzögern. In diesem Fall ist der:die Mieter:in berechtigt, eine Verlängerung der Mietzeit für das Haus zu fordern.
  • Entfällt der Befristungsgrund ganz, kann der:die Mieter:in eine Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag für das Haus verlangen. Du als Vermieter:in musst belegen können, dass deine Pläne mit dem Haus nach wie vor Bestand haben.

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Unbefristeter Mietvertrag

Wenn für einen befristeten Mietvertrag keine rechtsgültigen Gründe vorliegen, dann kommt es zum Vertragsabschluss eines unbefristeten Mietvertrags. Vorteilhaft ist hier auch, dass die Miete flexibel angepasst werden kann, sodass du dein Haus als Ertrag bringende Kapitalanlage nutzen kannst.

Weitere Mietvertragsarten: Staffel- und Indexmiete

Möchtest du mit Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit nicht mehr viel zu tun haben, kannst du entweder einen Staffelmietvertrag wählen oder einen Indexmietvertrag.

Bei der Staffelmiete sind die jährlichen Mieterhöhungen vertraglich festgelegt. Ein Mietvertrag mit Staffelmiete gibt dir als Vermieter:in die größte Sicherheit, die folgenden Jahre steigende Mieteinnahmen fest einkalkulieren zu können – und das ohne großen Verwaltungsaufwand. Allerdings stellt ein Staffelmietvertrag hohe Ansprüche an die formale Ausgestaltung. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Staffelmietvertrag.

Der Indexmietvertrag sieht Anpassungen der Miethöhe vor, die dem Verbraucherpreisindex entsprechen. Als Vermieter:in musst du reagieren, wenn sich der Verbraucherpreisindex ändern und deinem:deiner Mieter:in die Mieterhöhung mitteilen.


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Rund ums Geld: Was in keinem Mietvertrag fehlen darf

Natürlich ist der Mietvertrag ein wichtiges Dokument mit allen seinen Punkten. Einige Punkte haben jedoch mehr Gewicht, weil sie vor allem mit Geld und Haftung zu tun haben. Oftmals entscheiden diese Punkte auch darüber, ob es sich um einen vermieterfreundlichen oder eher mieterfreundlichen Mietvertrag handelt. Im Folgenden erklären wir die Einzelheiten einiger ausgewählter Punkte.

Zahlungsmodalitäten und Mietdauer

An dieser Stelle des Einfamilienhaus-Mietvertrages wird geregelt, wann die Miete in welcher Höhe durch den:die Mietende:n gezahlt werden muss. Der Mietvertrag enthält weiterhin die Bankverbindung des:der Vermietenden.

Zustand und Reparaturen

Die Beschreibung des Zustands der Mieträume und ob eventuell Reparaturen vom:von der Mietenden oder Vermietenden durchgeführt werden müssen, spielt eine große Rolle.

Deshalb werden bei der Hausübergabe mögliche Schäden im Übergabeprotokoll festgehalten. Dieses ist wiederum als Anhang Teil des Mietvertrags. Der Mietvertrag des Einfamilienhauses legt auch Regelungen zur Übernahme von Kleinreparaturen durch den:die Mieter:in fest. Ebenso muss im Vertrag festgehalten werden, wenn der:die Mieter:in regelmäßig Wartungen, zum Beispiel an der Heizungsanlage, durchführen lassen muss.


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Nebenkosten

Im Mietvertrag für das Einfamilienhaus wird festgelegt, welche Nebenkosten vom Mieter:innen zu tragen sind und welcher Verteilungsschlüssel anzuwenden ist. Fehlt diese Regelung, bleibst du auf den Nebenkosten sitzen.

Kaution

Trage in den Mietvertrag für das Haus die Höhe der Kaution ein. Der Höchstbetrag liegt beim Dreifachen der monatlichen Nettokaltmiete. Mit dieser Angabe im Mietvertrag erhältst du eine Kaution und damit eine Sicherheit für etwaige Mietschäden und Mietschulden. Achte auch auf die Angabe einer Zahlungsfrist.

Wohnfläche

Die Wohnfläche bestimmt über die Miethöhe und auch über die Betriebskosten, weil viele Kostenpositionen über die Wohnfläche aufgeschlüsselt werden. Eine Mieterhöhung begründest du außerdem mit Vergleichsobjekten mit einer vergleichbaren Quadratmeterzahl. Aus diesen Gründen ist eine korrekte Berechnung der Wohnfläche enorm wichtig. Die Wohnfläche muss im Mietvertrag korrekt angeben werden.

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Hinweis: Wohnflächenabgabe berechnen

Ganz besonders bei einem Haus ist die Wohnflächenangabe schwer zu ermitteln, weil viele verschiedene Flächen dazu zählen, anders als bei einer Wohnung. Bei einer Wohnung spielen Treppenhäuser und Eingangsbereiche, Keller und andere Flächen beispielsweise gar keine Rolle.

Besonderheiten bei der Abrechnung von verbrauchsabhängigen Betriebskosten

Normalerweise schließen Vermieter:innen mit Versorgungsunternehmen für Gas, Wasser und Strom Verträge ab und erstellen aus den Jahresrechnungen die Nebenkostenabrechnungen. Einfacher kannst du es dir bei der Vermietung eines Einfamilienhauses machen, wenn du den Mieter:innen gestattest, selbst mit den Versorgungsunternehmen Verträge abzuschließen. So hast du weniger Arbeit und dein:e Mieter:in mehr Transparenz. Die Abrechnungsart sollte im Mietvertrag festgelegt werden.

Einrichtungen im Haus

Die umfangreichen Einrichtungen des Einfamilienhauses sollten beim Mietvertrag besonders beachtet werden. Es ist sehr empfehlenswert, ein Verzeichnis der Einrichtungen beizulegen, falls dies nicht bereits im Vertrag festgehalten ist. Bewegliche Sachen gelten als Einrichtungen, die mit dem Mietobjekt verbunden und für den wirtschaftlichen Zweck bestimmt sind (z.B. Satellitentechnik, Markisen, Holzpaneele).

Kosten für Pflege des Gartens

Wer sorgt eigentlich für die laufende Gartenpflege? Generell gilt, dass Mieter:innen einfache Arbeiten wie Rasenmähen, Laubkehren oder Unkraut jäten übernehmen müssen. Aufwendige Arbeiten wie Heckenschneiden oder das Fällen eines Baumes sowie Umgestaltung des Gartens werden hingegen vom Vermietenden übernommen. Lässt sich der:die Mieter:in nicht darauf ein, muss ein:e Gärtner:in bestellt werden. Die laufenden Kosten der Gartenpflege sind dann Teil der Betriebskostenabrechnung. Auch das gehört als Vereinbarung in den Mietvertrag.


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Sonderklausel zur Gartenpflege und Nutzung

Vermieter:innen eines Einfamilienhauses sollten in Erwägung ziehen, einige Sonderklauseln in den Mietvertrag aufzunehmen.

Die Pflege des Gartens

Einen wichtigen Unterschied zwischen Mietwohnung und Einfamilienhaus gibt es: Zu einem Einfamilienhaus gehört in der Regel ein Grundstück mit Garten. Auch der Garten ist in diesem Fall Teil der Mietsache, weshalb der Mietvertrag für Einfamilienhäuser auch Regelungen zur Gartenpflege und Nachbarschaftsrechten enthält.

In vielen Standard-Mietverträgen für Häuser ist festgelegt, dass

  • der:die Mieter:in die Gartenflächen in „ordnungsgemäßem Zustand“ zu halten hat und
  • er:sie auf die Belange des Nachbarn auf dem angrenzenden Grundstück Rücksicht nehmen muss.

Ähnliche Formulierungen finden sich in fast jedem Formular-Mietvertrag rund um Haus und Grund. Im Einzelfall kann es bei einem späteren Auszug über die Inhalte zum Streit kommen. Denn was ein „ordnungsgemäßer Zustand“ ist, wird wohl jeder anders beurteilen. Es besteht aber die Möglichkeit, über die Standardformulierungen hinaus genauere Vereinbarungen festzuschreiben. Im Bereich Haus und Grund bietet ein Mietvertrag oft Blanko-Zeilen für die Gartennutzung.


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Sonderklausel für Garage und Stellplatz

Fast immer gehört zu einem Einfamilienhaus eine Garage, ein Stellplatz oder ein Carport. Wenn du die Garage vermieten, solltest du die Lage und die erlaubte Nutzung auch im Mietvertrag für dein Haus anzugeben. Oftmals enthalten Muster-Mietverträge für Einfamilienhäuser bereits die notwendigen Regelungen. Ist die Garage oder der Stellplatz Teil des Mietvertrags, ist eine Teilkündigung über die Garage unzulässig.

Wenn du als Vermieter:in bei der Garage oder dem Stellplatz flexibel bleiben möchtest, etwa weil du in Erwägung ziehst, den Platz selbst zu nutzen, ist ein separater Mietvertrag, ein Garagenmietvertrag empfehlenswert. In diesem Fall solltest du im Hausmietvertrag erwähnen, dass für den Stellplatz, die Garage oder den Carport ein eigener Vertrag abgeschlossen wird.

Der Garagenmietvertrag kann unabhängig vom Mietvertrag über das Einfamilienhaus mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Die separate Vermietung der Garage oder des Stellplatzes sollte im Mietvertrag des Einfamilienhauses erwähnt werden, um jegliche Unklarheiten aus dem Weg zu schaffen.

Was ist bei Muster Mietvertrag für ein Haus zu beachten?

Damit ein Mietvertrag wirklich rechtssicher ist, kommt es auf korrekte Formulierungen an.

Sind Klauseln nicht eindeutig formuliert, kann es passieren, dass sie gänzlich ungültig sind. Im ungünstigsten Fall kann das für dich als Vermieter:in teure Konsequenzen haben.

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Achtung bei Mietvertragsvorlagen

Sicherlich bist du online schon auf den ein oder anderen Muster-Mietvertrag für ein Haus gestoßen – oft sogar kostenlos. Bedenke hierbei, dass die Herkunft der Vorlagen eindeutig erkennbar und seriös sein sollte.

Insbesondere Neu-Vermietende können fehlende oder falsche Formulierungen, die später für Ärger sorgen, leicht übersehen. Ein kostenloser Mietvertrag für dein Haus gibt dir keine Rechtssicherheit!

ImmoScout24 bietet dir einen Muster Mietvertrag für dein Haus zum Download an – immer aktuell und von Expert:innen für Mietrecht erstellt. Bei unseren Vorlagen kannst du sicher sein, dass die Verträge gründlich geprüft und stets an die aktuelle Rechtslage angepasst werden.


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FAQ: Häufige Fragen zum Mietvertrag fürs Einfamilienhaus

Wo bekomme ich ein Mietvertrag für ein Haus?

ImmoScout24 bietet einen Mietvertrag Haus als kostenlose Vorlage zum Download an – rechtssicher und immer aktuell. Standard-Mietverträge für Häuser gibt es oftmals auch bei Vermietervereinen. Jedoch sollten Vermieter:innen stets darauf achten, dass die Vorlage korrekte und rechtssichere Formulierungen enthält.

Was muss in einem Mietvertrag für ein Haus stehen?

Ein Mietvertrag für ein Haus umfasst persönliche Daten, Kosten und die Beschreibung des Hauses (Wohnräume, Lage, Größe, Ausstattung). Auch Angaben zu Untervermietung, Garten, Garage, Tierhaltung und weitere Nutzungsbedingungen gehören in den Vertrag.

Wann unbefristeter Mietvertrag?

In den meisten Fällen werden Mietverträge für Häuser unbefristet abgeschlossen. Bei einem unbefristeten Mietvertrag einigen sich die Parteien auf ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 542 Abs. 1 BGB). Wenn du als Vermieter:in deine Immobilie in absehbarer Zeit für dich selbst nutzen möchtest, ist es sinnvoll, einen Zeitmietvertrag abzuschließen.

Welcher Mietvertrag ist der beste für Vermieter?

Wenn es um die Mieterhöhungen geht, ist sicherlich der Staffelmietvertrag für die Vermietung des Hauses eine sichere Option, denn in diesem Mietvertrag sind die jährlichen Staffelungen festgelegt und steigende Mieteinnahmen können fest einkalkuliert werden. Wer einen Grund für eine Befristung hat, wird den befristeten dem unbefristeten Mietvertrag vorziehen.

Mietvertrag Haus: Auf was muss ich achten als Vermieter?

Um keine finanziellen Nachteile zu erleiden, sollten Vermieter:innen ganz besonders auf einen vermieterfreundlichen Mietvertrag achten. Schließlich schützt das deutsche Mietrecht vorwiegend Mieterinteressen. Für Vermieter sollte das Augenmerk darum besonders auf Themen wie Kaution, Schönheitsreparaturen und Nebenkostenabrechnungen liegen.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

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